淺析地鐵商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)與發(fā)展方向

王正瑋

摘要：近年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)城市軌道交通建設(shè)的迅猛發(fā)展，地鐵給城市生活模式帶來(lái)了全新的變革。與之緊密聯(lián)系的地鐵商業(yè)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)，由于國(guó)內(nèi)地鐵商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，尤其是一些新興城市在地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)上缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致地鐵商業(yè)價(jià)值未能完全體現(xiàn)。文章通過(guò)對(duì)地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)及現(xiàn)狀的研究，更好地理解地鐵上蓋商業(yè)模式，探索適合國(guó)內(nèi)城市發(fā)展的地鐵商業(yè)。

關(guān)鍵詞：地鐵;上蓋商業(yè);連接;客源

一、地鐵商業(yè)物業(yè)的定義

地鐵的發(fā)展史要追溯到1863年，倫敦建成了世界上第一條地鐵。地鐵即地下鐵路，指建在地下的干線旅客鐵路，廣義上則包括各種城市軌道交通工具。地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)指利用地下地鐵站的交通便利性，在其上方加蓋商業(yè)建筑，從而方便乘客和吸引顧客，并帶動(dòng)商圈發(fā)展與提升。

地鐵商業(yè)項(xiàng)目主要包括兩大類(lèi)：站內(nèi)商業(yè)、車(chē)站連通商業(yè)。地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)屬于車(chē)站連通商業(yè)。

站內(nèi)商業(yè)是指在車(chē)站里所規(guī)劃出來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間，一般直接位于地鐵車(chē)站或者火車(chē)站內(nèi)部，對(duì)于站內(nèi)客源具有獨(dú)占性，通常由地鐵公司或鐵路公司自行投資運(yùn)營(yíng)或與專(zhuān)業(yè)商業(yè)集團(tuán)合作經(jīng)營(yíng)。

日本站內(nèi)商業(yè)的發(fā)展比較具有典型性，其站內(nèi)商業(yè)最初的規(guī)模并不大，通常包括販?zhǔn)哿闶?、飲料、?bào)章雜志的小鋪;隨著車(chē)站周?chē)諠u興旺，許多大中型車(chē)站進(jìn)行大規(guī)模重建改建工程，利用地下空間、檢票口和月臺(tái)當(dāng)中的道路或小廣場(chǎng)等空間建設(shè)專(zhuān)屬的地下商場(chǎng)、商店街區(qū)甚至規(guī)模更大的車(chē)站商廈;東京地鐵公司鑒于站內(nèi)商業(yè)表現(xiàn)突出（知名連鎖品牌大量進(jìn)駐且業(yè)績(jī)與租金均表現(xiàn)上佳），加大了車(chē)站商業(yè)設(shè)施車(chē)站地下商城、車(chē)站商廈、車(chē)站內(nèi)商店街、車(chē)站高架橋下商店等四種業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)力度。

車(chē)站連通商業(yè)是指雖然不位于車(chē)站內(nèi)部，但有通道直接連接車(chē)站內(nèi)部，無(wú)需再繞道地面進(jìn)入車(chē)站的商業(yè)項(xiàng)目。一種是商業(yè)物業(yè)全部處于地下且與地鐵相通的地下商城或者延伸出來(lái)的地下通道型地下商業(yè)街該類(lèi)商業(yè)多數(shù)經(jīng)營(yíng)流行服飾或其他特色中低檔時(shí)尚商品。另一種是地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，即地面地下商業(yè)物業(yè)聯(lián)成一體并與地鐵站直接相通的商業(yè)物業(yè)或商業(yè)綜合體，通過(guò)某層樓面（通常為地下

一、二樓或地面

二、三樓）與城市軌道站點(diǎn)通道直接或間接相連，使出入城市軌交站的客流可以直接通過(guò)專(zhuān)用的通道進(jìn)入購(gòu)物中心，商業(yè)項(xiàng)目得以通過(guò)地鐵口和地上商業(yè)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，分享依靠地鐵口交通便利優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的巨大客流，從而帶動(dòng)地鐵進(jìn)出口周邊商業(yè)的發(fā)展，形成一個(gè)輻射力很強(qiáng)的購(gòu)物中心。

二、地鐵商業(yè)的主要形式以及相關(guān)項(xiàng)目

依據(jù)商業(yè)設(shè)施與地鐵的關(guān)聯(lián)程度，我們可以把地鐵商業(yè)劃分為以下幾種類(lèi)型：一是地鐵站廳內(nèi)部零星的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積小，以即時(shí)性消費(fèi)商品和專(zhuān)業(yè)服務(wù)為主;面積較大的站廳內(nèi)部商業(yè)設(shè)施，以便利性商品和服務(wù)以及流行性商品為主。二是乘客通道的商業(yè)利用部分，比如可以采取“花車(chē)”等形式。三是地鐵的地下商場(chǎng)或商業(yè)街，一般經(jīng)營(yíng)流行性服飾、皮具和其它中低檔商品，目標(biāo)消費(fèi)人群通常可以確定為大中學(xué)生以及追求時(shí)尚的年輕一族，比如上海迪美廣場(chǎng)“香港名店街”、廣州“流行前線”、大連“勝利廣場(chǎng)”等。四是拓展地鐵連線優(yōu)勢(shì)，雖然很多項(xiàng)目不與地鐵站廳直接發(fā)生關(guān)聯(lián)，但卻可以為往來(lái)商場(chǎng)的客流提供快捷的交通方式，這是很多城市中高檔商業(yè)項(xiàng)目所考慮的因素，也就是說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目可以通過(guò)地鐵口和地上商業(yè)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，依靠地鐵口的交通便利性，帶來(lái)巨大客流，從而帶動(dòng)地鐵進(jìn)出口周邊商業(yè)的發(fā)展，形成一個(gè)輻射力很強(qiáng)的購(gòu)物中心，如香港的太古城。

