房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)的思考

張敏

摘要：房地產(chǎn)一直是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不斷加速城市化的發(fā)展，在這個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)開發(fā)在未來很長一段時(shí)間內(nèi)，都在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中呈現(xiàn)重要地位。從房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類型來看，商業(yè)房地產(chǎn)是房地產(chǎn)重要的組成部分，其中涉及到的零售店鋪與購物中心、寫字樓、酒店、旅游等多種物業(yè)的類型，與城市生活及生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有著密切的關(guān)系。

關(guān)鍵詞：開發(fā);房地產(chǎn);商業(yè);思考

現(xiàn)階段商業(yè)房地產(chǎn)與居住房地產(chǎn)相比較，在開發(fā)過程中的項(xiàng)目選址、項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資工程建設(shè)，項(xiàng)目營銷與運(yùn)營等環(huán)節(jié)要復(fù)雜很多，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能力也形成了巨大的挑戰(zhàn)[1]。

一、中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模迅速增長并向中心城市集中靠近，商業(yè)地產(chǎn)的投資主體呈現(xiàn)多元化的方式;商業(yè)地產(chǎn)融資是以銀行貸款等間接融資方式為主要渠道，指出商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的關(guān)鍵是：重管理、重經(jīng)營、建立專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)為主要特點(diǎn)[1]。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式問題

（一）商業(yè)房地產(chǎn)的定位

房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)，最重要的一項(xiàng)工作就是前期的調(diào)研工作，它可以由商業(yè)管理公司獨(dú)立來完成，也可以與項(xiàng)目開發(fā)公司共同完成。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的整體性和可行性整體定位有參考的意義，也是對(duì)商業(yè)管理、招商規(guī)劃有不可替代的作用，前期招商調(diào)研的目的，就是為了明確商業(yè)定位，從而實(shí)現(xiàn)招商規(guī)劃，確定招商的政策、租金水平、品牌目標(biāo)和招商的策略。是為了更好的對(duì)商業(yè)項(xiàng)目未來客流以及消費(fèi)潛力的評(píng)估。

（二）城市發(fā)展體量

城市發(fā)展體量，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模有著最直接的影響。城市人口的數(shù)量、人均消費(fèi)的水平等，一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，都決定了商業(yè)項(xiàng)目的投資規(guī)模。

商業(yè)項(xiàng)目的定位必須依靠城市規(guī)劃的大背景，并隨著城市規(guī)劃的發(fā)展變化做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，跟上時(shí)代的步伐，尤其面對(duì)一些二、三線城市比較大規(guī)模的規(guī)劃，例如：政府的遷移、民房的改造、新城區(qū)的建立、城市道路的規(guī)劃等，都會(huì)對(duì)商業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。交通是對(duì)商業(yè)項(xiàng)目有著重要的推動(dòng)和制約的作用的，商業(yè)項(xiàng)目需要有一定的輻射范圍，隨著輻射范圍版圖的不斷擴(kuò)大，對(duì)通達(dá)率的要求越來越高，所以，項(xiàng)目輻射區(qū)域的交通便捷的程度成為了評(píng)估這片區(qū)域商業(yè)價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)之一[2]。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是根據(jù)一個(gè)城市的GDP、商品零售的總額、人均可支配收入等指標(biāo)進(jìn)行分析的，可以判斷一個(gè)城市或一片區(qū)域商業(yè)的發(fā)達(dá)程度，衡量當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力，并預(yù)估未來增長的幅度。其中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是決定當(dāng)?shù)叵M(fèi)活躍程度因素之一，尤其是面對(duì)第三產(chǎn)業(yè)在結(jié)構(gòu)中所占的比重，更是體現(xiàn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮程度的重要標(biāo)志。對(duì)一個(gè)城市的情況的了解，主要采用的手段就是二手資料文案的調(diào)研，通常情況下都是通過政府的官方網(wǎng)站和國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來完成調(diào)研工作的。

