淺談房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制

摘要：現(xiàn)階段，測(cè)量房產(chǎn)面積是房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)中的重要內(nèi)容，也是建筑工程建設(shè)項(xiàng)目后期施工工作中必須要完成的一項(xiàng)測(cè)繪工作。一般情況下，面積測(cè)繪工作都是在工程竣工驗(yàn)收之后才會(huì)進(jìn)行。在測(cè)繪過(guò)程中，測(cè)繪人員應(yīng)當(dāng)以國(guó)家相關(guān)規(guī)定和工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙的要求，利用現(xiàn)有的測(cè)繪技術(shù)，對(duì)房產(chǎn)實(shí)際面積進(jìn)行有效的測(cè)量和準(zhǔn)確的計(jì)算，從而獲得準(zhǔn)確的測(cè)繪面積。但由于當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)面積測(cè)繪工作還處于初級(jí)發(fā)展階段，相關(guān)工程建設(shè)不是十分的健全，所以，制定具體方案，提升其質(zhì)量控制水平勢(shì)在必行。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪面積；質(zhì)量控制

1房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容

房地產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)繪專業(yè)中非常重要的組成部分，測(cè)算房屋面積是其最主要的工作內(nèi)容。簡(jiǎn)單而言，指的就是測(cè)算和計(jì)算房屋各層的水平面積。房屋各層的水平面積主要包括房屋的是建筑面積、套內(nèi)建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、公共建筑面積以及房屋使用面積等。另一方面，詳細(xì)解釋房地產(chǎn)測(cè)繪就是通過(guò)測(cè)繪手段、技術(shù)以及儀器等工作來(lái)對(duì)業(yè)主房屋、土地、房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、自然狀況、數(shù)量、質(zhì)量、地理位置和土地的利用狀況等進(jìn)行測(cè)定，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)管理、征收稅費(fèi)、房地產(chǎn)的利用開發(fā)、城市規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)質(zhì)量和數(shù)據(jù)。

2房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)和要求

房地產(chǎn)面積測(cè)繪的特點(diǎn)主要包括了作業(yè)及時(shí)性和內(nèi)容多樣性。作業(yè)及時(shí)性是指管理房地產(chǎn)權(quán)屬檔案處于動(dòng)態(tài)的管理過(guò)程中，為了能讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和權(quán)屬的變化相協(xié)調(diào)和保持一致，房地產(chǎn)面積測(cè)繪就需要做到準(zhǔn)確和及時(shí)。內(nèi)容多樣性是指在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，應(yīng)該要做到定量、定界、定性和定位。換言之也，加強(qiáng)房地產(chǎn)的質(zhì)量調(diào)查測(cè)定與評(píng)估及其房地產(chǎn)面積測(cè)算；加強(qiáng)房地產(chǎn)界限范圍的測(cè)定；加強(qiáng)房地產(chǎn)使用權(quán)或者所有權(quán)性質(zhì)的調(diào)查及房地產(chǎn)位置的測(cè)定。另外，在房地產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程中測(cè)圖需要用大比例尺，而且必須具備高精度要求，并需進(jìn)行實(shí)測(cè)和實(shí)算。

3房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制

3.1前期收件資料及圖紙的審查

為了確保房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，前期的收件資料及圖紙審查中的質(zhì)量控制是必不可少的，在房產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積預(yù)測(cè)算時(shí)，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經(jīng)規(guī)劃部門審核通過(guò)的圖紙；在房產(chǎn)面積實(shí)測(cè)時(shí)，委托方應(yīng)提供房屋竣工圖，若有變更，還應(yīng)提供相應(yīng)變更圖紙或聯(lián)系單；委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽(yáng)臺(tái)及飄窗大樣圖等，所有圖紙應(yīng)盡可能詳細(xì)，以便于在測(cè)繪過(guò)程中查閱相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)。如陽(yáng)臺(tái)外圍護(hù)寬度在平面圖上標(biāo)注不詳，只能在陽(yáng)臺(tái)大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.20m的范圍線確定，在平面圖上無(wú)法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.20m的范圍線。收件資料中必須包括土地出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號(hào)及幢號(hào)批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)部門出具的房屋配套設(shè)施用房功能部位，如水泵房、水池、發(fā)電機(jī)房、變配電室、制冷機(jī)房的使用說(shuō)明及其他的有關(guān)資料。

