房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的系統(tǒng)研究

王永鑫

摘要：隨著時代的發(fā)展，房地產(chǎn)建設中的項目管理系統(tǒng)也日漸成熟，通過結合項目管理實踐經(jīng)驗和項目管理理論，使項目管理日益科學化。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，針對質(zhì)量監(jiān)控和開發(fā)進度都需要引起重視。在建設過程中實施質(zhì)量計劃，將質(zhì)量預防工作落到實處，不僅能減少管理者的工作量，而且也能提升管理水平，進而提高項目的經(jīng)濟效益。

關鍵詞：開發(fā);質(zhì)量管理;研究

因為，住房是我們生活的必需品，導致我國的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)日益龐大，而保質(zhì)保量的項目建設，才能為百姓構建和諧的生活環(huán)境。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注重工程質(zhì)量，充分協(xié)調(diào)項目進度和質(zhì)量管理之間的關系。因為項目進度直接影響工程成本，而質(zhì)量管理直接影響人們的生活，所以在滿足人們住房要求的條件下，才能實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。這樣不僅有利于企業(yè)在社會中競爭力的提升，更有利于推動社會進步，為我國的社會主義建設貢獻力量。

一、房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟建設的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也在如火如荼的進行中，許多國際房地產(chǎn)企業(yè)也涌入中國市場。這就促使我國本土房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷進步，不僅需要提升施工質(zhì)量，而且還應學習成功企業(yè)的經(jīng)驗，將這些經(jīng)驗運用到工程的項目管理中，這樣才能全方位地提升企業(yè)的市場競爭力。因為，我國的房地產(chǎn)市場起步較晚，市場秩序還在逐步建立，同時房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還不成熟，導致管理過程中會出現(xiàn)許多障礙，所以，這就要求企業(yè)加大項目開發(fā)的管理力度，才能保障工程的有序進行。

然而許多企業(yè)管理者過度追求項目的表面工程，他們不會根據(jù)市場的實際需求來決定項目的發(fā)展方向，而是一味追求檔次上的建設。這樣就會導致建成后的房屋雖然品質(zhì)上沒問題，但是得不到市場的肯定，不能實現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。因為企業(yè)沒有給自身定位，沒有根據(jù)市場需求進行建設，從而失去群眾基礎，必然會導致工程的失敗。企業(yè)的這種行為不僅會直接造成其形象在消費者心中大幅度降低，失去消費者對其的青昧，同時由于企業(yè)管理方式的落后，信息化管理沒有有效建設，導致因為信息的滯后，影響整個工程的正確發(fā)展方向，進而制約企業(yè)管理水平的提高。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中的問題

（一）前期調(diào)研不足

盲目開發(fā)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的特點，在項目開始前，企業(yè)往往不會進行調(diào)研論證，而是看重地區(qū)周圍的房價，缺乏實地的研究分析?，F(xiàn)實的情況是企業(yè)拿到地就蓋樓，因為沒有對技術進行研究，造成項目管理很難進行控制，從而導致工程后期大量問題的出現(xiàn)，直接影響土地和資源的合理配置。

（二）管理體制不完善

項目開發(fā)過程中，因為管理體制的不完善，導致工作人員對項目管理的理解不夠深刻，使進度和成本偏離預期目標。原因在于大部分企業(yè)都是照搬陳舊的項目管理模式，按部就班的按照模式去實施，進而導致對細節(jié)的研究深度不夠，無法從微觀角度去思考問題，致使宏觀角度下的整個工程無法高效進行。由于項目管理體制的不完善，導致事前管理與事中管理脫節(jié)，從而造成進度和成本的失控，嚴重偏離預期目標。

（三）售后服務不到位

房地產(chǎn)是投資規(guī)模相對較大的產(chǎn)業(yè)，所以我國居民十分看重企業(yè)的配套服務。企業(yè)售后服務是否到位，直接影響著居民的購房意向。但我國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌服務意識相對較差，有些已經(jīng)交房的房屋，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，很多企業(yè)的售后部門就相互推諉，導致售后維修工作不及時。并且，許多企業(yè)在居民購房前承諾的基礎措施，存在嚴重的偷工減料現(xiàn)象，有的企業(yè)甚至直接沒有，造成房屋買賣雙方之間產(chǎn)生沖突，直接影響企業(yè)的品牌價值，同時對房屋銷售也有負面影響。售后服務的缺失不利于企業(yè)整體的發(fā)展，也不利于社會經(jīng)濟的建設。

