城市地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)建筑方案設(shè)計有關(guān)問題分析探討

姜培培

摘要：地鐵車輛段根據(jù)功能分為檢修車輛段（簡稱車輛段）和運(yùn)用停車場（簡稱停車場）兩種，傳統(tǒng)的車輛基地主要具有占地面積大，建筑密度較小，用地強(qiáng)度低的特征。這與日益緊缺的城市土地資源間產(chǎn)生了難以調(diào)和的矛盾。 在這樣的現(xiàn)實背景下，本著持續(xù)發(fā)展、集約化利用的原則，地鐵車輛段及綜合基地的土地綜合開發(fā)利用被再次提上議程。文章主要就城市地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)建筑方案設(shè)計有關(guān)問題進(jìn)行了分析，以供廣大同仁交流探討。

關(guān)鍵詞：地鐵車輛段；物業(yè)開發(fā)；建筑方案

在城市土地日益緊張的今天，如何利用車輛段上部空間，將工業(yè)建筑與民用建筑在保證各自使用功能的前提下，有機(jī)結(jié)合起來，以節(jié)約用地、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境和諧可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

一、物業(yè)開發(fā)的可行性

車輛段是負(fù)責(zé)地鐵車輛維修、清洗、整備的場所，主要功能房間是占地大、層高高、跨度大的廠房。我們所要進(jìn)行的物業(yè)開發(fā)就是要將廠房的屋面作為物業(yè)的地面，布置房屋、道路、綠化等綜合設(shè)施。對車輛段物業(yè)開發(fā)的可行性，我們進(jìn)行了以下分析。

（一）物業(yè)所在的地段的交通是否便利往往成為地段好壞的一個重要衡量因素。（二）伴隨著城市軌道交通的發(fā)展，大量的人流被吸引、地鐵沿線土地的價格的上漲幅度會加快，進(jìn)而帶動周邊的建筑物業(yè)迅速增值。 （三）地鐵的修建將會緩解市區(qū)土地稀缺所帶來的供需矛盾。因一直制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的交通問題得以解決，所以，地鐵所到之處的土地也將會身價倍增，時間距離的縮短，縮小了土地價值的區(qū)域差異。

二、地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)原則分析

（一）車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)需要具有整體、綜合開發(fā)的觀念。對于地鐵車輛段上蓋的物業(yè)開發(fā)，在規(guī)劃設(shè)計階段應(yīng)該具有綜合整體開發(fā)的觀念，將地鐵車輛段的設(shè)計與上蓋物業(yè)開發(fā)有機(jī)協(xié)調(diào)，做好空間銜接的同時綜合考慮建筑環(huán)境，尤其是考慮車輛段與物業(yè)開發(fā)彼此要求，進(jìn)而實現(xiàn)開發(fā)設(shè)計方案的最優(yōu)化。

（二）嚴(yán)格按照國家相關(guān)土地政策要求進(jìn)行物業(yè)開發(fā)建設(shè)。由于地鐵車輛段的建設(shè)屬于城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此用地屬于國家行政劃撥用地，而地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)建設(shè)用地則屬于有償用地，因此在項目開發(fā)建設(shè)過程中必須考慮不同土地政策對于項目建設(shè)效益的影響。

（三）必須處理好相關(guān)的技術(shù)問題。由于地鐵車輛段與上蓋的物業(yè)開發(fā)建設(shè)技術(shù)含量高，因此在車輛段上蓋物業(yè)的開發(fā)設(shè)計上必須做好技術(shù)保障，特別是地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)建設(shè)施工中可能會出現(xiàn)的位移沉降的問題，需要重點(diǎn)制定合理的設(shè)計方案。

三、城市地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)建筑方案設(shè)計中相關(guān)問題分析

（一）消防問題

因上蓋物業(yè)是把車輛段廠房的屋面當(dāng)作平臺（地面）進(jìn)行道路、房屋等設(shè)施的布置，所以地面層的廠房相當(dāng)于被一個龐大的屋面連接成了一個整體。跟據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求，不僅要根據(jù)廠房的火災(zāi)危險等級劃分防火分區(qū)，還要在廠房中設(shè)置消防通道。鑒于廠房中除油漆車間為乙類危險等級外，其他車間都不超過丙類，我們在設(shè)計時將油漆車間置于南側(cè)臨路的位置自成一個防火分區(qū)，其他車間按二級耐火等級丙類廠房劃分防火分區(qū)，并設(shè)置與廠外環(huán)形消防車道雙向連通的室內(nèi)消防通道，有效解決了底層建筑布局的消防問題。

上蓋部分與城市道路是通過兩條起坡較大、線路較長的高架道路相連接，加之上蓋的面積又比較大，根據(jù)《城市消防站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)普通消防站的布局，應(yīng)以接到報警后五分鐘內(nèi)消防隊可以到達(dá)責(zé)任區(qū)邊緣為原則確定”。在設(shè)計時，我們在上蓋物業(yè)部分做了一個小型普通消防站，確保上蓋部分的消防安全。

