探討物業(yè)管理電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)方法

何銳

物業(yè)企業(yè)日常管理工作中電氣設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng)工作是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，電氣設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng)與否與小區(qū)的正常運(yùn)行掛鉤，并且小區(qū)的管理對(duì)于物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理來說很重要。在這個(gè)基礎(chǔ)上，這篇文章就物業(yè)管理的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)的重要性展開論述，深度研究如何對(duì)電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)及保養(yǎng)，得出的結(jié)果可以為物業(yè)管理工作提供意見。

物業(yè)管理;電氣設(shè)備;維護(hù)及保養(yǎng)

人們的生活水平與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平和城市化進(jìn)成正比提升，用電量也隨之提高，更加要求電氣設(shè)備能夠正常運(yùn)行。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，物業(yè)特別是現(xiàn)代化城市的物業(yè)處于極為重要的位置，其涵蓋范圍極廣，其中包括社會(huì)機(jī)關(guān)辦公樓以及各家各戶，事關(guān)民生，社會(huì)的發(fā)展使房屋物業(yè)的用電量不斷增加，由此要求電氣設(shè)施能夠保證安全并且正常運(yùn)行，樓宇電氣智能化程度的提高，現(xiàn)代化產(chǎn)品的更新?lián)Q代要求房屋物業(yè)的電氣設(shè)備管理水平提升到新的層次，維修技術(shù)更要得到提高，物業(yè)管理部門要保證能夠及時(shí)高效的管理和維修電氣設(shè)備，不能夠馬虎大意。

不斷提高的物業(yè)企業(yè)的管理水平加上不斷增強(qiáng)的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)意識(shí)讓人們對(duì)電氣設(shè)備的依賴和要求變得更高，這就需要物業(yè)企業(yè)做好有關(guān)電氣設(shè)備的工作，只有物業(yè)管理水平得到提高，物業(yè)企業(yè)才能夠更好的發(fā)展，這樣才能保證人們生活在一個(gè)更加良好的生活環(huán)境里。因此，本文列舉了物業(yè)管理的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)的重要性的三個(gè)表現(xiàn)：

11有利于降低安全事故發(fā)生頻率

新時(shí)代新氣象，和諧安全社區(qū)的建立需要人們攜手共同建造。事實(shí)上在物業(yè)的管理中，電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作顯得非常重要，它的存在讓電氣設(shè)備能夠正常運(yùn)行，它還保證電氣設(shè)備的技術(shù)性和安全性的提升，這樣使安全事故發(fā)生的幾率變小，更加有利于建立一個(gè)和諧穩(wěn)定的社區(qū)。

1.2有利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作是其在管理中的很重要的環(huán)節(jié)，同時(shí)物業(yè)管理的質(zhì)量還與對(duì)于電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作的質(zhì)量惜惜相關(guān)，并且企業(yè)的社會(huì)地位和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力還依靠著物業(yè)管理的質(zhì)量。由此可見，物業(yè)企業(yè)要想有很高的聲譽(yù)力和良好的形象，必須要保證高效的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作，只有這樣，物業(yè)企業(yè)才能更加穩(wěn)定的發(fā)展，才能有良好的基礎(chǔ)。

1.3有利于提升資金利用水平

對(duì)于物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理這項(xiàng)工作來說，高效的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作必不可少，只有這樣，資源的浪費(fèi)才能夠有效的減少，物業(yè)企業(yè)資金才能更好的利用，物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平才能有一個(gè)大幅度的提升。這樣的理由是：電氣設(shè)備的壽命會(huì)因?yàn)楦咝У碾姎庠O(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作而得到延長(zhǎng)，電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)的周期也會(huì)有一定程度上的縮短，在一定程度上，這樣做讓設(shè)備維修的費(fèi)用有了一定的節(jié)省，而且正是電氣設(shè)備能夠成功運(yùn)行，所以減少了停工情況的發(fā)生，由此帶來的損失也減小了。在效益上來看，物業(yè)企業(yè)充分利用的企業(yè)資金可以為其帶來更多的經(jīng)濟(jì)方面的效益。