3.2科學(xué)準(zhǔn)確的測(cè)繪、計(jì)算各個(gè)面積部位

在開展房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，有必要現(xiàn)明確房屋建筑的面積不計(jì)算區(qū)域、全面積計(jì)算區(qū)域以及半面積計(jì)算范圍，如果確定失誤則會(huì)造成總面積計(jì)算出現(xiàn)較大偏差。房屋面積的測(cè)繪工作一定要根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》開展，基于《規(guī)范》中的各個(gè)條約計(jì)算確定好房屋內(nèi)的不同面積。我國(guó)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了使房屋具有更多的賣點(diǎn)，往往會(huì)在設(shè)計(jì)圖注釋中備注過(guò)多的內(nèi)容，像是景觀窗、入戶陽(yáng)臺(tái)或者是花園等，這些面積的注釋內(nèi)容會(huì)與《規(guī)范》要求不相同，測(cè)繪人員在對(duì)上述幾方面開展測(cè)繪時(shí)需要注意這一點(diǎn)。在對(duì)公用位置進(jìn)行界定時(shí)需要根據(jù)以下原則進(jìn)行：若是公用位置已經(jīng)被密封，處于封閉狀態(tài)，測(cè)繪人員則需要計(jì)算公用區(qū)域的全面積若是公用區(qū)域處于時(shí)敞開狀態(tài)，則測(cè)繪人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況加以計(jì)算測(cè)定；若是公用區(qū)域處于房屋內(nèi)的主體結(jié)構(gòu)，測(cè)繪人員可將其認(rèn)定為柱走廊形式，然后計(jì)算其全面積；若是懸挑的部分區(qū)域建設(shè)在房屋主體結(jié)構(gòu)之外，測(cè)繪人員需要使用無(wú)柱外走廊論，按照懸挑一半的面積進(jìn)行計(jì)算?？傊捎诓煌ㄖ氖褂们闆r不同，其結(jié)構(gòu)構(gòu)造也就不同，測(cè)繪人員在對(duì)房產(chǎn)面積展開測(cè)算時(shí)，一定要考慮到建筑房屋的實(shí)際情況，并在必要的情況下要求委托方提供一份盡可能完善、詳細(xì)的說(shuō)明書，同時(shí)設(shè)計(jì)方也需要提供一份設(shè)計(jì)說(shuō)明，以詳細(xì)的說(shuō)明建筑各個(gè)區(qū)域的功能設(shè)計(jì)。最后測(cè)繪人員需要統(tǒng)一用語(yǔ)，并計(jì)算明確房屋建筑的有效面積。

3.3面積計(jì)算中的公用分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)科學(xué)合理

在確保房產(chǎn)套型、計(jì)算面積以及邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的條件下，房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制中的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是面積計(jì)算與共用面積的合理分?jǐn)倖?wèn)題，這也是房產(chǎn)測(cè)繪工作的核心所在。由于房產(chǎn)面積關(guān)系著消費(fèi)者的切身利益，因此必須保證面積分?jǐn)傆?jì)算的準(zhǔn)確性。當(dāng)前應(yīng)用的房產(chǎn)測(cè)繪軟件還不成熟，加之操作人員對(duì)業(yè)務(wù)還不夠熟練，因此在房產(chǎn)面積測(cè)算過(guò)程中，對(duì)某一戶室的面積計(jì)算可能存在著一定的錯(cuò)誤，導(dǎo)致后序分?jǐn)傆?jì)算出現(xiàn)誤差等連鎖反應(yīng)?；诖?，房屋各層及總面積計(jì)算完成后，對(duì)公用建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，在此過(guò)程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、地方《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定進(jìn)行操作，部分公用部位分?jǐn)偳闆r不明確，應(yīng)當(dāng)組織質(zhì)檢、測(cè)繪以及技術(shù)和委托人，對(duì)圖紙進(jìn)行討論。公用面積分?jǐn)偤?，?yīng)當(dāng)將分?jǐn)傊暗奶變?nèi)面積、總面積以及分?jǐn)偯娣e與分?jǐn)傊蟮母鲾?shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，確保分?jǐn)傆?jì)算準(zhǔn)確無(wú)誤。

3.4房產(chǎn)要素調(diào)查準(zhǔn)確

要做到房產(chǎn)要素調(diào)查準(zhǔn)確，以下一點(diǎn)值得注意。預(yù)測(cè)時(shí)，房屋坐落、幢號(hào)、結(jié)構(gòu)、用途、層次、室號(hào)等房產(chǎn)要素參照建筑施工平面圖上文字標(biāo)、建筑工程規(guī)劃許可證、地名登記表等收件資料進(jìn)行對(duì)照確定。實(shí)測(cè)時(shí)，可將預(yù)測(cè)成果資料與房屋竣工圖及實(shí)地進(jìn)行核對(duì)，在實(shí)地核對(duì)房屋部位、套型、尺寸是否一致的基礎(chǔ)上，還要查對(duì)房屋坐落、幢號(hào)、結(jié)構(gòu)、用途、層次、室號(hào)編寫等房產(chǎn)要素是否符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，是否符合房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證要求，是否與設(shè)計(jì)圖紙一致；若不一致，要求委托方提供變更圖紙、聯(lián)系單或文字說(shuō)明。實(shí)地不符，還要求開發(fā)商進(jìn)行整改，直到符合房產(chǎn)測(cè)繪及產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證要求。

4結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)面積測(cè)繪的精準(zhǔn)度與購(gòu)房者的切身合法利益息息相關(guān)，雖然房產(chǎn)面積測(cè)繪工作的難度較小，看似簡(jiǎn)單，但是其對(duì)購(gòu)房者的影響是巨大的，所以一定要不斷的優(yōu)化以及創(chuàng)新房產(chǎn)面積測(cè)繪技術(shù)，提升測(cè)繪的精準(zhǔn)度，另外還需要進(jìn)一步的優(yōu)化以及完善法律制度，通過(guò)法律的制度來(lái)規(guī)范房產(chǎn)面積測(cè)繪人員的行為，提升測(cè)繪的精準(zhǔn)度。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)誠(chéng)慎測(cè)繪有限公司）

作者簡(jiǎn)介：張華， 1987年12月，男，漢族，浙江寧波，中級(jí)工程師，研究方向：測(cè)繪。