我國聯(lián)合辦公空間發(fā)展研究

郝玉保

摘要：在雙創(chuàng)政策背景下應(yīng)運而生的聯(lián)合辦公空間，因其滿足了眾多中小微初創(chuàng)企業(yè)的辦公需求，提高了閑置物業(yè)的使用效率，在我國得到了快速的發(fā)展。文章通過分析地區(qū)與城市間聯(lián)合辦公空間的規(guī)模與分布，發(fā)現(xiàn)聯(lián)合辦公空間主要集中在東部地區(qū)和一線城市，且由東部地區(qū)向內(nèi)陸、一線城市向新一線城市延申趨勢明顯，并就聯(lián)合辦公空間發(fā)展速度不同的區(qū)域分別給出相應(yīng)的發(fā)展對策。

Abstract： The co-working space that emerged in the context of the mass entrepreneurship and innovation policy has improved the use efficiency of idle properties and has achieved rapid development in China， and it meets the office needs of many small and medium-sized micro-startups. By analyzing the scale and distribution of co-working space between regions and cities， the paper finds that the co-working space is mainly concentrated in the eastern region and first-tier cities， and the trend from the eastern region to the inland and first-tier cities to the new first-tier cities is obvious， and for the areas where the co-working space development speed is different， the corresponding development countermeasures are given respectively.

關(guān)鍵詞：聯(lián)合辦公空間;規(guī)模;分布

Key words： co-working space;scale;distribution

中圖分類號：F724.6;F274? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）25-0298-02

0? 引言

知識經(jīng)濟和共享經(jīng)濟的興起，重塑了人們對辦公的理解與認(rèn)知。知識經(jīng)濟、共享經(jīng)濟和商務(wù)辦公的融合，形成了一種新的辦公方式——聯(lián)合辦公。自2015年在我國提出大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的號召下，激活了大眾的創(chuàng)業(yè)熱情。受到此利好政策的推動，我國新登記市場主體的數(shù)量逐年增長。我國的經(jīng)濟也進(jìn)入了新常態(tài)階段，面臨著供給側(cè)改革。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。一方面，在房地產(chǎn)商務(wù)辦公領(lǐng)域大量的商務(wù)寫字樓面臨著空置浪費。另一方面，新登記市場主體數(shù)量的激增，造就了巨大的潛在商務(wù)辦公市場。聯(lián)合辦公空間的出現(xiàn)，為我國商務(wù)辦公行業(yè)的轉(zhuǎn)型指出了新的方向。2016年，我國的聯(lián)合辦公空間開始了集中發(fā)展，不僅滿足了中小微企業(yè)的辦公需求，也提高了閑置物業(yè)的使用效率。

1? 文獻(xiàn)綜述

國外學(xué)者Seo Jongseok、Lysiankova Lidziya、Ock Young-Seok和Chun Dongphil（2017）通過問卷調(diào)查和層次分析法研究了影響聯(lián)合辦公空間成功持續(xù)發(fā)展的因素，認(rèn)為最重要的因素依次是關(guān)系的促進(jìn)、服務(wù)多樣化、價格計劃。Weijs-Perrée Minou、van de Koevering Jasper等（2019）分析并研究了聯(lián)合辦公空間的租賃者對聯(lián)合辦公空間的偏好性特征，認(rèn)為交通的可達(dá)性、辦公場所的工作氛圍、內(nèi)部空間設(shè)計是租賃者們考慮聯(lián)合辦公空間的三大影響因素。

國內(nèi)學(xué)者對聯(lián)合辦公空間的研究多數(shù)集中在辦公空間內(nèi)部設(shè)計上，因為聯(lián)合辦公空間半開放式的設(shè)計風(fēng)格，對空間場所的功能分區(qū)、辦公效率、合理布局方面有著較高的要求。李垚、夏杰長（2019）針對聯(lián)合辦公行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行梳理，指出租賃成本、客戶黏性、運營人才等問題，認(rèn)為依賴中小微企業(yè)和自由工作者的聯(lián)合辦公空間，將來會吸納更多的跨國公司等大企業(yè)為客戶，并將與其他的行業(yè)進(jìn)行深度融合發(fā)展。

