淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本控制及管理之我見

于長海

摘要：在我國經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，國內的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)逐漸成為我國經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)，巨大的利潤空間使得越來越多的企事業(yè)單位加入到房地產(chǎn)開發(fā)的行列中來。然而，激烈的市場競爭、行業(yè)法規(guī)的不斷完善和規(guī)范，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間大大縮水。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間最大化，做好成本控制，提高企業(yè)核心競爭力無疑是最佳選擇。

關鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā);成本控制;管理

引言

自改革開放至今，我國的經(jīng)濟得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也顯現(xiàn)出前所未有的活力，為經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著自己獨特的價值。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，機遇與挑戰(zhàn)并存，有關房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制與管理也日趨重要，甚至成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，本文闡述了有關房地產(chǎn)的成本的影響因素，成本控制管理的原則以及在各個階段成本控制方法，只有每個階段的造價都良好的控制，才能節(jié)約成本、降低消耗，從而促進房地產(chǎn)事業(yè)又快又好發(fā)展。

1房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理對象與構成

1.1房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的對象

房地產(chǎn)開發(fā)包括投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工結算階段，對成本的控制管理應貫穿于成本投入的整個過程。投資決策階段即為可研階段，房地產(chǎn)企業(yè)應對擬投資開發(fā)地塊在其公開掛牌前進行可行性研究，其中必須對成本進行測算，并對市場以及最終效益進行分析，形成可研報告。設計階段，需要根據(jù)可研進行合理的設計，這過程基本能確定大部分開發(fā)成本。招投標階段，就需要組織超投標部門，依照設計方案或者是圖紙以及技術標準編制相應的招標文件，同時對招標項目進行成本核算，提出招投標決策意見，選擇合適的供應商，從而實現(xiàn)有效控制成本的目的。施工階段就是根據(jù)設計圖紙與開發(fā)方案，編制合理可行的施工方案，按計劃準時并保質保量的進行施工，并對施工過程進行合理的控制，尤其是簽證變更等方面。竣工結算階段需對已竣工并且經(jīng)過驗收合格的項目及時進行成本結算。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的構成

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是針對費用科目進行控制管理，具體涵蓋土地成本、前期開發(fā)準備費、基礎設施費用、建筑安裝工程費、配套設施費用、管理費用、財務成本等。土地成本主要是指房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生的土地獲得價以及拆遷補償費或征地費用;前期工程費用主要是指開發(fā)前期所發(fā)生的可研、規(guī)劃、設計等費用;建筑安裝工程費主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購及安裝工程費等;配套設施費用為為業(yè)主服務的各項配套項目費，主要包括水、電、煤、道路等成本;財務成本主要構成為融資成本，也就是貸款利息。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理就是通過對上述成本的構成內容加強管理，提升整個成本控制管理水平，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的利潤空間，促進房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

2房地產(chǎn)開發(fā)成本控制基本路徑

2.1科學的策劃設計

科學的策劃設計主要包括以下方面：實施限額設計。目前普遍存在項目開發(fā)周期緊，在設計階段投入的時間相對欠缺，導致設計成果不夠精準，給工程預算編制、招標清單編制等增加了不穩(wěn)定因素。頻繁設計變更，其中包含設計缺陷和建設單位對設計效果的調整，更讓造價成本不斷增加。所以在具體項目開發(fā)過程中，必須明確要求設計單位提供與設計內容相符的設計概算，進行精準的限額設計，綜合考慮結構形式、材料設備、建筑裝飾等;要多與設計人員溝通，把限額設計工作做到最優(yōu);實行設計招標制度。無論是土地規(guī)劃、項目方案設計、還是最終的工程設計都要采用招投標制度，以選出滿足建設單位要求、性價比最高的設計成果;嚴謹審核圖紙。在進行設計出圖的時候，要嚴格審核圖紙，多與設計人員溝通，進行多方面比較分析、選樣、修改，提高設計圖紙的質量，使設計成果更加合理、經(jīng)濟，減少因設計單位、建設單位自身原因引起的設計變更;結合工程實際，保證施工單位按圖施工的可操作性，將工程變更盡量控制在施工之前。避免在施工階段，反復修改設計方案，浪費人力、財力、物力;合理策劃營銷。主要在項目推廣階段，合理支配廣告費、活動策劃費、銷售人員推廣費用等。企業(yè)應該善于挖掘項目自身區(qū)位優(yōu)勢、交通配套、性價比等潛在因素，放大優(yōu)勢效應，建立營銷激勵機制，完善策劃、營銷預算制度，合理安排日常銷售支出。

2.2嚴格規(guī)范招投標制度

嚴格規(guī)范招投標必須做好以下環(huán)節(jié)的工作：準確編制招標文件。謹慎分析各項指標，把工程標底控指到合理的下限。在編制招標文件的時候，要對招標中涉及費用的條款，反復斟酌、考慮，使其更加合理、準確;招投標工作應遵循公平、公正原則。充分體現(xiàn)市場競爭，廣泛接觸、了解各施工單位并嚴格篩選。通過考察資質、業(yè)績、技術實力等，最終選擇綜合指數(shù)最優(yōu)的施工單位;認真履行合同簽訂工作。承包合同要根據(jù)建筑行業(yè)相關規(guī)定明確雙方權責義務。在關于費用結算等問題上要有明確約束，避免項目決算過程中出現(xiàn)糾紛，傷害雙方合法權益。

