長(zhǎng)春市實(shí)施“租售同權(quán)”的難點(diǎn)及路徑研究

【摘要】隨著“租售同權(quán)”政策在試點(diǎn)城市的深入實(shí)施，該政策離長(zhǎng)春市似乎也越來越近。如果“租售同權(quán)”在長(zhǎng)春實(shí)施，將面臨優(yōu)質(zhì)教育資源不足、租賃中介機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范等難點(diǎn)，相應(yīng)的政策實(shí)施就要增加優(yōu)質(zhì)教育資源，加大對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理力度，還要賦予承租人更多的公共服務(wù)權(quán)利。

【關(guān)鍵詞】租售同權(quán)? 學(xué)區(qū)房? 住房租賃市場(chǎng)

住建部印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中選取了12個(gè)城市作為“租售同權(quán)”政策試點(diǎn)，雖然其中并無長(zhǎng)春市，但是與吉林省毗鄰的遼寧省省會(huì)沈陽(yáng)已被納入其中，所以該政策離長(zhǎng)春市并不遙遠(yuǎn)。而且待試點(diǎn)階段過后，該政策很有可能在全國(guó)大面積實(shí)施，長(zhǎng)春市應(yīng)及早謀劃，相關(guān)部門也可以提前做好準(zhǔn)備和籌劃。

一、長(zhǎng)春市住房及租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）住房?jī)r(jià)格逐年上漲

長(zhǎng)春市的住房?jī)r(jià)格從全國(guó)來看相對(duì)較低。長(zhǎng)春市2017年新建商品住宅均價(jià)為6811元/平方米，全國(guó)35個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格為11048元/平方米，長(zhǎng)春市位于第29位，處于下游位置，比這35個(gè)城市住宅價(jià)格平均水平每平方米要低4234元，與吉林省毗鄰的黑龍江和遼寧兩省省會(huì)哈爾濱和沈陽(yáng)的新建商品住宅價(jià)格分別為7861元/平方米和 7944元/平方米，每平方米分別高于長(zhǎng)春市1050元和1133元。

雖然長(zhǎng)春市的新建商品價(jià)格與全國(guó)其他大中城市相比是相對(duì)較低的，但是從近年來看，它是呈逐漸上升趨勢(shì)的。2008年長(zhǎng)春住宅均價(jià)3344元/平方米，到2017年漲至6811元/平方米，正好是翻了一番，年均增長(zhǎng)8.24%。另一組來自安居客房?jī)r(jià)評(píng)估網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，長(zhǎng)春市的房?jī)r(jià)更是呈現(xiàn)快速上漲的形勢(shì)。2018年1月，長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)為7576元/平方米，然后逐月上漲，每平方米價(jià)格一路沖破8000元和9000元兩大關(guān)口，到2018年12月，房?jī)r(jià)達(dá)到9195元/平方米。2019年1月，長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)為9203元/平方米，同比上漲22.66%。截至2019年5月，長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到9583元/平方米。而實(shí)際上，長(zhǎng)春市主城區(qū)內(nèi)大多數(shù)住房，包括新建住房和二手房，價(jià)格早已突破一萬大關(guān)，有些高端小區(qū)的價(jià)格已經(jīng)逼近兩萬。近兩年來長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)的快速上漲大大加重了居民的購(gòu)房壓力，所以適時(shí)實(shí)施“租售同權(quán)”，促進(jìn)長(zhǎng)春市住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展和完善，能夠?yàn)榫用窠鉀Q住房問題提供另一個(gè)較好的選擇。

（二）住房租賃比重較低

長(zhǎng)春市城鎮(zhèn)居民家庭的住房房屋來源以購(gòu)買商品房為主，租賃房屋的比重非常低。2017年，長(zhǎng)春城鎮(zhèn)居民住房來源中比重最大的購(gòu)買商品房為46.93%，其次是購(gòu)買房改房，比重為21.46%，第三位的拆遷安置房占20.05%，第四位的是自建住房，比重為5.11%，之后排在第五位的才是租賃住房，僅占比3.62%。而在住房市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，30%-60%的家庭選擇租房。根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，2017年我國(guó)租房家庭比例為11.6%，一線城市大約在30%左右。長(zhǎng)春市租房比例與發(fā)達(dá)國(guó)家相差甚遠(yuǎn)，與我國(guó)的平均水平也有相當(dāng)大的差距。

