不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體的探究

馬靜

摘 要：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體進(jìn)行了規(guī)定，然而看似主體已經(jīng)明確，實(shí)則不然，其內(nèi)容相對(duì)比較籠統(tǒng)模糊，法條解釋及其適用亦不甚詳明。不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢屬于立法層面的技術(shù)內(nèi)容，關(guān)系著《物權(quán)法》立法目的是否能夠?qū)崿F(xiàn)，不同法益存在價(jià)值沖突，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意。本文就不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體進(jìn)行分類解讀，并在此基礎(chǔ)上談一下個(gè)人的觀點(diǎn)與認(rèn)識(shí)，以供參考。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;資料;查詢;主體

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體，《物權(quán)法》第十八條即有規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?？梢钥闯?，條款將不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體限制為權(quán)利人和利害關(guān)系人?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條第一款規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。第二款規(guī)定：有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。顯然，此條款在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上將不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體增加了公務(wù)查詢。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十七條再次規(guī)定：國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法查詢制度。不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體也再次明確為除卻國(guó)家公權(quán)力機(jī)關(guān)，只有權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。為了進(jìn)一步規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢，2018年1月國(guó)土資源部出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》，各類不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體的權(quán)益一定程度上得以保證，但筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)以及專家學(xué)者還應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體進(jìn)行不斷深入探究，持續(xù)細(xì)化補(bǔ)充，使其更加明確合理，從而保證查詢活動(dòng)有法可依。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體，主要包括以下幾種類型。

一、權(quán)利人

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的內(nèi)容確定權(quán)利人，其中包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體，同時(shí)還包括森林所有權(quán)主體。然而，從當(dāng)前法律實(shí)務(wù)來看，隱形的權(quán)利人在不動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系中占比較大，這是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象。學(xué)界曾有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》中的登記主義原則，隱形權(quán)利人是不可能存在的，除非其有完整的證據(jù)鏈來證明登記簿上記載的內(nèi)容存在錯(cuò)誤之處。反觀現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記處理辦法，不動(dòng)產(chǎn)登記過程中基于原文件和登記申請(qǐng)對(duì)有無其他共有人進(jìn)行界定，有效迎合了服務(wù)型政府建設(shè)以及行政審批程序簡(jiǎn)化要求，同時(shí)這也使得不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)摒棄傳統(tǒng)的界定不動(dòng)產(chǎn)共有的方式與方法，而基于當(dāng)事人的登記申請(qǐng)。事實(shí)上該種情況下依然存在著一定的法律糾紛和問題，比如A在售樓處購(gòu)得一套房屋，登記時(shí)申報(bào)個(gè)人為單一所有者;登記后其配偶B證明二者存在合法的婚姻關(guān)系，A購(gòu)房時(shí)婚姻關(guān)系存續(xù)，并以此宣稱其為房屋共有人。對(duì)于此案，該如何對(duì)房屋權(quán)利人進(jìn)行界定？從《婚姻法》的規(guī)定來看，在夫妻雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，無其他約定時(shí)夫妻任何一方取得的財(cái)產(chǎn)均視為共有財(cái)產(chǎn);根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則，在A就房屋辦理登記時(shí)，B就成了事實(shí)上的隱形權(quán)利人。

當(dāng)前理論與實(shí)務(wù)界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人查詢登記資料的爭(zhēng)議不大，但是對(duì)權(quán)利人的認(rèn)定還存在不同的觀點(diǎn)，集中表現(xiàn)為對(duì)《物權(quán)法》中權(quán)利人理解存在差異。有學(xué)者提出，查詢權(quán)利人專指物權(quán)人，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人以及擔(dān)保物權(quán)人和用益物權(quán)人。同時(shí)，還有學(xué)者提出，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)指與登記物存在密切關(guān)系的權(quán)利人。以筆者之見，上述兩種理解均存在著一定的偏頗。前一種觀點(diǎn)范圍過于寬泛，未能充分認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)查詢權(quán)利人應(yīng)為登記簿上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人。從實(shí)踐來看，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在具體判斷權(quán)利人范圍時(shí)，僅能依據(jù)登記簿記載的內(nèi)容而難以從實(shí)體法的角度對(duì)查詢主體進(jìn)行判斷。后一種觀點(diǎn)將物權(quán)人以及債權(quán)人全部涵蓋在內(nèi)，比如合同債權(quán)人、租賃權(quán)人等，這些人均與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)有著密切關(guān)聯(lián)。然而，筆者認(rèn)為權(quán)利人應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人以及抵押權(quán)人和地役權(quán)人等，上述權(quán)利人均可申請(qǐng)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