2.3加強施工管理

加強施工管理包括：深入了解施工人工、材料、設備市場價格。材料和設備在施工中占重要的地位，必須時刻關注其市場價格變化，認真評定材料和設備的性價比，才能宏觀的控制好施工成本;在施工現(xiàn)場管理方面，應嚴格控制設計變更。圖紙設計與現(xiàn)場施工的差異，會引起設計人員與施工人員意見分歧，導致反復修改設計內容等情況發(fā)生，造成影響施工進度及建造成本的浪費;加強工程簽證的管理。專業(yè)技術人員應該據(jù)圖核實、現(xiàn)場簽證，既能有效防止偷工減料、浪費材料的情況發(fā)生，保證工程質量;又能對每個可能出現(xiàn)的工程變更做出全面的分析、審核，減少相關費用;項目施工過程中防止承包商索賠事件的發(fā)生是控制工程建設投資造價的一個方面;認真做好審核工作，隨著工程項目的進展，要定期審核工程的進程和賬目，及時反饋成本的變動情況，并進行有效地調整，減少不合理的開支。

2.4強化竣工驗收

驗收掃尾是整個工程施工的最后一個階段，根據(jù)國家政策和合同規(guī)定，進行工程結算復審和工程尾款會簽，確保工程全面履行合同，按期竣工。同時科學組織掃尾工作，最大限度降低財務成本，確保結算質量和投資收益。

3房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的優(yōu)化路徑

3.1提升全過程財務管理意識

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈的今天，提升全過程財務管理意識，提高財務管理水平，讓財務管理融入房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，是企業(yè)取得成功的重要因素。企業(yè)必須改變財務管理只是簡單核算工具的思維模式，要將財務管理作為引領房地產(chǎn)企業(yè)成本開發(fā)控制的核心，完成以核算為中心的成本管理思想到以控制為中心的成本管理思想的轉變。應將財務管理的成本控制貫穿于投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工結算階段等所有階段。

3.2建立健全成本控制體系，制定相關配套制度

為了更好的對開發(fā)成本進行控制管理，企業(yè)應該建立健全成本控制體系，并制定相關配套制度。在設計方面按相關體系做好規(guī)劃，遵循成本控制體系的要求，綜合考慮各個重要因素。在施工方面加強成本控制管理，嚴格按設計要求進行施工，嚴控不合理的簽證變更，明確各部門控制管理人員的職責范圍，按制度規(guī)定嚴格落實成本控制管理方案并達成材料成本控制的目標。

3.3提高公司的稅收籌劃水平

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的營改增，對房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面的要求越來越高，稅務管理方面也更加規(guī)范，一個好的稅務籌劃可以使開發(fā)項目獲得更大的競爭力，也能進一步規(guī)范企業(yè)的稅務管理，降低稅務風險的影響。企業(yè)在投資決策期間就需要進行稅收籌劃，并根據(jù)稅收籌劃制定相應的管理措施。稅收籌劃從前期介入，能有效避免出現(xiàn)后期不必要的稅務風險以及稅務負擔。稅收籌劃不僅只是在前期做一個總的籌劃，在各個階段也應該有相應的稅收籌劃：在招投標階段選擇供應商時，不能僅以價低為最重要因素，還應考慮供應商的規(guī)模、產(chǎn)品質量以及是否是一般納稅人以及能否能取得增值稅專用發(fā)票進而取得足額的進項稅等多項因素;融資階段也應進行具體的稅收籌劃，考慮不同融資方式對企業(yè)稅收以及開發(fā)成本費用的影響。同時，加強對公司財會人員的培訓以提高財務人員的業(yè)務水平，重視現(xiàn)行稅收優(yōu)惠，發(fā)票管理要求。

3.4建立健全資金管控體系

建立完善的資金管控體系能更好的對資金進行合理運作房地產(chǎn)企業(yè)應建立一個完善的資金管控體系，并制定相應的資金管理制度以降低房地產(chǎn)的財務成本，進而降低開發(fā)成本，提高企業(yè)利潤。項目開發(fā)初期，對房地產(chǎn)開發(fā)的各個不同過程的資金需求量進行科學預測，并制定相應的資金計劃。融資階段，根據(jù)資金需求計劃以及自有資金量之間存在的資金缺口，從融資規(guī)模、利率、期限方面入手制定恰當?shù)娜谫Y策略，嘗試融資創(chuàng)新并實現(xiàn)融資多元化，努力提高資金需求量與供給量的匹配度，避免出現(xiàn)資金缺口影響項目建設，也避免出現(xiàn)資金閑置引起資金浪費。同時在資金使用過程中應加強對資金的風險管理以及監(jiān)督管理，嚴格審核付款程序，重視資金安全，保證項目的正常開展。

結語

綜上所述，在激烈的房地產(chǎn)業(yè)競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)商要取得良好的經(jīng)濟效益就必須對影響成本的各個階段進行全過程的嚴格管理和控制，以促進資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)，獲得較理想的投資效益。

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