基于經(jīng)濟利潤核算的零售項目投資回報分析研究

謝燕暉 豆阿妮 刁力卓

摘 要：本文擬通過以具體投資項目為案例進行研究，站在過會計利潤核算方法的角度進行投資回報分析，然后進行經(jīng)濟利潤核算方法的投資回報分析，以期為在購物中心開設(shè)創(chuàng)業(yè)項目的人們提供一些參考。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟利潤;會計利潤;購物中心;零售消費品項目;投資回報分析

0 引言

在“大眾創(chuàng)業(yè)”、“草根創(chuàng)業(yè)”的新浪潮背景下，很多年輕人加入了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的隊伍，而在購物中心開設(shè)一些零售、輕餐飲項目成為了很多年輕人初次創(chuàng)業(yè)的熱門選擇之一。

但隨著城市的發(fā)展，一方面，從成本的角度來看，土地成本越來越高，近幾年購物中心商鋪的租賃費用呈現(xiàn)出遞增趨勢，加大了購物中心商業(yè)項目的投資風(fēng)險;另一方面，從效益的角度來看，各大開發(fā)商近年來都增加了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)數(shù)量，城市購物中心的數(shù)量也每年在增加，這又稀釋了每個購物中心的客流數(shù)量。據(jù)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)權(quán)威門戶平臺贏商網(wǎng)統(tǒng)計，2019年全國擬開業(yè)購物中心項目約982個，商業(yè)總體量約8622萬平方米。

本文以升級為國家中心城市、作為“一帶一路”背景下古絲綢之路起點的西安為背景進行分析。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，西安2018年已開業(yè)和2019年擬開業(yè)商業(yè)（體量≥3萬平米）的分別達18和24個，2018年西安新開購物中心位居全國第二，僅次于上海，人均商業(yè)面積1.5平米。據(jù)在紐約證券交易所上市的著名房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布的2019年一季度市場報告顯示，2019年一季度西安全市購物中心總存量維持在488萬平方米。而另一方面，經(jīng)筆者調(diào)查，西安具有代表性的購物中心的月綜合租賃費用在300元～1000元/平米/月，租金不菲。所以，在西安的購物中心開設(shè)創(chuàng)業(yè)項目，一方面將面臨的是租賃費用的增加，另一方面則是購物中心平均客流量的下降。

從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，經(jīng)濟利潤是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的一項最重要的指標(biāo)，相對經(jīng)濟利潤來說，用會計方法計算出來的會計利潤實際上是高估了實際利潤。企業(yè)有無經(jīng)濟利潤，以及經(jīng)濟利潤是多少，這對于評估企業(yè)的行業(yè)競爭力以及企業(yè)投資項目的可行性更具有價值。本文擬通過西安Y購物中心中某90平米M品牌零售項目為例，分別從經(jīng)濟利潤和會計利潤的角度來分析項目投資回報的差異，以期幫助在購物中心開設(shè)創(chuàng)業(yè)項目的人們，為他們提供一些參考。下面是筆者對西安Y購物中心中某90平米M品牌零售項目進行的具體分析，先通過會計利潤核算方法的角度進行投資回報分析，然后在這個基礎(chǔ)上進行經(jīng)濟利潤核算方法的投資回報分析，具體如下：

1 啟動資金的總投入分析

經(jīng)筆者調(diào)研，目前西安購物中心為了保障自己引進品牌的經(jīng)營質(zhì)量，在品牌商戶入駐前，都會向商戶收取一定金額的經(jīng)營質(zhì)保金，一般經(jīng)營質(zhì)保金會按照三個月的租金金額收取，這樣做還有一個好處，就是對于購物中心而言可以提前回籠一部分資金。但是對于品牌商戶而言，相當(dāng)于將一部分資金押給了購物中心，而這筆資金是直到合約結(jié)束才可以取回的，那么對于商戶而言，這部分資金其實是有機會成本的。

