是誰動(dòng)了海南的房價(jià)?
——國際旅游島政策對(duì)海南房價(jià)的影響研究

楊克文 李光勤 崔書會(huì)

(1.西南財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院,四川成都 611130; 2.浙江農(nóng)林大學(xué)暨陽學(xué)院,浙江諸暨 311800; 3.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究所,上海 200433)

0 引言

1988年,海南島從廣東省脫離,成為中國第31個(gè)省級(jí)行政區(qū)并設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)(1)原本屬于廣東省的海南島,1988年,為何與廣東省大分家?[N/OL].https://new.qq.com/omn/20180809/20180809A1VHVO.html.。1992年,鄧小平發(fā)表南方談話,隨后中央向全國傳達(dá)了《學(xué)習(xí)鄧小平同志重要講話的通知》,提出加快住房制度改革步伐(2)1992年鄧小平視察深圳:不公開視察的公開報(bào)道[N/OL].http://www.people.com.cn/GB/198221/198305/198865/12672436.html.。海南島在建省效應(yīng)和特區(qū)效應(yīng)下成為眾多房地產(chǎn)公司的淘金熱土,短短幾年時(shí)間里,總?cè)藬?shù)不過160萬的海島匯集了2萬多家房地產(chǎn)公司(3)王一樓.海南會(huì)重演1993年樓市泡沫的悲劇嗎?[N/OL].https://new.qq.com/omn/20180809/20180809A1VHVO.html.。嚴(yán)重的供大于求導(dǎo)致了20世紀(jì)90年代的海南房地產(chǎn)泡沫。進(jìn)入2000年后,隨著全國房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展,海南的房價(jià)也經(jīng)過寒冬,步入正常。同時(shí),海南作為我國國內(nèi)旅游的主要旅游目的地,旅游業(yè)得以健康發(fā)展,特別是2009年《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》(國發(fā)〔2009〕41號(hào))的出臺(tái),提出“把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”(4)國家旅游局關(guān)于貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》的通知[EB/OL].http://www.ah.gov.cn/userdata/dochtml/1/2010/1/8/1493665311040.html.,以及2010年1月4日,國務(wù)院正式頒布了《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》(國發(fā)〔2009〕44號(hào))(以下簡稱《意見》)(5)國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見[EB/OL].http://www.gov.cn/zwgk/2010-01/04/content_1502531.htm.。根據(jù)《意見》的要求,海南旅游業(yè)在2015年要實(shí)現(xiàn)“國際化水平顯著提高”,到2020年的時(shí)候,則要“初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地”。海南由于其獨(dú)特的旅游資源成為眾多城市居民冬季避寒的理想地,并在海南購置不動(dòng)產(chǎn),導(dǎo)致海南的房價(jià)持續(xù)上漲。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看(見圖1),1999—2016年,海南的商品房均價(jià)由1799元每平方米上漲到了9878元每平方米,上漲了5.5倍。雖然1999—2009年和2012—2016年,房價(jià)保持了相對(duì)平穩(wěn)的增長;但在2010年前后,相對(duì)于全國的平均房價(jià),海南的房價(jià)出現(xiàn)了較大的振幅,房價(jià)從2009年的每平方米6261元躍升到了2010年的每平方米8735元,然后從2011年的每平方米8943元突然下降到了2012年的每平方米7894元。2010年,正是海南國際旅游島政策的實(shí)施時(shí)間,那么設(shè)立海南國際旅游島是否推動(dòng)了海南房價(jià)上漲?

根據(jù)國際旅游島建設(shè)的戰(zhàn)略目標(biāo),到2015年,海南省的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量要處于全國領(lǐng)先地位,到2020年,要建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地(6)國家發(fā)展改革委關(guān)于《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020)》的批復(fù)[EB/OL].http://www.hnszw.org.cn/data/news/2015/12/79976/.。這意味著海南省的旅游資源稟賦未來將得到巨大改善,進(jìn)而會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲。首先,國際旅游島戰(zhàn)略的實(shí)施會(huì)提升海南旅游資源稟賦的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,有利于推動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展,拉動(dòng)就業(yè)并促進(jìn)收入增長(趙磊 等,2015)。收入增加會(huì)直接提高對(duì)住房的有效需求,從而推動(dòng)房價(jià)上漲(高波 等,2014)。其次,該戰(zhàn)略的實(shí)施能夠直接擴(kuò)大公共品供給規(guī)模并提升公共品質(zhì)量。一方面,根據(jù)Tiebout(1956)模型,公共品的差異是人們選擇居住地的重要影響因素。隨著海南省生態(tài)環(huán)境的改善,宜居性將會(huì)顯著提高,將會(huì)吸引更多的人來此工作、居住和生活,增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,推動(dòng)房價(jià)上漲(陳鋼華,2014)。另一方面,公園、綠地等公共品供給的增加會(huì)占用更多的城市土地,導(dǎo)致住宅等建設(shè)土地供給減少。這會(huì)提高城市土地的稀缺性,從而推動(dòng)地價(jià)上漲。作為房價(jià)的重要組成部分,地價(jià)的上漲能夠直接推動(dòng)房價(jià)上漲(王岳龍 等,2009)。最后,從政府角度來看,依托于海南優(yōu)質(zhì)的旅游資源發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),有利于提升政府財(cái)政收入,這為房價(jià)的上漲提供了有利條件(朱英姿 等,2013;陳鋼華,2014)。

圖1 1999—2016年全國和海南商品房平均價(jià)格走勢圖數(shù)據(jù)來源:根據(jù)《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》的相關(guān)數(shù)據(jù)制作。

