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    淺析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

    2019-09-10 20:25:39崔寶濤
    關(guān)鍵詞:開發(fā)商機(jī)遇挑戰(zhàn)

    崔寶濤

    摘要:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在國(guó)家新型城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的東風(fēng)下快速發(fā)展,受到社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注。本文首先介紹了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念和發(fā)展現(xiàn)狀,然后具體闡述開發(fā)商在進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn),并結(jié)合目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀提出一些建議,希望有利于開發(fā)商在把握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇時(shí)合理把控風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);機(jī)遇;挑戰(zhàn);開發(fā)商

    房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)與保障產(chǎn)業(yè),事實(shí)上也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與解決就業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下,未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要方向是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日益專業(yè)化。房地產(chǎn)企業(yè)需要清楚了解當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢(shì),抓住機(jī)遇,找準(zhǔn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向與突破口,迎接產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn),積極調(diào)整應(yīng)對(duì)策略才是正確的出路。

    一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要分支,作為一種新興產(chǎn)業(yè),它與住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)有很大差別,也與傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)不同,它是升級(jí)優(yōu)化后的工業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是在工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)的基礎(chǔ)上,以地產(chǎn)為平臺(tái),以產(chǎn)業(yè)為核心,實(shí)現(xiàn)多種資源整合,促進(jìn)資源間相互融合以產(chǎn)生資源溢價(jià),提升產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力與影響力。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了黃金十年的粗放式的擴(kuò)張后,逐漸進(jìn)入了專業(yè)化與精細(xì)化的發(fā)展模式,而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順應(yīng)了這種發(fā)展方向,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不僅可以滿足開發(fā)商轉(zhuǎn)型的迫切愿望,還能滿足政府以產(chǎn)興城的發(fā)展目標(biāo)[1]。

    二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的特點(diǎn)

    (一)銷售型

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后直接分割銷售,開發(fā)商按照住宅開發(fā)的模式運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),通過出讓產(chǎn)權(quán),開發(fā)商能很快收回投資,實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。這種模式是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最原始的模式,隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆,單純的出售開始不再適應(yīng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

    (二)自持型

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后開發(fā)商采取只租不售或自營(yíng)的模式。這種模式在一定程度上保持物業(yè)產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一,有利于物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理與維護(hù),所以更能讓物業(yè)形象得到維護(hù)和提升。同時(shí),只租不售可以使物業(yè)的空間面積更具有彈性,可以滿足不同客戶的需求。另外,只租不售,產(chǎn)權(quán)就在開發(fā)商手里,可以進(jìn)行融資,也可以坐等物業(yè)增值,還可以將物業(yè)投入資本運(yùn)作。這種模式要求開發(fā)商資金實(shí)力比較雄厚,融資能力強(qiáng)。具體這6個(gè)方面來對(duì)比分析銷售型與自持型模式的各自的特點(diǎn):1、銷售型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可在開發(fā)過程中進(jìn)行預(yù)售,回籠資金快,資金壓力??;2、商業(yè)物業(yè)銷售完畢,經(jīng)營(yíng)周期即結(jié)束;3、銷售完畢后,不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);4、基本失去項(xiàng)目的控制權(quán);5、對(duì)招商的影響是沒有選擇性,規(guī)劃及布局被打亂;6、銷售完畢后短期內(nèi)獲得投資回報(bào)。自持型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要開發(fā)商投入全部開發(fā)資金,資金壓力大;經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng);承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)及后期出租、經(jīng)營(yíng)壓力,風(fēng)險(xiǎn)大;對(duì)項(xiàng)目完全控制;可有選擇的進(jìn)行招商工作,合理安排布局;擁有項(xiàng)目的全部租金收益和物業(yè)升值或股權(quán)增值的回報(bào)[2]。

    (三)銷售與自持并舉型

    隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展,開發(fā)商愈來愈多地選擇銷售與自持的模式,銷售與自持物業(yè)的所占比例進(jìn)一步趨向了合理,有利于開發(fā)商抵御風(fēng)險(xiǎn)及穩(wěn)定持久發(fā)展。政府部門出讓商業(yè)地塊時(shí),出于商業(yè)物業(yè)后期招商、商業(yè)市場(chǎng)的培育及經(jīng)營(yíng)等方面的考慮,限定開發(fā)商必須自持一定比例的商業(yè)物業(yè)。

