儲備土地的前期開發(fā)整理工作研究

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家對土地的管理日益重視，土地前期的開發(fā)整理工作是關(guān)系到整個儲備土地是否合理利用的關(guān)鍵，國家通過回收、收購、征用等方式去收回土地并進(jìn)行儲備，等市場時機(jī)到的時候，進(jìn)行儲備土地的前期開發(fā)整理工作并通過招標(biāo)的方式將儲備土地推向市場，以求對土地資源最大化的利用。如何做好儲備土地的前期開發(fā)整理工作是當(dāng)前工作的重心，必須嚴(yán)格遵守土地前期開發(fā)整理的程序和原則，并做好前期開發(fā)整理的資金籌措，文章給予了論述，以供參考。

關(guān)鍵詞：儲備土地；前期開發(fā)；原則

0 概述

儲存土地的前期開發(fā)整理工作主要是對土地各種問題和糾紛的解決，為將土地投入市場做的前期準(zhǔn)備工作。前期整理工作可以把廢棄的土地資源進(jìn)行再利用，也可以讓儲備土地增值。相關(guān)部門通過招標(biāo)的方式篩選企業(yè)，招標(biāo)成功的企業(yè)就可以對儲備土地進(jìn)行一定設(shè)施的建設(shè)，企業(yè)可以從中獲利，土地資源也沒有被浪費(fèi)。

在進(jìn)行前期開發(fā)整理工作之前，企業(yè)需要依照法律程序取得合法的相應(yīng)手續(xù)才可以進(jìn)行施工。首先應(yīng)當(dāng)辦理好規(guī)劃、用地、核準(zhǔn)這3個基本手續(xù)，再進(jìn)行儲備土地的房屋賠償、拆遷等商議，并最終簽訂協(xié)議，最后才能夠開始對儲備土地進(jìn)行前期的基本建設(shè)[1]。

1.儲存土地的前期開發(fā)整理工作

土地儲備部門依照法律規(guī)定，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過回收、收購、征收等方式取得的土地儲備，等市場時機(jī)成熟的時候進(jìn)行前期開發(fā)、整理，招標(biāo)，使得土地被企業(yè)投標(biāo)后用以建設(shè)，減少土地資源的浪費(fèi)。儲備土地的前期開發(fā)整理是提高土地價值的重要環(huán)節(jié)，并且前期開發(fā)整理可以把土地變成平整的、沒有其他建筑物的“凈地”，這是出讓的重要前提，也可以增加政府的出讓收益。

儲存土地的前期開發(fā)工作十分重要，只有做好了前期開發(fā)整理工作，才可以使土地項目按時開啟，避免照成土地閑置的情況，也會減少各類糾紛現(xiàn)象的發(fā)生。

2.儲備土地前期開發(fā)整理現(xiàn)狀與意義

相較國外，我國儲存土地起步要晚一些，所以在前期開發(fā)整理工作上有比較明顯的不足。在前期開發(fā)整理工作中，有些政府部門人員不重視前期開發(fā)工作，這就直接導(dǎo)致了國家在進(jìn)行土地儲備時經(jīng)常容易遇到各類問題，比如，一些釘子戶不愿搬離居住地；兩個村對一片土地的糾紛問題；已回收的土地上的殘留建筑物還沒有清除干凈等問題。這些問題會干預(yù)到國家規(guī)劃的各種項目無法如期進(jìn)行，照成成本的增加。土地儲備前期整理工作可以起到再利用土地資源的作用。目前我國農(nóng)村比較冷清，因為許多農(nóng)民進(jìn)城打工掙錢，一般就只有老人和小孩留在農(nóng)村，這導(dǎo)致農(nóng)村勞動人口較少，大部分土地?zé)o人耕種，處于廢棄狀態(tài)。而土地儲備這一政策的實施，就可以將農(nóng)村里原本荒廢了的土地進(jìn)行再利用，而不錯的補(bǔ)貼也可以在很大程度上改善農(nóng)民家庭的生活，對農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展起著推動的作用。儲備土地的前期整理工作實際上也可以更好地幫助國家進(jìn)行土地市場的調(diào)控，做好了前期整理工作可以提高土地的價值，這就可以在拍賣時為國家?guī)砀玫慕?jīng)濟(jì)效益，而這些資金又可以成為國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的資金，國家會為了各種促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民幸福感，需要建設(shè)一些公共設(shè)施，這些資金就可以排上用場。

3.儲備土地的前期開發(fā)整理原則

3.1合法運(yùn)作原則

合作運(yùn)作原則是指在進(jìn)行儲備土地前期開發(fā)整理工作時必須要符合法律法規(guī)地規(guī)定。因為我國幅員遼闊，雖然國家有統(tǒng)一的法律，但是各種城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村政府都有自己地方性的要求，不統(tǒng)一的規(guī)章制度加大了國家對前期開發(fā)整理工作的監(jiān)督管理難度。所以，國家要盡快完善這方面的法律，做到全國統(tǒng)一，方便監(jiān)督管理。

3.2規(guī)劃先行原則

在開展儲備土地工作前，土地儲備部門應(yīng)該先征求其他相關(guān)部門的意見，尤其是要征求城鎮(zhèn)規(guī)劃部門的建議。開發(fā)儲備土地需要咨詢城鎮(zhèn)規(guī)劃部門該如何規(guī)劃才能促進(jìn)城市GDP上升，才能吸引企業(yè)投資，并且不會照成土地資源的浪費(fèi)。并且在儲備土地前期開發(fā)整理工作時，解決供水、光纜等問題，盡可能將建設(shè)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，盡可能的降低工作開展后遇到各種投訴和阻礙。

