城市商業(yè)綜合體的價值點控制與全過程管理研究

孫強(qiáng)

【摘要】自改革開放后，我國經(jīng)濟(jì)得到了空前發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，以城市商業(yè)綜合體為代表的大型及特大型工程項目日益增多，城市商業(yè)綜合體已基本成為我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流模式。城市商業(yè)綜合體憑借著凝聚人氣、活躍商業(yè)的集群優(yōu)勢，不僅能夠促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且能給城市形象增添光彩，提高城市核心競爭力，是實現(xiàn)城市價值最大化的重要手段。然而，當(dāng)前我國城市商業(yè)綜合體開發(fā)過程中存在著諸多問題，例如，市場定位不準(zhǔn)確，設(shè)計不規(guī)范，招商困難等問題，想要更好地促進(jìn)城市發(fā)展，項目開發(fā)建設(shè)中的控制與管理必不可少。本文將針對城市商業(yè)綜合體的價值點控制與全過程管理展開研究和分析。

【關(guān)鍵詞】城市發(fā)展；商業(yè)綜合體；價值點；控制與管理

1城市商業(yè)綜合體的特征

城市商業(yè)綜合體的概念源自城市綜合體，指的是將城市中商業(yè)、辦公、居住、餐飲、展覽、會議、文娛、旅店等城市生活空間的三個以上功能進(jìn)行組合，并在各個部分之間建立一種相互依存，相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而同一的綜合體，為城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，創(chuàng)造有利條件。城市商業(yè)綜合體的外部特征是：集約性、整體統(tǒng)一性、功能復(fù)雜性、可達(dá)性。城市商業(yè)綜合體功能集中，各區(qū)域相互聯(lián)系，人口密度大，功能互補(bǔ)，建筑規(guī)劃協(xié)調(diào)統(tǒng)一。內(nèi)部特征是：空間尺度大、設(shè)施齊全、通道樹型交通。城市商業(yè)綜合體是多個使用功能不同建筑空間的有機(jī)組合而成的建筑群。這種開發(fā)模式縮短了交通距離，節(jié)約了土地資源，提高了投資效益。目前世界很多國家和地區(qū)都在應(yīng)用這種開發(fā)模式。例如，日本的新宿、香港太古城、上海新天地、新加坡的新達(dá)城、法國的拉德方斯等等。近幾年來，我國為了促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也廣泛應(yīng)用了這種開發(fā)模式。

2城市商業(yè)綜合體的價值點控制與全過程管理

通過前文分析不難看出城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)對于城市發(fā)展的巨大推動作用。實際上，早在二十世紀(jì)九十年代，我國已對城市商業(yè)綜合體項目進(jìn)行大力開發(fā)建設(shè)，只是當(dāng)時項目開發(fā)建設(shè)中存在著諸多問題，所以并沒有取得預(yù)期效益。進(jìn)入二十一世紀(jì)后，城市商業(yè)綜合體已成為我國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的主流趨勢。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二零一一年到二零一五年間，我國在建及即將開工建設(shè)的城市商業(yè)綜合體項目七百多個，全國二十多個城市進(jìn)行了城市商業(yè)綜合體項目建設(shè)，總建設(shè)規(guī)模超過一點六億平方米。在九十年代之前，我國城市建設(shè)與規(guī)劃中，各功能區(qū)都是分開的，采用按功能劃分策略。但九十年代后，我國城市商業(yè)綜合體開始進(jìn)行功能整合。進(jìn)入二十世紀(jì)后，我國已處在城市商業(yè)綜合體發(fā)展建設(shè)的起步階段。城市商業(yè)綜合體的開發(fā)建設(shè)是城市人口膨脹，土地資源緊缺的必然結(jié)果。但想要保障城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益，提高投資效益，必須要做好城市商業(yè)綜合體的價值點控制與全過程管理。城市商業(yè)綜合體的價值點控制在于升級城市生活空間，推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足城市居民生活需求，為商業(yè)房地產(chǎn)集約開發(fā)指明方向，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。城市商業(yè)綜合體價值點的控制要結(jié)合城市功能，對城市商業(yè)空間進(jìn)行規(guī)劃，建立相互依托，相輔相成的關(guān)系，從而形成一個高效、多功能的城市建筑群落。另外，除了價值點控制外，全過程管理也十分重要。由于目前我國對于城市商業(yè)綜合體項目的開發(fā)仍處于起步階段，設(shè)計與規(guī)劃中極易出現(xiàn)問題，從而影響城市商業(yè)綜合體的價值點。在城市商業(yè)綜合體項目開發(fā)建設(shè)全過程管理中，開發(fā)前期要做好前期評估，預(yù)估項目效益，根據(jù)評估結(jié)果合理確定投資規(guī)模和建設(shè)規(guī)模。中期要做好中期設(shè)計，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，保障各功能區(qū)間的互補(bǔ)，提高城市商業(yè)綜合體建設(shè)的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。后期要做好營銷工作，以促進(jìn)城市商業(yè)綜合體的建設(shè)水平，提高城市商業(yè)綜合體建設(shè)效率。在整體運(yùn)營中要做好管理與維護(hù)，保障城市商業(yè)綜合體與城市基礎(chǔ)設(shè)施的配合。從當(dāng)前我國城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)情況來看，已暴露出了許多問題。如，設(shè)計的不規(guī)范，造價管理的失控，建設(shè)周期過長等，這些問題都導(dǎo)致了項目回報率不能達(dá)到預(yù)期，致使項目與普通項目無異。因此，提高城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)的全過程管理水平勢在必行，城市商業(yè)綜合體全過程管理要以城市核心功能考核指標(biāo)為主要考量指標(biāo)，基于價值論采取管理措施。具體工作開展中要做好工作劃分，根據(jù)項目階段，采取階段性工作安排方式，對城市商業(yè)綜合體的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、營銷、維護(hù)等各階段的工作進(jìn)行細(xì)致化的職能劃分，將項目的階段分為價值定位、價值體驗、價值實現(xiàn)、價值維護(hù)四個階段，對這四階段進(jìn)行管理。另一方面，要做好風(fēng)險管理，降低項目風(fēng)險。任何投資行為都伴隨著風(fēng)險，城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)投資規(guī)模大，開發(fā)周期長。因此，需要面對的風(fēng)險種類更多，所承受的風(fēng)險更大，只有把風(fēng)險降低到可控范圍內(nèi)，項目經(jīng)濟(jì)效益才能得以實現(xiàn)，風(fēng)險管理是全過程管理的重點內(nèi)容之一，在管理中必須要提高重視。在全過程管理工作開展中要綜合考慮，細(xì)化工作，避免管理缺失的發(fā)生。

3結(jié)束語

新時代背景下，城市化進(jìn)程不斷加快，傳統(tǒng)城市發(fā)展模式已不能滿足當(dāng)前城市發(fā)展及商業(yè)發(fā)展要求。城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與建設(shè)不僅促進(jìn)了城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更優(yōu)化了商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。但城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)中，必須要做好價值點控制與全過程管理，避免因管理缺乏，影響城市商業(yè)綜合體價值的實現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]王超. 基于多目標(biāo)平衡的商業(yè)綜合體營建體系及實證研究[D].浙江大學(xué)，2011，13（11）：119-124.