目前為止,鮮有文獻(xiàn)對(duì)國際旅游島政策和海南房價(jià)的關(guān)系進(jìn)行考察。即使是關(guān)于海南國際旅游島政策的實(shí)施對(duì)其他方面的經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響的研究也十分有限。劉俊(2011)使用問卷調(diào)查數(shù)據(jù)考察了海南居民對(duì)國際旅游島政策影響的感知和態(tài)度后發(fā)現(xiàn),海南居民對(duì)該政策的實(shí)施普遍持積極態(tài)度,對(duì)該政策的影響較為樂觀,但對(duì)博彩娛樂活動(dòng)的影響較為消極并持反對(duì)態(tài)度。顏麒等(2013)使用2010年5月至2012年4月的月度數(shù)據(jù)考察了離島免稅政策的實(shí)施對(duì)海南省國內(nèi)旅游收入總額的影響,發(fā)現(xiàn)該政策的實(shí)施有效地增加了海南省國內(nèi)旅游收入。鄧濤濤等(2016)考察了國際旅游島戰(zhàn)略實(shí)施對(duì)海南旅游業(yè)國際化的影響,他們的實(shí)證研究表明,該政策的實(shí)施未能顯著提高海南省旅游業(yè)的國際化程度。

陳鋼華(2014)考察了三亞在國際旅游島戰(zhàn)略出臺(tái)之前的發(fā)展歷程和政策背景,特別關(guān)注了該市旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。研究發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)均保持了較快的發(fā)展速度。但是,從對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)來看,2006年,三亞的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)為42.1%,旅游業(yè)為32.9%,房地產(chǎn)業(yè)大幅度地超過了旅游業(yè)。以住宅房產(chǎn)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,對(duì)三亞的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。其他有關(guān)國際旅游島建設(shè)的研究主要集中于實(shí)施路徑和建設(shè)策略的研究上(楊振之 等,2010;吳文學(xué),2013),與本文的研究問題相差較遠(yuǎn),不再詳述。

現(xiàn)有文獻(xiàn)對(duì)國際旅游島建設(shè)與海南房價(jià)研究的不足,為本文考察旅游政策與房價(jià)的關(guān)系提供了研究空間。本文將使用1999—2015年我國31個(gè)省份(不包括港澳臺(tái)地區(qū))的面板數(shù)據(jù),重點(diǎn)考察國際旅游島政策的實(shí)施對(duì)海南房價(jià)的影響,并對(duì)該影響的持續(xù)性進(jìn)行深入分析,以期更好地理解兩者之間的關(guān)系,促進(jìn)海南經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

1 政策背景與理論假說

1.1 政策背景

1988年中央表決通過設(shè)立海南省并成立經(jīng)濟(jì)特區(qū),這是海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的第一次重要機(jī)遇期,具有深遠(yuǎn)影響。但是由于過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),使得高房價(jià)缺乏實(shí)業(yè)支撐,1993年房地產(chǎn)泡沫破裂,加上隨后的金融信用危機(jī),使海南陷入了長達(dá)10年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展困境之中(帥先富 等,2010)。1996年,海南提出“一省兩地”戰(zhàn)略,進(jìn)一步將旅游業(yè)作為發(fā)展重點(diǎn),海南經(jīng)濟(jì)也開始恢復(fù)增長(7)“一省兩地”統(tǒng)一意見[EB/OL].http://www.hi.chinanews.com/hnnew/2010-01-07/57318.html.。1999年,海南決定把本省建設(shè)為“生態(tài)省”,堅(jiān)決不走“先發(fā)展、后治理”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路。2001年,中國(海南)改革發(fā)展研究院首次提出建設(shè)國際旅游島的概念。隨著旅游業(yè)在拉動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變過程中的作用越來越顯著,2007年4月,海南向國務(wù)院申請(qǐng)?jiān)O(shè)立國際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū)。經(jīng)過國家調(diào)研之后,2008年3月,國務(wù)院原則上同意了海南在旅游業(yè)發(fā)展方面積極探索和先行先試,但是并未同意設(shè)立國際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū)(8)國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見[EB/OL].http://www.gov.cn/zwgk/2010-01/04/content_1502531.htm.。同年9月,海南制定了《關(guān)于加快推進(jìn)國際旅游島建設(shè)的意見》(9)中共海南省委海南省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)國際旅游島建設(shè)的意見[EB/OL].http://www.hnszw.org.cn/data/news/2015/12/79942/.。

2009年我國制定了《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》,該旅游業(yè)專項(xiàng)文件確立了旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的戰(zhàn)略性和支柱性地位。2010年1月4日,國務(wù)院正式頒布了《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》,這不僅意味著海南省國際旅游島建設(shè)已經(jīng)上升為國家層面的重要經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略,更重要的是,該政策將極大地改善海南的旅游資源稟賦,提高該地區(qū)的宜居性。根據(jù)該政策的要求,到2015年,海南的旅游業(yè)將在管理、服務(wù)和產(chǎn)品開發(fā)等方面的市場化和國際化水平大幅度提高,綜合生態(tài)環(huán)境質(zhì)量保持全國領(lǐng)先水平。到2020年,旅游資源稟賦將達(dá)到世界一流的海島休閑度假旅游勝地的水平,綜合生態(tài)環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)保持全國領(lǐng)先水平。為了加快推進(jìn)該政策的實(shí)施,2010年6月,海南省編制了《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020)》,給出了國際旅游島建設(shè)的具體工作安排。2011年1月起,離島免稅政策開始在海南推行。

