分析房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)狀與創(chuàng)新

劉果

【摘 要】 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程中，資本運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成為重要的戰(zhàn)略舉措，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展有著重要的影響。當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策較為激烈，且房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也不斷提升，都給企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)工作提出了更高的要求。本文結(jié)合實(shí)際，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)工作的進(jìn)行現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，就如何實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展提出了建議。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 資本運(yùn)營(yíng) 工作現(xiàn)狀 創(chuàng)新措施

引 言

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了極大的發(fā)展，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一。在以往的發(fā)展中，許多發(fā)展模式中存在的問題給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了需要的矛盾，影響了企業(yè)未來的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中也存在資金鏈緊張以及政策等影響因素。因此，在未來的發(fā)展中，優(yōu)化資本運(yùn)行模式可以提升房地產(chǎn)企業(yè)抵抗外界影響的能力，優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)營(yíng)效率。

1房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)工作現(xiàn)狀

1.1融資方式單一。當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資占比較少。這導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，在經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大。許多發(fā)達(dá)國(guó)家之中房地產(chǎn)行業(yè)都采取了股權(quán)融資模式，其資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我國(guó)的企業(yè)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率問題對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性有著極大的影響，其資金結(jié)構(gòu)中存在的問題不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展觀感。

1.2融資渠道單一。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中主要的融資渠道是銀行貸款，對(duì)于銀行的信貸政策有著較大的依賴性。若是銀行信貸政策發(fā)生調(diào)整，則房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益會(huì)受到嚴(yán)重的影響。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債中，大約有60% 左右的負(fù)債來自于銀行貸款。當(dāng)前我國(guó)的銀行信貸政策已經(jīng)開始想偏緊態(tài)勢(shì)發(fā)展。銀行為了降低信貸中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，提升信貸工作的收益，開始將信貸工作轉(zhuǎn)向更為穩(wěn)定的大型房企，影響了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資能力，影響了企業(yè)的建設(shè)發(fā)展。

1.3金融體系效率較低。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融體系運(yùn)行效率較低，金融市場(chǎng)的發(fā)展不完善。當(dāng)前我國(guó)的金融體系發(fā)展時(shí)間較短，運(yùn)行效率較低，在金融資源的配置過程中，存在如下的幾種問題：第一，有著發(fā)展優(yōu)勢(shì)的企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中難以獲得融資機(jī)會(huì)，影響了企業(yè)的發(fā)展;第二，大量的閑置資金難以直接投入融資過程中，金融體系和市場(chǎng)狀況的實(shí)用性較差，一些企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中難以及時(shí)獲取資金，導(dǎo)致閑置資金使用效率下降，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的融資效果，不利于市場(chǎng)的發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的金融體系較為傳統(tǒng)，未能結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)狀況以及企業(yè)的實(shí)際情況來設(shè)計(jì)針對(duì)性的貸款種類，導(dǎo)致許多小型企業(yè)的融資困難，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，降低了企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

1.4境外資金的使用率較低。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中需要較多的資金，但是，在行業(yè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于海外資金的使用率較低，擁有海外融資的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量少，國(guó)際市場(chǎng)上使用較多的房地產(chǎn)基金在我國(guó)市場(chǎng)中的使用率較低，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著一定的影響。

1.5法律法規(guī)發(fā)展不健全。當(dāng)前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)融資行為的法律規(guī)定不健全，導(dǎo)致企業(yè)難以進(jìn)行哦瓤子渠道的擴(kuò)展，降低了銀行資金流動(dòng)過程中的安全性。由于法律的不完善，國(guó)家難以借助法律對(duì)房地產(chǎn)基金的形式以及運(yùn)行情況等進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督，導(dǎo)致基金管理工作難以尋找法律依據(jù)，運(yùn)行較為混亂。在未來的發(fā)展中，嚴(yán)密的法律體系是完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展基礎(chǔ)，因此，完善國(guó)家法律是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的有效措施。

2房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新建議

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程不斷加快，資本管理工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展的影響不斷提升。在未來的發(fā)展中，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷優(yōu)化資本管理運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際市場(chǎng)的接軌，結(jié)合國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)以及國(guó)家的發(fā)展需求，不斷優(yōu)化資本運(yùn)營(yíng)模式，創(chuàng)新資本管理措施，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)營(yíng)工作的個(gè)性化發(fā)展。

2.1融資創(chuàng)新。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立信托融資機(jī)制。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，信托基金一般是由房地產(chǎn)的投資基金公司向外部發(fā)行諸如股票等受益憑證，以此來獲取資金，之后將資金投入到房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)以及經(jīng)營(yíng)過程中，以此來促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)的發(fā)展收益會(huì)分出部分用于給融資者分成。信托基金和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式相比：第一，其具備更強(qiáng)的流動(dòng)性，信托融資過程中的受益憑證可以在股票證券市場(chǎng)中進(jìn)行直接流通，比傳統(tǒng)的合作融資方式具備更強(qiáng)的流動(dòng)性，滿足不同企業(yè)的融資需求。第二，融資過程的風(fēng)險(xiǎn)較小，可以避免市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)融資過程的影響。第三。收益穩(wěn)定，受到市場(chǎng)的影響較小。第四，信托資金的管理人員具備較高的專業(yè)素養(yǎng)，可以有效的避免融資風(fēng)險(xiǎn)，提升融資收益。

第二，建立階段性股權(quán)融資模式，這一融資模式是指在融資中以股權(quán)負(fù)債的形式來進(jìn)行資金的投入。這種融資模式減少了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中資產(chǎn)負(fù)債占有的比例，避免了企業(yè)經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的資金結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定問題，有助于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

2.2投資創(chuàng)新。在房地產(chǎn)企業(yè)投資方式的創(chuàng)新中，企業(yè)可以推行融資租賃模式，借助短時(shí)間、低成本的資本運(yùn)作方式將房地產(chǎn)企業(yè)的資金和設(shè)備進(jìn)行結(jié)合。融資租賃資本管理模式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，還有助于降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)技術(shù)等無形資產(chǎn)的發(fā)展和增值，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著重要的作用。

結(jié) 語(yǔ)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)管理工作的重要性不斷提升，針對(duì)企業(yè)在融資等方面存在的問題，企業(yè)的管理人員應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新資本運(yùn)營(yíng)模式，優(yōu)化融資方法和投資方法，促進(jìn)資金在房地產(chǎn)行業(yè)中的健康安全流動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

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