商業(yè)地產行業(yè)資金管理風險的研究

丁穩(wěn)超

摘要：近年來，我國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展迅速，已經是影響國民經濟發(fā)展的重要因素之一。一般地，商業(yè)地產行業(yè)具有投資額大，風險較高，復雜性、周期性、供應鏈長等特征。在上述諸多的特點因素中，注定商業(yè)地產業(yè)開展具有較大的資金管理風險。本文針對商業(yè)地產企業(yè)的資金管理過程中存在的問題和風險，并提出了資金管理風險防范的對策。

關鍵詞：商業(yè)地產企業(yè) 資金管理風險 措施

中圖分類號：F273.4

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298（2019）03（a）-129-02

商業(yè)地產行業(yè)在我國社會經濟的發(fā)展中起著重要的作用，資金管理風險是商業(yè)地產行業(yè)風險的重要部分。尤其是當前各地自行制定商業(yè)地產開發(fā)和買賣的相關地方政策，導致商業(yè)地產行業(yè)的風險在增大，且呈現(xiàn)不穩(wěn)定性和隨機性，為提高資金管理的有效性，降低商業(yè)地產行業(yè)公司的經營風險，需要加強資金的管理力度。

1 商業(yè)地產行業(yè)資金風險的概述及類型

1.1 商業(yè)地產行業(yè)資金風險概述

商業(yè)地產行業(yè)資金風險是指商業(yè)地產企業(yè)資金在循環(huán)過程中，由于各種難以預料或無法控制的因素作用，使企業(yè)資金的實際收益小于預計收益而發(fā)生資金損失，進而造成企業(yè)運轉不暢，甚至破產倒閉。

1.2 商業(yè)地產行業(yè)資金風險類型

（l）市場風險。主要是指由于市場經濟環(huán)境變化造成經濟損失的可能性。如商業(yè)地產買賣過程中應收賬款難以收回、商業(yè)地產投資量過大、現(xiàn)金流不足、存量資產被套牢、市場供應鏈斷裂、市場供應量減少導致物價上漲等，這些都是市場風險的重要表現(xiàn)。

（2）商業(yè)地產開發(fā)決策風險。決策分析往往體現(xiàn)在決策層對企業(yè)經營目標和經營方向不清晰，造成決策失誤或決策錯誤的可能性。從決策群體的形式往往會造成不同的決策風險，一般地，企業(yè)的決策層分為分權式集體決策、集權式個體決策的形式，過于集權往往對決策沒有經過多輪的論證，不能有效地聽取他人的意見;而集體決策往往又影響決策的速度，錯失良機，遲滯了企業(yè)抓住有效的機遇得以發(fā)展。

（3）商業(yè)地產運作過程風險。運作風險主要是指在商業(yè)地產開發(fā)的過程中由于人員失誤造成經濟損失的可能性。運作過程風險一般管理機制措施、工作人員整體素養(yǎng)、企業(yè)內部財務控制等。首先，企業(yè)的資金管理措施直接影響企業(yè)資金管理風險，一般商業(yè)地產企業(yè)資金管理在融資管理方面、稅務報稅方面往往在操作過程中沒有按章辦事，沒有掌握資金運行的規(guī)律，造成潛在的資金管理風險。其次，商業(yè)地產企業(yè)工作人員整體素養(yǎng)影響企業(yè)資金辦事的流程，有時自行簡化辦事流程，違反企業(yè)資金管理制度，出現(xiàn)工作失誤等情況。最后，企業(yè)財務內部制度是每個企業(yè)都存在的內部管理制度，因此，內部管理制度的管理不能拘泥于形式，嚴格執(zhí)行內部管理制度是企業(yè)避免和減少資金管理風險的重要方式。

（4）企業(yè)工作人員的法律意識淡薄。一些商業(yè)地產企業(yè)工作人員蓄意違規(guī)違法辦事，對企業(yè)的聲譽造成影響，甚至會帶來違法可能。因此，企業(yè)定期開展法律知識培訓，加強工作人員的法律意識。