長(zhǎng)春市租賃房屋的比重近年來呈不斷下降的趨勢(shì)。2014年至2016年長(zhǎng)春市住房來源中租賃住房比重分別為12.59%、6.20%和3.90%，2017年繼續(xù)下降至3.62%，2017年的比重比2014年下降8.97個(gè)百分點(diǎn)。這說明長(zhǎng)春市的城鎮(zhèn)居民租房意愿非常低，越來越多的居民選擇通過其它途徑解決住房問題。

（三）住房租賃價(jià)格相對(duì)較低

與全國(guó)同等城市相比較，長(zhǎng)春市的住宅租賃價(jià)格相對(duì)較低。根據(jù)中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，長(zhǎng)春市一類地段，即城區(qū)中心地段的住宅市場(chǎng)租賃價(jià)格為：最低成交價(jià)28元/平方米，最高成交價(jià)39元/平方米，集中成交價(jià)33元/平方米;長(zhǎng)春市二類地段，即城區(qū)一般地段的住宅市場(chǎng)租賃價(jià)格為：最低成交價(jià)24元/平方米，最高成交價(jià)35元/平方米，集中成交價(jià)25元/平方米;長(zhǎng)春市三類地段，即城近郊區(qū)地段的住宅市場(chǎng)租賃價(jià)格為：最低成交價(jià)21元/平方米，最高成交價(jià)30元/平方米，集中成交價(jià)23元/平方米。與毗鄰我省的兩個(gè)省會(huì)城市沈陽(yáng)和哈爾濱相比較，從各個(gè)地段的成交最低價(jià)、最高價(jià)以及集中價(jià)來看，沈陽(yáng)的租金價(jià)格最低，哈爾濱的租金價(jià)格最高，長(zhǎng)春基本都居于這三個(gè)城市的中間位置。以城市二類地段租賃的最低價(jià)、最高價(jià)和集中價(jià)為例，沈陽(yáng)分別為19元/平方米、24元/平方米和19元/平方米，哈爾濱分別為19.1元/平方米、50元/平方米和25.1元/平方米。

（四）“學(xué)區(qū)房”價(jià)格飆升

長(zhǎng)春市的“學(xué)區(qū)房”主要可以分為兩類。一類是位于老城區(qū)的老學(xué)區(qū)房。這些房子房齡都比較老，至少都在20年以上，房子的基礎(chǔ)設(shè)施老化，居住條件較差，但是就因?yàn)榫邆洹皩W(xué)區(qū)”這一屬性，以上缺點(diǎn)似乎都可以忽略不計(jì)，而且價(jià)格屢創(chuàng)新高。這些高齡學(xué)區(qū)房一般都被劃入重點(diǎn)名校，學(xué)校歷史悠久，教學(xué)質(zhì)量得到大家公認(rèn)，比如省二實(shí)驗(yàn)、師大附小、師大附中、明德路小學(xué)等。另一類是近幾年在距離長(zhǎng)春市中心較遠(yuǎn)地區(qū)新建的樓盤，這些偏遠(yuǎn)的新盤一旦被劃入附近新建名校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，不僅銷售量和入住率大幅度提升，房?jī)r(jià)也呈倍數(shù)上升，如吉大慧谷、吉大尚德、吉大英才、師大惠仁、師大明達(dá)、華岳等學(xué)校所在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的各大樓盤。