（三）商業(yè)地產(chǎn)缺乏資金支持

想要開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)就需要大量的資金支持，而我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較的單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴是非常嚴(yán)重的，商業(yè)地產(chǎn)自己籌借的資金比例非常的低。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，在宏觀調(diào)控的背景下，銀行貸款有了越來越多的限制，融資渠道相對(duì)比較的單一的商業(yè)開發(fā)商將會(huì)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)資金回收的時(shí)間比較長，這就造成資金投入與回收是很難成比例的，這就導(dǎo)致了許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以出售為主，售完樓盤開發(fā)商就離開了，但是為項(xiàng)目后期的經(jīng)營埋下了深深的隱患[3]。

不僅如此，商業(yè)房地產(chǎn)的空置率最近幾年大幅度上升，原因有兩個(gè)方面：1、由于經(jīng)濟(jì)衰退，大部分的企業(yè)面臨著破產(chǎn)或倒閉，大批企業(yè)開始進(jìn)行大量的裁員減少了辦公用地的需要。2、由于失業(yè)率的上升或資產(chǎn)的損失，消費(fèi)者減少支出，零售業(yè)經(jīng)營狀況不好，大量商鋪出現(xiàn)空置。

（四）決策缺乏戰(zhàn)略眼光

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)決策是非常重要的。在決策階段，目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分只關(guān)注眼前的利益，并沒有長遠(yuǎn)的打算，為了可以讓投資的資金更早的回籠，一般決定選擇純銷售的模式，就會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失去整體性，很難實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理模式，從而加大了后期運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開發(fā)商對(duì)于商業(yè)規(guī)律認(rèn)識(shí)不夠充分，很容易造成目標(biāo)市場(chǎng)的錯(cuò)誤定位。

（五）執(zhí)行力不夠

策略無高低，關(guān)鍵在執(zhí)行。商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)、銷售和招商過程中，都會(huì)于工作開始前就項(xiàng)目定位、銷售方式、推廣方式、商業(yè)業(yè)態(tài)等進(jìn)行前期策劃并給出建議。這些關(guān)鍵建議很多并未能得到貫徹和落實(shí)，特別是項(xiàng)目招商、推廣兩個(gè)方面的工作。房屋開建時(shí)，對(duì)招商定價(jià)往往過多參考周邊成熟商業(yè)，而忽視了自身毫無銷售、商業(yè)氛圍基礎(chǔ)，導(dǎo)致招商執(zhí)行時(shí)條件過高，招商失敗。同時(shí)忽視推廣，認(rèn)為酒香不怕巷子深，沒必要花這個(gè)錢，售樓部就是最好的廣告，始終坐銷項(xiàng)目，導(dǎo)致信息傳遞不暢，客戶無法獲取項(xiàng)目銷售相關(guān)信息致使項(xiàng)目去化速度變緩。

三、房地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營模式的完善

（一）統(tǒng)一招商管理

統(tǒng)一招商管理，對(duì)于產(chǎn)權(quán)單一的項(xiàng)目而言，完全可以實(shí)施。但是對(duì)于多產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目來說是一個(gè)比較大的難題，商鋪被分割出售，就要聚集業(yè)主的思路和經(jīng)營的模式，實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，為了實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)要求就需要花費(fèi)很高的代價(jià)，并且在操控的過程中還不是很便捷。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)問題，各種矛盾就會(huì)蜂擁而至。就用上海的樓盤為代表，主塔樓是家酒店式公寓，由三百多家戶主擁有，地理位置非常的好，業(yè)主在買房的時(shí)候簽訂了返租協(xié)議，可以由商業(yè)公司經(jīng)營這家酒店，但是隨著經(jīng)營效益越來越好，各個(gè)業(yè)主之間的就會(huì)出現(xiàn)許多的意見，不能做到及時(shí)的統(tǒng)一，矛盾不斷地?cái)U(kuò)大，最后酒店不得不被迫停業(yè)。所以就目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言都是單一的產(chǎn)權(quán)。

