淺談咨詢方的住宅項(xiàng)目工程造價(jià)跟蹤審計(jì)方法

劉芬

摘? ? 要：對住宅項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行跟蹤審計(jì)，可以有效規(guī)范項(xiàng)目的建設(shè)行為，優(yōu)化項(xiàng)目的投資收益。本文從咨詢方的視角出發(fā)，對住宅項(xiàng)目各個(gè)不同階段建設(shè)要點(diǎn)的審計(jì)跟蹤要點(diǎn)進(jìn)行分析，并且從建設(shè)的整個(gè)周期出發(fā)分析咨詢方在進(jìn)行跟蹤審計(jì)中出現(xiàn)的問題，以及相應(yīng)的對策，來完善咨詢方的跟蹤審計(jì)工作。

關(guān)鍵詞：住宅項(xiàng)目;跟蹤審計(jì);咨詢方

1? 引言

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，帶動著房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，也為該行業(yè)帶來了日益激烈的競爭，項(xiàng)目工程造價(jià)的合理化管理對整個(gè)建造項(xiàng)目有著巨大的影響。在整個(gè)項(xiàng)目的建造過程中，工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)可以作為業(yè)主的成本顧問，還可以作為政府部門進(jìn)行宏觀調(diào)控的協(xié)助單位。

2? 對住宅項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行跟蹤的控制要點(diǎn)

項(xiàng)目咨詢方在進(jìn)行工程造價(jià)跟蹤審計(jì)時(shí)，要抓住成本控制的重點(diǎn)，才能高效的完成項(xiàng)目成本控制的目標(biāo)。

2.1? 可研階段項(xiàng)目造價(jià)跟蹤控制的要點(diǎn)

在項(xiàng)目建設(shè)前期對項(xiàng)目進(jìn)行的初步可行性研究、機(jī)會研究、投資估算等，是項(xiàng)目投資的決策階段。在這個(gè)階段里，建設(shè)單位為了對項(xiàng)目有更為客觀的評估，為能選出最具有經(jīng)濟(jì)效益的方案，會委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對擬建項(xiàng)目進(jìn)行一系列的調(diào)研、分析、評估，比如進(jìn)行市場調(diào)研、做投資測算、資金預(yù)測、風(fēng)險(xiǎn)分析、測算盈利能力、分析償還債務(wù)的能力，對決策項(xiàng)目的評估選定、對應(yīng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步擬定對應(yīng)的建設(shè)方案，為建筑單位選擇最優(yōu)的建設(shè)項(xiàng)目和建設(shè)方案提供參考依據(jù)，幫助建設(shè)單位作出最合理、經(jīng)濟(jì)效益最高的投資決策。該階段是進(jìn)行項(xiàng)目決策的初始階段，對整個(gè)工程項(xiàng)目的造價(jià)成本和經(jīng)濟(jì)效益有著決策性的影響。

2.2? 方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目造價(jià)跟蹤控制的要點(diǎn)

方案設(shè)計(jì)階段對建設(shè)工程的總造價(jià)和整體的經(jīng)濟(jì)效益都有著決定性的作用，是工程建設(shè)的關(guān)鍵階段。該階段造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)基于市場狀況，結(jié)合建設(shè)單位提供前期策劃定位報(bào)告、建造方案、建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、建造面積、各精裝修區(qū)域面積及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等編制投資概算。投資概算是投資執(zhí)行過程中檢查、預(yù)警以及考核的主要依據(jù)，用于指導(dǎo)設(shè)計(jì)、采購、施工。

2.3? 招投標(biāo)階段的造價(jià)跟蹤控制要點(diǎn)