電梯的一般性保養(yǎng)和檢查，最好每天都檢查一遍，保證電梯時(shí)刻處于安全運(yùn)行的狀態(tài)，檢查的主要內(nèi)容包含：電梯轎廂運(yùn)行有無抖動(dòng)現(xiàn)象、平層是否平穩(wěn)，主要設(shè)備是否處于正常狀態(tài)，應(yīng)急電話是否處于暢通，電梯設(shè)備間內(nèi)是否有異響、異味，樓層按鈕是否正常。在電梯的保養(yǎng)中，一般從以下幾個(gè)方面展開：

2.1制動(dòng)器

在電梯的運(yùn)行過程中，制動(dòng)器的制動(dòng)性能具有至關(guān)重要的作用，決定著乘坐者的生命安全，因此要加強(qiáng)對(duì)電梯制動(dòng)器的檢查。制動(dòng)器的緊張力度應(yīng)處于適宜范圍，制動(dòng)片的磨損程度也要重點(diǎn)關(guān)注，一旦制動(dòng)閘瓦可以正常使用的面積小于3/4時(shí)，就應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行更換處理。

2.2曳引輪檢查

在檢查曳引輪時(shí)，如若繩槽磨損嚴(yán)重，出現(xiàn)槽型改變或布局云下陷的現(xiàn)象，必須對(duì)其進(jìn)行更換或修理。

2.3曳引鋼絲繩檢查

現(xiàn)階段，有些工作人員為了增加潤(rùn)滑，經(jīng)常往電梯鋼絲繩上涂抹黃油，這種做法是不可取的，經(jīng)過黃油潤(rùn)滑的鋼絲繩表面的摩擦力會(huì)減小，甚至引發(fā)嚴(yán)重的安全事故。在保養(yǎng)鋼絲繩的過程中，我們要清楚表面的砂粒和油污等，確保其表面張力處于平衡狀態(tài)。

2.4層門的檢查

根據(jù)權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，電梯的事故和故障85%都是出在門系統(tǒng)上面，日常保養(yǎng)中要加強(qiáng)對(duì)其進(jìn)行調(diào)整和檢查。在電梯的運(yùn)行中，電梯層門和轎門電氣聯(lián)鎖的好壞影響電梯的安全運(yùn)行。使用靈活可靠的電氣節(jié)點(diǎn)可以確保電梯的安全運(yùn)行，門的間隙必須達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（貨梯間隙為1～8mm，客梯間隙為1～6mm）。確保層門緊急開鎖裝置正常工作，開完鎖后可以自動(dòng)復(fù)位。對(duì)層門和門刀間隙（5-10mm）之間的間隙進(jìn)行調(diào)整和檢查，確保門鎖滾輪嚙合與門刀深度為5-10mm。

2.5限速裝置的檢查

電梯在運(yùn)行一段時(shí)間后，限速器會(huì)出現(xiàn)遲緩的狀況。在對(duì)電梯進(jìn)行日常檢測(cè)中，要加大對(duì)限速器的檢測(cè)頻率，使其隨時(shí)處于靈活運(yùn)行的工作狀態(tài)，除此之外，在長(zhǎng)期調(diào)整使用限速器時(shí)，會(huì)逐漸拉伸鋼絲繩，一旦出現(xiàn)這種現(xiàn)象，必須及時(shí)對(duì)其進(jìn)行調(diào)整處理，調(diào)整為正常的工作長(zhǎng)度。一旦發(fā)生故障，必須立即送到生產(chǎn)廠家進(jìn)行維修處理。

2.6導(dǎo)軌的檢查

在檢查導(dǎo)軌時(shí)，要確?；瑒?dòng)導(dǎo)靴的導(dǎo)軌工作面有潤(rùn)滑油進(jìn)行潤(rùn)滑。

2.7緩沖器的檢查

在檢查緩沖器時(shí)，要保證其處于可靠的固定位置，并對(duì)緩沖器做相應(yīng)的防塵處理。

2.8對(duì)重部分的檢查

在對(duì)重導(dǎo)靴潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢查時(shí)，要重點(diǎn)檢查輪軸的潤(rùn)滑情況和反繩輪磨損程度。固定好對(duì)重裝置的導(dǎo)靴，確保導(dǎo)靴處于完好狀態(tài)，在轎頂用手來回推拉整個(gè)對(duì)重架，磨損情況較重則需要做間隙調(diào)整或直接更換靴襯。對(duì)重架以及對(duì)重塊，補(bǔ)償鏈應(yīng)固定可靠。檢查繩頭螺絲應(yīng)緊固可靠無松動(dòng)現(xiàn)象，繩頭開口銷不得缺失。