二、“租售同權(quán)”政策實(shí)施將對(duì)長(zhǎng)春市產(chǎn)生的影響

（一）“租售同權(quán)”政策對(duì)政府的影響

第一，“租售同權(quán)”政策能夠緩解土地供應(yīng)壓力。長(zhǎng)春市現(xiàn)在土地供應(yīng)已經(jīng)明顯不足，“租售同權(quán)”政策的實(shí)施能夠通過降低直接購(gòu)房需求，緩解土地供應(yīng)壓力。

第二，“租售同權(quán)”政策能夠增加房產(chǎn)租賃稅收?！白馐弁瑱?quán)”政策的實(shí)施將有利于長(zhǎng)春市住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展壯大，促進(jìn)地方政府房產(chǎn)租賃稅收的規(guī)范性增長(zhǎng)。

（二）“租售同權(quán)”政策對(duì)住房租賃市場(chǎng)的影響

“租售同權(quán)”政策的出臺(tái)最有可能從以下兩方面對(duì)住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

第一，住房租賃需求增加?！白馐弁瑱?quán)”政策給租房者帶來的一系列權(quán)益會(huì)促使一些買房具有很大負(fù)擔(dān)的居民不再急于傾其所有甚至負(fù)債累累地去購(gòu)買住房，轉(zhuǎn)而選擇先租房居住，待經(jīng)濟(jì)條件允許再去購(gòu)房，這就會(huì)在很大程度上增加租房需求，住房租賃市場(chǎng)也會(huì)逐漸升溫。

第二，住房租金有所提高?！白馐弁瑱?quán)”政策給租賃房屋增加了很多的附加價(jià)值，尤其是教育方面，租房需求的增加應(yīng)該會(huì)在一定程度上拉高租賃價(jià)格，而“學(xué)區(qū)”范圍內(nèi)的房租很有可能會(huì)出現(xiàn)大幅度的上漲。

（三）“租售同權(quán)”政策對(duì)租房者的影響

“租售同權(quán)”政策會(huì)降低住房自有率，使更多的人選擇租房，租房者的數(shù)量會(huì)有所增加，全市的租房比例會(huì)有所上升。“租售同權(quán)”為租賃住房本身附加了價(jià)值，房屋租金必然會(huì)隨之出現(xiàn)上漲，這將增加租房者的負(fù)擔(dān)。對(duì)學(xué)區(qū)房租賃的需求應(yīng)該會(huì)迎來一個(gè)小高峰，旺盛的租房需求會(huì)大幅度拉升學(xué)區(qū)房的租金價(jià)格，這將大大損害本來就租住在學(xué)區(qū)房的租房者的利益。

（四）“租售同權(quán)”政策對(duì)購(gòu)房者的影響

“租售同權(quán)”政策的實(shí)施對(duì)于購(gòu)房者的影響是有可能會(huì)將一批潛在購(gòu)房客戶帶入持續(xù)觀望狀態(tài)，待政策效果明朗后再做決定是否買房，尤其是對(duì)于原本打算購(gòu)買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)們，他們不會(huì)輕易出手，因?yàn)槿绻哒娴目梢宰屗麄兺ㄟ^租房就能夠讓孩子進(jìn)入理想的學(xué)校就讀，就可以省下一筆數(shù)目可觀的購(gòu)房款。

對(duì)于已經(jīng)擁有住房的購(gòu)房者來說，將大量資產(chǎn)購(gòu)買完住房后卻面臨著要與租房者享用相同的待遇，“租售同權(quán)”政策對(duì)于公共資源的使用普惠到了租房者，但是由于資源的有限性，政策卻變相打壓了購(gòu)房者，使得購(gòu)房者的權(quán)益在一定程度上受到?jīng)_擊。