1.2 理論假說

Hall(2000)認(rèn)為旅游業(yè)具有公共資源依賴性特征,絕大多數(shù)旅游產(chǎn)品可以歸入公共品。地方政府的公共品供給水平與房價(jià)密切相關(guān)(邵挺 等,2010)。作為公共品的一部分,旅游資源的供給水平提高會(huì)顯著推高當(dāng)?shù)胤績r(jià)(劉嘉毅,2013)。Tiebout(1956)認(rèn)為,不同地方政府的公共品(包括旅游產(chǎn)品)供給類型和規(guī)模存在差異,當(dāng)居民可以自由流動(dòng)時(shí),人們會(huì)選擇能夠滿足自身偏好的社區(qū);由于不同社區(qū)均存在最優(yōu)規(guī)模,對(duì)優(yōu)質(zhì)社區(qū)的競爭,會(huì)提高對(duì)住房的需求,導(dǎo)致房價(jià)上漲。隨后,不同國家的研究者對(duì)Tiebout的理論模型進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn),證實(shí)了該理論模型的有效性。

Brasington等(2005)使用1991年美國俄亥俄州6個(gè)主要城市的數(shù)據(jù)考察了環(huán)境質(zhì)量對(duì)房價(jià)的影響,結(jié)果發(fā)現(xiàn)環(huán)境質(zhì)量會(huì)顯著影響房價(jià),距離環(huán)境質(zhì)量差的地方越遠(yuǎn),房價(jià)越高。郝前進(jìn)等(2007)選擇上海市106個(gè)住宅板塊在2004年7月到2006年6月的月住宅成交數(shù)據(jù),運(yùn)用特征價(jià)格法,分別測量了“到CBD距離”“軌道交通可達(dá)性”和“公共交通可達(dá)性”3個(gè)區(qū)位因素對(duì)上海住宅價(jià)格的影響,研究發(fā)現(xiàn):隨著到CBD距離的增加,住宅價(jià)格呈下降的趨勢,但下降幅度逐步減緩;軌道交通通車情況對(duì)住宅價(jià)格有顯著的影響,而且越遠(yuǎn)離CBD,對(duì)住宅價(jià)格的影響程度越大;公共交通方便對(duì)住宅價(jià)格的影響主要集中在外環(huán)內(nèi)區(qū)域,外環(huán)線以外區(qū)域并不顯著。梁若冰等(2008)通過計(jì)量模型考察了Tiebout理論模型在中國35個(gè)大中城市的有效性,即地方公共服務(wù)與支出對(duì)商品房價(jià)格的作用。通過對(duì)這些城市在2000—2005年的數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)面板回歸分析后發(fā)現(xiàn),無論是由地方公共支出強(qiáng)度,還是由地方公共服務(wù)主成分變量表示的地方公共品供給水平,都與城市住房的價(jià)格水平有著顯著的相關(guān)關(guān)系。周京奎等(2009)使用1999—2006年的省級(jí)面板數(shù)據(jù)考察了公共投資與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系,發(fā)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施等政府公共投資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著影響,公共投資增加能夠提高人們對(duì)房地產(chǎn)的支付意愿。從溢價(jià)的角度進(jìn)一步分析表明,人均公共綠地面積等生態(tài)環(huán)境變量是影響商品房價(jià)格非常顯著的變量,并且是影響住宅價(jià)格和土地價(jià)格最重要的變量。Bajari等(2012)使用1990—2006年美國加州海灣區(qū)的數(shù)據(jù)考察了空氣質(zhì)量對(duì)房價(jià)的影響,結(jié)果發(fā)現(xiàn)空氣質(zhì)量對(duì)房價(jià)具有重要影響,空氣質(zhì)量越好,房價(jià)越高。Zhang等(2014)使用2006—2009年85個(gè)中國城市的面板數(shù)據(jù)考察了空氣污染對(duì)城市房價(jià)的影響,發(fā)現(xiàn)空氣污染會(huì)導(dǎo)致房價(jià)降低,PM10每提高一單位,會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下降0.74%。

旅游政策的實(shí)施是地方政府改善當(dāng)?shù)芈糜钨Y源稟賦的重要舉措,這對(duì)于提高當(dāng)?shù)毓财饭┙o類型和規(guī)模具有重要影響。國際旅游島戰(zhàn)略的實(shí)施雖然沒有顯著提高海南省旅游業(yè)的國際化程度,但有效地改善了海南省的高速鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施(鄧濤濤 等,2016)。交通基礎(chǔ)設(shè)施是旅游可達(dá)性的重要影響因素。因此,國際旅游島戰(zhàn)略的實(shí)施有效地改善了海南省的旅游資源稟賦。李光勤等(2018)采用雙重差分法,使用2000—2013年中國286個(gè)地級(jí)市的面板數(shù)據(jù),考察了“局改委”政策的實(shí)施對(duì)旅游經(jīng)濟(jì)增長的影響,發(fā)現(xiàn)相比未進(jìn)行“局改委”的地級(jí)市,實(shí)施了“局改委”政策的地級(jí)市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更好,該政策的實(shí)施有利于地方政府改善本地旅游資源稟賦,進(jìn)而提高本地區(qū)旅游產(chǎn)品的供給數(shù)量和質(zhì)量。因此,本文認(rèn)為海南國際旅游島戰(zhàn)略的實(shí)施能夠改善當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源稟賦,從而提高公共品的供給規(guī)模和質(zhì)量。如果這一長期趨勢能夠被預(yù)期,那么在我國房地產(chǎn)市場投機(jī)需求和投資需求的作用下,即使短期內(nèi)海南的旅游業(yè)固定資產(chǎn)投資并未明顯提高,在國際旅游島利好政策的作用下,當(dāng)?shù)胤績r(jià)仍將會(huì)明顯上漲。