（二）統(tǒng)一營銷

統(tǒng)一營銷是商業(yè)運(yùn)營管理的重中之重，一個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)狀態(tài)非常的多，很難實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一營銷。其實(shí)實(shí)施統(tǒng)一營銷的目的就是為了更好的樹立商業(yè)的品牌和市場(chǎng)的形象，吸引更多的人氣和客源。這是單一的產(chǎn)業(yè)狀態(tài)無法實(shí)現(xiàn)的，另外一種就是實(shí)施產(chǎn)業(yè)狀態(tài)營銷聯(lián)動(dòng)，在統(tǒng)一的商業(yè)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)共享客源。在使用方法上，一定要有強(qiáng)大的信息系統(tǒng)作為技術(shù)上的支撐，然后協(xié)調(diào)好商戶之間的意見，明確資金的來源[4]。

（三）全店開店服務(wù)模式

對(duì)于一些開發(fā)商來說實(shí)行全店開店的服務(wù)模式，是一種讓店鋪快速倒閉的方法，到后期的時(shí)候很難進(jìn)行控制，就只是前期的投入就不是一般開發(fā)商可以承受的。裝修、物業(yè)、管理這些方面發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用就是很多開發(fā)商意料之外所產(chǎn)生的。如果把一些商鋪定位于商場(chǎng)，那就意味著零售業(yè)也會(huì)加入其中，正規(guī)的商場(chǎng)經(jīng)營手段很難與零售企業(yè)抗衡，這其中還包括了企業(yè)的信譽(yù)度、對(duì)接項(xiàng)目款的顧慮等等，所以沒有一個(gè)項(xiàng)目可以自營成功的，所有的商業(yè)的項(xiàng)目都是一種合作的模式。

（四）先租后建

一個(gè)商業(yè)店鋪的建立，要經(jīng)歷選址、規(guī)劃、租金等，所有的事情都確定了以后，再進(jìn)行商鋪的建設(shè)。我們不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中許多訂單的產(chǎn)生并不是無中生有的，他們是以資源與利益相結(jié)合產(chǎn)生的，在保證利益最大化的同時(shí)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的最小化。要結(jié)合品牌地產(chǎn)、商家、資源開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，熟悉國內(nèi)環(huán)境量身定做，品牌號(hào)召力以及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)現(xiàn)利益的同時(shí)避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，從而帶動(dòng)人氣的提升實(shí)現(xiàn)利益的最大化，進(jìn)一步的占領(lǐng)市場(chǎng)[5]。

（五）拓寬融資渠道

為了更好的分散項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)，最應(yīng)該做的就是拓寬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期資金的融資渠道，從而改變過去單一的依靠銀行信貸的形式。其實(shí)從理論上分析，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道應(yīng)該是非常多的，包括銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司，更有一些海外的融資渠道，如：海外基金等，不僅如此還可以面向公眾募集資金，特點(diǎn)就是人群廣泛，募捐潛力比較大，還可以建立長期的投資商業(yè)地產(chǎn)的基金、機(jī)構(gòu)也是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資金的重要來源。其實(shí)相對(duì)于商業(yè)銀行的信貸來說，其它機(jī)構(gòu)投資者能提供更長期限的資金。

（六）加強(qiáng)專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)

人才隊(duì)伍的缺失直接導(dǎo)致了我國商業(yè)地產(chǎn)公司在復(fù)雜的多環(huán)節(jié)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營過程中的失利。但是現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展日益壯大，國內(nèi)院校也開設(shè)了許多相關(guān)的專業(yè)，為商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)輸送人才。另外，許多的房地產(chǎn)開發(fā)商比較重視土木工程專業(yè)的學(xué)生，對(duì)于商業(yè)類型的人才比較輕視，但是在商業(yè)開發(fā)中，商業(yè)與地產(chǎn)是同等重要的。

四、結(jié)語：

中國城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，導(dǎo)致現(xiàn)在社會(huì)商品銷售額的快速增長，從而促使商業(yè)地產(chǎn)不步入快速發(fā)展階段。本篇文章就是針對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與開發(fā)運(yùn)營方式進(jìn)行了研究和分析，從而結(jié)合了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的情況，并進(jìn)一步指出了我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式里面存在的問題。最后，提出了我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式需要注意的地方，必須結(jié)合我國國情和各地方的現(xiàn)狀，探討我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的模式。

參考文獻(xiàn)：

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[2]朱詹林堅(jiān).成功開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之若干要點(diǎn)[J].全國流通經(jīng)濟(jì)，2016（11）：73-74.

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