（五）“租售同權(quán)”政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響

“租售同權(quán)”政策的出臺(tái)會(huì)減少一部分剛性需求，在抑制投資投機(jī)性需求也有可能會(huì)起到一定作用，所以它有利于房?jī)r(jià)的理性回歸。雖然購(gòu)房需求的減少有可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“降溫”起到一定作用，但是筆者認(rèn)為這種影響程度應(yīng)該有限。而對(duì)于價(jià)格已經(jīng)很高的“學(xué)區(qū)房”來說，筆者認(rèn)為“租售同權(quán)”政策也不會(huì)使其價(jià)格下跌，恰恰相反，還有可能助推這些“學(xué)區(qū)房”價(jià)格的進(jìn)一步攀升。因?yàn)檫@些“學(xué)區(qū)房”很有可能會(huì)遭到租房者的“哄搶”，租賃價(jià)格也會(huì)大幅度提高，導(dǎo)致“學(xué)區(qū)房”更具有投資價(jià)值，價(jià)格也就繼續(xù)上漲。

三、長(zhǎng)春市實(shí)施“租售同權(quán)”政策存在的難點(diǎn)

（一）優(yōu)質(zhì)教育資源不足

“租售同權(quán)”政策能夠真正的得以落地的關(guān)鍵是公共資源的充足供給和均衡分布。美國(guó)、法國(guó)等這些國(guó)家之所以能夠?qū)崿F(xiàn)“租售同權(quán)”，一個(gè)重要原因也是前提條件，就是這些國(guó)家具有非常豐富的公共資源，而且資源的分布比較均勻。如果在長(zhǎng)春市實(shí)施“租售同權(quán)”，優(yōu)質(zhì)教育資源的缺乏和分布不均將是最大的難點(diǎn)和障礙。如果“蛋糕”沒有做大就想通過大家一起“切蛋糕”的方式來實(shí)現(xiàn)公平那是不可能的。暫不說長(zhǎng)春市尚未實(shí)行“租售同權(quán)”，就是現(xiàn)在一些優(yōu)質(zhì)學(xué)校按照學(xué)區(qū)就近入學(xué)的制度進(jìn)行招生，也經(jīng)常出現(xiàn)具有入學(xué)資格的學(xué)生數(shù)量遠(yuǎn)高于學(xué)校招生指標(biāo)的情況。盡管很多學(xué)校列出一系列非常嚴(yán)格的硬性要求，如“兩個(gè)一致”原則，即戶口所在地與長(zhǎng)期居住地一致，還會(huì)進(jìn)行實(shí)地考察，詢問鄰居實(shí)際居住情況，檢查水、電、燃?xì)赓M(fèi)用的繳納使用憑證，房屋產(chǎn)權(quán)所有人必須為孩子父母，孩子落戶時(shí)間要滿三年，等等，但是還是有學(xué)校根本容納不下所有符合要求的學(xué)生，如今年朝陽(yáng)區(qū)某小學(xué)部一年級(jí)的招生就出現(xiàn)這種情況。

（二）租賃住房有效供給不足

健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是住房銷售與租賃兩個(gè)市場(chǎng)共同發(fā)展，市場(chǎng)供應(yīng)也應(yīng)該是售房與租房“雙引擎”帶動(dòng)。長(zhǎng)春市的住房市場(chǎng)供應(yīng)以住房銷售市場(chǎng)為主，住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足。除去政府提供的少量公共租賃住房，長(zhǎng)春市的租賃住房大多都是由個(gè)人提供，機(jī)構(gòu)租賃在長(zhǎng)春市剛剛起步，尚未形成規(guī)模。這些由私人出租的住房從位置、租金、裝修程度、室內(nèi)設(shè)施等各方面條件都存在相當(dāng)大的差異，很難與租房者的要求相匹配，因此租賃住房的有效供給十分有限。

（三）租賃中介機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范

長(zhǎng)春市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)目眾多，有一些是形成規(guī)模的連鎖機(jī)構(gòu)，如新發(fā)、家港等，小型中介機(jī)構(gòu)也大量存在。這些規(guī)模較小的中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常發(fā)生欺騙、誤導(dǎo)出租方和承租方的現(xiàn)象。有的租賃中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源，幫助房東隱瞞房屋真實(shí)情況，作出不實(shí)承諾，對(duì)租房者進(jìn)行誘騙和誤導(dǎo)。中介機(jī)構(gòu)一般都會(huì)以帶客戶看房方便為由向房主索要房屋鑰匙，而其中有一些機(jī)構(gòu)或者業(yè)務(wù)人員就會(huì)把房主不便管理的房屋暫時(shí)挪作私用或者作為廣告房以多收取些看房費(fèi)。還有的租賃中介機(jī)構(gòu)會(huì)誘導(dǎo)客戶租轉(zhuǎn)售，以獲取更多的傭金。

