開發(fā)我國住房反向抵押養(yǎng)老保險的可行性分析

阮莉媛

摘要：隨著我國人口老齡化的加劇，養(yǎng)老保險問題逐漸成為了國家和人們所關(guān)注的重要社會問題。本文以西方國家社會養(yǎng)老保障制度中興起的住房反向抵押養(yǎng)老保險模式為主要研究方向，介紹了該項商業(yè)養(yǎng)老保險的相關(guān)定義和概念，分析了該商業(yè)養(yǎng)老保險模式在我國實施將面臨的考驗以及可行性，并提出了相應(yīng)的建議以幫助該模式的更好實施。

關(guān)鍵詞：住房反向抵押;養(yǎng)老保險;商業(yè)保險

近年來，隨著我國居民生活水平和國家醫(yī)療水平的不斷提高，國民人均壽命不斷提高。再加之此前很長一段時間內(nèi)，我國計劃生育政策的執(zhí)行，因此如今我國老齡人口比例開始逐漸上升。截至2018年末，我國60周歲及以上年齡人口數(shù)量已占到了總?cè)丝跀?shù)量的15.9%。65周歲以上人口數(shù)量已占到了總?cè)丝跀?shù)量的10.3%。按照國際人口老齡化社會判定標準，我國60周歲、65周歲人口占比已分別突破10%和7%的大關(guān)，國家整體已正式步入老齡化社會階段。然而，與一些發(fā)達國家不同的是，我國目前居民整體收入平均水平還未達到聯(lián)合國認定的發(fā)達國家居民收入標準，國民未富先老的現(xiàn)象已經(jīng)成為了我國社會持續(xù)高速發(fā)展所面臨的最大考驗。同時，由于90后、00后家庭大多為獨生子女，因此近幾年來我國許多家庭人員結(jié)構(gòu)也開始呈現(xiàn)出“4+2+1”倒三角年齡分布模式，一個年輕勞動力所需贍養(yǎng)的老齡人口數(shù)量急劇增加。上述現(xiàn)象對于我國養(yǎng)老問題的解決和社會養(yǎng)老保障體系的維持無疑都帶來了巨大的考驗。

一、住房反向抵押養(yǎng)老保險的理論基礎(chǔ)

（一）住房反向抵押養(yǎng)老保險的內(nèi)涵

“以房養(yǎng)老”的概念起源于美國保險金融業(yè)，指老年人為了提高財產(chǎn)變現(xiàn)能力，實現(xiàn)財產(chǎn)價值的流通，通過金融或非金融機構(gòu)的資金融通功能，對所持有的房產(chǎn)實現(xiàn)提前套現(xiàn)，以換取一筆長期、持續(xù)、豐厚的資金流入以維持其生命余存期內(nèi)的開銷。將以房養(yǎng)老的形式用金融信托的思維進行理解和解釋，并形成了住房反向抵押養(yǎng)老保險的基本理論。

在我國，以房養(yǎng)老的操作模式大致可以分為30余種，其中住房反向抵押是最為常見的一種。該模式起源于上個世紀80年代的美國社會，老年人可以通過將自己的房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)的方式，來換取金融機構(gòu)按期發(fā)放給老年人的住房抵押貸款。而老年人在世期間則可以繼續(xù)保留對房屋的居住權(quán)，直到老人離世后，用于抵押的房產(chǎn)將被金融機構(gòu)出售以換回老人在世期間消耗的貸款本金和由此形成的利息。住房反向抵押貸款的出現(xiàn)很好地幫助美國政府緩解了人口老齡化所帶來的高額養(yǎng)老保險財政赤字，也正是憑借住房反向抵押養(yǎng)老保險在美國社會的廣泛流行，穩(wěn)定了美國的養(yǎng)老保險社會體系，促進了養(yǎng)老金融業(yè)態(tài)發(fā)展，釋放了年輕一代的壓力和政府的財政壓力，為美國贏得了經(jīng)濟與科技快速發(fā)展上升的“黃金20年”。