國際旅游島政策的實(shí)施是一個(gè)長期的過程,對(duì)海南房價(jià)的影響可能存在持續(xù)性,一方面,國際旅游島政策的實(shí)施,會(huì)快速提升海南的旅游基礎(chǔ)設(shè)施,如旅游交通設(shè)施、城市綠地面積、景區(qū)景點(diǎn)的建設(shè)和優(yōu)化升級(jí)、旅游住宿和餐飲設(shè)施的完善等,這些旅游基礎(chǔ)設(shè)施的提升會(huì)對(duì)海南房價(jià)產(chǎn)生長期的推動(dòng)作用。因此,本文預(yù)期國際旅游島政策的實(shí)施對(duì)海南房價(jià)存在長期正面影響。但是另一方面,自我國1998年房地產(chǎn)市場化改革以來,尤其是2004年以后,房價(jià)不斷上漲,給人們帶來了巨大的生活負(fù)擔(dān)。2011年1月,國家出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策,同年2月,海南房地產(chǎn)調(diào)控政策隨即出臺(tái),旨在通過行政手段抑制投機(jī)需求和投資需求。隨著國家和海南省房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)并長期執(zhí)行,可能會(huì)抑制國際旅游島政策對(duì)海南房價(jià)的長期影響。在此情況下,本文提出如下理論假說:

假說:短期來說,國際旅游島戰(zhàn)略的實(shí)施會(huì)推高海南的房價(jià),但是由于房地產(chǎn)的調(diào)控政策,長期來看,國際旅游島戰(zhàn)略的實(shí)施對(duì)海南房價(jià)的影響是不確定的。

2 研究設(shè)計(jì)

2.1 合成控制法

由于其他省份并未受到海南國際旅游島政策的影響,因此,本文將該政策視為一項(xiàng)準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)。雙重差分法(DID)是政策評(píng)估的常用方法,國際旅游島政策實(shí)施后海南房價(jià)的變化與其他對(duì)照組地區(qū)房價(jià)變化之間的差距即為國際旅游島政策實(shí)施對(duì)海南房價(jià)的影響。但是在使用雙重差分法評(píng)估政策效果時(shí)存在3個(gè)主要問題:第一,對(duì)照組的選擇往往難以滿足客觀要求,說服力不足;第二,政策的實(shí)施通常具有內(nèi)生性,即實(shí)施政策的省份往往和其他省份存在系統(tǒng)性差異,該差異即為該省份能夠獲得政策實(shí)施的原因(Abadie et al.,2010);第三,需要滿足共同趨勢假設(shè),即處理組和對(duì)照組在政策實(shí)施以前,房價(jià)要具有相同的時(shí)間趨勢。具體到本文來說,正是由于海南是我國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)和唯一的熱帶島嶼省份,得天獨(dú)厚的旅游資源稟賦使得建設(shè)國際旅游島具有獨(dú)一無二的現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢。因此,國際旅游島政策在海南的實(shí)施具有很強(qiáng)的內(nèi)生性,不僅難以找到合適的對(duì)照組,而且也很難滿足平行趨勢假設(shè),導(dǎo)致雙重差分法的失效。

針對(duì)雙重差分法存在的問題,Abadie等(2003)首次提出使用合成控制法(Synthetic Control Method,SCM)來評(píng)估政策的實(shí)施效果。目前該方法已被廣泛應(yīng)用于煙草限購、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)、通貨膨脹目標(biāo)制試行和長三角城市群擴(kuò)容等政策評(píng)估領(lǐng)域(Abadie et al.,2010;王賢彬 等,2010;劉甲炎 等,2013;蘇治 等,2015;劉乃全 等,2017)。該方法的基本原理可以表述如下:選擇特定的預(yù)測變量,然后對(duì)未實(shí)施政策的其他個(gè)體的預(yù)測變量進(jìn)行加權(quán),進(jìn)而構(gòu)造一個(gè)與處理組特征相近的反事實(shí)對(duì)照組,通過比較政策實(shí)施后處理組和對(duì)照組之間的差異來評(píng)估政策的影響。

我們將根據(jù)Abadie等(2010)提出的基準(zhǔn)模型進(jìn)行估計(jì):

(1)

(2)

(3)

(4)

2.2 變量選取

被解釋變量:房價(jià)。本文使用商品房均價(jià),用于基準(zhǔn)回歸;采用住宅房均價(jià),用于穩(wěn)健性檢驗(yàn)。由于《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》中得到的是平均房價(jià)的名義價(jià)值,本文采用消費(fèi)物價(jià)指數(shù)將房價(jià)平減得到真實(shí)的房價(jià)數(shù)據(jù)。

根據(jù)相關(guān)研究,本文還控制了以下控制變量:

(1) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。本文使用人均GDP、人均消費(fèi)支出和職工平均工資來衡量。我們以1999年作為基期,采用消費(fèi)物價(jià)指數(shù)進(jìn)行了平減。該指標(biāo)能夠代表不同省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場需求規(guī)模。旅游消費(fèi)屬于中高端消費(fèi),一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高,意味著對(duì)旅游的消費(fèi)需求越高(楊振之 等,2010)。同時(shí),需求因素也是影響我國房價(jià)的關(guān)鍵因素(梁云芳 等,2006)。

(2) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。本文使用第三產(chǎn)業(yè)增加值與GDP的比例來衡量。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差異,反映了生產(chǎn)率的不同,第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的提高對(duì)房價(jià)的影響更大(劉洪玉 等,2015)。同時(shí),旅游配套資源主要依靠第三產(chǎn)業(yè),對(duì)旅游業(yè)的健康發(fā)展具有重要影響(李光勤 等,2018)。

