房地產(chǎn)評估存在的主要問題及其方法改進研究

郎咸輝

摘要：在當(dāng)代房地產(chǎn)中，對房地產(chǎn)進行評估是一項不可或缺的工作，我國也成立了相關(guān)機構(gòu)專門負責(zé)這一事項，鑒于在評估過程中容易受到其它因素影響，往往導(dǎo)致最終的評估結(jié)果有所失誤。為了避免或減少此種情況發(fā)生，相關(guān)企業(yè)和機構(gòu)應(yīng)針對評估中存在的問題進行綜合分析，找到問題所在后，再采取一些措施，以此來控制房地產(chǎn)評估風(fēng)險，促進房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展。鑒于此，本文對房地產(chǎn)評估存在的主要問題及其方法改進方法進行了分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；主要問題；方法改進

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，其自身的發(fā)展對我國社會經(jīng)濟的增長具有非常關(guān)鍵性的作用，而房地產(chǎn)評估作為房地產(chǎn)行業(yè)主要的指標(biāo)，其重要性不言而喻，值得我們進一步去探究。

1我國房地產(chǎn)評估概況

我國相較于其它國家來說，房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是發(fā)展迅速，隨著國家的經(jīng)濟發(fā)展，政府也不斷支持房地產(chǎn)評估研究工作，建立健全的、適合我國社會主義市場經(jīng)濟體制的房地產(chǎn)評估體系，而且高度重視房地產(chǎn)評估理論的發(fā)展和研究，頒布了相關(guān)制度，詳細地規(guī)定建筑物評估方法。我國設(shè)立房地產(chǎn)評估委員會，其中的研究人員通過對各地區(qū)房地產(chǎn)評估的理論和實際經(jīng)驗，并結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展情況，從而科學(xué)地制定了一套適應(yīng)我國社會主義發(fā)展的房地產(chǎn)評估體系，科學(xué)地制定我國房地產(chǎn)評估管理制度和建筑損耗評估體系。對房地產(chǎn)進行評估是指通過專業(yè)的技術(shù)人員來對房地產(chǎn)的綜合價值進行評估，同時參考國家房地產(chǎn)的評估程序和科學(xué)有效的方法，結(jié)合技術(shù)人員的綜合素質(zhì)來分析房價的變動因素，從而積極地展開房地產(chǎn)評估工作，這對于促進價值開展評估和判定有重要意義。我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而房地產(chǎn)評估方法也受國外評價體系的影響，更多的重視評價經(jīng)驗和效果，而對于建筑物的評估研究比較少，沒有進行深入研究，這方面來看，我國對于建筑物的評估工作是較為欠缺的。目前來看，有關(guān)我國房地產(chǎn)評估分析的方法以及綜合系統(tǒng)應(yīng)用的研究較少，這對我國房地產(chǎn)評估體系的完善和發(fā)展有一定現(xiàn)實意義，我們還需要不斷創(chuàng)新、發(fā)展，創(chuàng)造出一套適合我國國情的房地產(chǎn)評估體系。

2房地產(chǎn)評估存在的主要問題

2.1相關(guān)法律法規(guī)細則不完善

盡管我國的法律對房地產(chǎn)的評估原則進行了詳細的說明，但是這些原則但實際落實的過程中存在許多方面的問題。例如在中國人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的評估制度進行了法律規(guī)定，但是卻并沒有對房地產(chǎn)評估的相關(guān)內(nèi)容進行分析。所以導(dǎo)致在房地產(chǎn)評估過程中缺乏相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。由于法律法規(guī)實施細則缺失，這樣也就導(dǎo)致評估人員在實際工作的過程中存在為手畏腳的思想，導(dǎo)致評估工作的主動性受到影響。

2.2業(yè)內(nèi)評估人員綜合素質(zhì)不高

對房地產(chǎn)行業(yè)評估人員來說，其自身的綜合素質(zhì)高低可以直接決定著評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，而且對于投資風(fēng)險比較高的項目對專業(yè)的評估人員要求更高，所以從目前來看，由于大量的業(yè)內(nèi)評估人員自身并沒有對自身的業(yè)務(wù)能力和技術(shù)水平進行系統(tǒng)化的學(xué)習(xí)，這樣就導(dǎo)致很多評估人員綜合素質(zhì)達不到標(biāo)準(zhǔn)，整個評估行業(yè)內(nèi)的從業(yè)門檻也比較低，造成業(yè)內(nèi)評估人員魚龍混雜，綜合素質(zhì)普遍下降。

房地產(chǎn)行業(yè)評估人員的資格認證僅通過等級考試制度，并不能夠全面深刻地反映出評估師自身的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力水平，這樣就導(dǎo)致許多的評估師只要考下證件就不去提高自己的業(yè)務(wù)，也沒有能夠及時地更新自身的知識學(xué)習(xí)儲備，無法激活評估人員深造和繼續(xù)學(xué)習(xí)的效果。

2.3其它因素帶來的風(fēng)險

不難發(fā)現(xiàn)，雖然近年來我國各個地區(qū)的房價起伏較大，但整體卻以房價持續(xù)上漲的趨勢為主，而之所以房地產(chǎn)的價格會出現(xiàn)如此大的變化，多半與供求關(guān)系有關(guān)。此外，無論是房地產(chǎn)政策和金融政策，還是土地政策和稅收政策，任何一個政策發(fā)生變化，都有可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的波動。除房地產(chǎn)價格外，政策變動有時也會對房地產(chǎn)評估有所影響，如城市房屋拆遷方面，因新條例的出現(xiàn)使得原本的評估方法已經(jīng)不再使用，但評估機構(gòu)卻未及時做出技術(shù)調(diào)整，導(dǎo)致一段時間內(nèi)評估工作陷入了困境。