（二）住房反向抵押養(yǎng)老保險的相關(guān)理論

1.生命周期理論

生命周期理論又被稱為儲蓄與消費周期論，由美國經(jīng)濟學(xué)家弗蘭科于上個世紀60年代提出。該理論認為，一個自然人在完全理性的狀態(tài)下，其經(jīng)濟的儲蓄與消費狀況應(yīng)當在整個生命周期內(nèi)進行合理分布，從而實現(xiàn)其財富價值利用的最大化。生命周期理論認為，個人對自身儲蓄及消費行為的財務(wù)規(guī)劃取決于個人一生所能獲取的全部財富資源，而非生命周期所處經(jīng)濟發(fā)展階段的社會收入水平。因此生命周期理論認為理想狀態(tài)下的個人儲蓄與消費行為分配應(yīng)當在整個生命周期內(nèi)實現(xiàn)總體的平衡。該理論提出了個人消費函數(shù)公式，見公式1：

C=β1X+β2Z?（公式1）

在該函數(shù)中，C代表了個人的消費水平，β1代表了個人已擁有財富的邊際消費增長，X代表個人已擁有財富的總額，β2代表了個人固定收入的邊際消費增長，Z代表了個人的每期固定收入。生命周期理論較好地解釋了個人消費水平的形成和主要影響因素。根據(jù)該理論，人在老年時期步入退休階段，大概率固定收入獲取能力大幅減少，同時已擁有財富的累計達到最大值。此時隨著身體狀況的轉(zhuǎn)變以及其他因素，個人消費支出的需求將逐漸加大，因此財富的流失效應(yīng)將加快顯現(xiàn)。因此為了平衡財富的收入與支出，老年階段通過其他可以換取流動性財產(chǎn)的途徑來達到平衡消費的目的是十分必要的。

2.財產(chǎn)優(yōu)化配置理論

財產(chǎn)優(yōu)化配置理論認為在市場經(jīng)濟條件下，個人如何將自身勞動力資源、物質(zhì)資源和財富資源進行最大化合理支配、科學(xué)利用，能夠最大化發(fā)揮現(xiàn)有資源的實際效用，對于個人的財富穩(wěn)定和健康生存而言十分重要。住房屬于大宗商品，對于普通個體而言，住房往往占據(jù)了個人或家庭財富的絕大部分資源，但住房本身除了居住使用外，無較大經(jīng)濟附加屬性，且不具備高流動性資產(chǎn)特征。因此持有住房的價值占個人資產(chǎn)價值的比例越高，也越不利于個人對財產(chǎn)資源進行優(yōu)化配置。通過住房反向抵押的形式，可以保留住房的居住價值，同時將住房的財富價值提前轉(zhuǎn)換為可以變現(xiàn)流動的資產(chǎn)，進而實現(xiàn)個人或家庭資源效用的最大化利用。

二、我國住房反向抵押養(yǎng)老保險的發(fā)展面臨的考驗

（一）房產(chǎn)戶籍制度限制了居民住房融資意向

目前，在我國許多地區(qū)，居民戶籍的歸屬以及與戶籍歸屬相關(guān)的其他權(quán)益仍然與房產(chǎn)的所有權(quán)掛鉤，這一現(xiàn)象也被稱為我國的房產(chǎn)戶籍制度。例如，在國內(nèi)許多大城市，尤其是一、二線城市，現(xiàn)有的落戶制度中有人才落戶、婚姻落戶、房產(chǎn)落戶等幾個不同的機制，其中能夠?qū)崿F(xiàn)人才落戶的個體寥寥無幾，而婚姻落戶又規(guī)定婚姻的一方必須在婚前即為所在地戶口，且婚后連續(xù)多年為離異方可實現(xiàn)另一方的戶口異地遷入（具體實施標準各地不一）。相對而言，房產(chǎn)落戶則是上述幾項機制中應(yīng)用最為廣泛，相對達成的條件。因此中國的居民購買大城市的房產(chǎn)時，往往也帶有戶籍遷入等目的性條件，既是為了滿足住房需求，也是為了落戶房產(chǎn)購買地，享受當?shù)貞艏咚鶐淼母黜椄＠?，如更好的教育資源、更好的醫(yī)療資源等等。因此，我國居民購買房產(chǎn)除了使用房屋的居住屬性之外，往往還需要享受與房屋產(chǎn)權(quán)所綁定的房產(chǎn)戶籍制度帶來的各項優(yōu)勢。由于房產(chǎn)戶籍制度在各個城市的普遍存在，很有可能導(dǎo)致國內(nèi)居民不愿意因住房反向抵押的方式而放棄房屋產(chǎn)權(quán)，失去房產(chǎn)戶籍制度帶來的好處，打消居民的融資積極性。

