律師解疑

王登山

問(wèn)題

問(wèn)：施工合同無(wú)效，承包人應(yīng)否賠償發(fā)包人逾期交房損失？

2016年8月，發(fā)包人與承包人簽訂《施工補(bǔ)充協(xié)議》約定：工程名稱為名苑住宅樓，合同價(jià)款為固定平米單價(jià)，竣工日期2017年8月30日。雙方按該《補(bǔ)充協(xié)議》實(shí)際履行。

隨后，發(fā)包人補(bǔ)辦了招投標(biāo)手續(xù)，雙方簽訂《施工合同》，約定合同價(jià)款為固定總價(jià)。

2017年12月，工程竣工驗(yàn)收。因工期延誤3個(gè)月，導(dǎo)致發(fā)包人向購(gòu)房人逾期交房，發(fā)包人與購(gòu)房人達(dá)成《調(diào)解協(xié)議》，以代繳物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、現(xiàn)金支付的形式，向購(gòu)房人賠付逾期交房違約金600萬(wàn)元。

后因發(fā)包人拖延結(jié)算，承包人起訴要求發(fā)包人支付拖欠工程款及利息;發(fā)包人反訴要求承包人承擔(dān)因工期延誤給發(fā)包人造成的損失。

律師觀點(diǎn)

1.《施工合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。

《招標(biāo)投標(biāo)法》第43條規(guī)定，在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判。第55條規(guī)定，上述行為影響中標(biāo)結(jié)果的，中標(biāo)無(wú)效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第1條第3項(xiàng)規(guī)定，中標(biāo)無(wú)效，所簽訂的建設(shè)工程施工合同亦無(wú)效。

本案中，涉案工程為商品房，當(dāng)時(shí)屬于依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目。承、發(fā)包雙方在確定中標(biāo)人前就簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)工程范圍、工期、工程價(jià)款等做了具體明確的約定，屬于《招標(biāo)投標(biāo)法》第43條就“實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判”的情形，故《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效。同時(shí)，因簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的行為影響了中標(biāo)結(jié)果，依據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第55條，《施工合同》也屬無(wú)效。

2.兩個(gè)合同均無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際履行的合同作為結(jié)算依據(jù)。

在兩個(gè)合同均無(wú)效的情形下，應(yīng)結(jié)合雙方的實(shí)際履行情況等因素確定結(jié)算依據(jù)?！堆a(bǔ)充協(xié)議》約定的承包范圍不包含采暖，承包人亦認(rèn)可采暖由第三方施工，而《施工合同》約定的承包范圍則包含采暖?？芍堆a(bǔ)充協(xié)議》是實(shí)際履行的合同，應(yīng)作為結(jié)算依據(jù)。

3.合同雖然無(wú)效，承包人仍應(yīng)參照約定的竣工日期交付工程。

兩個(gè)合同雖然無(wú)效，但承包人仍應(yīng)當(dāng)在合理謹(jǐn)慎的范圍內(nèi)從事民事行為。在合同被認(rèn)定無(wú)效前，雙方在履約中仍應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)參照合同約定工期或定額工期竣工。

4.承包人工期延誤與發(fā)包人向購(gòu)房人逾期交房有直接因果關(guān)系，承包人應(yīng)當(dāng)賠償因此造成的損失。

承包人雖抗辯工期延誤原因是由發(fā)包人拖欠工程進(jìn)度款導(dǎo)致，但其未能提交證據(jù)證明，依據(jù)民事證據(jù)規(guī)定，承包人需承擔(dān)舉證不能的后果，其應(yīng)對(duì)工期延誤導(dǎo)致的損失承擔(dān)責(zé)任。

承包人賠償損失范圍既包括發(fā)包人向購(gòu)房人賠付的現(xiàn)金，又包括發(fā)包人以抵扣購(gòu)房人應(yīng)繳費(fèi)用形式支付的違約金。

5.對(duì)承包人的啟示。

承包人應(yīng)按約竣工，應(yīng)當(dāng)適時(shí)提出書面工期順延申請(qǐng)，避免承擔(dān)不必要損失。