2? 我國聯(lián)合辦公空間定義

對于聯(lián)合辦公空間，目前我國學(xué)術(shù)界還沒有一個明確的定義。張?zhí)鞚?、程秉鈐與夏成艷（2018）認(rèn)為聯(lián)合辦公空間是服務(wù)商為租賃者提供了辦公空間，并提供辦公所必需的增值服務(wù)，由于共享辦公空間和資源，租賃者能夠降低辦公成本。張玉明與毛靜言（2018）認(rèn)為聯(lián)合辦公空間不僅為租賃者提供辦公場所，還提供一站式服務(wù)和社交資源。吳曉雋、張一諾、劉子儒、華穎和周濤（2018）認(rèn)為，聯(lián)合辦公空間的定義雖然尚不明確，但是其核心特征很明顯是租賃者之間的共享和互動。

由科學(xué)技術(shù)部火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心指導(dǎo)，優(yōu)客工場等聯(lián)合辦公類型企業(yè)起草的《眾創(chuàng)空間（聯(lián)合辦公）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中，認(rèn)為聯(lián)合辦公是一種通過完善創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)要素配置，共享辦公配套設(shè)施與服務(wù)，提高創(chuàng)業(yè)便利性，降低創(chuàng)業(yè)成本的新型服務(wù)平臺。目前，我國已有的眾創(chuàng)空間多數(shù)也在向聯(lián)合辦公空間方向靠攏轉(zhuǎn)型，兩者彼此借鑒，相互融合，之間的區(qū)別正在逐漸消失。

3? 我國聯(lián)合辦公空間的規(guī)模與分布

據(jù)數(shù)據(jù)表明，2015年我國的聯(lián)合辦公空間品牌由50家快速增長到了2300多家，因此2015年被稱為聯(lián)合辦公空間元年。2016年聯(lián)合辦公空間市場競爭激烈，少數(shù)企業(yè)已經(jīng)被淘汰，但整體商業(yè)環(huán)境較好，是聯(lián)合辦公空間的秩序探索年。2017年和2018年兩年間，行業(yè)開始整合，企業(yè)間的兼并成為了常態(tài)，是融資并購年。經(jīng)過4年多的發(fā)展，聯(lián)合辦公已然形成了一定的規(guī)模。

3.1 地區(qū)分布

我國各地區(qū)聯(lián)合辦公空間的數(shù)量呈現(xiàn)出不同的發(fā)展趨勢。其中東部地區(qū)包括：北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南10個省份。中部地區(qū)包括：山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南6個省份。西部包括：內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏和新疆12個省份。東北包括：遼寧、吉林和黑龍江3個省份①。

由圖1可以看出我國的聯(lián)合辦公空間基本上分布在東部和中部地區(qū)，其中有58.42%的聯(lián)合辦公空間分布在東部地區(qū)，14.86%的聯(lián)合辦公空間分布在中部地區(qū)，兩地區(qū)占據(jù)了我國聯(lián)合辦公空間七成多的數(shù)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西部地區(qū)和東北地區(qū)。中部地區(qū)與東部地區(qū)相比聯(lián)合辦公空間的數(shù)量相對較少，但是中部地區(qū)以全國14.86%的數(shù)量吸納的就業(yè)人數(shù)卻達(dá)到了全國創(chuàng)業(yè)團隊和企業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)的19.10%，進(jìn)一步說明了中部地區(qū)存在較大的潛力。

西部地區(qū)和東北地區(qū)聯(lián)合辦公空間的數(shù)量分別為全國的20.94%、5.77%。一方面，從數(shù)量上相比較，西部地區(qū)聯(lián)合辦公空間的數(shù)量要多于中部地區(qū)，原因在于西部地區(qū)省份要多于中部地區(qū)。另一方面，在吸納就業(yè)人數(shù)上，西部地區(qū)吸納的就業(yè)人數(shù)達(dá)到了全國人數(shù)的29.39%。東北地區(qū)聯(lián)合辦公空間數(shù)量最少，一是由于東北地區(qū)省份較少，是四大地區(qū)中省份數(shù)量最少的一個地區(qū)。二是東北地區(qū)歷史上以重工業(yè)為主，經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱，商業(yè)環(huán)境較差。

從我國總體上看來，聯(lián)合辦公空間以沿海地帶的東部地區(qū)數(shù)量最多，其次是距離海岸線較遠(yuǎn)的內(nèi)陸中部地區(qū)和西部地區(qū)，東北地區(qū)數(shù)量最少。由此可以粗略地看出我國的聯(lián)合辦公空間主要集中在沿海地區(qū)，這些地區(qū)擁有優(yōu)越的地理位置，經(jīng)濟發(fā)展速度領(lǐng)先于內(nèi)陸地區(qū)，商業(yè)環(huán)境較好，創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚。隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，聯(lián)合辦公空間開始向內(nèi)陸延申，所以中西部地區(qū)仍然有著較大的市場潛力。

