碧桂園順勢(shì)而為

江一葦

在樓市存量時(shí)代，房企迎來真正的考驗(yàn)。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心最近發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1-7月，百強(qiáng)房企的累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速約4%，行業(yè)整體增速較2018年放緩。

不過，從企業(yè)表現(xiàn)來看，強(qiáng)者恒強(qiáng)。根據(jù)企業(yè)公告，碧桂園（股票代碼：2007.HK）在2019年7月單月，共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約425.7億元，同比增加16.03%。按此計(jì)算，今年1-7月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益合同銷售額約3245.2億元，繼續(xù)表現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭。

今年7月，碧桂園又以營(yíng)收573.087億美元，同比大增70.7%的成績(jī)，成為《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜上排名提升最快的企業(yè)，排名第177位，比上一年的排名大幅提升176位。這是碧桂園繼2017年首次上榜財(cái)富世界500強(qiáng)之后，連續(xù)第三年登上榜單。

過去一年是房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵年，行業(yè)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)漸遠(yuǎn)，“天花板”若隱若現(xiàn)。面對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整，碧桂園繼續(xù)保持平穩(wěn)快速發(fā)展并挖掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)，秘訣是什么？這需要既有逆風(fēng)而上的勇氣，也有順勢(shì)而為的實(shí)力。

穿越周期

回顧碧桂園在2018年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，在去年政策調(diào)控頻密、下半年樓市降溫趨冷的背景下，其收入和盈利繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，碧桂園共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約人民幣5018.8億元，同比增長(zhǎng)31.25%，權(quán)益去化率達(dá)到76.4%。同時(shí)，其可售資源充足，在2019年的7802億元可售資源中，52.6%的目標(biāo)市場(chǎng)為三四線，33.3%的目標(biāo)市場(chǎng)為二線，14.2%的目標(biāo)市場(chǎng)為一線。

而在土地儲(chǔ)備方面，碧桂園在2018年下半年購地縮減，繼續(xù)深耕三四線。其2018年全年權(quán)益土地購置金額下行至1906億元，權(quán)益購置面積下滑15%至8648萬平方米，平均地價(jià)為2203元/平方米。

在2019年上半年，碧桂園積極拿地，這與其整體的發(fā)展策略有關(guān)。根據(jù)碧桂園透露的數(shù)據(jù)，今年1-6月，碧桂園在國(guó)內(nèi)獲取土地的預(yù)期建筑面積約為3302萬平方米，總代價(jià)約1148億元，平均地價(jià)為人民幣3478元/平方米。按權(quán)益面積計(jì)算，位于三四線和目標(biāo)三四線的土地占68%。

億翰智庫研究中心高級(jí)研究員徐鵬指出，今年下半年整個(gè)市場(chǎng)的增速在下行，隨著碧桂園體量越來越大，整個(gè)市場(chǎng)的變化對(duì)碧桂園的影響也將會(huì)越來越大。因此，預(yù)計(jì)碧桂園維持2018年的規(guī)模問題不大，但增速很難實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

而在財(cái)務(wù)方面，碧桂園放慢規(guī)模增速后，凈負(fù)債率持續(xù)下降，2018年凈負(fù)債率為49.6%。從負(fù)債結(jié)構(gòu)看，截至2018年期末，碧桂園有息負(fù)債總額為3284.75億元（含銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券和可轉(zhuǎn)股債券），其中需于一年以內(nèi)償還的短期有息債務(wù)為1261億元，在總有息負(fù)債中占比僅38.4%。

徐鵬表示，隨著2017和2018年項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，今年碧桂園的收入和利潤(rùn)以及利潤(rùn)率都會(huì)有所增加，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)會(huì)更加穩(wěn)健。

不過，隨著國(guó)內(nèi)融資渠道收緊，以美元債為主的境外債成為房企熱衷的融資方式。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，截至7月12日，今年國(guó)內(nèi)房企計(jì)劃發(fā)行的海外債數(shù)量已達(dá)104只，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模384.47億美元，數(shù)量、規(guī)模均創(chuàng)同期歷史新高。目前，碧桂園的存量規(guī)模為67億美元，融資成本為6.07%。