(3) 金融效率。本文使用貸款和存款的比值來衡量。金融市場化對(duì)房價(jià)的影響呈倒U型關(guān)系,在金融發(fā)展的初期,金融市場化的提升會(huì)通過增加抵押貸款的方式提高住房需求,推動(dòng)房價(jià)上漲;但是在金融發(fā)展到一定程度之后,銀行的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和治理能力不斷提高,能夠有效抑制政府的干預(yù)行為,從而降低房價(jià)的增速(朱英姿 等,2013)。

(4) 財(cái)政支出。本文使用財(cái)政支出與財(cái)政收入的比值來衡量。財(cái)政支出是地方政府改善本地基礎(chǔ)設(shè)施、提高本地宜居性的重要手段。政府對(duì)本地環(huán)境的改善最終會(huì)資本化到房價(jià)中(Tiebout,1956)。

2.3 數(shù)據(jù)說明

房價(jià)數(shù)據(jù)來自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》,由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒最早的數(shù)據(jù)為1999年,而2015年之后的數(shù)據(jù)存在一定的缺失,因此,本文的研究數(shù)據(jù)為1999—2015年31個(gè)省份的面板數(shù)據(jù)。其他控制變量的數(shù)據(jù),人均GDP、人均消費(fèi)支出、職工平均工資和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)等來自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》,政府財(cái)政收支和銀行存貸款數(shù)據(jù)來自“中國金融數(shù)據(jù)庫”,消費(fèi)價(jià)格指數(shù)來自于“中國宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫”。本文對(duì)房價(jià)等變量進(jìn)行了上下1%的縮尾處理,以消除極端值的影響。

3 實(shí)證分析

3.1 基準(zhǔn)分析

合成控制法的計(jì)算結(jié)果表明,合成海南(采用表1的各省份權(quán)重加總得到一個(gè)虛擬海南)的權(quán)重組合共包括6個(gè)省份,其中四川省是權(quán)重最大的省份(見表1)。表2給出了2010年1月份海南實(shí)施國際旅游島政策之前真實(shí)海南(采用實(shí)際數(shù)值衡量)和合成海南的重要變量的對(duì)比結(jié)果,可以看出真實(shí)海南和合成海南的房價(jià)差異僅為-2%,這表明合成海南的房價(jià)時(shí)間變化趨勢很好地?cái)M合了真實(shí)海南的房價(jià)增長趨勢。從影響房價(jià)的預(yù)測變量來看,金融效率、人均消費(fèi)支出對(duì)數(shù)、財(cái)政支出、第三產(chǎn)業(yè)占比、人均GDP對(duì)數(shù)、職工平均工資對(duì)數(shù),以及不同年份房價(jià)的真實(shí)變量和預(yù)測變量均非常接近,差距最大的變量是人均消費(fèi)支出對(duì)數(shù),相差4%。綜合來看,合成控制法對(duì)國際旅游島政策實(shí)施之前的海南的擬合效果比較好,該方法適用于估計(jì)國際旅游島政策的實(shí)施對(duì)海南房價(jià)的影響。

表1 合成海南各省份權(quán)重

表2 預(yù)測變量的擬合效果

圖2為真實(shí)海南和合成海南的房價(jià)時(shí)間趨勢圖?？梢钥闯?在2010年1月海南國際旅游島政策實(shí)施之前,真實(shí)海南和合成海南的房價(jià)走勢基本相同,這表明合成海南的房價(jià)的時(shí)間變化趨勢能夠很好地?cái)M合真實(shí)海南的房價(jià)走勢。

圖2 國際旅游島政策的實(shí)施對(duì)海南商品房價(jià)格的影響

在海南國際旅游島政策實(shí)施當(dāng)年(2010年),真實(shí)海南的房價(jià)立馬上升,而合成海南的房價(jià)還在沿著以往的時(shí)間路徑變化,兩者之間的房價(jià)走勢出現(xiàn)了顯著的背離。2010年,真實(shí)海南的房價(jià)為7006元/平方米,比合成海南的房價(jià)(5781元/平方米)高1225元/平方米,這表明國際旅游島政策的實(shí)施確實(shí)推高了海南的房價(jià)。2011年至2013年,真實(shí)海南的房價(jià)圍繞合成海南走出了“V”字形趨勢,“V”字形的底部低于合成海南的房價(jià),大約低了477元/平方米,但在2014年超過合成海南房價(jià)之后又恢復(fù)到了共同增長路徑,2014年至2015年,真實(shí)海南的房價(jià)大約高出合成海南320元/平方米?？赡茉蚴?2011年2月,海南緊隨中央的“新國八條”精神(10)海南省貫徹落實(shí)國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)“新國八條”的有關(guān)情況[EB/OL].http://www.scio.gov.cn/xwfbh/gssxwfbh/xwfbh/hainan/Document/867332/867332.htm.,推出并實(shí)施了本省的房地產(chǎn)限購政策,從而在一定程度上降低了國際旅游島政策的房價(jià)推漲效應(yīng)。總體來說,國際旅游島政策的實(shí)施,能夠在短期內(nèi)促進(jìn)海南房價(jià)的上漲,但從長期來看,由于限購政策的實(shí)施,國際旅游島政策對(duì)房價(jià)的推升作用受到一定程度的抑制,但是海南的真實(shí)房價(jià)仍然高于合成海南的房價(jià)。

3.2 穩(wěn)健性檢驗(yàn)