2 商業(yè)地產行業(yè)資金管理的重要性

2.1 提高企業(yè)資金利用效率

商業(yè)地產企業(yè)是一項涉及面廣的行業(yè)，每一項工程都需要投入大量的資金，充足的資金是商業(yè)地產企業(yè)得以有效運營的保障，有效的資金管理有利于提高企業(yè)的資金使用效率。商業(yè)地產企業(yè)必須合理的規(guī)劃自己的資金，才能更加靈活的對資金進行周轉，也利于拓寬企業(yè)的籌資渠道。商業(yè)地產企業(yè)的資金流量通常非常大，通過對資金的情況的全面分析，并通過完善的財務預算體系，提高資金的有效利用率。同時，企業(yè)的債務情況會對企業(yè)的經營產生非常重要的影響，合理利用財務杠桿、提高資金管理效率，使企業(yè)更加合理的規(guī)劃債務結構，從而實現(xiàn)商業(yè)地產企業(yè)資金利用效率的最大化。

2.2 有利于提高企業(yè)投資的合理性

工程規(guī)模大、建設周期長是商業(yè)地產業(yè)的顯著特征，有效的企業(yè)資金管理，能為企業(yè)的投資提供正確的參考依據，降低企業(yè)的投資風險，保證投資項目的收益。資金充足可以滿足投資開發(fā)的需要，從而提高企業(yè)在項目中投資的合理性。

3 新時代環(huán)境下商業(yè)地產企業(yè)資金管理工作中存在的問題

3.1 企業(yè)的資金管理意識薄弱

由于經營不善導致破產的商業(yè)地產企業(yè)不在少數(shù)，尤其是一些規(guī)模比較小的商業(yè)地產企業(yè)，往往因為資金不足，信貸出現(xiàn)問題，資金鏈斷裂，導致企業(yè)迅速崩盤。

3.2 資金管理的風險比較大

由于商業(yè)地產行業(yè)的融資渠道很少，基本都是通過銀行貸款的方式獲取資金，其他融資方式難以開展或國家政策不允許。因此，不少的商業(yè)房地產企業(yè)為了降低資金的風險，往往選擇建設好一期賣完套取資金才開展二期三期等項目，這也是防止企業(yè)資金風險的最有效的一個方式。同時，商業(yè)地產項目的資金投入量大，回收周期長，會增加商業(yè)地產企業(yè)的投資風險。并且，隨著行業(yè)競爭的加劇，如何準確的把控投資風險，成為商業(yè)地產企業(yè)必須深入研究的問題，資金管理工作的重要性也因此而得到充分的體現(xiàn)。

3.3 商業(yè)地產周期性波動

任何一個市場經濟的國家都會存在著經濟周期性，社會主義國家市場經常也是如此。經濟周期也稱商業(yè)周期，是指經濟在運行過程中循環(huán)往復的出現(xiàn)經濟擴張和經濟緊縮的現(xiàn)象，可以分為衰退、蕭條、復蘇、繁榮四個階段。一方面商業(yè)地產行業(yè)作為中國宏觀經濟的支柱行業(yè)，作為中國經濟的重要組成部分，其受經濟本身周期性的影響;另一方面商業(yè)地產行業(yè)受國家政策的影響非常大，國家政策的周期性也會對商業(yè)地產行業(yè)產生周期性的影響。

3.4 借款人資本不足或使用不正當手段

（l）借款人還款能力存在風險。借款人從事商業(yè)地產開發(fā)，地產行業(yè)屬于成本大、涉及方面廣、風險大的特點，絕大部分商業(yè)地產企業(yè)不可能通過自身的財力可以完成整個項目的開發(fā)和后期的銷售工作，往往會向銀行申請貸款，而借款人本身資金有限，很可能引起后期還款能力的變化。因此，引入貸款和合伙人投資是常見的類型，所以，借款人還款能力存在風險。

（2）借款人隱藏風險，使用不正常手段來貸款。當前社會，商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是追求高額的經濟利潤，預售前期往往就造勢哄抬房價，購買者炒房，地產公司也炒房，商業(yè)地產企業(yè)為達到預期的利潤目標，不少開發(fā)商不僅僅介紹地產的優(yōu)勢，如地理位置、周邊配套環(huán)境、學區(qū)學位、交通情況，這些都是比較正常的優(yōu)勢所在，但是也有不少商業(yè)地產企業(yè)他們提供“低首付”“首付分期”甚至“零首付”，這對購買者來說是巨大的吸引力，其實這是一種開發(fā)商與購房者相互欺騙銀行而騙貸行為。這其中主要是開發(fā)商與購買者做好房價，向銀行申請貸款額度增大，而實際房價卻低于申請貸款的房價，導致購買者實際連首付款都是貸款而來的，這樣就促使銀行的風險增大。