3.2 城市分布

為了分析我國聯(lián)合辦公空間在城市間的分布差異，文章將北京、上海、廣州、深圳定為一線城市。成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長沙、鄭州、東莞、青島、沈陽、寧波、昆明15個城市定為新一線城市。無錫、佛山、合肥、大連、福州、廈門、哈爾濱、濟南等30個城市定為二線城市②。

從圖2中可知，我國的聯(lián)合辦公空間主要集中分布在一線城市占比為58.4%，其次是新一線城市占比32.78%，最后是二線城市占比8.82%。首先一線城市中北京、上海、廣州、深圳的占比分別為16.5%、25.9%、5.79%、10.22%。廣州和深圳的聯(lián)合辦公空間發(fā)展速度較慢，市場有待于進(jìn)一步開拓。其次，聯(lián)合辦公空間由一線城市向新一線城市延申的趨勢較為明顯。近87%的新一線城市都涉足了聯(lián)合辦公空間行業(yè)，但受限于自身經(jīng)濟水平和商業(yè)環(huán)境，數(shù)量規(guī)模明顯小于一線城市。最后，二線城市的聯(lián)合辦公空間尚處于起步階段，涉及聯(lián)合辦公空間業(yè)務(wù)的城市數(shù)量較少，隨著行業(yè)的發(fā)展，二線城市也將具有很大的潛力。

通過分析聯(lián)合辦公空間在不同城市間的規(guī)模分布，發(fā)現(xiàn)聯(lián)合辦公空間主要集中在經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)的一線城市中，且向新一線城市延申的趨勢明顯，二線城市仍處于起步階段，未來有較大的上升空間。

4? 聯(lián)合辦公空間發(fā)展建議

4.1 多元化發(fā)展

目前聯(lián)合辦公空間的主要利潤來自工位出租的租金收入，拓展盈利渠道，嘗試多元化發(fā)展成為差異化運營的關(guān)鍵。一方面，我國的東中部地區(qū)和一線、新一線城市擁有著資源稟賦優(yōu)勢，為聯(lián)合辦公空間的多元化發(fā)展提供了有利支持。另一方面，深耕入駐企業(yè)，提供更加優(yōu)質(zhì)的增值業(yè)務(wù)，并逐步提高增值服務(wù)收入在利潤中所占的比重，確保聯(lián)合辦公空間的持續(xù)發(fā)展。

4.2 服務(wù)專業(yè)化

西部和東北地區(qū)、二線城市資源稟賦相對較差，可以依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)，相互融合，形成專業(yè)化服務(wù)優(yōu)勢。這些地區(qū)受到資源環(huán)境的限制，在融資方面和吸納就業(yè)人數(shù)上處于劣勢地位，開展多元化發(fā)展缺少人力、財力的支持。入駐企業(yè)的業(yè)務(wù)也比較單一，聯(lián)合辦公空間的運營商深耕區(qū)域， 與地方的產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展特色，可以探索提供專業(yè)化服務(wù)的聯(lián)合辦公空間模式。

注釋：

①根據(jù)國家統(tǒng)計局對東中西部和東北地區(qū)的劃分。

②《2019城市商業(yè)魅力排行榜》。

參考文獻(xiàn)：

[1]SEO J， LYSIANKOVA L， OCK Y， et al. Priorities of Coworking Space Operation Based on Comparison of the Hosts and UsersPerspectives[J]. Sustainability， 2017，9（8）：1494.

[2]WEIJS-PERRéE M， van de KOEVERING J， APPEL-MEULENBROEK R， et al. Analysing user preferences for co-working space characteristics[J]. Building Research & Information， 2019，47（5）：534-548.

[3]張?zhí)鞚崳瘫j，夏成艷.北京地區(qū)共享經(jīng)濟下聯(lián)合辦公與存量廠房改造分析[J].工業(yè)建筑，2018，48（09）：83-88.

[4]張玉明，毛靜言.共享辦公空間商業(yè)模式創(chuàng)新及成長策略研究——以優(yōu)客工場為例[J].科技進(jìn)步與對策，2017，34（17）：1-8.

[5]李垚，夏杰長.共享辦公空間：動因、趨勢與建議[J].學(xué)習(xí)與探索，2019（03）：124-131，176.