本文進(jìn)一步考察國際旅游島政策的實(shí)施對(duì)海南住宅房價(jià)格的影響,以檢驗(yàn)結(jié)果的穩(wěn)健性。

合成控制法的計(jì)算結(jié)果表明,構(gòu)成合成海南的權(quán)重組合共包括7個(gè)省份,其中浙江省是權(quán)重最大的省份(見表3)。表4給出了2010年1月份海南實(shí)施國際旅游島政策之前真實(shí)海南和合成海南的重要變量的對(duì)比結(jié)果,可以看出真實(shí)海南和合成海南的房價(jià)基本不存在差異,這表明合成海南的房價(jià)時(shí)間變化趨勢很好地?cái)M合了真實(shí)海南的房價(jià)增長趨勢。影響房價(jià)的預(yù)測變量與商品房價(jià)的基本相同,不再詳述。綜合來看,這進(jìn)一步表明合成控制法適用于估計(jì)國際旅游島政策的實(shí)施對(duì)海南房價(jià)的影響。

表3 合成海南的各省份權(quán)重

表4 預(yù)測變量的擬合效果

圖3為真實(shí)海南和合成海南的住宅房價(jià)時(shí)間趨勢圖,這與商品房價(jià)的走勢基本相同?？梢钥闯?在2010年1月海南國際旅游島政策實(shí)施之前,真實(shí)海南和合成海南的房價(jià)走勢基本相同,這表明合成海南的房價(jià)的時(shí)間變化趨勢能夠很好地?cái)M合真實(shí)海南的房價(jià)走勢。

圖3 國際旅游島政策的實(shí)施對(duì)海南住宅房價(jià)格的影響

在海南國際旅游島政策實(shí)施之后的2010年,真實(shí)海南的房價(jià)立馬上升,而合成海南的房價(jià)還在沿著以往的時(shí)間路徑變化,兩者之間的房價(jià)走勢同樣出現(xiàn)了顯著的背離。2010年,真實(shí)海南的房價(jià)為7058元/平方米,合成海南的房價(jià)為5948元/平方米,其上漲幅度為1109元/平方米,這表明國際旅游島政策的實(shí)施確實(shí)推高了海南的房價(jià)。2011—2013年,真實(shí)海南的房價(jià)圍繞合成海南走出了“V”字形趨勢,“V”字形的底部低于合成海南的房價(jià),大約低了560元/平方米,但在2014年超過合成海南房價(jià)之后又恢復(fù)到了共同增長路徑,2014—2015年,真實(shí)海南的房價(jià)大約高出合成海南300元/平方米。總體來說,國際旅游島政策的實(shí)施,能夠在短期促進(jìn)海南房價(jià)的上漲,但是長期來看,國際旅游島政策的房價(jià)推升作用受到一定程度的抑制,但是海南的真實(shí)房價(jià)仍然高于合成海南的房價(jià)。

3.3 安慰劑檢驗(yàn)

本文借鑒Abadi 等(2010)的安慰劑檢驗(yàn)(Placebo Test)方法進(jìn)一步檢驗(yàn)研究結(jié)果的穩(wěn)健性,該方法類似于虛假實(shí)驗(yàn)(Falsification Test),即選擇一個(gè)未實(shí)施國際旅游島政策的省份,并對(duì)其進(jìn)行同樣的分析,如果發(fā)現(xiàn)該省份的實(shí)際房價(jià)均值與合成省份的房價(jià)均值之間的差距,與海南相比較小,就表明國際旅游島政策的實(shí)施確實(shí)推高了海南的房價(jià)。

根據(jù)權(quán)重組合,本文選擇合成海南中權(quán)重最大的四川省和權(quán)重最小的內(nèi)蒙古自治區(qū)作為檢驗(yàn)對(duì)象,前者權(quán)重最大意味著和海南最相似,后者權(quán)重最小,即沒有權(quán)重,則表示與海南差異明顯。選擇四川省和內(nèi)蒙古自治區(qū)兩個(gè)極端情況作為處理組進(jìn)行檢驗(yàn)?zāi)軌蚴箼z驗(yàn)結(jié)果更可靠。表5為四川省和內(nèi)蒙古自治區(qū)預(yù)測變量與海南省的對(duì)比結(jié)果,相比內(nèi)蒙古自治區(qū),四川省與海南省相似程度更高。

表5 預(yù)測變量的擬合效果

圖4是對(duì)四川省進(jìn)行安慰劑檢驗(yàn)的結(jié)果,圖5則是對(duì)內(nèi)蒙古自治區(qū)進(jìn)行安慰劑檢驗(yàn)的結(jié)果。從中可以看出,四川省和內(nèi)蒙古自治區(qū)在國際旅游島政策實(shí)施前,實(shí)際房價(jià)均值和合成房價(jià)均值的時(shí)間變化趨勢基本相同,這表明在國際旅游島政策實(shí)施之前,模型對(duì)兩個(gè)省份的擬合效果是很好的。在國際旅游島政策實(shí)施之后,四川省的實(shí)際房價(jià)和合成房價(jià)在2012年之后開始出現(xiàn)分離,但是實(shí)際房價(jià)低于合成房價(jià)。與四川省相似,國際旅游島政策實(shí)施之后,內(nèi)蒙古自治區(qū)的房價(jià)在2011年出現(xiàn)分離,但是同樣是實(shí)際房價(jià)低于合成房價(jià),這與國際旅游島政策對(duì)房價(jià)的促進(jìn)作用相反,出現(xiàn)這種情況的原因在于,2011年我國出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策,對(duì)房價(jià)上漲形成了顯著的抑制作用。四川省和內(nèi)蒙古自治區(qū)的房價(jià)均值走勢與圖2所示海南的房價(jià)均值走勢圖存在較大差異。這表明合成控制法對(duì)這兩個(gè)省份房價(jià)均值的擬合效果很好,但是它們?cè)趪H旅游島政策實(shí)施后房價(jià)均值的走勢卻差異顯著,這就在一定程度上證實(shí)了海南國際旅游島政策的實(shí)施具有房價(jià)推漲作用,而不是其他共同的偶然原因引起的。