三、地鐵商業(yè)的特點(diǎn)

地鐵并不是萬(wàn)能的，它不足以徹底顛覆商圈本質(zhì)而大幅抬高整個(gè)項(xiàng)目的定位，故切忌盲目跟風(fēng);地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目的特色主要體現(xiàn)在與地鐵連接樓層（包括地上、地下）的業(yè)態(tài)組合與商品定位，因此我們有必要了解與地鐵連接的樓層的動(dòng)態(tài)組合與商品定位的種類(lèi)。

商業(yè)區(qū)的地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目吸引的主要是青年和中年的學(xué)生客群和上班族;客流通常有一定的保證，故引進(jìn)的業(yè)態(tài)中以租金較高的各類(lèi)主流或非主流時(shí)尚個(gè)性特色的服飾、飾品、護(hù)理品和禮品以及隨即消費(fèi)沖動(dòng)最高的各類(lèi)餐飲商戶(hù)為主;規(guī)模較小且位于商務(wù)區(qū)的地鐵上蓋商務(wù)樓和賓館的商業(yè)裙房則集中聚焦于中高檔商務(wù)配套的銀行、咖啡廳、品牌快餐、中西餐廳、便利店等相關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài);住宅區(qū)的地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目則重點(diǎn)考慮全家共同參與的家庭型業(yè)態(tài)品種組合，如超市大賣(mài)場(chǎng)、各類(lèi)餐廳、娛樂(lè)項(xiàng)目等;家居建材城屬于消費(fèi)頻率和消費(fèi)沖動(dòng)很低、目的性購(gòu)買(mǎi)傾向最高的商業(yè)項(xiàng)目，這類(lèi)低租金的大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)通常只有位于非常生僻商圈的大型地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目才會(huì)引進(jìn)，這類(lèi)重型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)設(shè)在人氣不足但租金低廉的商圈，利用地鐵的時(shí)間成本優(yōu)勢(shì)和廣告吸引客人專(zhuān)程前來(lái)。

四、地鐵商業(yè)的發(fā)展方向

（一）注重地上地下立體化發(fā)展，加強(qiáng)周邊商業(yè)配套設(shè)施的完善。地鐵商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要充分利用可開(kāi)發(fā)的土地資源，善于將地上和地下空間有機(jī)整合，探索綜合性立體化的發(fā)展模式，讓城市擴(kuò)張出來(lái)的土地資源商業(yè)價(jià)值最大化。

（二）注重人性化的經(jīng)營(yíng)理念融入。地鐵商業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，要和市場(chǎng)的實(shí)際需求相結(jié)合，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容要能滿(mǎn)足消費(fèi)者的實(shí)際需求，做好地鐵客流不同特點(diǎn)的分析，滿(mǎn)足不同目標(biāo)消費(fèi)群體的差異化需求。

（三）打破思維的墻，發(fā)展地鐵新商業(yè)?；ヂ?lián)網(wǎng)，大數(shù)據(jù)以及消費(fèi)升級(jí)的大發(fā)展，帶來(lái)了零售業(yè)的新機(jī)會(huì)，地鐵商業(yè)已經(jīng)從舊的發(fā)展模式向新的發(fā)展模式進(jìn)行突圍，其中必會(huì)帶來(lái)陣痛，一些過(guò)去認(rèn)為商業(yè)價(jià)值高的地鐵商業(yè)資源正悄然退出歷史舞臺(tái)，在全民創(chuàng)業(yè)的浪潮中，地鐵商業(yè)的管理者和經(jīng)營(yíng)者更應(yīng)重新審視一下現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)歷史機(jī)遇，突破思維慣性，接納新商業(yè)，新業(yè)態(tài)，新模式、新的合作伙伴進(jìn)入地鐵商業(yè)領(lǐng)域，共同促進(jìn)地鐵新商業(yè)不斷升級(jí)。

五、結(jié)語(yǔ)

地鐵時(shí)代的到來(lái)，帶來(lái)了城市生活的變革，帶來(lái)了商業(yè)模式的變革，客源的變化和消費(fèi)節(jié)奏的變化給地鐵商業(yè)帶來(lái)了全新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。各地區(qū)應(yīng)該結(jié)合自身特色認(rèn)真研究地鐵客源組成，迎合客源需求，開(kāi)發(fā)適合區(qū)域特點(diǎn)的地鐵商業(yè)，讓地鐵商業(yè)成為新時(shí)期城市商業(yè)發(fā)展的全新增長(zhǎng)點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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