四、長(zhǎng)春市“租售同權(quán)”政策的實(shí)施路徑

（一）賦予租房者更多公共服務(wù)權(quán)利

從我國(guó)已經(jīng)選取的12個(gè) “租售同權(quán)”試點(diǎn)城市來看，未來長(zhǎng)春市要實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，也應(yīng)該是讓租房者可以享受與買房者同等的公共資源，如教育、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等。這些權(quán)利中，最受關(guān)注的當(dāng)屬同等教育權(quán)，長(zhǎng)春市應(yīng)參考試點(diǎn)城市做法，根據(jù)實(shí)際情況，及早進(jìn)行籌劃，制定出實(shí)施方案。租房者公共服務(wù)權(quán)利的提升也有利于轉(zhuǎn)變?nèi)藗儭爸刭I輕租”的住房消費(fèi)觀念，不再將租房作為迫不得已的選擇，而是將購(gòu)房與租房二者并重作為解決住房問題的途徑。

（二）增加優(yōu)質(zhì)教育資源

要從根本上實(shí)現(xiàn) “租售同權(quán)”中關(guān)于公共服務(wù)資源服務(wù)配置公平化的目標(biāo)，就必須要做到供給端上教育資源的增加。相關(guān)部門要增加對(duì)公立學(xué)校的投入。該投入既包括對(duì)“量”的投入，也包括對(duì)“質(zhì)”的投入。雖然近幾年長(zhǎng)春市已經(jīng)新興建和投入使用一批公立學(xué)校，但是供給仍顯不足，仍然需要繼續(xù)加大建設(shè)優(yōu)質(zhì)學(xué)校的投入。長(zhǎng)春市的優(yōu)質(zhì)中小學(xué)校分布極其不均，大多集中在朝陽(yáng)區(qū)，其它區(qū)的好學(xué)校屈指可數(shù)，所以相關(guān)部門在開建新學(xué)校時(shí)應(yīng)該考慮到優(yōu)質(zhì)學(xué)校布局的均勻性，在好學(xué)校少的區(qū)域興建。對(duì)于現(xiàn)有的非優(yōu)質(zhì)學(xué)校，要給予更多的資金投入，提高學(xué)校教師的教學(xué)質(zhì)量和學(xué)校的硬件條件，縮小這些學(xué)校與優(yōu)質(zhì)學(xué)校的差距。

（三）加大對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理力度

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中以租房為唯一業(yè)務(wù)存在的租賃中介機(jī)構(gòu)很少，房屋租賃大多都是與房屋買賣一起作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)租賃中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管實(shí)際上就是對(duì)這些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和管理。長(zhǎng)春市的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)缺乏有效的引導(dǎo)和管理，要針對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)制定管理規(guī)定，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，提升服務(wù)水平。提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，明確租賃中介機(jī)構(gòu)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和違規(guī)懲罰辦法等。中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員要經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)并通過資格考試才能上崗，這樣可以從整體上提高人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以向社會(huì)提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)狀況和信譽(yù)程度進(jìn)行評(píng)價(jià)和打分，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、信譽(yù)度高的給予獎(jiǎng)勵(lì)，違規(guī)經(jīng)營(yíng)、信用度低的進(jìn)行打擊和懲治。扶植信譽(yù)好的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展壯大，引導(dǎo)已經(jīng)形成一定規(guī)模的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)，成為行業(yè)品牌。

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作者簡(jiǎn)介：王佳蕾，吉林省社會(huì)科學(xué)院助理研究員，碩士，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)。