三、改善項目管理的方法

（一）加強前期規(guī)劃管理

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏前期調(diào)研規(guī)劃，如果要全面優(yōu)化項目管理，就需要企業(yè)加強項目的前期管理，這其中包括規(guī)劃階段和設計階段。企業(yè)應當在前期調(diào)研的基礎上，將風險控制在預期范圍內(nèi)，從而保證企業(yè)效益最大化。同時，在設計中要進行規(guī)范設計，站在社會需求的角度去設計建設，做到整體利益的協(xié)調(diào)，避免巨大浪費情況的出現(xiàn)。這就要求施工單位嚴格按照設計圖紙進行作業(yè)，做到基本不偏離，同時要求設計單位加強與施工單位的溝通，力求設計圖紙規(guī)劃化，切合社會的實際需求，從而保證把意外風險控制在預期內(nèi)。

（二）加強項目質(zhì)量管理

因為房屋是居民生活中一筆巨大投資，花費的金額數(shù)目較多，所以人們對房屋的要求相對更多。因此，房屋的質(zhì)量是企業(yè)必須看重的要點，一般情況下，房屋在建成后的幾個月內(nèi)不會出現(xiàn)質(zhì)量問題，人們也很難判斷企業(yè)的施工質(zhì)量，但是隨著時間推移，房屋的質(zhì)量問題就會逐漸涌現(xiàn)，進而直接影響居民的日常生活。所以，項目管理工作人員在建設過程中需要嚴格把關，對人員和材料進行監(jiān)控，從而為工程質(zhì)量提供保障。與此同時，企業(yè)也需履行對購房者的承諾，完善基礎設施，做好售后服務工作。此外，需要加強商品房的售后管理制度，組建售后項目管理隊伍，積極解決居民生活問題，對房屋問題做出及時的處理，為企業(yè)下一個項目的規(guī)劃提出可行性的策略。

（三）完善項目成本管理

隨著居民對于住房的關注度提高，房地產(chǎn)業(yè)的競爭也逐步上升，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高競爭力，就必須注重成本管理，因為商品房屋的價格越實惠，百姓購買的欲望就越大。因此，企業(yè)需要完善成本管理，進而控制項目成本，為社會建造價格合理的房屋。首先，需要做好項目預估工作，嚴格控制建設成本，平衡成本和利潤的關系，保證整體工程的質(zhì)量。然后，在項目施工過程中，防止管理人員腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，引入競爭機制，將招標工作市場化，使整個社會參與到工程施工的監(jiān)督之中。 最后，企業(yè)需要建立獎懲制度，加強現(xiàn)場簽證管理，用績效獎金調(diào)動員工積極性，用懲罰遏制違規(guī)行為的發(fā)生，從而提高企業(yè)的市場競爭力，保障社會效益。

（四）完善項目風險管理

因為房地產(chǎn)工程的周期長，因此，加強對其意外事故的防范措施十分有必要。企業(yè)在開發(fā)項目前要確保風險指數(shù)最低化，以此減少施工過程中安全事故的發(fā)揮發(fā)生，降低項目開發(fā)的損失。 企業(yè)可以通過簽訂合同，讓甲、乙雙方明白自己的職責，保證合格施工，從而降低項目的隱蔽損失。另外，企業(yè)也可以與保險公司簽訂合同，將部分風險轉移給保險公司，一旦出現(xiàn)工程事故，保險公司就能分擔較多部分的賠償費用，從而降低企業(yè)經(jīng)營的風險。

四、結語：

房地產(chǎn)項目管理的水平直接影響著工程項目的成本，并且決定著工程的整體效益。所以只有堅持科學的管理方法，抓住施工過程中的各個環(huán)節(jié)，做好前期的規(guī)劃調(diào)研，跟進工程的項目進度，完善工程的質(zhì)量管理體系。只有著手于解決百姓關心的實際問題，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟中擁有絕對實力，進而實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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