社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式初探

段昭璐

摘要：隨著我國人口老齡化程度的不斷加深，養(yǎng)老問題已成為涉及到千家萬戶的社會問題。同時受到計劃生育政策的影響，許多獨生子女家庭中，老人無法在家中享受安然的晚年生活。這使得社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)這一養(yǎng)老模式愈加得到重視，也是未來住宅發(fā)展的新方向。以下是對社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀、所存問題分析和未來展望。

關(guān)鍵詡：社區(qū)養(yǎng)老;養(yǎng)老地產(chǎn)

一、文獻綜述

我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是居家養(yǎng)老，也是大部分老人更樂意接受的養(yǎng)老模式。但是隨著第一代獨生子女大多已進入婚育年齡，現(xiàn)階段我國大量存在“421”模式的家庭，即四個老人，一對夫妻，一個孩子，這也使得一些老年人很難在家庭受到全面的照顧。加之我國目前人口老齡化形勢嚴峻，老年潛在需求消費較高。

近年來國家頻頻出臺的養(yǎng)老政策逐漸引導資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在摸索和學習中發(fā)展。養(yǎng)老服務開始從鼓勵非盈利性轉(zhuǎn)向運營主體多樣化發(fā)展。

二、研究背景

（一） 人口年齡分布

據(jù)《2018年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，截止至2018年末，我國60周歲及以上人口已達24949萬人，占全國總?cè)丝诘?7.9%;其中65周歲及以上人口16658萬人，占比11.9%。我國人口老齡化呈加速態(tài)勢，養(yǎng)老需求與日俱增。然而受計劃生育政策的影響，近年來我國空巢老人、獨居老人的增長速度不斷加快，這也意味著越來越多的“雙獨夫妻”承受著更大的養(yǎng)老壓力。

（二）社區(qū)養(yǎng)老模式

人口年齡結(jié)構(gòu)的變化使得我國的養(yǎng)老模式不斷發(fā)生著變化，社區(qū)養(yǎng)老這一新型養(yǎng)老模式應運而生。社區(qū)養(yǎng)老是指老年人住在自己家庭或長期生活的社區(qū)里，在得到家人照顧的同時，由社區(qū)的相關(guān)組織承擔養(yǎng)老工作或托老服務的養(yǎng)老方式。它由正規(guī)服務、社區(qū)志愿者及社會支持網(wǎng)絡(luò)共同支撐，為有需要的老人提供幫助，使他們能在熟悉的社區(qū)環(huán)境中維持自己的生活。社區(qū)中除了適宜老人的居住建筑之外，還有老年活動中心、康體中心、老年社區(qū)大學等配套設(shè)施，讓老年人在社區(qū)內(nèi)就能滿足生活、娛樂、醫(yī)療等各項需求。這同傳統(tǒng)意義上的居家養(yǎng)老模式、老年公寓、普通型養(yǎng)老院或者是醫(yī)院型養(yǎng)老院都是有有區(qū)別的，這幾種養(yǎng)老模式目前在我國屬于百花齊放、各有市場，相比較而言，筆者認為社區(qū)養(yǎng)老模式更能讓人們的老年生活幸福感倍增。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)模式

對應自理型、半護理型及全護理型老人，住宅類型分為適老化住宅、老年公寓以及頤養(yǎng)院三種類型。

1、適老化住宅對應自理型老人，在一般城市住宅的基礎(chǔ)上，為滿足老年人的生活需求進行必要的適老設(shè)計，以50～60㎡的一居室、兩居室為主;

2、養(yǎng)老型公寓是針對老年人的特殊需求設(shè)計的住宅類型，主要針對自理型和半護理型老人，在戶型面積、配套設(shè)施方面提供多種選擇，同時進行個性化定制服務，盡量滿足不同消費水平老年人的不同需求;

3、頤養(yǎng)院是專為護理型老人設(shè)計的全天候照料型住所，完全由開發(fā)企業(yè)持有，配備完善的醫(yī)療設(shè)施和專業(yè)護理人員。

相比于養(yǎng)老院、老年公寓兩種傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)模式，養(yǎng)老社區(qū)以其專業(yè)化、集中化的發(fā)展特征，其發(fā)展更符合現(xiàn)階段我國養(yǎng)老地產(chǎn)的未來建設(shè)規(guī)劃。因此，養(yǎng)老社區(qū)有望成為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的主流形式

