完善房地產(chǎn)稅收一體化管理的思考

李玉蓮

摘要：目前，我國的經(jīng)濟在快速的發(fā)展，社會在不斷的進步，隨著社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，目前房地產(chǎn)稅收一體化逐漸成為行業(yè)稅收管理的主要模式，其構(gòu)建效率與準(zhǔn)確性成為行業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的問題?；谖覈康禺a(chǎn)稅收現(xiàn)狀，文章首先分析了房地產(chǎn)稅收一體化的定義與特征，其次對房地產(chǎn)稅收一體化實施過程中面臨的問題進行了探討，最后對房地產(chǎn)稅收一體化的優(yōu)化途徑進行了解析，希望可以有效促進房地產(chǎn)稅收一體化建設(shè)水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收一體化管理水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收;一體化管理;稅收政策

引言

近幾年來，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展，一些大中城市的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)異常情況。一些城市房價增長幅度過大，上漲過快速。在這種情況下，部分城市甚至出現(xiàn)搶房大戰(zhàn)，出現(xiàn)了購房難的現(xiàn)象，引起社會恐慌情緒蔓延。于是社會上對于開征房地產(chǎn)稅收進行房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)整的呼聲高漲，希望通過房地產(chǎn)稅收的開征起到調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展的作用，從而促進整個社會經(jīng)濟和諧發(fā)展。

1房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀分析

當(dāng)前，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是在經(jīng)濟發(fā)展、稅收制度改革背景下實施，包括增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等一些稅種，稅負水平不同，引發(fā)的市場效應(yīng)也大相徑庭。2018年，全年稅收收入15.6萬億，同比增長8.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資逾12萬億元，同比增長9.5%，房地產(chǎn)企業(yè)稅費在全國總稅收入中占有較高比重，即便在營改增實施后，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨沉重的稅收壓力。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因包括幾個方面：第一，現(xiàn)行稅收制度的問題。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種種類繁多，主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)、（預(yù)）銷售環(huán)節(jié)，稅率較高、稅負較重，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的壓力，這與稅收公平的初衷并不符。而各稅種之間重復(fù)征稅的問題也尚未從根本上得到解決，加上現(xiàn)行的征管模式繁多，常有交叉及多頭管理，給企業(yè)造成了額外稅收負擔(dān)。第二，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡是我國經(jīng)濟發(fā)展中普遍存在的問題，貧富差距逐漸拉大，這對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負也造成了一定影響，在當(dāng)前以政府為主導(dǎo)的地方性稅種下普遍存在的前提下，由于政府對房地產(chǎn)企業(yè)依賴程度不同，在稅收管理的執(zhí)行上，也存在差異，導(dǎo)致各個地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔(dān)出現(xiàn)了明顯差異。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不均衡使得地方政府為了吸引投資者出臺了地方性稅種的減免稅、稅收返還等優(yōu)惠政策，或者社保優(yōu)惠，這也導(dǎo)致了各地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負不均衡。第三，稅收費用偏高。相較于其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收費用偏高，除了基本的流轉(zhuǎn)稅費之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納土地增值稅，是開發(fā)企業(yè)稅費中的“重中之重”，除此之外，還需要繳納各類事業(yè)性收費、行政性收費，即便在稅收制度的改革的前提下，房地產(chǎn)稅收費用還是相對偏高。房地產(chǎn)稅收負擔(dān)高，會造成一系列的影響：一方面，影響房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。由于稅費居高不下，會大大降低投資者的投資熱度，引發(fā)稅收替代效應(yīng)，導(dǎo)致納稅人對房地產(chǎn)業(yè)的投資數(shù)額減少，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。另一方面，增加了偷稅、漏稅概率，房地產(chǎn)企業(yè)投資數(shù)額大，利潤也相對較高，為了減小稅費負擔(dān)給企業(yè)發(fā)展造成的成本負擔(dān)，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會采用極端手段偷稅、漏稅，給國家造成損失。此外，稅負偏高目前主要停留在房地產(chǎn)開發(fā)、（預(yù)）銷售環(huán)節(jié)，這會引發(fā)房地產(chǎn)銷售價格偏高，一定程度上抬高了一手房的房價;但是房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)稅負相對較輕，并且各地方政府有一定的減免稅空間，這使得房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的各階段之間出現(xiàn)了明顯的稅負不均衡。