二、利害關(guān)系人

以是否有足夠的證明材料為劃分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)利害關(guān)系人進(jìn)行分類，在界定有證明力的利害關(guān)系人時(shí)可進(jìn)行三分。一是當(dāng)事人提供法律文件，比如買賣、贈(zèng)與以及互換等合同，證明自己與不動(dòng)產(chǎn)之間存在法律關(guān)系;二是當(dāng)事人基于立案通知書等具有法律效力的文書，證明其因不動(dòng)產(chǎn)可提起仲裁或者訴訟;三是對(duì)繼承事由進(jìn)行探討，即當(dāng)事人提供死亡、遺囑等證明材料，能夠證明自己與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人之間有關(guān)系，并且證明個(gè)人擁有繼承權(quán)。筆者認(rèn)為在確定不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人時(shí)，不能僅憑主觀臆斷，還應(yīng)當(dāng)基于法律層面具體分析，然后對(duì)其進(jìn)行認(rèn)定;不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人可以是互換、買賣、租賃以及贈(zèng)與和抵押被查詢不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系人，與被查詢的不動(dòng)產(chǎn)之間存在民事糾紛并已經(jīng)提起訴訟、仲裁的相關(guān)人員。同時(shí)，還包括繼承以及受遺贈(zèng)被查詢關(guān)系人。對(duì)于只有主觀交易或締約傾向的利害關(guān)系人而言，應(yīng)當(dāng)從如下方面對(duì)其予以把握。第一，申請(qǐng)人需提供身份證明材料和申請(qǐng)書，獲得對(duì)方當(dāng)事人配合;第二，不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門的工作人員業(yè)務(wù)水平以及綜合素養(yǎng)應(yīng)當(dāng)提高，以便于能夠準(zhǔn)確把握和及時(shí)做出判斷。第三，不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)和部門，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人要求查詢的范圍進(jìn)行權(quán)限設(shè)定，僅對(duì)其提供不動(dòng)產(chǎn)基本資料，能夠證明不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)狀況即可;第四，不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)健全和完善查詢誠(chéng)信管理制度，對(duì)存在惡意查詢意圖或者犯罪傾向者，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決打擊和懲罰。

三、律師及其他人員

實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)民事糾紛案件較為普遍，律師在處理不動(dòng)產(chǎn)案件時(shí)需要查詢相關(guān)資料，因此需對(duì)律師的查詢權(quán)利進(jìn)行準(zhǔn)確界定?；诼殬I(yè)要求，律師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況進(jìn)行全面處理。若某個(gè)律師以委托代理人身份參與案件訴訟，則其與權(quán)利人在不動(dòng)產(chǎn)資料查詢方面的權(quán)力具有一致性;同時(shí)，若某個(gè)律師基于辦理案件的客觀需要，有法院調(diào)查令，則應(yīng)當(dāng)按照調(diào)查令要求的范圍查詢不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)登記資料，不可擴(kuò)大權(quán)利范圍。在筆者看來，律師作為一種較為特殊的職業(yè)，需對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢權(quán)利依法確認(rèn)。第一，律師查詢資料時(shí)應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的材料，比如查詢申請(qǐng)書以及委托人證明材料和承諾函與授權(quán)委托書，同時(shí)還包括律師證、律所證明材料等。第二，以律師身份查詢的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，主要包括不動(dòng)產(chǎn)狀況、是否處于共有、抵押以及查封等狀態(tài)。與律師不動(dòng)產(chǎn)查詢權(quán)利相對(duì)等的是查詢義務(wù)，實(shí)踐中律師需嚴(yán)守職業(yè)道德與操守，將查詢結(jié)果作為證據(jù)，不得隨意復(fù)制并提供給其他人（尤其是當(dāng)事人）;但凡有違反規(guī)則的情況，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)對(duì)律師查詢環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控，記錄結(jié)果并對(duì)其利用進(jìn)行跟蹤。

此外，對(duì)于房產(chǎn)中介等其他人員而言，在一定范圍內(nèi)也具有查詢主體資格，但應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行必要的規(guī)范和限制。在此過程中我們可以學(xué)習(xí)美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)中介查詢權(quán)限的規(guī)定，其限制范圍超過出了普通權(quán)利人以及利害關(guān)系人，其中包括了經(jīng)紀(jì)人、銷售員以及伙伴經(jīng)紀(jì)人等。在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，最為重要的一個(gè)因素是中介機(jī)構(gòu)的能力與信譽(yù)。從社會(huì)實(shí)際情況來看，不動(dòng)產(chǎn)中介在國(guó)內(nèi)房屋交易中的作用日漸凸顯出來，雖然國(guó)家相關(guān)部門對(duì)其管理提出了非常高的要求，但是不可否認(rèn)群眾對(duì)其誠(chéng)信度并不認(rèn)可。筆者認(rèn)為，在健全誠(chéng)信制度體系基礎(chǔ)上，可以適當(dāng)賦予中介機(jī)構(gòu)等其他人員以查詢權(quán)，這有利于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

結(jié)語：

不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢的本質(zhì)在于物權(quán)公示原則的落實(shí)，實(shí)踐中可以看到，物權(quán)公示與相關(guān)的隱私權(quán)保護(hù)對(duì)立沖突，為了能夠有效協(xié)調(diào)二者之間的關(guān)系以及找到平衡點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)對(duì)查詢主體予以明確界定，這樣才能確保不動(dòng)產(chǎn)登記工作順利進(jìn)行。

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