多元化邏輯

最近幾年，房企們一直在深耕主業(yè)和多元化發(fā)展之間徘徊，進(jìn)退之間，不僅是對(duì)資金和人才的考量，更是對(duì)未來下注。

根據(jù)碧桂園2018年年報(bào)，物業(yè)管理在去年6月份分拆上市之后，在碧桂園的整體營(yíng)收中，物業(yè)銷售占比高達(dá)97.45%，建筑相關(guān)類業(yè)務(wù)占1.39%，而酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理收入以及租金收入等所占比例微乎其微。

今年初，碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)明確了碧桂園“三駕馬車”新的業(yè)務(wù)架構(gòu)：地產(chǎn)、機(jī)器人、農(nóng)業(yè)。他表示這是未來發(fā)展的重點(diǎn)，碧桂園要成為一家為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)。

其實(shí)，2018年5月，碧桂園就宣布進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，成立碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司，布局農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈條，打造研發(fā)服務(wù)、智慧種業(yè)、健康糧油等八大核心業(yè)務(wù)板塊。整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條涵蓋前端研發(fā)、中端生產(chǎn)組織（“公司+基地+農(nóng)戶”模式），以及終端銷售（以鳳凰優(yōu)選社區(qū)門店為主體）。

2018年9月，碧桂園宣布進(jìn)軍機(jī)器人領(lǐng)域，打造全球領(lǐng)先的機(jī)器人全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商。其全資子公司博智林機(jī)器人開發(fā)研制的產(chǎn)品，主要應(yīng)用于建筑業(yè)、餐飲、物業(yè)管理、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域的機(jī)器人、智能設(shè)備及系統(tǒng)。

今年8月2日，博智林機(jī)器人與華為、佛山市順德區(qū)人民政府簽署了三方戰(zhàn)略合作總體協(xié)議，就5G及ICT基礎(chǔ)設(shè)施、云數(shù)據(jù)中心、人工智能及產(chǎn)業(yè)云平臺(tái)、智慧園區(qū)、智慧城市、5G建造創(chuàng)新示范項(xiàng)目及其他可擴(kuò)展的領(lǐng)域展開合作。

楊國(guó)強(qiáng)在2018年年報(bào)中解釋了“三駕馬車”的協(xié)同邏輯：“科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力”，智能制造將在未來有效地提升建筑效率，成為碧桂園強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的源泉。建筑機(jī)器人的加入，將全面提升產(chǎn)品的安全、質(zhì)量、美觀、經(jīng)濟(jì)、適用和耐久。

同時(shí)，高科技打造的智慧社區(qū)，讓碧桂園始終保持世界一流的小區(qū)服務(wù)水平。而利用機(jī)器人研發(fā)優(yōu)勢(shì)，布局“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”全產(chǎn)業(yè)鏈，并通過“鳳凰優(yōu)選”對(duì)碧桂園社區(qū)及全社會(huì)進(jìn)行零售，與農(nóng)民共享現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的紅利。

2018年碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3790.8億元，同比增長(zhǎng)67.1%，主業(yè)的強(qiáng)勁表現(xiàn)，為新業(yè)務(wù)的探索提供了有力支持。

此前，穆迪在研報(bào)中如此評(píng)價(jià)碧桂園的商業(yè)模式：碧桂園的強(qiáng)勁銷售，主要得益于其穿越周期的執(zhí)行力、廣闊的地理覆蓋和國(guó)內(nèi)最大開發(fā)商的地位。碧桂園的商業(yè)模式是開發(fā)性價(jià)比高的住宅，在綜合性城鎮(zhèn)和城市里提供增值服務(wù)，以滿足中國(guó)不斷壯大的中產(chǎn)階級(jí)的需求。這部分市場(chǎng)得益于可持續(xù)的潛在需求，從而支持了公司的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。