建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)是以公平競爭為前提在市場上尋找價(jià)格最優(yōu)、質(zhì)量最優(yōu)的施工方或材料供應(yīng)商，招投標(biāo)的結(jié)果直接影響工程造價(jià)成本。在這個(gè)過程中，造價(jià)咨詢單位的主要工作是協(xié)助建設(shè)單位編制招標(biāo)計(jì)劃書，編寫招標(biāo)文件、準(zhǔn)備工程量清單，協(xié)助評審各單位的投標(biāo)書，編寫評標(biāo)制度等。協(xié)助建設(shè)單位對施工單位進(jìn)行考察，比如人員素養(yǎng)、施工計(jì)劃、信譽(yù)情況、質(zhì)量控制措施等，特別注意影響造價(jià)成本的部分，比如承包范圍、合同價(jià)款、結(jié)算方式、材料設(shè)備等的品牌和質(zhì)量要求、分包工程的管理、建設(shè)工期的設(shè)置等。

2.4? 施工階段進(jìn)行造價(jià)跟蹤的管理要點(diǎn)

施工階段是落實(shí)合同的階段，是實(shí)際進(jìn)行投資控制的階段，是最終實(shí)現(xiàn)工程設(shè)計(jì)的階段。這一階段造價(jià)咨詢單位的主要控制點(diǎn)是價(jià)格核對和工程簽證管理，采取有效的措施進(jìn)行成本控制。

2.5? 核對設(shè)備、材料的價(jià)格

在審核報(bào)送的材料核價(jià)時(shí)，應(yīng)先根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)階段已確定產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)，判斷該材料是否與項(xiàng)目要求匹配。根據(jù)施工合同約定的主材調(diào)價(jià)差的條款，在結(jié)合已確認(rèn)的品牌商、生產(chǎn)商、型號、材料等級的基礎(chǔ)上，進(jìn)行造價(jià)核算且相關(guān)經(jīng)理進(jìn)行審核和復(fù)核后，向業(yè)主提供批價(jià)單。

2.6? 設(shè)計(jì)變更的相關(guān)造價(jià)控制

設(shè)計(jì)變更會嚴(yán)重影響投資結(jié)果，因此在進(jìn)行工程建設(shè)階段要將工程費(fèi)用嚴(yán)格保持在受控狀態(tài)下，并具有可預(yù)測性。工程變更的提出及辦理必須嚴(yán)格依據(jù)合同條件、設(shè)計(jì)文件，符合有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，提高工程質(zhì)量、節(jié)約工程投資、加快工程進(jìn)度的原則，且遵守規(guī)定的程序及形式辦理。非正常的變更是跟蹤審計(jì)要特別關(guān)注的地方，比如因?yàn)樵O(shè)計(jì)失誤、操作有誤等造成的變更，應(yīng)該有相關(guān)的責(zé)任單位向造價(jià)咨詢公司提供具體的工程費(fèi)用計(jì)算書，并附帶具體的聯(lián)系人，經(jīng)審核后確認(rèn)是由操作失誤而導(dǎo)致的費(fèi)用增加，造價(jià)咨詢單位需要及時(shí)向業(yè)主反映，商量決策。

2.7? 對現(xiàn)場簽證的管理

（1）現(xiàn)場簽證能夠直接反映項(xiàng)目的管理水平，項(xiàng)目建筑過程中隱蔽現(xiàn)場簽證是增加工程造價(jià)的主要影響因素。應(yīng)嚴(yán)格控制簽證制度，明確相關(guān)人員的職權(quán)分工，確保簽證質(zhì)量。

（2）明確現(xiàn)場簽證辦理不得違反合同原則，且一事一報(bào)，不得將同屬于一事項(xiàng)、范疇的工程簽證合并或肢解分解。工程簽證需注明工程名稱、發(fā)生簽證的原因、發(fā)生工程數(shù)量、發(fā)生時(shí)間。

2.8? 竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)管理要點(diǎn)

竣工驗(yàn)收結(jié)算階段是項(xiàng)目建設(shè)控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。在這個(gè)階段中，造價(jià)咨詢單位應(yīng)該認(rèn)真審核項(xiàng)目結(jié)算工作，比如，根據(jù)合同條款對工程變更、工程材料使用情況進(jìn)行明細(xì)審核;核對具體的工程條款，核對工程驗(yàn)收記錄，核實(shí)實(shí)際的工程量，實(shí)際的各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)，保證工程竣工結(jié)算是真實(shí)的工程造價(jià);分析、考核項(xiàng)目的投資結(jié)果，對比最初的投資決策，分析是否達(dá)到投資目的和相應(yīng)的成本要求，為以后進(jìn)行同類型項(xiàng)目的投資控制分析積累經(jīng)驗(yàn)。

