房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范策略研究

倪蕾

摘要：本文重點(diǎn)從三個層面對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了具體研究，并結(jié)合實際案例對于提出的風(fēng)險給出了具體解決方案，希望從全方位多角度給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制方面的工作提供合理參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè)財務(wù);財務(wù)風(fēng)險

我國城市化進(jìn)程近年來速度提升逐漸加快，隨之興起的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了長足發(fā)展，然而隨著全行業(yè)的不斷升溫房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險也更容易產(chǎn)生，為了使這種情況得到控制，相關(guān)部門可以通過合理分析及時作出應(yīng)對方案。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的影響因素及類型

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式主要有利率變化風(fēng)險、融資風(fēng)險、償債能力不足風(fēng)險等，而從建筑特征來看，銷售資本、項目工期、成本等也會造成房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險增加，從三維角度來看對房地產(chǎn)風(fēng)險產(chǎn)生影響的因素主要可以分為三個方面，一是房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營問題產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險，二是房地產(chǎn)行業(yè)原因造成的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，三是政治環(huán)境帶來的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

數(shù)據(jù)研究調(diào)查表明，由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險有不確定性、客觀性、可轉(zhuǎn)移性三個特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型有以下幾種：

第一是籌資風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要負(fù)債，而部分房地產(chǎn)企業(yè)償債能力不足，因此在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的后期有可能出現(xiàn)破產(chǎn)的情況，或者企業(yè)無法如期償還貸款也會對企業(yè)信譽(yù)造成影響，導(dǎo)致后續(xù)借款困難，發(fā)展速度會受到影響。

第二是資金回收風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收方式是銷售房產(chǎn)，而房產(chǎn)不僅是消費(fèi)產(chǎn)品，也可以作為投資產(chǎn)品購買，因此房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收過程中會面臨財務(wù)風(fēng)險，且各個房地產(chǎn)企業(yè)的實力有較大差異，我國政府也在針對房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺調(diào)控制度，使房地產(chǎn)行業(yè)變化復(fù)雜導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險加劇。

第三是資金平衡風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，對于資金的流通要求較高，我國發(fā)展速度較快政府也不斷出臺房價調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地越來越困難，中小企業(yè)更會面臨資金斷裂的問題，大型企業(yè)資金平衡工作難以繼續(xù)進(jìn)行，也會面臨較大的財務(wù)風(fēng)險[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因及解決方案

（一）厲地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過銀行借款、企業(yè)投資和發(fā)行債券等獲得資金，其中向銀行借款的情況更加普遍，不同的融資手段會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金成本具有差異性，相應(yīng)的也會產(chǎn)生大小不同的財務(wù)風(fēng)險。同時房產(chǎn)預(yù)售也是房地產(chǎn)企業(yè)的主要是融資手段，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)中，所占比重最大的是個人住房，而國民經(jīng)濟(jì)水平有限，消費(fèi)者在購買房產(chǎn)時也會向銀行貸款，而房地產(chǎn)企業(yè)在工程開始前將收取消費(fèi)者的部分定金，根據(jù)以上兩點(diǎn)內(nèi)容可以得知，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行貸款有較大依賴性。但近年來由于國家介入房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控房價，因此向銀行貸款的難度越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)融資愈加困難，而房地產(chǎn)企業(yè)屬于典型的資金密集企業(yè)，對于資金周轉(zhuǎn)有較高需求，因此在經(jīng)營發(fā)展的過程中為了增加企業(yè)運(yùn)營靈活性不得不負(fù)債。

