?？谑信飸魠^(qū)改造對商品住房市場的影響研究

摘要：全面落實(shí)“十三五”期間國家加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的部署，海口市實(shí)施了“三年棚改計劃”經(jīng)過三年的實(shí)施，收效顯著。整合優(yōu)質(zhì)土地資源、改善了居住環(huán)境、推動房地產(chǎn)去庫存，形成?？谑猩唐纷≌嘣┙o，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)；改造；影響

一、?？谑信飸魠^(qū)改造概述

（一）海口市棚戶區(qū)改造規(guī)劃

?？谑姓疄槿媛鋵?shí)“十三五”期間國家加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的部署，進(jìn)一步完善?？诘幕A(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，增強(qiáng)城市功能和提升城市形象，?？谑姓岢鰧?shí)施“三年棚改計劃” 2016-2018年間將陸續(xù)啟動50余個棚戶區(qū)（城中村）改造項(xiàng)目，涉及改造土地面積3.4萬畝，總投資規(guī)模超過1000億元。改造后可提供優(yōu)質(zhì)可出讓土地資源約1.6萬畝，為引入產(chǎn)業(yè)開發(fā)提供了土地資源保障。棚戶區(qū)改造涉及政府對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)模將超過300億元。隨著“貨幣化安置”補(bǔ)償?shù)膶?shí)施，?？谖磥韺⑨尫乓慌袌鲂枨?。同時政府引入12家實(shí)力開發(fā)企業(yè)參與?？谂锔?，也將給海口市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的影響。

2.?？谑信飸魠^(qū)改造實(shí)施計劃

二、海口市商品住宅市場現(xiàn)狀研究

（一）?？谑猩唐纷≌袌鲩_發(fā)、銷售情況調(diào)查分析

2018年?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資額為609.41億元，同比增長1%；2018年?？谏唐纷≌_發(fā)投資額為419.3億元，同比增長1.6%。

2018年海口商品房銷售面積為393.32萬㎡，同比下降28.4%；商品房銷售額為520.48億元，同比下降21%。2018年?？谏唐纷≌N售面積為331.43萬㎡，同比下降32%；商品住宅銷售額為419.08億元，同比下降26.5%。

（二）海口市棚戶改造土地面積調(diào)查分析

根據(jù)棚戶區(qū)改造規(guī)劃，2016年將改造12個棚戶區(qū)，涉及改造土地面積為3729.86畝，房屋改造面積397.3165萬平米，2017年改造8個棚戶區(qū)，涉及土地面積為12033.3畝，房屋改造面積600.99萬平米，2018年改造20個棚戶區(qū)，涉及土地面積9821.45畝，房屋改造面積852.4782萬平米。其中美蘭區(qū)和龍華區(qū)改造的棚戶區(qū)數(shù)量最多，為12個，秀英區(qū)9個，瓊山區(qū)6個，桂林洋1個。美蘭區(qū)改造的土地面積也是4個區(qū)中面積最多的，為9113.01畝。

三、?？谑信飸魠^(qū)改造對商品住房市場的影響因素分析

（一）整合土地資源

據(jù)?？谑?019年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃匯總表所示，?？谑薪衲暧玫毓?yīng)總量的計劃指標(biāo)僅為1036.12公頃（10361200㎡），住宅用地僅155.57公頃，其中普通商品住宅用地就占了110.18公頃（約1652畝），截止至8月11日，海口市共計掛牌出讓38宗地塊，其中用途為城鎮(zhèn)住宅用地的有18宗地塊，約占總數(shù)的一半左右為棚戶改造區(qū)。

（二）改善城市規(guī)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

以海口市坡博坡巷為例：?？谑幸?guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于?？谑衅虏┢孪锱飸魠^(qū)改造片區(qū)規(guī)劃修改方案公示》，方案擬征收范圍四至為：東至龍昆南路、南至南海大道、西至南沙路及豪苑路、北至現(xiàn)代花園小區(qū)。片區(qū)征收工作計劃于2016年8月啟動，預(yù)計2020年全面完成片區(qū)建設(shè)。

在改造后的坡博坡巷片區(qū)，將配建幼兒園8個，小學(xué)1所36個班、九年一貫制學(xué)校1所（初中20個班，小學(xué)25個班）?，F(xiàn)在的博巷路與豪苑路將打通，成為連接南沙路和南海大道的一條規(guī)劃道路紅線寬度36米的主干路。另外還規(guī)劃有停車場、公共廁所、衛(wèi)生服務(wù)中心、文化活動中心、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等公共服務(wù)設(shè)施。

四、海口市商品住宅發(fā)展趨勢分析

（一）形成多層次的市場價格體系

（二）引入實(shí)力開發(fā)企業(yè)進(jìn)行規(guī)模開發(fā)

?？谑姓晒σ?2家實(shí)力開發(fā)企業(yè)參與?？谂锔?，如五源河棚改項(xiàng)目是綠地集團(tuán)

在海口市投資建設(shè)的區(qū)域性大型綜合體項(xiàng)目，位于?？谑形骱０叮瑬|臨長彤路，西臨長濱路，南鄰新城區(qū)主干道——海榆西線，總占地面積6600畝。

項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括奧體公園、?？谑形捏w中心（體育場、體育館、廣電中心、展覽中心等）、九年制義務(wù)教育重點(diǎn)學(xué)校、幼兒園、商業(yè)中心、商品住宅、安置房等。經(jīng)過三年的建設(shè)，五源河新區(qū)已經(jīng)出具規(guī)模，五源河經(jīng)過棚改后，從基礎(chǔ)設(shè)施到生活配套都得以完善，帶動該區(qū)域的商品住宅的整體品質(zhì)，新建商品住房的價格有所提升。

（三）?？谑猩唐纷≌袌銮熬罢雇?/p>

海口市經(jīng)過三年的棚戶改造后，城市中大規(guī)模的落后城中村基本上完成改造，涉及整合改造土地面積，超過3.4萬畝，城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施配套、居住環(huán)境得到改善。棚改區(qū)的二手商品住房價格得以提高。

《?？谑?019年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃匯總表》，到近期?？谑袙炫瞥鲎尩貕K用途所示，城鎮(zhèn)住宅用地的縮減，商業(yè)用地的增加。未來新建商品住宅的供應(yīng)將減少，二手房需求進(jìn)一步加大，二手房交易逐漸替代一手房成為流通主流。

五、結(jié)語

隨著城鎮(zhèn)住房保障條例的立法計劃提上日程，為保障房準(zhǔn)入使用和退出提供法律依據(jù)。

2019年，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳將進(jìn)一步完善住房保障和供應(yīng)體系，通過發(fā)展面向本地居民和引進(jìn)人才供應(yīng)的商品住房、租賃住房（含公租房），滿足本地居民和引進(jìn)人才住房的基本性和改善性住房需求，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

參考文獻(xiàn)：

[1]國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù).2018年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、商品房銷售面積及銷售額統(tǒng)計分析[圖].2019年

[2]海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)[N].2019年

作者簡介：

林玉堅（1969.10-），女，漢，海南省海口市人，華中師范大學(xué)1993級碩士研究生，?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院講師，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)投資。

基金項(xiàng)目：本文系?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院校級科學(xué)研究課題（項(xiàng)目編號hjky16-07）