2.9電器設(shè)備的檢查

在日常保養(yǎng)中，要經(jīng)常擦拭電器設(shè)備，清除設(shè)備上的灰塵，適當(dāng)產(chǎn)生靜電。檢查變壓器、電動(dòng)機(jī)是否存在過熱的現(xiàn)象，線路及電器是否良好，電壓值是否正常。

3.1中央空調(diào)維修保養(yǎng)分類

（1）檢查性維護(hù)保養(yǎng)

在中央空調(diào)運(yùn)行一段時(shí)間后，可能會(huì)出現(xiàn)一些小問題，我們就要定期對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行檢查，及時(shí)處理空調(diào)運(yùn)行中存在的問題。

（2）預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)：

一般而言，在購買中央空調(diào)時(shí)，生產(chǎn)廠家會(huì)提供一些預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)的措施和方法，我們要根據(jù)這些措施，對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行預(yù)防性保養(yǎng)，與此同時(shí)，還要定期對(duì)換熱器銅管及相關(guān)設(shè)備進(jìn)行清洗和干燥，確保系統(tǒng)時(shí)刻處于高速運(yùn)行狀態(tài)。

3.2中央空調(diào)系統(tǒng)日常維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容

（1）在保養(yǎng)中央空調(diào)時(shí)，要保證電器開關(guān)接觸良好，空調(diào)的正常工作與電源開關(guān)部分的接觸性能息息相關(guān)，因此日常保養(yǎng)要注意對(duì)其進(jìn)行檢查。一旦發(fā)現(xiàn)電源接觸部分的溫度太高，就要及時(shí)采取針對(duì)性的策略，保證空調(diào)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（2）在對(duì)空調(diào)的水系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，往往可以從以下幾個(gè)方面著手，在對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)時(shí)，水系統(tǒng)不能被水污染，尤其是鐵離子不能進(jìn)入到樹脂罐內(nèi)，確保電壓處于穩(wěn)定狀態(tài)，因?yàn)樗到y(tǒng)的平衡與穩(wěn)定和電壓的狀態(tài)息息相關(guān)。除此之外，還要使用鹽水浸泡樹脂，提升樹脂的性能。

（3）要定期清洗空調(diào)的過濾網(wǎng)，尤其是風(fēng)管系統(tǒng)和水系統(tǒng)，必須及時(shí)進(jìn)行清洗和檢查。風(fēng)管系統(tǒng)和水系統(tǒng)在工作過程中，經(jīng)常會(huì)堆積灰塵，如若環(huán)境中灰塵較多，則更應(yīng)該加大清洗的頻率，維持空調(diào)運(yùn)行狀態(tài)。

（4）我們要定期清洗空調(diào)的蒸發(fā)器盤管和冷凝器，在清洗時(shí)，一般沿著特定的方向進(jìn)行洗刷，保證清洗的效果。除此之外，在清洗過程中，保證毛刷處于垂直位置，不能沿水平清洗，因?yàn)榭赡軙?huì)損壞盤管的肋片。

（5）在對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間停機(jī)處理后，必須全面清理中央空調(diào)，方能重新開機(jī)使用。清洗工序完成后，讓空調(diào)空轉(zhuǎn)3小時(shí)左右，保證內(nèi)部充分干燥，然后再投入到正常使用。

綜上所述，物業(yè)電氣設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)已經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)完整的體系，維護(hù)檢修工作不能松懈。管理工作也要加大力度，環(huán)環(huán)相扣，每一個(gè)環(huán)節(jié)也顯得極為重要，要想保證電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，各項(xiàng)工作也要有個(gè)全面的安排。

[1]任虔英.物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在建筑設(shè)備管理系統(tǒng)中的應(yīng)用研究[D].長(zhǎng)安大學(xué)，2017.

[2]范青.呼和浩特市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題研究[D].內(nèi)蒙古大學(xué)，2018.