2房地產(chǎn)稅收一體化實施過程中面臨問題的解決策略

2.1充分發(fā)揮增值稅征管的主導(dǎo)作用

在房地產(chǎn)稅收一體化的過程中，主要涉及的稅種包括有增值稅、土地增值稅、附加稅、企業(yè)所得稅、契稅、房產(chǎn)稅和印花稅等多種不同的類型。盡管根據(jù)稅種、納稅人來看，其中稅制要素十分復(fù)雜，但是大多數(shù)的稅種都能夠在增值稅申報過程中申報的銷售數(shù)據(jù)推算出其他稅種的計算。例如房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售環(huán)節(jié)，增值稅是根據(jù)不含稅預(yù)收樓款預(yù)交3%，附加稅是增值稅的附加。由此可見，充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的作用和增值稅征管的主導(dǎo)作用是確保管理有效性的基本條件。加強增值稅的預(yù)交征管，可以更好的利用現(xiàn)有的資源，體現(xiàn)增值稅征管信息的作用價值，建立完善的房地產(chǎn)稅源信息庫，對于進一步實現(xiàn)更高水平的房地產(chǎn)稅收一體化具有促進作用;其次，通過利用增值稅征管的信息，可以有效實現(xiàn)稅源信息的識別與監(jiān)管，對于避免稅收流失的行為具有較強的抑制作用。

2.2項目未完工產(chǎn)品預(yù)售收入企業(yè)所得稅問題的處理對策

我國目前房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售一般采用預(yù)售制，可以分期交款或采用按揭方式購房。在項目建設(shè)初期開始進行認購并收取認購金，客戶按約定的施工形象進度進行支付分期款，在項目辦理了綜合驗收后交房。房地產(chǎn)企業(yè)開始收的第一筆認購金開始，便負有預(yù)征企業(yè)所得稅的義務(wù)。按國稅發(fā) [2019]31 號文件要求，按預(yù)計毛利率計算當(dāng)年預(yù)售收入毛利額 （ 預(yù)售收入 × 預(yù)計毛利率 ），并入當(dāng)季的利潤總額，按季預(yù)征，年終匯算清繳。一般按地區(qū)分類，一類地區(qū)預(yù)計毛利率為 25%;二類地區(qū)預(yù)計毛利率為 15%;另外保障性住房 （ 含限價商品房 ） 預(yù)計毛利率為 5%。同時允許稅前扣除該筆收入相應(yīng)的稅金及附加費、土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳時，一般有完工銷售收入、未完工預(yù)售收入。未完工產(chǎn)品的預(yù)售收入企業(yè)所得稅申報，存在如何進行匯算清繳年報填制、如何進行跨年度結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計毛利額或利潤額等問題。這里需要特別注意的是，第一年先填寫《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表》（A105010） 中的“第 23、24、25行”“當(dāng)年銷售未完工產(chǎn)品收入、銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利率額、實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”。據(jù)此預(yù)計毛利額與實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅的差額，即生成《納稅調(diào)整項目明細表》中第 40 行的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額”數(shù)據(jù)，這就是項目開發(fā)未完工預(yù)售第一年的填報方式。完工年度，原以前年度預(yù)售的預(yù)計毛利額需要在完工年度匯算清繳時進行轉(zhuǎn)回。按以前年度已填寫的《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表》（A105010） 中的第 23、24、25 行的各行合計數(shù)，分別在完工年度《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表》（A105010） 中的第 27、28、29 行分別轉(zhuǎn)回。這樣未完工預(yù)售收入預(yù)征的企業(yè)所得稅才算完成正確的納稅申報。

2.3 強化房地產(chǎn)開發(fā)的過程監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)過程監(jiān)控是稅務(wù)局主要針對稅收流失的手段，這也是確保房地產(chǎn)稅收一體化有效性的重要部分之一。在遏制房地產(chǎn)商的稅收流失行為方面，需要做好全程跟蹤，強化房地產(chǎn)監(jiān)控水平。首先需要加強不同部門之間的協(xié)調(diào)配合，做到全程全方位監(jiān)控，對于每個環(huán)節(jié)都要通過相應(yīng)的手續(xù)來管理，確保部門之間的聯(lián)系緊密，實現(xiàn)信息的傳遞;其次，改進稅收征管技術(shù)水平，提升工作的效率;最后，加強房地產(chǎn)開發(fā)成本的審核與票據(jù)管理工作，在土地增值稅清算環(huán)節(jié)中，主要還是成本問題、票據(jù)問題、分攤方法的問題，防止出現(xiàn)假合同、虛增成本的問題，確保管控效果。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)稅收一體化的實施過程中要解決大量的問題，這不但涉及到市場的規(guī)范化管理與監(jiān)督，同時也需要做好企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、契稅等稅種的管控，強化房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程監(jiān)控，并做好房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收管理，加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收管理。希望能夠有效促進房地產(chǎn)稅收一體化進程，實現(xiàn)過程監(jiān)管，形成一個稅收合理、結(jié)構(gòu)科學(xué)穩(wěn)定的稅收體系，促進房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)快速發(fā)展。

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