（二）中國文化中的房屋家庭觀念約束人們的融資行為

除了房產(chǎn)戶籍制度之外，中國傳統(tǒng)文化中強調(diào)的家庭觀念，也導(dǎo)致中國老百姓對于房產(chǎn)的重視程度遠超于西方國家。根據(jù)鏈家和鏈家海外的最新購房意愿調(diào)查結(jié)果顯示，95%以上受調(diào)查的中國人表示在租房和買房中更傾向于后者。而這一比例在30歲以上的受調(diào)查者達到了98%以上。而同樣的問題在西方國家中僅有57%的受調(diào)查者更加傾向于買房，而30歲以上受調(diào)查者傾向于買房的比例也僅有61%。通過該項調(diào)查，可以清晰反映中國居民對于購買房產(chǎn)、擁有一套房產(chǎn)的期望顯著高于西方國家居民。而導(dǎo)致這一現(xiàn)象的根本原因，在于五千年華夏文明中，中國人固有的房產(chǎn)家庭觀念，讓人們將“房子”和“家”兩個不同屬性的概念自然而然的劃上了等號，國內(nèi)許多上了年紀的受調(diào)查者明確表示，擁有一套屬于自己的房子才算得上是擁有了一個完整的家。

基于我國老百姓對于自有房屋產(chǎn)權(quán)的需求，以及對于掙錢購買房產(chǎn)的強烈意愿，也造成了我國的房地產(chǎn)市場自私有化以來，成交價格不斷走高，以北京、上海、深圳、廣州四大房地產(chǎn)市場一線城市為例，其房產(chǎn)均價動輒5萬或者10萬一平米，已經(jīng)嚴重超出了我國居民人均收入水平。因此，我國房屋財產(chǎn)價值占居民財產(chǎn)價值總額的比例比西方國家要高出50到100個百分點，這也更加加重了房屋在居民心目中的重要地位，許多國內(nèi)家庭由于房價過高，家庭所擁有的財富資源僅能購買一套房屋，因此兩代人甚至三代人住在同一個屋檐下的情況也時有出現(xiàn)。上述現(xiàn)象均導(dǎo)致了我國居民對于自有房產(chǎn)的看重，從根本上限制了居民通過住房反向抵押融資獲取養(yǎng)老保險的動力。

三、我國實施住房反向抵押養(yǎng)老保險的可行性及建議

（一）我國實施住房反向抵押養(yǎng)老保險的可行性

1.龐大的社會需求作為支撐

根據(jù)圖1的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，近5年來我國養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、工傷保險三大基本社保的參保人數(shù)處于不斷增加的趨勢中，且養(yǎng)老保險參保人數(shù)的基礎(chǔ)最大，增長比率最高，充分顯示了我國老齡化社會進程的加劇以及社會對于養(yǎng)老資金需求量的增加。

