自管公房管理面臨的問題及對策

張彩紅

【摘??要】對于自管公房而言，主要是通過政府、企業(yè)資金投入，部分企業(yè)與國有企業(yè)進行資金自籌而開展建設的，管理與維護工作也十分主要。但是，當前我國在自管公房管理方面，存在一定的不足，限制了管理工作的有效開展，由此可見，對于存在問題進行分析，并且通過相應的對策加以整改，是確保自管公房管理效率獲得提升的重要保障。

【關(guān)鍵詞】自管公房;管理;存在問題

現(xiàn)如今，自管公房是一項夕陽產(chǎn)業(yè)，具有一定的無償性。但是，就目前自管公房的管理現(xiàn)狀而言，由于存在一定的問題，導致管理工作出現(xiàn)一定的混亂。基于此，本文將對其存在問題進行細致的探討，并且通過針對性的解決對策，來保障自管公房管理工作的高效執(zhí)行。

一、自管公房管理存在的問題

（一）產(chǎn)權(quán)保護意識較差，資產(chǎn)收益沒有得到重視

當前，對于多數(shù)事業(yè)單位而言，自管公房屬于一種可有可無型的福利附贈品，其所屬權(quán)實際應該對事業(yè)單位、企業(yè)自身所有。對于一些事業(yè)單位而言，甚至將自管公房看作是多余的存在，將其轉(zhuǎn)讓給下級單位或其他企業(yè)，從而造成事業(yè)單位沒有將資產(chǎn)合理運用的現(xiàn)象出現(xiàn)，甚至發(fā)生了資源流失的狀況。身為事業(yè)單位資產(chǎn)的自管公房房產(chǎn)，能夠為其帶來一定的產(chǎn)權(quán)補償收入，但是，在事業(yè)單位自身進行升級轉(zhuǎn)型期間，對于自管公房的份額絕大多數(shù)存在忽略的現(xiàn)象，多數(shù)存在將辦公樓、廠房以及固定資產(chǎn)進行記錄，但是將自管公房交于他人管理的現(xiàn)象[]。另外，對于一些事業(yè)單位來講，通常會將廠房等作為固定資產(chǎn)來開展申報與審批工作，對于自管公房的管理較為忽略，從而造成自管公房出現(xiàn)棄管、漏管的現(xiàn)象。同時，一些事業(yè)性質(zhì)的單位，同樣也將改制脫鉤作為自管公房最佳的解決辦法。脫鉤企業(yè)能夠利用一次性投資的方式來將占用土地或是自管公房進行購買，對于少部分單位來講，甚至會利用自管公房沒有沒有產(chǎn)權(quán)來作戶籍賬，將沒有憑證的差錯進行利用，從而肆意將自管公房進行轉(zhuǎn)讓，將本來應該屬于企業(yè)集體的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至個人手中。

（二）缺乏市場意識，應有的資產(chǎn)配置匱乏

根據(jù)相關(guān)的研究調(diào)查結(jié)果表明，自管公房擁有很高的升值空間和使用價值，通常都集中于城市的中心區(qū)域，擁有更多便利的條件，例如：服務設施與基礎設施的健全、交通便利等。同時，也擁有許多的資源，在未來，可以說升值空間很大。但是，就當前自管公房的管理現(xiàn)狀而言，管理人員對市場前瞻性以及市場意識比較缺乏，通常對于自管資產(chǎn)的實際價值有所忽視[]。因此，多數(shù)的員工會抓住這一點，在自身只具備使用權(quán)，并且沒有得到事業(yè)單位批準的情況下，私下將自管公房轉(zhuǎn)租給其他人員，從而獲取相應的經(jīng)濟收益。絕大部分的自管公房在商業(yè)區(qū)與學校附近建立，為職工的私下肆意轉(zhuǎn)租提供了更大的便利，但是卻導致事業(yè)單位的收益受到影響。另外，當前的自管公房缺少了一些本質(zhì)的特征，也就是福利性與保障性有所缺失。對于事業(yè)單位自身而言，自管公房的提供是為了給退休職工或在職職工帶來一定的福利保障，但是由于職工在沒有經(jīng)過批準的情況下肆意轉(zhuǎn)租斂財，成為了其謀取暴利的用具，從而造成事業(yè)單位不僅在房管方面出現(xiàn)不利的影響，同時也影響到事業(yè)單位的經(jīng)濟收益。