為了對這樣的情況帶來的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行控制，房地產(chǎn)企業(yè)可以改變以往的融資方式，對企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化完善?？梢杂杏媱澋慕档推髽I(yè)債務(wù)資本比例，增加企業(yè)自有資金，除了向銀行貸款也可以通過其他方式進(jìn)行融資，例如融資租賃等簡單化融資方式，不僅能降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率，還可以控制企業(yè)對于銀行的依賴程度，從融資角度使房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)償還能力得到提升，降低房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)風(fēng)險，推動企業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要將自身經(jīng)營情況和市場環(huán)境進(jìn)行對比分析，進(jìn)行科學(xué)的利率規(guī)劃，控制自身負(fù)債數(shù)，提高投資效率，且就目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境來看，大量負(fù)債已經(jīng)不再適合房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)?shù)膶⒆陨斫?jīng)營重點(diǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從市場開發(fā)轉(zhuǎn)向提高自身的財務(wù)管理和企業(yè)規(guī)劃能力上，不斷優(yōu)化自身經(jīng)營結(jié)構(gòu)，提高市場競爭力。

如：某房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身的企業(yè)經(jīng)營管理能力，從財務(wù)管理中的內(nèi)部審計入手，要求財務(wù)部門將內(nèi)部審計工作與工程審計結(jié)合起來，發(fā)揮賬面數(shù)據(jù)的優(yōu)勢，從賬面數(shù)據(jù)中獲得業(yè)務(wù)反饋，重點(diǎn)把控房地產(chǎn)項目中的財務(wù)異動，對企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)工作起到監(jiān)督作用，對可能出現(xiàn)的財務(wù)危機(jī)進(jìn)行有效防范，降低了由于自身管理問題產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的可能性。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)原因帶來的財務(wù)風(fēng)險

我國房價在2010年以前一直存在過于高昂的情況，因此國家在2010年進(jìn)行了有史以來最為嚴(yán)格的房價控制，出臺了房產(chǎn)限購令，使我國的泡沫房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速得到了控制。次年出臺關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的限制條文進(jìn)一步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款限制，同時國家也啟動落實了房價控制問責(zé)制度，使房價上漲的趨勢得到遏制。此外，土地出讓制度的制定導(dǎo)致地價和房價的漲幅不再同步，地價高于房價的情況的出現(xiàn)使房地產(chǎn)行業(yè)的盈利情況持續(xù)走低，與融資難度一起降低了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間，且囤地等待房價上長的策略也無法繼續(xù)進(jìn)行。但目前從國家出臺的各項政策看來，宏觀調(diào)控的側(cè)重點(diǎn)在于大城市的炒房問題，對于小型的房地產(chǎn)企業(yè)所在城市房產(chǎn)限購并不嚴(yán)重，因此各中小型房地產(chǎn)企業(yè)也可以對未來房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理預(yù)測，將經(jīng)營重點(diǎn)放在中小城市，隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展獲得盈利。同時近年來房地產(chǎn)市場整體行業(yè)降溫也使整個市場出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)供過于求的現(xiàn)象，小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)問題更為嚴(yán)重，難以在競爭愈加激烈的房地產(chǎn)企業(yè)占有更多的市場份額，資本的原始積累較為緩慢，面臨的財務(wù)風(fēng)險也更加難以預(yù)測[2]。

為了解決這樣的房地產(chǎn)市場環(huán)境帶來的財務(wù)風(fēng)險，各房地產(chǎn)企業(yè)可以轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，在房產(chǎn)限購不嚴(yán)重的中小型城市開發(fā)房產(chǎn)項目，積極發(fā)掘有潛力的縣級城市經(jīng)營房產(chǎn)項目，且在近幾年我國出臺了扶貧和棚戶改造項目，這一系列政策出臺改變了房地產(chǎn)市場的經(jīng)營風(fēng)向，商品房的需求大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)可以抓住這個機(jī)遇降低行業(yè)環(huán)境可能帶來的財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生。具體做法是與政府取得合作，承包福利政策的房產(chǎn)項目建設(shè)，但要注意在保障住房質(zhì)量的同時控制成本，先人一步打開市場，同時為了規(guī)避財務(wù)風(fēng)險也要對未來房地產(chǎn)行業(yè)的主流經(jīng)營方向有所了解，我國是人口老齡化大國，想要在日趨激烈的房產(chǎn)行業(yè)中占有更多的市場份額，優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險控制能力，房地產(chǎn)企業(yè)也可以針對老齡市場采取合理經(jīng)營措施。