3房地產(chǎn)評估改進方法

3.1提升房地產(chǎn)評估人員的綜合素質(zhì)

上文已經(jīng)敘述，房地產(chǎn)評估人員的綜合素質(zhì)是影響房地產(chǎn)評估風(fēng)險的人為影響因素，要求房地產(chǎn)評估人員需要具備扎實的專業(yè)基礎(chǔ)知識，以及法律法規(guī)、經(jīng)濟、科學(xué)技術(shù)等學(xué)科知識，應(yīng)切實強加評估人員的專業(yè)指導(dǎo)與培訓(xùn)工作，建議誠聘評估專家進行現(xiàn)場經(jīng)驗姜堰，人員之間進行經(jīng)驗討論等。還可以為房地產(chǎn)評估人員提供多元化的學(xué)習(xí)渠道，使得自身能力得到不斷提升。通過開展職業(yè)道德素質(zhì)教育，督促房地產(chǎn)評估人員樹立正確的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，并將其內(nèi)化為自覺行動中，為推動評估機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展做出積極的貢獻。

3.2建立健全管理體系制度

房地產(chǎn)評估行業(yè)為降低風(fēng)險概率，需要在政策方向上建立健全體制制度，完善管理制度，規(guī)范管理人員工作權(quán)限，促進評估機構(gòu)的有序發(fā)展。由于我國評估機構(gòu)的發(fā)展起步較晚，缺少豐富的從業(yè)管理經(jīng)驗，需要在發(fā)展過程中不斷吸取經(jīng)驗，結(jié)合自身發(fā)展情況，創(chuàng)新發(fā)展適合本行業(yè)發(fā)展的新制度內(nèi)容。房地產(chǎn)評估機構(gòu)開展具體工作細則時，應(yīng)切實按照國家評估標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，切不能按照自認標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行評估。相關(guān)管理部門應(yīng)積極行使監(jiān)督管理作用，定期抽查評估結(jié)果，以及評估流程的流轉(zhuǎn)質(zhì)量，確保評估工作能夠從源頭抓起，發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題，并采取一定懲罰，遏制不良行為的再次發(fā)生，為整個評估行業(yè)營造良好的環(huán)境。

3.3注重溝通

評估方不但要與委托方打交道，同時也要與廣大買家進行合作，無論是買家還是賣家，評估方都應(yīng)謹(jǐn)慎選擇，并且積極做好溝通工作。溝通工作應(yīng)貫穿于整個評估過程，在前期溝通中能夠便于評估人員對委托方的各項信息有基本的了解，利于對信息的甄別，而中期若能夠得到良好的溝通，則可以減少很多不必要的麻煩，后期溝通則主要是進行確認，并向合作對象介紹如何使用評估報告等。當(dāng)這三點都能夠得到實現(xiàn)時，評估風(fēng)險勢必會大大減少。

3.4強化評估人員的職業(yè)道德意識

一個合格的房地產(chǎn)評估人員不僅需要有專業(yè)的知識和技能，還需要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，這是一個從業(yè)人員最基本的要求，如果一個工作人員沒有基本的職業(yè)道德觀念，即使他有再好的評估知識和再豐富的評估實踐經(jīng)驗，他評估出的結(jié)果也是不公正不合法的，沒有辦法令人信服。評估人員首先要學(xué)會自律，沒有自律意識的人，即使有再多條例約束也沒用，其次企業(yè)要制定相關(guān)的約束規(guī)章和監(jiān)督機制，對員工的工作過程進行監(jiān)督，對結(jié)果進行存檔，防止員工徇私的現(xiàn)象發(fā)生，樹立良好的行業(yè)道德規(guī)范，降低道德風(fēng)險。

3.5改善執(zhí)業(yè)環(huán)境

要對房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險進行控制，首先要改善執(zhí)業(yè)環(huán)境，使得評估機構(gòu)可以在一個寬松的環(huán)境中進行客觀公正的工作，政府要制定相關(guān)的法規(guī)政策進行約束和管制，對評估企業(yè)進行監(jiān)督，對違法評估行為進行懲治，并打破地產(chǎn)評估行業(yè)的壟斷行為，使得不同地區(qū)，不同性質(zhì)的企業(yè)之間可以自由競爭，也要規(guī)范評估標(biāo)準(zhǔn)，加強企業(yè)的服務(wù)功能，壯大第三產(chǎn)業(yè)，維護公平公正公開的社會環(huán)境。

結(jié)束語

中國近年在逐步開放服務(wù)行業(yè)，而房地產(chǎn)評估是服務(wù)行業(yè)的一個重要組成部分，開放這一行業(yè)需要面臨巨大的挑戰(zhàn)，整個行業(yè)還處在初級階段，中國“入世”之后，面臨著更加殘酷的競爭，要在這個開放的市場中生存下來，行業(yè)工作者需要不斷加強風(fēng)險意識，做到在激烈的市場競爭中可以不斷地更新完善自身體系，使自己更有底氣面對市場的競爭，能夠抗住風(fēng)險，并且對各種風(fēng)險開展預(yù)測，提出防范與解決方案和控制對策。

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（作者單位：山東中創(chuàng)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司）