地產(chǎn)住宅項目精裝修管理及相關問題探討

顧俊波

江蘇均鴻辰建設集團有限公司 江蘇南通 226000

1 房地產(chǎn)住宅項目精裝修的現(xiàn)狀

住宅項目精裝修和業(yè)主自行裝修相比有以下優(yōu)缺點：優(yōu)點：自主裝修耗費精力，房地產(chǎn)住宅項目精裝修就減少業(yè)主自己裝修的煩惱，為業(yè)主帶來很大便捷；裝修過程中由于噪音和廢棄物的影響，會對其他業(yè)主帶來干擾，提前精裝修能夠避免這一問題，提升業(yè)主舒適感；裝修過程中，材料的采買上，由于批量裝修集中采買，可以降低裝修成本和材料的浪費；業(yè)主購買房屋時，裝修款包含到總房價中，統(tǒng)一辦理按揭貸款，減輕業(yè)主因為自主裝修帶來資金上的壓力。缺點：項目住宅項目精裝修過程中，施工內(nèi)容很多，提升管理壓力，裝修質(zhì)量不高，后期容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商交房難度大；很多裝修風格不符合業(yè)主要求，減少房屋成交數(shù)量[1]。

2 精裝修住宅的管理難點

精裝修住宅不同于毛坯住宅，它的裝修規(guī)模大、材料種類繁多、各工序交叉施工面多、工期緊、質(zhì)量要求高，但是，現(xiàn)階段我國精裝修隊伍能力參差不齊、施工工藝較為落后，如果不能建立與之匹配的標準化管理模式，會導致管理不規(guī)范、效能低下的問題，造成進度滯后、產(chǎn)品品質(zhì)降低，甚至導致成本失控、安全文明施工風險增加等風險。目前，客戶主要投訴的是按期交房、房屋質(zhì)量方面的問題，房地產(chǎn)商對客戶投訴卻沒有進行快速反饋或有效解決[2]。為保證開發(fā)商精裝修住宅的順利交付，可以參照精裝修住宅的標準化管理模式，通過在精裝修工程中進行前期策劃管理、中期管控、后期提升管理，來實現(xiàn)精裝房的如期交付，并全面提升精裝住宅的品質(zhì)。精裝修住宅工程標準化管理模式如圖1所示。

圖1 精裝修住宅標準化管理流程圖

3 地產(chǎn)住宅項目精裝修管理

3.1 施工過程質(zhì)量的管理

房地產(chǎn)住宅精裝修項目進行時，涉及各方面的技術(shù)和大量的施工工序，管理難度較大，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，因此需要管理人員結(jié)合以往經(jīng)驗，做好材料的管理，結(jié)合精裝修和開發(fā)商實際情況，制定質(zhì)量標準，采取有效手段對其進行質(zhì)量的管理，主要從以下方面進行。（1）主體階段，對設計方案中裝修過程中各種數(shù)據(jù)進行控制，特別是房間方正、開關插座位置、電線分布的關鍵數(shù)據(jù)。在施工開始前，進行全面的測量和評估，對不符合施工要求的，及時進行整改。（2）嚴格控制總包主體施工質(zhì)量，施工單位開始和開發(fā)商簽訂移交手續(xù)，避免出現(xiàn)扯皮情況，促進裝修工作順利進行。（3）主體施工階段，對電梯層門口進行圍擋，增加電梯門口門檻，并做成緩坡，有利于裝修順利進行。電梯門在安裝后，如果發(fā)現(xiàn)電梯門和地面空隙較大，在井道內(nèi)，使用鍍鋅鐵品進行封口作業(yè)。（4）安裝門窗框時，需要在室內(nèi)外貼膜，防止墻面受破壞，室外工作交給外墻施工組進行，做好適當保護措施，提升施工人員安全性。（5）室內(nèi)預埋管線，由水電班組執(zhí)行，需要在埋線的地方使用標記筆，進行醒目的標注，給施工人員明確指示，施工時注意避免打穿墻面的情況發(fā)生[3]。

3.2 住宅的裝飾工程進行質(zhì)量監(jiān)督

裝飾工程看似簡單，但事實上是整個裝修過程中最繁復的一個步驟。由于在進行裝修的過程中要考慮到房屋建造的材料以及建筑的形態(tài)，然后進行相應地、合理地設計，再根據(jù)設計進行精準、細致地施工。例如，在進行施工之前還要準確地計算設計出需要預留的孔洞，其位置一定得是后續(xù)進行安放家具和線路設計時要用到的孔，不可以有絲毫的偏差和缺漏，以免在后續(xù)的施工中會造成許多不必要的麻煩或是影響整體裝修風格的美觀程度。在選擇施工應用材料的時候也應該較為細致，因為一旦確定就是整個樓盤將要使用的材料，若是對于材料的選擇不夠嚴謹、充分，帶來的將是極大的損失。在正式進行施工的時候，一旦發(fā)現(xiàn)問題就要進行及時地反饋、重新討論以及采用更好的解決措施，還需要設置相應的監(jiān)督機制進行實時的施工監(jiān)督，避免出現(xiàn)問題后沒能及時解決而對住房質(zhì)量問題產(chǎn)生影響。除此之外，還應該重視的就是商品住宅的砌體。通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)業(yè)主關于房屋問題的民事、鄰里之間的糾紛都是與砌體有關。有的是因為漏水，有的是因為產(chǎn)生了裂縫，更有在裝修過程中打穿了地板等情況出現(xiàn)。所以在進行裝修的時候以及后續(xù)的房屋驗收過程中應該重視砌體這方面的問題，嚴格按照砌體的最高等級進行施工，對于施工的工人也應該進行嚴格地監(jiān)督、管理，定時對其進行一定的培訓和考核，確保其在實際的施工過程中可以圓滿地完成施工任務，提高居民的入住體驗和生活舒適度。

3.3 精裝修住宅的設計配合管理

對于精裝修項目的管理，一定要重視對精裝修設計的管理。在精裝修工程施工之前，開發(fā)商要協(xié)調(diào)建筑設計單位、精裝設計單位和施工單位，進行施工圖紙會審工作。在圖紙會審中，要重點查看專業(yè)間的銜接部位減少土建和精裝修的脫節(jié)現(xiàn)象，使前期土建施工預留洞口以及砌筑墻體更加合理，避免到裝修階段進行大規(guī)模土建改動。在這過程中，各專業(yè)設計師、工程師要細致全面地審查圖紙，盡可能發(fā)現(xiàn)問題，找出圖紙中錯漏空缺、沖突搭接的部分，現(xiàn)場進行分析處理，找出解決方案，從而減少施工中的變更數(shù)量。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)住宅項目精裝修過程中的有效管理，可以提升房屋整體質(zhì)量。隨著社會的發(fā)展，人們對住宅的要求越來越高，因此施工單位要加強精裝修工程的管理力度，通過材料質(zhì)量的管理、加強施工中的監(jiān)督等，提升施工質(zhì)量，保證住宅精裝修工作的順利完成。