    三、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)遇

    近年來國(guó)家不斷出臺(tái)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策,對(duì)土地儲(chǔ)備的管控也越來越嚴(yán),商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了白熱化階段,地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的黃金十年已經(jīng)過去,大型的地產(chǎn)開發(fā)商都在謀求轉(zhuǎn)型。開發(fā)商主要面臨以下三點(diǎn)機(jī)遇:1、符合國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃,順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。推動(dòng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展,加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)最終需要落實(shí)到企業(yè)身上,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅能夠?yàn)榇笾行推髽I(yè)的發(fā)展帶來幫助,更多地會(huì)為中小企業(yè)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供一個(gè)平臺(tái)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)夠降低企業(yè)生產(chǎn)成本與風(fēng)險(xiǎn),發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)從而提升競(jìng)爭(zhēng)力。2、國(guó)家新型城鎮(zhèn)化帶來重大機(jī)遇。近年來在新型城鎮(zhèn)化背景下,人口不斷向城市流入,我國(guó)的實(shí)際城鎮(zhèn)化率不足50%,與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大的差距,未來有很大的發(fā)展空間。新型城鎮(zhèn)化不以盲目擴(kuò)大城市規(guī)模為目標(biāo),新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為本,注重城鎮(zhèn)化質(zhì)量,這就要求在城市發(fā)展以產(chǎn)業(yè)為依托。3、利潤(rùn)豐厚,市場(chǎng)廣闊。由于一線城市政府很少在公開市場(chǎng)放出土地,各大開發(fā)商也在積極尋找新的戰(zhàn)略增長(zhǎng)點(diǎn)和突破點(diǎn),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以在拿地時(shí)和政府協(xié)商,在做產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃時(shí)盡可能多的做符合當(dāng)?shù)貙?shí)際條件的產(chǎn)業(yè),在帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也會(huì)得到當(dāng)?shù)卣谀玫厣系母鞣N優(yōu)惠,這樣在成本上就會(huì)有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)[3]。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)

    作為新型行業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)與阻礙,房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)所遇到的主要挑戰(zhàn)有如下四點(diǎn)。1、國(guó)家政策變化風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家和地方政府的產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、稅收政策和金融政策的變化往往會(huì)給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。例如在地產(chǎn)進(jìn)入寒冬期之后,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商從政府手里拿來的規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)的低價(jià)土地變得越來越難。2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化嚴(yán)重。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展目前還處在探索階段,很多區(qū)域沒有結(jié)合自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì),只是一味引入企業(yè)、追求規(guī)模,導(dǎo)致很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)引進(jìn)過來的沒有什么高科技水平的企業(yè),例如大量的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目并沒有帶來應(yīng)有的效益,出現(xiàn)特色小鎮(zhèn)無(wú)特色這種怪現(xiàn)象。3、企業(yè)運(yùn)營(yíng)開發(fā)能力不足。國(guó)內(nèi)開發(fā)商目前由于做過的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不是特別多,存在對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)開發(fā)能力偏弱,管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)不足等各種問題。很多開發(fā)商做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),還是用傳統(tǒng)房地產(chǎn)那種依托前期的物業(yè)和銷售獲取利潤(rùn),缺乏后期的經(jīng)營(yíng)管理。4、開發(fā)周期長(zhǎng),投資風(fēng)險(xiǎn)高。與傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)不同的是,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更加注重后期的運(yùn)營(yíng),一個(gè)項(xiàng)目短的至少需要五到十年,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在實(shí)踐中現(xiàn)金流回正的周期太長(zhǎng),一方面會(huì)使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商融資難,另一方面在運(yùn)營(yíng)過程中會(huì)出現(xiàn)因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)困難而不得不變賣大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的情況。

    四、對(duì)開發(fā)商的建議

    (一)提升產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與資源整合能力。作為一個(gè)后期運(yùn)營(yíng)資源導(dǎo)入型的行業(yè),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合自己在一些產(chǎn)業(yè)資源方面的優(yōu)勢(shì)做到有自己特色,大的開發(fā)商可以利用自己在資金和規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)做到大而強(qiáng),中小型開發(fā)商可以利用自己在其他產(chǎn)業(yè)方面的獨(dú)特資源做到小而美有特色。(二)提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平。開發(fā)商想要在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)中引領(lǐng)潮流,需要組建自己專業(yè)化、實(shí)踐能力一流的團(tuán)隊(duì),一方面就需要開發(fā)商通過不斷做項(xiàng)目來培養(yǎng)自己的專業(yè)團(tuán)隊(duì),另一方面需要人力資源部門和社會(huì)獵頭去發(fā)現(xiàn)其他行業(yè)有豐富經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者。(三)提高自身財(cái)務(wù)運(yùn)作能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅需要有以產(chǎn)興城的情懷,更多地是要提升自身投資項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。不斷拓寬融資渠道,尋求國(guó)家和社會(huì)資本的支持,提高自身管理企業(yè)現(xiàn)金流的能力。合理把控各個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),做到項(xiàng)目投資前合理化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

    五、結(jié)語(yǔ):

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中同樣面臨著各種挑戰(zhàn),但只要踏準(zhǔn)了新型城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)這個(gè)社會(huì)發(fā)展大勢(shì),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高額利潤(rùn)勢(shì)必吸引各種社會(huì)資本。作為地產(chǎn)開發(fā)商,房地產(chǎn)企業(yè)必須發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì),積極嘗試產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,在實(shí)踐中提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,積累寶貴經(jīng)驗(yàn)。

    參考文獻(xiàn):

    [1]楊磊,雷浩,江巖.房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的機(jī)遇與挑戰(zhàn)探討[J].住宅與房地產(chǎn),2016(33):276-277.

    [2]《中州建設(shè)》編輯部.河南產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)[J].中州建設(shè),2015(14):42-43.

    [3]產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)及投資風(fēng)險(xiǎn)研究[D].中國(guó)海洋大學(xué),2013.

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