房產(chǎn)測量方法及常見問題分析

韓路

摘要：近年來，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活的提高，極大的推動(dòng)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。城市化帶來了城市人口的增加，進(jìn)而加大了城市人口住房需求，我國房屋價(jià)格水漲船高，達(dá)到了“寸土寸金”的地步。房產(chǎn)面積測量關(guān)乎買賣雙方的直接利益，受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。本文就房產(chǎn)測量方法及常見問題展開探討。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測量;測量技術(shù);作用

引言

對于房產(chǎn)業(yè)工作來說，房產(chǎn)測量工作有著無可替代的重要作用，因此工作人員在實(shí)際進(jìn)行該工作的過程當(dāng)中，必須要給予房產(chǎn)測量工作充分的重視，并對房產(chǎn)測量工作的領(lǐng)域以及規(guī)范性進(jìn)行有效拓展，提升房產(chǎn)測量工作人員的綜合素質(zhì)，進(jìn)而為我國房產(chǎn)購買者提供必不可少參考依據(jù)，有效促進(jìn)我國房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

1房產(chǎn)測量的作用

房產(chǎn)測量的成果資料可以作為房產(chǎn)交易的依據(jù)。房產(chǎn)管理的相關(guān)部門能夠通過這些資料來管理房產(chǎn)，并且經(jīng)過管理部門審核的數(shù)據(jù)也能夠成為相關(guān)法律的參考資料。房產(chǎn)測量還能夠?yàn)樯唐贩拷灰滋峁┮恍┘夹g(shù)的資料，目前商品房交易的情況比較普遍，因此這些房產(chǎn)測量的成果資料就能夠?yàn)榉慨a(chǎn)交易提供一些數(shù)據(jù)支持，房產(chǎn)測量還能夠提供公共服務(wù)的功能，其對城市的規(guī)劃以及改造都有著重要的作用。

2房產(chǎn)測量技術(shù)及其應(yīng)用

2.1房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)

數(shù)字測圖是采用一定的方法采集有關(guān)的信息，通過計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)處理，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設(shè)備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動(dòng)強(qiáng)度低、圖載信息多等特點(diǎn)。因此，數(shù)字化測圖是房產(chǎn)圖成圖的一個(gè)主要發(fā)展方向。

2.2GIS測量技術(shù)

GIS系統(tǒng)中，其依托于計(jì)算機(jī)軟件和硬件技術(shù)，依據(jù)空間分布和地理坐標(biāo)來對各種資源信息和環(huán)境參數(shù)按一定格式和分類進(jìn)行輸入、處理、存貯和輸出，更好的滿足人-機(jī)交互信息系統(tǒng)。GIS系統(tǒng)作為地理信息處理的工具，能夠?qū)Χ嘁財(cái)?shù)據(jù)進(jìn)行操作和綜合分析，并以圖形、圖像和數(shù)字等形式將所需要的信息輸出出來，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)登記測量信息的數(shù)字化、可視化和直觀化，能夠利用動(dòng)車圖像將復(fù)雜的施工過程描繪出來，從而為房產(chǎn)管理工作提供信息和可視化的支持。

2.3GPS-RTK技術(shù)

RTK技術(shù)是當(dāng)前我國房產(chǎn)測量工作之中應(yīng)用比較廣泛的測量方法之一，該測量技術(shù)具備受環(huán)境干擾較小的優(yōu)點(diǎn)，因此主要應(yīng)用野外測量工作之中，同時(shí)其精準(zhǔn)度比較高，因此一經(jīng)推出就受到了我國相關(guān)工作人員的歡迎與應(yīng)用。RTK技術(shù)是以載波相位觀測值實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)定位技術(shù)為基礎(chǔ)的，由于其定位精度能夠達(dá)到厘米級，因此能夠?qū)崟r(shí)提供測量站點(diǎn)在測量制定坐標(biāo)系之中的三維定位結(jié)果。在應(yīng)用RTK技術(shù)的過程當(dāng)中，基準(zhǔn)站會(huì)通過數(shù)據(jù)鏈將觀測值以及測量站的坐標(biāo)信息傳輸?shù)搅鲃?dòng)站之中，流動(dòng)站在接受數(shù)據(jù)的過程當(dāng)中會(huì)對GPS觀測數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，同時(shí)快速處理差分觀測值，最終實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位。RTK技術(shù)的應(yīng)用有效提高了我國房產(chǎn)測量工作的效率以及質(zhì)量，并且因?yàn)樵摷夹g(shù)采集的數(shù)據(jù)信息全部都是數(shù)字化形式的，因此只需要通過相關(guān)軟件進(jìn)行簡單處理就可以直接編制電子地圖，非常適合在房產(chǎn)測量工作之中應(yīng)用。RTK測量系統(tǒng)之中一般會(huì)包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)以及GPS接收設(shè)備。通過在基準(zhǔn)站之中安裝GPS信號(hào)接受設(shè)備，能夠?qū)?shù)據(jù)信息進(jìn)行準(zhǔn)確測量，同時(shí)通過無線電將采集的數(shù)據(jù)信息傳輸?shù)接^測站之中，基準(zhǔn)站會(huì)結(jié)合采集的觀測數(shù)據(jù)，結(jié)合相對定位的原理，會(huì)計(jì)解算之整周模糊度未知數(shù)，將用戶站的測量精度以及三維坐標(biāo)情況顯示出來，結(jié)合定位結(jié)果，對用戶站以及基準(zhǔn)站的觀測質(zhì)量進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測。通過RTK技術(shù)能偶判斷解算結(jié)果是否成功，有效減少了觀測冗余量，有效提升了測量效率。