如：某房地產(chǎn)公司經(jīng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)我國老齡人口在1.8億以上，且老年人的儲蓄存款數(shù)十分可觀，達(dá)到了全國存款量的一半，具有極強(qiáng)消費(fèi)能力，基于以上數(shù)據(jù)，該房地產(chǎn)公司為在未來經(jīng)營中規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境帶來的財務(wù)風(fēng)險，將經(jīng)營重心轉(zhuǎn)移到了養(yǎng)老行業(yè)，大規(guī)模的建立養(yǎng)老院等建筑，不僅有較高的合理性和可行性，也符合國家的調(diào)控政策，從未來發(fā)展的角度實現(xiàn)了該企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范。

（三）政治環(huán)境帶來的房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎我國國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展以及多項民生問題，因此財務(wù)風(fēng)險受政治環(huán)境影響要更大，近年來我國對于高昂的房價進(jìn)行了稅收控制、土地管理等一系列調(diào)控手段，且房地產(chǎn)市場的實際發(fā)展也接近飽和，由于國家的介入，許多有購房需要的消費(fèi)者也開始持觀望態(tài)度。2018年的政府工作報告中提到，我國次年的GDP增長速度在6%-6.5%之間，我國的GDP增長值在2018年創(chuàng)造了歷史新低。由于這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速迅速下滑，房地產(chǎn)市場開始產(chǎn)生分化，國家預(yù)計在2020年我國的城市常住人口將達(dá)到全國人口的60%，消費(fèi)者對于房產(chǎn)需求產(chǎn)生了嚴(yán)重的兩極化，這對于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營效益來說是最主要的影響來源，市場需求的改變使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)了新形勢。此外，由于房價不斷上漲，消費(fèi)者在購置房產(chǎn)時多數(shù)選擇貸款按揭的形式，而國家對于住房貸款的政策不斷改良，貸款門檻越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也會受到持續(xù)影響。

面對這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以轉(zhuǎn)變思路，減少對傳統(tǒng)住房的資金投入和項目開發(fā)，將更多精力投入到商鋪建設(shè)中，由于我國的政治特殊性，目前政府還沒有對商用房地產(chǎn)過多的介入，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以隨著行業(yè)整體經(jīng)營結(jié)構(gòu)的變化和城市化發(fā)展的腳步開發(fā)商用房地產(chǎn)項目，把握國家政策創(chuàng)造機(jī)遇規(guī)避可能面臨的財務(wù)風(fēng)險。此外也可以加強(qiáng)對資金的控制，等待市場爆發(fā)時機(jī)，在銷售房產(chǎn)時引導(dǎo)消費(fèi)者分期付款刺激消費(fèi)者消費(fèi)，保障企業(yè)不斷有資金流入支持經(jīng)營，也能有效預(yù)防財務(wù)風(fēng)險增加。

如：某房地產(chǎn)企業(yè)為減少政治環(huán)境變化產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險帶來的經(jīng)營壓力，對工業(yè)用地和商業(yè)房產(chǎn)的市場動向進(jìn)行了預(yù)測，合理增加了企業(yè)工業(yè)用地儲備，并通過出租、出售等方式盈利，抓住土地資源的短缺情況帶來的商機(jī)，同時要求財務(wù)部門密切關(guān)注企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的異常，根據(jù)財務(wù)部門的數(shù)據(jù)反饋隨時改良經(jīng)營計劃，利用政府調(diào)控減少了財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)經(jīng)營造成的影響[3]。

三、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中一定會面臨風(fēng)險，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提高有較大影響，因此企業(yè)應(yīng)將財務(wù)風(fēng)險防范做為重點(diǎn)工作內(nèi)容，針對己知風(fēng)險給出措施，并積極發(fā)現(xiàn)未知風(fēng)險提示預(yù)警。

參考文獻(xiàn)：

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