在這一人口發(fā)展背景下，我國現(xiàn)階段對于養(yǎng)老保險資金的需求在不斷擴大，且由于我國社會保障體系起步較晚，在前期沒有進行國家養(yǎng)老保險資金總量的積累，當前的養(yǎng)老保險資金主要依靠向年輕人征收養(yǎng)老保險費用的形式進行養(yǎng)老工資的方法和養(yǎng)老保險資金總量的逐步積累。因此國家政府也需要通過其他渠道來增加社會上養(yǎng)老資金的流通總量，緩解財政壓力，加速養(yǎng)老保險資金余量盡快達到安全儲備線以上。無論從社會還是國家政府的層面來看，當前我國對于類似于住房反向抵押的商業(yè)養(yǎng)老保險模式存在一定的開發(fā)需求，該商業(yè)保險模式存在較大的潛在目標市場。

2.良好的住房信用貸款市場作為保障

目前，我國住房商業(yè)貸款和住房公積金貸款市場運作良好，得益于政府與銀行積極的監(jiān)管和控制，我國目前住房商業(yè)貸款壞賬率為1.7%左右，住房公積金貸款壞賬率為0.3%左右。相較于資本主義國家的住房信貸市場而言，壞賬率明顯更低。良好地住房信貸市場秩序，提高了我國金融機構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)率，降低了次級貸款金融危機發(fā)生的可能，同時也保障了我國房地產(chǎn)市場價格不出現(xiàn)大幅下滑。這些因素為住房反向抵押貸款市場提供了良好的發(fā)展保障，金融機構(gòu)在發(fā)展國內(nèi)住房反向抵押業(yè)務(wù)時，不必過于擔(dān)心抵押標的可能存在的信貸問題，同時健康的信貸市場也保障了抵押標的的價值不會在抵押待售期間出現(xiàn)大幅貶值，創(chuàng)造了該項業(yè)務(wù)的良好發(fā)展空間。

（二）我國實施住房反向抵押養(yǎng)老保險的建議

1.控制房價的過快上漲

房產(chǎn)價格的快速上漲，是導(dǎo)致投資者不肯出售、轉(zhuǎn)手房屋或出讓、抵押房屋產(chǎn)權(quán)的重要因素。我國近兩年來雖然逐漸控制住了房價過快上漲的勢頭，但房價總體還是呈現(xiàn)出上升趨勢，同時國內(nèi)一、二線熱點城市的房產(chǎn)交易價格仍然居高不下。因此，要想在我國實行住房反向抵押養(yǎng)老保險項目，首先需要解決的便是房價過快上漲的問題，通過長期、有效地抑制房價過快上漲，改變老百姓囤房賺錢、炒房賺錢、持有以待增值的慣性思維，為住房反向抵押提供市場行為基礎(chǔ)。

2.完善商業(yè)養(yǎng)老保險相關(guān)法律法規(guī)

除了在房價上漲過快的問題上需要予以抑制，我國還需要在正式實施住房反向抵押養(yǎng)老保險之前，制定并出臺完善的法律法規(guī)，對商業(yè)養(yǎng)老保險的經(jīng)營、管理進行規(guī)范和約束，同時建立嚴格的懲罰機制，對于在商業(yè)養(yǎng)老保險經(jīng)營過程中違規(guī)、違法操作、損害客戶或國家利益的行為予以堅決打擊，平衡市場發(fā)展，創(chuàng)造公平、公正的商業(yè)養(yǎng)老保險市場經(jīng)營秩序。

四、結(jié)論

本文對我國住房反向抵押養(yǎng)老保險政策的實施可行性進行了分析。通過對我國住房反向抵押養(yǎng)老保險行業(yè)發(fā)展的考驗進行分析，我們發(fā)現(xiàn)了中國居民在房產(chǎn)戶籍制度上的依賴傾向以及中國文化中對房產(chǎn)家庭屬性的重視都是制約住房反向抵押養(yǎng)老保險制度在我國推行的主要原因。同時，本文從社會需求、房產(chǎn)信貸市場穩(wěn)定性兩個方面分析了我國實施住房反向抵押養(yǎng)老保險政策的可行性，并從抑制房價過快上漲、完善相關(guān)監(jiān)管法律法規(guī)的角度提出了相應(yīng)建議。

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（作者單位：南開大學(xué)金融學(xué)院）