3房產(chǎn)測量存在的問題

3.1房屋實(shí)際面積測算失真

根據(jù)住建部的相關(guān)規(guī)定，消費(fèi)者購買的商品房建筑面積（銷售面積）為該商品房套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和公用建筑面積之和。共有面積是指兩個(gè)及兩個(gè)以上以上的產(chǎn)權(quán)人按照法律規(guī)定或合同約定，對某一區(qū)域享有使用權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)，產(chǎn)權(quán)人對其擁有處置的權(quán)利，如兩戶住戶共同擁有的連戶陽臺(tái)等。而公用面積是指是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人享有對某區(qū)域的使用權(quán)，例如住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往及保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等，戶主僅享有使用權(quán)，住戶無權(quán)進(jìn)行處置或收益。在房產(chǎn)面積測算時(shí)，共有和公用面積的分?jǐn)偤陀?jì)算長期存在著管理不到位的情況。由于共有面積和公用面積測量難度大，產(chǎn)權(quán)歸屬雜，測繪單位往往自動(dòng)忽略科學(xué)分?jǐn)偣灿泻凸妹娣e。在對房屋共有面積和公用面積進(jìn)行測量后，分?jǐn)偟礁鱾€(gè)住戶時(shí)，往往是按戶分?jǐn)偅狈叫?，對分?jǐn)偙壤挠?jì)算和實(shí)際分?jǐn)偯娣e不夠透明化，缺乏對分?jǐn)偯娣e的監(jiān)督檢查，大部分住戶甚至不清楚自己購買的商品房的實(shí)際面積和所享有的共有和公用面積的實(shí)際情況。在現(xiàn)行房產(chǎn)交易市場上，賣方為了獲取更多利益，刻意將房屋的夸大房屋實(shí)際面積，對共有面積和公用面積進(jìn)行一定的欺瞞。導(dǎo)致房產(chǎn)測量的面積中，套內(nèi)實(shí)際面積小于測量面積，而共有和公用面積大于測量面積，不利于買方產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)。

3.2測繪成果的描述和表示不是很直觀

在進(jìn)行房產(chǎn)測量的時(shí)候，由于相關(guān)設(shè)備具有的專業(yè)性較高，使用的工作人員需要具備一定的專業(yè)基礎(chǔ)才可以進(jìn)行測量，由于這些問題，實(shí)際用戶不能夠了解測量的真實(shí)性，不可以提前了解到相關(guān)數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測量人員都是使用專業(yè)術(shù)語來描述房屋的信息，而房屋在進(jìn)行交易的時(shí)候，用戶不能看懂這些數(shù)據(jù)，也就不能了解到房屋的詳細(xì)信息，給房屋交易帶來了很大的難題。

4解決房產(chǎn)測量問題的對策

4.1合理分?jǐn)偣灿信c公共面積

按照住建部和國家相關(guān)法律的要求，在進(jìn)行房產(chǎn)面積計(jì)算的時(shí)候，對每個(gè)單位應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泻凸裁娣e進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算。首先要計(jì)算出房屋的總建筑面積，然后計(jì)算房屋的套內(nèi)建筑總面積，根據(jù)每戶的建筑面積計(jì)算比例，求出共有面積，計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各戶的套內(nèi)面積算出應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、交易企業(yè)對于共有面積和公用面積需進(jìn)行明示，對于混淆買方視聽的行為要嚴(yán)厲打擊。

4.2提升測繪結(jié)果描述和表示的直觀性

現(xiàn)階段進(jìn)行房產(chǎn)測量的過程中一般使用的測量方法具有一定的專業(yè)性，大部分的用戶很難看懂這些數(shù)據(jù)，因此在得出測繪的成果的時(shí)候，要能夠盡量使用比較通俗的手段來描述測繪成果，如將施工圖復(fù)印縮小附于測繪結(jié)果，并進(jìn)行相應(yīng)的標(biāo)注解釋，使得測繪成果表述更加直觀，為房產(chǎn)交易等提供很大的便利。

4.3完善測量技術(shù)，加大測量設(shè)備投資力度

目前，我國的建筑行業(yè)發(fā)展比較快，房屋測量的數(shù)字化與科學(xué)化成為將來房屋測量工作中的重要發(fā)展趨勢，對于數(shù)字化的設(shè)備具有很高的使用價(jià)值與技術(shù)含量，一般中小測量企業(yè)的資金實(shí)力往往不能實(shí)現(xiàn)獨(dú)立的數(shù)字化設(shè)備使用。所以，需要國家提高對測量部門數(shù)字化設(shè)備的資金投入，與此同時(shí)積極培養(yǎng)出一批具有較高綜合素質(zhì)的數(shù)字化人才，提高研究的力度，保證房屋測量工作的不斷完善。再實(shí)施測量工作的時(shí)候一般會(huì)產(chǎn)生不同的誤差，針對這些誤差問題需要制定對應(yīng)的解決措施。

結(jié)語

房產(chǎn)測量是一項(xiàng)重要工作，事關(guān)賣買雙方的直接利益和城市建設(shè)的進(jìn)程決策。只有不斷探索房產(chǎn)測量中存在的問題，不斷提高房產(chǎn)測量技術(shù)，才能推動(dòng)我國房產(chǎn)測量事業(yè)的發(fā)展。

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