（二）上蓋房屋的建筑設(shè)計與其他專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)問題

1、結(jié)構(gòu)伸縮縫的設(shè)置對建筑設(shè)計的影響

按照《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)的伸縮縫最大間距55米。即便是采用后澆帶的方法，也一般不超過80米。根據(jù)已建成上蓋物業(yè)的車輛段的使用來看，伸縮縫處是建筑防水的最薄弱的環(huán)節(jié)，而且一旦漏水很難治理，故建筑專業(yè)要求在結(jié)構(gòu)專業(yè)滿足規(guī)范和技術(shù)要求的前提下，結(jié)構(gòu)盡量減少伸縮縫的個數(shù)。

伸縮縫給建筑專業(yè)帶來的另一個問題是，不論何種形式（板式或點(diǎn)式）的住宅樓，都要把一個完整的單元放到由伸縮縫劃分好的地塊中去，以避免戶內(nèi)出現(xiàn)縫。這個要求使戶型設(shè)計比普通地面上的設(shè)計受到更多的限制，能布置出的戶數(shù)也會相應(yīng)減少。

在水景的布置上，也要盡量避開伸縮縫，以點(diǎn)狀布置的水池或抬高的噴泉廣場為主。

2、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形式及柱網(wǎng)布置對建筑的影響

本方案上蓋物業(yè)定位為住宅小區(qū)的開發(fā)。這樣就形成了上部建筑按戶型要求小開間、小跨度，而下部廠房按工藝要求大開間、大跨度的布置的情況。在結(jié)構(gòu)設(shè)計中，當(dāng)柱網(wǎng)不能對齊時，需要在結(jié)構(gòu)改變的樓層布置水平轉(zhuǎn)換構(gòu)件，來解決豎向結(jié)構(gòu)的突變性轉(zhuǎn)化。結(jié)構(gòu)專業(yè)經(jīng)過比較，采用了傳力途徑清楚、節(jié)省材料造價的梁式轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)方案。然而，這種形式就要求建筑的上下層柱子盡量對齊，相當(dāng)于要在一個整齊的柱網(wǎng)格子內(nèi)完成大小不同的功能房間的設(shè)計，同時解決好采光、通風(fēng)的要求。因此，建筑方案設(shè)計的順序就由通常的功能設(shè)計兼顧狀網(wǎng)布置，變成了柱網(wǎng)擬定―功能布局―柱網(wǎng)調(diào)整―工藝核對的多次反復(fù)的過程。

3、與景觀設(shè)計專業(yè)的協(xié)調(diào)

普通設(shè)計中的地面綠化，只需根據(jù)景觀需要布置高矮喬、灌木就可以了，而在一個大屋蓋上布置綠化就不一樣了。首先，種植基質(zhì)如采用人造輕質(zhì)土，基質(zhì)層厚度根據(jù)栽培植物不同，一般在10～75厘米之間。其次，樹種選擇也很重要。樹木的根系太深會帶來覆土太厚，結(jié)構(gòu)構(gòu)件加大、設(shè)計難度增加、造價提高等問題；根系太過發(fā)達(dá)，不僅會破壞物業(yè)層平臺面的防水層，甚至破壞到結(jié)構(gòu)構(gòu)件，影響到結(jié)構(gòu)的安全性。因而，景觀專業(yè)設(shè)計時要選擇恰當(dāng)?shù)木G化方式，盡量減少覆土的厚度。同時，建筑防水設(shè)計時也要考慮使用特殊的抗?jié)B混凝土和防穿刺防水材料，使花草灌木生長不會影響大屋蓋的防水問題。

4、與設(shè)備設(shè)計專業(yè)的協(xié)調(diào)

在普通的小區(qū)設(shè)計中，室外管線的敷設(shè)是按照管線的埋深要求在地面標(biāo)高以下同城市管線相接，而在本設(shè)計中，所有的管線必須集中到中間設(shè)備層統(tǒng)一安排。這樣，車庫層的層高就是車庫層所需凈高加設(shè)備管線高度加梁高。因?qū)痈哌^高會帶來影響建筑布局、通往上蓋道路坡度變大、路線變長和影響建筑結(jié)構(gòu)造價等一系列問題，所以在方案設(shè)計中，我們要求各設(shè)備專業(yè)將管線統(tǒng)籌布局，盡量減少管線的高度（例如，通風(fēng)專業(yè)的管道做成扁而寬的風(fēng)管）。

（三）上蓋綠化的設(shè)計問題

上蓋物業(yè)部分的綠化設(shè)計注重同蓋下廠房周圍的綠化相呼應(yīng)和延續(xù)，并著力于對城市景觀作出貢獻(xiàn)。另外，上蓋部分在蓋子的兩端（下部為地鐵車輛出入段線部分）和試車線一側(cè)設(shè)置了寬闊的綠化隔離帶，在隔聲減噪的同時，轉(zhuǎn)移和遮擋了人們通向鐵路線路的視線，使位于此地的居民產(chǎn)生依然在平地上的心理感受。

四、結(jié)語：

總之，地鐵作為高效、快捷、安全、舒適的交通工具在越來越多的城市興建運(yùn)行；已逐漸由單一線路發(fā)展為地鐵網(wǎng)絡(luò)，與地面公交系統(tǒng)組成多層次的立體交通體系，為城市居民提供了更加便捷的交通服務(wù)。在城市土地稀缺、能源緊張的背景下，如何使地鐵盈利，如何提高土地的利用效率，發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)越來越成為地鐵建設(shè)與城市規(guī)劃中關(guān)注的重點(diǎn)。

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