經(jīng)筆者調(diào)研，Y購物中心中某90平米零售項目總投入資金詳見下表：

綜上，該項目資金啟動總投入為445，277元。其中，貨品所需周轉(zhuǎn)資金會根據(jù)實際經(jīng)營狀況有所浮動。

2 利潤預(yù)估與投資回報

由于Y購物中心一般與零售商戶的簽約期為2年/租期，所以后續(xù)分析以2年為投資周期進行測算。經(jīng)綜合調(diào)研同類產(chǎn)品、同級次品牌的月均營業(yè)額為參考，假定M品牌月均營業(yè)額預(yù)估12～15萬元，其他成本費用以筆者調(diào)研數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，具體分析如下：

2.1 以會計利潤核算方式測算投資回報率

（一）會計利潤

分析公式：會計利潤=總收益-會計成本，具體如下表所示：

（二）投資回報

以經(jīng)營期2年為投資周期進行測算：

（1）年會計利潤=總收益-會計成本=月利潤×12

經(jīng)計算所得年會計利潤為120785.8元。

（2）年化投資回報率

投資回報率（ROI）=年利潤/投資總額×100%=120785.8/ 445，277=27.12%

2.2 以經(jīng)濟利潤核算方式測算投資回報率

經(jīng)濟利潤則是在會計成本的基礎(chǔ)上將投資的隱成本、主要是資金機會成本加以考慮進行計算，這種方法有利于投資人了解項目的投資回報前景。機會成本是指利用一定資源獲得某種收入時所放棄的其他收入中最高的一種收入。

（一）經(jīng)濟利潤

計算公式：經(jīng)濟利潤=總收益-經(jīng)濟成本=會計利潤-隱成本（機會成本）

（1）Y購物中心M品牌零售項目投入資金的機會成本

該項目投入資金可以用于私人借貸而產(chǎn)生高額利息、也可以用于購買理財產(chǎn)生較好的收益、也可以存在銀行中獲取定期存款利息。這幾種收入中，筆者選取銀行定期存款利息為機會成本，因為這個是無風(fēng)險收益中最高的一種收入。

下面以中國銀行最新兩年定期銀行存款利2.73%為依據(jù)計算如下：

投入資金的機會成本= 445，277×2.73%=12156元/年

（2）企業(yè)家才能的機會成本

創(chuàng)業(yè)者如果不創(chuàng)業(yè)，他可以選擇給別人工作，可以把他的工資收入作為企業(yè)家的機會成本。這里根據(jù)2017年陜西省統(tǒng)計年鑒，西安市城鎮(zhèn)集體單位平均工資54814元/年為依據(jù)，則創(chuàng)業(yè)者企業(yè)家才能的機會成本為54814元/年。

（3）經(jīng)濟利潤

計算公式：經(jīng)濟利潤=總收益-經(jīng)濟成本=會計利潤-隱成本（機會成本）

M品牌零售項目的經(jīng)濟利潤為：120785.8-12156-54814=53815.8

（二）經(jīng)濟利潤的年化投資回報率

投資回報率（ROI）=年經(jīng)濟利潤/投資總額×100%=53815.8/ 445，277=12.09%

3 風(fēng)險提示

當(dāng)然，上述分析中有幾項不確定的因素。例如該項目的營業(yè)收入，這取決于很多因素，例如創(chuàng)業(yè)者的企業(yè)家才能水平、對零售項目運營的專業(yè)程度、項目在購物中心動線布局中的具體位置、所陳列商品的豐富程度等。

4 小結(jié)

從以上分析中可以看出，以經(jīng)濟利潤方法核算的Y購物中心中某90平米M品牌零售項目年投資回報率僅為12.09%，說明購物中心零售創(chuàng)業(yè)項目并非超高投資回報項目，此類項目投資創(chuàng)業(yè)者應(yīng)有足夠的耐心通過提升經(jīng)營管理水平、提升業(yè)績預(yù)期來提升投資回報。

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