二、自管公房的改進對策

（一）轉(zhuǎn)變觀念

首先，便需要將思想解放，將傳統(tǒng)的陳舊觀念摒棄，從曾經(jīng)計劃經(jīng)濟時代的傳統(tǒng)自管公房管理模式中加以解放，將自管公房產(chǎn)權(quán)戶籍與國有資產(chǎn)意識不斷強化，將市場特有的機制充分發(fā)揮出來，不斷將自管公房的管理方式作出相應的變革，將全新的物業(yè)管理方式引入其中，將良好的物業(yè)形象與規(guī)范的物業(yè)服務樹立與推行。其次，需要對自管公房展開全方位的調(diào)查摸底，并展開分門別業(yè)、造冊建檔。將小區(qū)整棟、數(shù)棟的移交社會物業(yè)，將房改產(chǎn)權(quán)房與租賃房區(qū)別劃分，確保事業(yè)單位的自管公房資產(chǎn)不會出現(xiàn)流失。在此基礎中，事業(yè)單位無力管理的，可以利用合同的方式來委托社會物業(yè)公司管理。由于城市需要改造，自管公房的房改購買產(chǎn)權(quán)與征收補償資金，應該由自管公房產(chǎn)權(quán)單位全部享有。對于事業(yè)單位改制剝離后的房管部門，可以將自管公房劃撥給改制以后的部門，對于征收補償資金、租金、房改產(chǎn)權(quán)購買等，均由該部門全部享有。需要將移交手續(xù)統(tǒng)一辦理，并且將移交檔案確立，促使事業(yè)單位的資產(chǎn)不會發(fā)生流失的現(xiàn)象。

（二）實行自管公房使用權(quán)、所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離

將使用權(quán)、所有權(quán)以及經(jīng)營權(quán)進行分離，是自管公房管理中創(chuàng)新的首要方式。換而言之，就是將使用權(quán)放寬、所有權(quán)鞏固、經(jīng)營權(quán)搞活。在自管公房歸事業(yè)單位所有權(quán)不變的情況下，住房的使用權(quán)與租賃權(quán)不發(fā)生改變，但是租賃權(quán)與使用權(quán)可以轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營權(quán)，特別是非住宅、不可售、門面住宅改為商業(yè)經(jīng)營的自管公房的市場化經(jīng)營活動，產(chǎn)權(quán)單位、使用權(quán)住房與經(jīng)營人員可以按照經(jīng)濟收益作出分成，也可以通過合同、協(xié)議，來市場化收取租金，產(chǎn)權(quán)房同樣也可以入股于自管公房，共同按照股份展開。

首先，事業(yè)單位自管公房以往的、低效的有房而租、坐等上門、收房租、修補房屋的經(jīng)租形式已經(jīng)無法與市場與住房需求想滿足，因此，必須要作出轉(zhuǎn)制，并且引入市場化、全新、規(guī)范化的物業(yè)管理新形式。

其次，對于自管公房與土地來講，具有十分顯著的價值。所以，使長期執(zhí)行的房產(chǎn)實物管理形態(tài)向房產(chǎn)與土地價值管理形態(tài)發(fā)生改變，將市場需求與價值規(guī)律作為依據(jù)，從而對價格作出調(diào)整，是自管公房管理形態(tài)發(fā)生變革的重要目標。

最后，由于自管公房自身的使用價值、基本屬性以及市場功能發(fā)生了變化，因此，必須要將規(guī)范、統(tǒng)一并且開放的合同契約競爭有序的房地產(chǎn)市場建立，將市場特有的機制充分加以發(fā)揮，不斷對自管公房的經(jīng)營管理方式作出變革，促使自管公房的資源可以獲得最優(yōu)的配置。

結(jié)語

綜上所述，本文針對于自管公房管理工作存在的問題進行分析，從而提出針對性的解決對策，能夠促使我國自管公房的管理工作效率獲得大幅度的提升，同時能夠促使自管公房的管理工作得到高效的執(zhí)行，是推動我國自管公房管理工作長期、穩(wěn)健發(fā)展的重要因素。

參考文獻：

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[2]張穎霞.自管公房面臨的問題及保值增值研究[J].居舍，2018（14）：169.

（作者單位：武漢城投房產(chǎn)集團有限公司）