（四）社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式及開發(fā)思路初探

據(jù)調(diào)查，如今我國的家庭觀念正在發(fā)生改變，孩子不想與老人共住，但也不愿意讓老人的居住場所遠離自己的視線范圍。相當一部分人認為，老人與子女住所距離以步行時長不超過10分鐘為最好選擇。所以，在一個小區(qū)里合理布局幾棟專為老人設(shè)計的住宅單元、或者是同一棟樓里的部分單元做成專為老人設(shè)計的住宅是較為理想的地產(chǎn)模式。建議依托社區(qū)，根據(jù)社區(qū)規(guī)模配套建設(shè)2.2模式中提及的配套設(shè)施。

老年地產(chǎn)需要滿足一般居住區(qū)的規(guī)劃要求，又因為老年人的生活習慣和需求的特殊性，對其規(guī)劃提出了有更高的要求。這就要求開發(fā)者在小區(qū)設(shè)計過程中，充分考慮老人的身體素質(zhì)情況。在景觀設(shè)計、居住設(shè)施、活動場館、道路布置。醫(yī)療設(shè)施的設(shè)計中，需要考慮老年人的行動特點，提供盡可能適合老年人的居住環(huán)境：

1、實現(xiàn)人車分流，加強安全管理;

2、建議普通的社區(qū)老年地產(chǎn)項目綠地率不應低于35%;

3、打造慢生活步行系統(tǒng);

4、入戶式和隨身式急救護理系統(tǒng);

5、配套的醫(yī)療健康教育中心。

三、社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）社區(qū)養(yǎng)老政策扶持

近年來國家出臺多項政策支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展：

1、《關(guān)于支持整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務的通知》，民發(fā)〔2016〕179號，政策內(nèi)容：鼓勵社會力量通過股份制、股份合作制、PPT等模式整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務;鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務設(shè)施建設(shè);

2、《國務院辦公廳關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務市場提升養(yǎng)老服務質(zhì)量的若干意見》，國辦發(fā)〔2016〕91號，政策內(nèi)容：到2020年，養(yǎng)老服務市場全面放開，準入條件進一步放寬，養(yǎng)老服務和產(chǎn)品有效供給能力大幅提升;

3、《關(guān)于運用政府和社會資本合作模式支持養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的實施意見》，財金〔2017〕86號，政策內(nèi)容：鼓勵運用政府和社會資本合作（PPP）模式推進養(yǎng)老服務業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快養(yǎng)老服務業(yè)培育與發(fā)展史;

4、近日，被業(yè)內(nèi)譽為近幾年來養(yǎng)老相關(guān)政策中“重視程度最高、可行性最強”的文件——《國務院辦公廳關(guān)于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》（下稱“5號文”）由國務院辦公廳印發(fā)，《意見》指出，黨中央、國務院高度重《意見》指出，黨中央、國務院高度重視養(yǎng)老服務。視養(yǎng)老服務。

按照2019年政府工作報告對養(yǎng)老服務工作的部署，健全市場機制，持續(xù)完善居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務體系，確保到2022年在保障人人享有基本養(yǎng)老服務的基礎(chǔ)上，有效滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務需求。

（二）開發(fā)商布局社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

近幾年，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自建或改建原有物業(yè)進入養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)，發(fā)育自身服務能力是房地產(chǎn)企業(yè)主要進入方式。企業(yè)遇到瓶頸尋求轉(zhuǎn)型突破、解決自身房產(chǎn)庫存、為已有物業(yè)提供服務增值、獲取長期運營收益是企業(yè)進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要目的，如：萬科已成立獨立運營服務團隊進行養(yǎng)老服務探索。但大多只是在一線城市開發(fā)。

（三）社區(qū)養(yǎng)老現(xiàn)存問題

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在起步期，養(yǎng)老體系的整體構(gòu)建是當前政府和各類社會組織的重點任務。用國務院印發(fā)的2013年35號文件的定義，當前中國社會“養(yǎng)老服務和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不完善、養(yǎng)老服務的扶持政策不健全、體制機制不完善、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題還十分突出”。

1、設(shè)施功能設(shè)置? 我國的社區(qū)養(yǎng)老模式尚處于起步階段，很多方面還不夠成熟，仍需繼續(xù)探索。如社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不夠完善，制度不夠健全等。

2、老年人的心理認同感低? 受傳統(tǒng)觀念影響，現(xiàn)階段我國大部分老人仍更傾向于選擇家庭養(yǎng)老模式，認為晚年生活應該和子孫后代一起度過。這導致很多老年人抗拒社區(qū)養(yǎng)老這一養(yǎng)老模式，也是社區(qū)養(yǎng)老推廣較慢的重要原因之一。