圖4 真實(shí)四川和合成四川的房價(jià)均值

3.4 排序檢驗(yàn)

盡管在上文我們已經(jīng)證實(shí)了海南國際旅游島政策的實(shí)施具有房價(jià)推升作用,但是并不能確定該作用發(fā)生的概率有多大,是否顯著異于0。為此,本文根據(jù)Abadie等(2010)提出的排序檢驗(yàn)法進(jìn)行分析。該方法可以估計(jì)政策效果在統(tǒng)計(jì)上的顯著性,并判斷是否存在其他省份的房價(jià)均值與其對(duì)應(yīng)的合成省份的房價(jià)均值具有和海南類似的時(shí)間趨勢特征,以及對(duì)應(yīng)的概率大小。即假設(shè)對(duì)照組內(nèi)的每個(gè)省份在2010年1月份均實(shí)施了國際旅游島政策,再根據(jù)合成控制法合成對(duì)應(yīng)省份的房價(jià),得到真實(shí)省份與合成省份的房價(jià)差異。通過比較海南的實(shí)際效果和對(duì)照組省份的假設(shè)效果來判斷國際旅游島政策的實(shí)施是否具有房價(jià)推高作用。如果兩者之間的差距明顯,表明國際旅游島政策的實(shí)施具有房價(jià)推升作用,并不是偶然現(xiàn)象。

圖5 真實(shí)內(nèi)蒙古和合成內(nèi)蒙古的房價(jià)均值

需要注意的是,1999—2009年,北京、上海、天津和廣東4個(gè)省市的房價(jià)居全國前四,2002—2009年,北京、上海、天津、廣東省和浙江省5個(gè)省市的房價(jià)居全國前五,使得它們的房價(jià)難以找到合適的合成組進(jìn)行匹配。此外,如果一個(gè)省份在2010年1月份之前的房價(jià)平均變動(dòng)程度較大,則意味著模型對(duì)該省份的擬合效果較差,如果利用2010年1月份之后的房價(jià)均值差異作為對(duì)比,效果就會(huì)很弱(Abadie et al.,2010)。通過計(jì)算表明,北京、上海、廣東省、浙江省和西藏自治區(qū)的平均變動(dòng)程度均超過了海南省。由于不存在對(duì)照組平均變動(dòng)程度的標(biāo)準(zhǔn),而且海南省本身的變動(dòng)程度較大,因此我們把變動(dòng)程度超過海南的省市去掉,最終保留了24個(gè)對(duì)照組。圖6顯示了去掉這些省市之后的變動(dòng)程度分布情況,可以發(fā)現(xiàn)在2008年之前,海南房價(jià)均值的變動(dòng)程度與其他省份比較類似,但是2008年之后,海南和其他省份的差距不斷拉開,其分布位于其他省份上面,而且在2010年達(dá)到最大差距。之所以在2008年就出現(xiàn)了房價(jià)的上漲,這是由于海南在2007年4月就已經(jīng)向國務(wù)院申請(qǐng)?jiān)O(shè)立國際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū),2008年3月,國務(wù)院已經(jīng)同意了海南在旅游業(yè)發(fā)展方面的積極探索和先行先試,隨后的同年9月,海南又制定了《關(guān)于加快推進(jìn)國際旅游島建設(shè)的意見》,以加快推進(jìn)國際旅游島建設(shè)。在全國房價(jià)不斷上漲的大背景下,基于預(yù)期的政策效果在2008年就開始呈現(xiàn)推漲房價(jià)的作用,這一效果在2010年1月份國務(wù)院正式頒布《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》而達(dá)到了最大作用。進(jìn)一步地,隨著國家和海南省房地產(chǎn)調(diào)整政策的實(shí)施,2011年,海南與其他省份之間的差距又開始縮小。這表明國際旅游島政策的實(shí)施對(duì)海南房價(jià)存在一定的影響,而且僅有1/25,即4%的概率出現(xiàn)海南和合成海南房價(jià)均值之間這么大差異的情況,這類似于統(tǒng)計(jì)上推斷的顯著性水平。因此,我們可以認(rèn)為海南房價(jià)均值的上漲是在5%的水平顯著的。

綜上,我們可以看出,在短期國際旅游島政策的實(shí)施對(duì)海南房價(jià)具有推漲作用,但是從長期來看,由于房地產(chǎn)限購政策的實(shí)施,一定程度上抑制了海南國際旅游島戰(zhàn)略的房價(jià)推漲作用。

圖6 海南和其他省份房價(jià)預(yù)測變動(dòng)的程度分布注:粗線為海南省房價(jià)預(yù)測值,細(xì)線為其他省份預(yù)測值。

4 主要結(jié)論與政策含義

旅游業(yè)具有資源消耗少、環(huán)境污染少、附加價(jià)值高和發(fā)展?jié)摿薮蟮奶攸c(diǎn)。隨著我國不斷推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí),旅游業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。2010年1月4日,國務(wù)院正式頒布了《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》,使海南旅游業(yè)的發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。國際旅游島政策的實(shí)施不僅使海南發(fā)揮著“我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)”的作用,還發(fā)揮著“全國生態(tài)文明示范區(qū)”的功能(吳文學(xué),2013)。但是學(xué)術(shù)界對(duì)該政策實(shí)施效果的評(píng)估還很缺乏(鄧濤濤 等,2016)。