3.5 商業(yè)銀行內部制度不完全

（1）商業(yè)銀行內部制度不完善，監(jiān)管不嚴。一些商業(yè)銀行為了拉貸款業(yè)務，對貸款人的借款用途、擔保價值，還款能力評估審查不嚴格。同時，由于一些商業(yè)銀行內部制度不健全，執(zhí)行力不夠，經常出現(xiàn)“人情貸款”以貸款的公事謀取私利，如銀行貸款行業(yè)中的“貸款返點”，實則就是銀行內部職工因貸款從中謀取自身的業(yè)務分紅，一旦貸款人還款能力出現(xiàn)問題，這無形中就增加了銀行信貸資金收回的風險。

（2）商業(yè)銀行內部執(zhí)行不嚴格。在向商業(yè)銀行貸款過程中，往往出現(xiàn)擔保和質押的情況，但是往往銀行對超額擔保情況熟視無睹，對貸款依然放貸，導致?lián)Ｏ抻谛问健Ｓ行┑盅何镌谫J款前確實價值較大，而往往隨著時間、市場和抵押物折舊的影響而變化。如果房屋升值后，遠遠高于放款額，這實際就是降低了商業(yè)銀行的放款風險。

（3）商業(yè)銀行內部競爭導致審批不嚴格。商業(yè)銀行之間本身就存在競爭關系，為了拉業(yè)務，商業(yè)銀行往往降低了貸款的門檻，有些甚至不需要抵押，以某種公職人員身份就可以貸到款，或者在短期內無息貸款，這些情形都增加了銀行的風險。

4 加強商業(yè)地產企業(yè)資金管理工作的措施

4.1 加強對商業(yè)地產項目的成本控制

商業(yè)地產的成本涉及方方面面，如土地開發(fā)成本、基建材料成本、人力資源成本、項目管理和銷售成本、各類稅費成本、貸款利息成本等，在進行項目成本預算和控制的過程中，應該從上述各方面人手。因此，從商業(yè)地產企業(yè)招標購地起，降低土地成本就是很多地產公司的愿望，如果商業(yè)地產企業(yè)的建筑人員技術水平不足，就會影響到樓盤工程質量，使工程進度得不到保障，進而增加項目成本。

4.2 完善商業(yè)地產企業(yè)的資金管理體系

資金管理的核心問題是對資金運作過程的管理，管理的目標是防止資金出現(xiàn)風險，從而實現(xiàn)資金投入后，利潤的最大化原則。因此，很多商業(yè)地產在資金管理有其自身的一套體系，主要涉及到資金的投入風險評估，資金的運營過程評估，資金的回收評估等。

（1）設置資金管理的風險控制線。商業(yè)地產的信貸風險受人為因素和政策因素的影響巨大，因此，加強信貸風險主要是在前期最信貸過程，排除人為的潛在風險，另外便是對現(xiàn)有的政策吃透，對未來政策趨勢進行一定的分析，一旦資金的分析指數(shù)超過一定的警戒線，需要對資金管理進行高度重視，對資金的投入和流向進行追蹤、對已發(fā)現(xiàn)的資金管理風險，必須在最快時間內撤回資金，盡可能的減少損失。

（2）運用杠杠轉嫁資金風險。很多風險都是都是來自借款人一方，在貸款時經常出現(xiàn)質押或抵押貸款，或者購買保險，一旦借款人出現(xiàn)還不清，保險公司會進行一定的賠償，也可以通過抵押物進行拍賣還轉嫁資金的風險。

（3）資金管理風險的財務措施。商業(yè)地產信貸風險出現(xiàn)后，科學計算商業(yè)地產的貸款風險準備金，做到能還得起銀行的貸款利息，這實際上也是銀行的一種自我保險的措施。隨著銀行制度的改革，商業(yè)地產的信貸風險往往都在全社會進行分散處理，通過證券化、基金、保險等方式降低風險。

5 結語

綜上所述，商業(yè)地產行業(yè)是一個帶動效應大、產業(yè)鏈長、資金密集型行業(yè)，它的發(fā)展與開發(fā)地的經濟發(fā)展和政策息息相關。商業(yè)地產作為資金密集型行業(yè)，務必對銀行等金融信貸機構有較大的依賴性，因此，建立與商業(yè)銀行、金融信貸機構的有效溝通和結合，才能進一步摸清事情發(fā)展的趨勢，從而得出與商業(yè)地產相適應的發(fā)展前景。

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