3.3可持續(xù)發(fā)展原則

隨著經(jīng)濟(jì)和社會的不斷發(fā)展，人們在發(fā)展的過程中排放廢物、砍伐樹木，這使得生態(tài)環(huán)境逐漸惡化。到目前，我國已經(jīng)意識到生態(tài)環(huán)境的重要性。1997年的中共十五大把可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略確定為我國“現(xiàn)代化建設(shè)中必須實施”的戰(zhàn)略。2002年中共十六大把“可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強(qiáng)”作為全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)之一。所以，在開展儲備土地前期開發(fā)整理工作時，我們也要遵守可持續(xù)發(fā)展原則，通過平衡社會發(fā)展與自然資源二者之間的關(guān)系，從而實現(xiàn)自然資源、人文資源的高效可持續(xù)發(fā)展。對儲備土地的前期開發(fā)整理工作亦是如此，在進(jìn)行土地的基礎(chǔ)設(shè)施建立時要充分考慮周邊的環(huán)境，對周邊環(huán)境進(jìn)行整體布局，合理考慮各項資源的發(fā)展，維護(hù)好生態(tài)環(huán)境，在獲取經(jīng)濟(jì)利益的同時也對自然環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，充分遵循可持續(xù)發(fā)展原則[2]。

3.4土地開發(fā)整理建設(shè)用地“三通一平”的技術(shù)要求

“三通一平”是指建設(shè)項目在正式施工以前，施工現(xiàn)場應(yīng)達(dá)到水通、電通、道路通和場地平整等條件的簡稱，這就要求施工團(tuán)隊在進(jìn)行土地前期開發(fā)時就要做好科學(xué)布局與合理安排。

通水：無論修建什么建筑，不可避免要使用水。施工單位要根據(jù)建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、工程地點來計算出生產(chǎn)用水，根據(jù)民工人數(shù)計算出民工生活用水、消防用水和施工用水等然后累計出每日的用水量，確定需要供水管管徑。同時要求建設(shè)單位提供水管安裝到紅線以內(nèi)，在安裝臨時水管時，盡量利用紅線內(nèi)的正式管網(wǎng)，如果可以取而代之就又會縮減施工單位的工作量，在動工之前先把紅線內(nèi)室外管線鋪設(shè)到室外檢查井再接通臨時管網(wǎng)，這樣可以節(jié)約現(xiàn)場管理費(fèi)中的臨時設(shè)施費(fèi)用。

通電：施工團(tuán)隊根據(jù)施工工期、建筑構(gòu)配件或設(shè)備的最大重量、建筑物的高度和跨度、施工電動機(jī)具的功率、施工人數(shù)等因素來計算生產(chǎn)用電，要求建設(shè)單位提供滿足需求的變壓器或電閘總表，施工團(tuán)隊的設(shè)計師按照實際情況設(shè)計，可以把紅線的室外線路鋪設(shè)安裝到位，再接通臨時線路，節(jié)省費(fèi)用開支。

通路：調(diào)查是否有能直通施工現(xiàn)場的道路，以滿足施工機(jī)械、建筑材料、設(shè)備的運(yùn)輸以及施工勞務(wù)進(jìn)出場。如果建筑物在半山、湖泊等交通不便的地方，施工設(shè)計中就要考慮不同的運(yùn)輸方案。還有假如通往施工現(xiàn)場的路段無法滿足較重的運(yùn)輸車輛通行，施工團(tuán)隊就必須對這條道路采取加固技術(shù)措施，或者選擇其他道路通行，保證貨物可以安全運(yùn)達(dá)施工現(xiàn)場。

場地平整：“一平”要求在場地內(nèi)的所有障礙物全部被拆除，使這個場地成為“凈土”，只有這樣才能滿足施工團(tuán)隊設(shè)計在中標(biāo)后的施工組織設(shè)計的生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)在施工活動中的平面布置，以及測建筑物的坐標(biāo)、標(biāo)高、施工現(xiàn)場抄平放線的需要[3]。

4 結(jié)束語

土地儲備是一項非常重要的工作，它可以使我國的土地資源得到充分的利用，還能帶來較大的經(jīng)濟(jì)效益。土地儲備中最重要的一個環(huán)節(jié)是儲備土地的前期開發(fā)工作，前期整理工作要是可以良好開展，對施工團(tuán)隊來說可以減輕工作量，節(jié)省費(fèi)用支出，同時還能對儲備土地周邊的生態(tài)環(huán)境進(jìn)行改善，不至于破壞儲備土地周邊的生態(tài)環(huán)境。因此，有關(guān)政府部門需要對前期開發(fā)工作有足夠的重視，并且要盡快推出全國統(tǒng)一的法律來為儲備土地的前期開發(fā)工作保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)

[1]羅小英.談儲備土地的前期開發(fā)整理工作[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2010（12）：218-219.

[2]對土地整備市場化運(yùn)作機(jī)制的思考——以廣東省深圳市為例[J].雷日輝，劉穎. 中國土地.2017（04）

[3]張華.“三通一平”工程在土地收儲工作中的應(yīng)用[J].建材與裝飾，2014（25）.

作者簡介：

葉雨婷（1989-），女，廣東汕尾市人，大學(xué)?？茖W(xué)歷，工作單位：國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司佛山分公司，研究方向：土地評估，房地產(chǎn)評估