3? 咨詢方跟蹤審計(jì)存在的問題

3.1? 授權(quán)局限問題

很多建設(shè)單位對工程項(xiàng)目的成本管理意識不強(qiáng)，未能發(fā)現(xiàn)咨詢方參與全過程的重要性，因此只允許咨詢方參與到預(yù)決算的相關(guān)環(huán)節(jié)、款項(xiàng)審批環(huán)節(jié)等，這樣無法實(shí)現(xiàn)跟蹤審計(jì)工作的真正目的和價(jià)值。

3.2? 參與不夠深入的問題

由于相關(guān)的保密政策和誠信要求，建設(shè)單位會選擇性的讓咨詢單位參與成本的管理，比如咨詢單位通常在以下部分參與度較弱，成本目標(biāo)的編制、招投標(biāo)的評審、分包單位的資格審核等，沒有真正達(dá)到對全過程進(jìn)行跟蹤審計(jì)的要求，嚴(yán)重影響咨詢公司專業(yè)發(fā)揮和技術(shù)指導(dǎo)功能。

3.3? 現(xiàn)場簽證的管理問題

現(xiàn)在簽證能夠直接反映項(xiàng)目工程的管理水平，真實(shí)有效的項(xiàng)目簽證管理，可以在一定程度上降低工程造價(jià)。但實(shí)際上由于各個(gè)部門職責(zé)分工不明、缺乏責(zé)任感、簽證制度不完善等原因，導(dǎo)致虛假簽證的情況屢見不鮮，最終影響工程造價(jià)。

4? 相關(guān)建議

4.1? 授權(quán)局限問題建議

引導(dǎo)建設(shè)單位轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的觀念，通過優(yōu)化咨詢合同，明確規(guī)定咨詢單位的參與環(huán)節(jié)和參與程度，保證咨詢機(jī)構(gòu)全過程、全方位的參與成本管理，為咨詢單位提供發(fā)揮專業(yè)能力的機(jī)會，實(shí)現(xiàn)用專業(yè)改善經(jīng)濟(jì)效益的目的。

4.2? 參與不夠深入的問題建議

咨詢單位通過不斷自身能力，提供更加優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)成果，來逐步建立建筑單位與咨詢單位之間的專業(yè)度認(rèn)可地位和互信地位。比如，通過規(guī)范行業(yè)行為，加強(qiáng)行業(yè)管理，來建立咨詢機(jī)構(gòu)專業(yè)性、客觀性、誠信高的行業(yè)形象等。

4.3? 現(xiàn)場簽證管理問題建議

規(guī)范簽證制度，明確相關(guān)部門的職權(quán)分工，對簽證材料有嚴(yán)格的審查制度，所有的簽證必須有相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)，保證簽證內(nèi)容與實(shí)際相符。

5? 結(jié)束語

對建造工程項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)跟蹤審計(jì)是一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)要求高、復(fù)雜程度高的管理工作，但對整個(gè)工程造價(jià)又有巨大影響的工作。因此，工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)要不斷地完善自身管理制度、提高自身的綜合能力，在實(shí)際的跟蹤審計(jì)過程中最大限度的發(fā)揮專業(yè)能力，促進(jìn)建筑單位的投資收益最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李紅玲.基于咨詢方的住宅項(xiàng)目工程造價(jià)跟蹤審計(jì)方法研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2014（19）：40～42.

[2] 賈永強(qiáng).建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)跟蹤審計(jì)運(yùn)行模式研究[J].現(xiàn)代裝飾（理論），2014（9）：199.

[3] 阮明越.淺談建設(shè)項(xiàng)目跟蹤審計(jì)方法全過程控制工程造價(jià)——以跟蹤審計(jì)為視點(diǎn)[J].集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究，2007（21）：190～191.