在我國房地產(chǎn)市場價(jià)格不斷上漲的背景下,本文使用1999—2015年31個(gè)省份的面板數(shù)據(jù),采用合成控制法,考察了國際旅游島政策的實(shí)施對(duì)海南房價(jià)的影響,并探討了該政策對(duì)海南房價(jià)影響的持續(xù)性。結(jié)果表明,國際旅游島政策的實(shí)施確實(shí)在短期推動(dòng)了海南商品房均價(jià)的大幅度上漲,但是長期來看,由于國家和海南房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施,使得國際旅游島政策的房價(jià)推高作用受到抑制。采用住宅房均價(jià)作為穩(wěn)健性檢驗(yàn),結(jié)果并未發(fā)生顯著變化。進(jìn)一步使用安慰劑檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)國際旅游島政策的房價(jià)推高作用是穩(wěn)健的。為了確定這一結(jié)果的顯著性,本文采用排序檢驗(yàn)法計(jì)算了出現(xiàn)該結(jié)果的可能性,發(fā)現(xiàn)這一結(jié)果在5%的水平下是顯著的。

盡管政府調(diào)控是實(shí)現(xiàn)資源配置的基本方式之一并能夠推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,但自身也存在著難以克服的缺陷,在實(shí)際運(yùn)行中需要保持審慎。政府扮演著理性人的角色,政府干預(yù)存在著壟斷和特權(quán),易形成“尋租性腐敗”;當(dāng)社區(qū)作為自組織形成了集體理性時(shí),其內(nèi)發(fā)性和參與式發(fā)展可以有效地治理村落遺產(chǎn)旅游的公共事務(wù),從而實(shí)現(xiàn)村落遺產(chǎn)旅游的可持續(xù)發(fā)展(王林 等,2013)。但是,奧爾森(1995)對(duì)“集體行動(dòng)的邏輯”進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn),作為理性人的個(gè)體并不一定會(huì)采取行動(dòng)實(shí)現(xiàn)集體利益,除非集體人數(shù)較少或者存在強(qiáng)制性手段使得個(gè)人能夠按照集體利益行動(dòng),否則理性個(gè)體會(huì)選擇“搭便車”,導(dǎo)致“公地悲劇”的出現(xiàn)。而且集體人數(shù)越多越難以避免“搭便車”行為,也就越需要政府作為主要的資源配置方式以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。陳鋼華(2014)從市場化和官員激勵(lì)轉(zhuǎn)軌的視角探討了國際旅游島戰(zhàn)略實(shí)施前三亞房地產(chǎn)業(yè)的“非常規(guī)”發(fā)展。他認(rèn)為其原因在于兩方面:第一,住房市場的市場化改革。一方面,這使得住房需求者可以在全國范圍內(nèi)選購住房;另一方面,隨著三亞珍稀的海灘、空氣等熱帶海濱資源日益得到市場認(rèn)可甚至炒作,真實(shí)的住房需求和投機(jī)需求混在一起,拉動(dòng)了三亞房地產(chǎn)業(yè)的“非常規(guī)”發(fā)展。第二,官員激勵(lì)機(jī)制的轉(zhuǎn)軌。在現(xiàn)行城市土地管理方式和分稅方案下,三亞市政府有動(dòng)機(jī)和能力追尋更多利益。大力支持或默許房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,一方面可以直接增加GDP和財(cái)政收入,另一方面財(cái)政收入增加又可以間接促進(jìn)GDP增長。這不僅有利于三亞市政府在“政治錦標(biāo)賽”中取得優(yōu)勢地位,而且能夠通過多種渠道謀求自身和地方利益。本文的研究證實(shí)了陳鋼華(2014)關(guān)于政府行為的房價(jià)推漲作用的理論分析,短期內(nèi)國際旅游島戰(zhàn)略的實(shí)施確實(shí)推漲了海南的房價(jià)。但是,由于房地產(chǎn)過熱對(duì)海南經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有不利影響,因此,海南省政府快速響應(yīng)國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策,長期內(nèi)抑制了國際旅游島戰(zhàn)略的房價(jià)推漲作用。這表明,在海南經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展過程中,政府調(diào)控作為主要的資源配置方式需要在執(zhí)行中保持審慎,以更好地推動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

本文從房地產(chǎn)市場的角度對(duì)海南國際旅游島政策效果的評(píng)估結(jié)果表明,海南未來旅游業(yè)的健康發(fā)展,需要謹(jǐn)防房地產(chǎn)市場價(jià)格的快速上漲。目前的調(diào)控政策雖然有效,但是隨著國際旅游島政策的深入推進(jìn)和旅游業(yè)的快速發(fā)展,房價(jià)勢必會(huì)進(jìn)一步上漲,因此未來還需要繼續(xù)執(zhí)行并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控,以防止海南再次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫并破裂的現(xiàn)象,進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展造成巨大損失。我國是海島資源十分豐富的國家,海濱型旅游城市的數(shù)量也相當(dāng)可觀,其他城市旅游業(yè)的快速發(fā)展也需要關(guān)注對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)的影響,減少甚至避免對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。盡管本文詳細(xì)考察了海南國際旅游島政策不同時(shí)期的房價(jià)溢出效應(yīng),囿于數(shù)據(jù)的可得性,本文尚未考察這一影響的具體機(jī)制,而且對(duì)該政策的長期性考察還需要進(jìn)一步增加觀察期,未來我們將致力于彌補(bǔ)現(xiàn)有研究的不足,以全面理解海南國際旅游島政策對(duì)房價(jià)的影響。