3、服務人員專業(yè)技術(shù)不足? 養(yǎng)老社區(qū)的服務人員大多不具備專業(yè)的技術(shù)知識，未經(jīng)過相應的資格培訓就入崗導致服務人員不能為老人提供應有的專業(yè)服務，甚至有些低素質(zhì)從業(yè)人員虐待老人，這也是很多家庭不選擇該養(yǎng)老模式的顧慮來源。

4、監(jiān)督機制和法律法規(guī)不健全? 目前我國沒有完善的養(yǎng)老服務制度，也沒有評估服務質(zhì)量的統(tǒng)一標準，使得社區(qū)養(yǎng)老工作缺乏規(guī)范性。

四、相關(guān)對策及建議

（一）樹立合理的開發(fā)理念

1、不能盲目樂觀地估計社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場份額，居家養(yǎng)老仍是社會主流養(yǎng)老方式。正如國務院35號文的政策明確規(guī)定，“到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務體系?！币虼耍彝ヰB(yǎng)老仍然是社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的最主要競爭對手。

2、社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普遍的房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)者更應該增強的是社會責任，不能一味地把追求利益最大化作為社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的唯一目標。

3、一定要在選址上下功夫，充分考慮自然環(huán)境和社會環(huán)境對項目的影響，特別要強調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套設(shè)施的重要性。

4、建立專業(yè)的養(yǎng)老服務團隊，從產(chǎn)品的研發(fā)到設(shè)計，一定要確保養(yǎng)老社區(qū)里完整的服務鏈條包括醫(yī)療、康復、護理、文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多門類的人才隊伍。

6、“養(yǎng)老地產(chǎn)離醫(yī)院的距離和離子女的距離”是養(yǎng)老地產(chǎn)項目核心競爭力的關(guān)鍵。如果離兩項距離都很遠，那失敗的概率就會比較高。

（二）健全相關(guān)法律法規(guī)，加大行業(yè)監(jiān)管力度

目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)處于新興階段，許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。再加上相關(guān)標準尚未明確，監(jiān)管體系不完善，導致許多房地產(chǎn)以“養(yǎng)老”的名義享受相關(guān)的政策優(yōu)惠，卻并不具備相關(guān)的養(yǎng)老功能?；诖?，監(jiān)管部門應加快行業(yè)相關(guān)標準的制訂，如開發(fā)準入資格、建設(shè)設(shè)計要求、竣工驗收標準，以及對應的懲戒措施。同時，應完善監(jiān)督體系，全面規(guī)范現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，確保養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老功能得到充分的發(fā)揮。

（三）推進跨行業(yè)發(fā)展聯(lián)盟，促進產(chǎn)業(yè)鏈整合

養(yǎng)老地產(chǎn)作為復合型地產(chǎn)，相比普通地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)更加注重護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務等衍生的服務設(shè)施?！耙徽緷M足各類需求”對養(yǎng)老地產(chǎn)長期運營起決定作用?，F(xiàn)階段，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)全由房地產(chǎn)商單獨完成，與其他各養(yǎng)老行業(yè)主體銜接性差，尚未形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的整合。未來我國養(yǎng)老地產(chǎn)將進一步創(chuàng)新其商業(yè)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商需與金融機構(gòu)、服務機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)展開多方合作，充分借助各大主體的專業(yè)優(yōu)勢?？缧袠I(yè)進行深入交流溝通，使得合作涵蓋項目建設(shè)的全過程，促進產(chǎn)品設(shè)計的多樣化，全方位滿足老年群體的多方需求。

（四）加強方向引導性

加強社區(qū)服務開展的宣傳教育，改善人們對于社區(qū)養(yǎng)老的原有印象。同時健全對從業(yè)人員的培訓制度，加強服務人員的綜合素質(zhì)，從而提供更專業(yè)的服務。完善法律體系，由政府主導設(shè)置專門的社區(qū)養(yǎng)老服務管理機構(gòu)，協(xié)調(diào)好規(guī)劃關(guān)系，形成規(guī)范化的標準，更加促進社區(qū)養(yǎng)老服務的全面建設(shè)。

五、結(jié)語：

個人就近三年多的大學學習體驗，翻閱參考了好多的專家學者的著作和觀點，粗淺挖掘了一些自己的認知，也是筆者的第一篇嘗試寫出的所謂論文，希望通過今后自己認知的不斷深入來補充自身認識的不足、從而不斷豐富自己的認識。

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