大中型房地產(chǎn)企業(yè)信用風險與對策研究

劉旭凱

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)有著投資額度較大、開發(fā)周期較長、受政策影響程度大、區(qū)域差異等等基本特征;與此同時，房地產(chǎn)有著很大的經(jīng)濟潛力，在房地產(chǎn)行業(yè)全面發(fā)展的趨勢下能夠全面帶動相關產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金予以支持，所以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展以及生存通常需要銀行等金融機構的有效支持，而較高的投資回報率也就決定了房地產(chǎn)行業(yè)有著較高的風險性。倘若未能有效防范以及規(guī)避，則極有可能影響到企業(yè)自身發(fā)展?；诖?，本文著重對大中型房地產(chǎn)企業(yè)信用風險與對策進行研究。

關鍵詞：中大型房地產(chǎn)：信用風險：對策

一、引言

基于大中型房地產(chǎn)企業(yè)自身的角度來講，其基本的運營模式是對自由資金進行充分利用，從而向政府以招、拍、掛等形式取得的土地，然后以土地為抵押品從銀行獲得房產(chǎn)項目開發(fā)資金。從銀行的層面來講，房地產(chǎn)企業(yè)是其能夠持續(xù)獲得高投資回報收益的主要對象，所以銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的期望，為其所提供的信貸量非常巨大。因此，我國房地產(chǎn)貸款已然成為商業(yè)銀行重要的金融業(yè)務之一，加之利率上調(diào)、政策收緊等宏觀因素的變化，一定程度上會加劇大中型房地產(chǎn)企業(yè)違約出現(xiàn)的概率，從而引發(fā)信用風險，會影響到企業(yè).金融機構乃至我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、信用風險

信用風險義被稱之為“違約風險”，具體指的是借款人或者是交易對手未能按照預期的時間對債務進行償還或者是未能對合約中的規(guī)定進行有效履行，并在交易之中導致另外一方的經(jīng)濟受到損失。對于信用風險來講，從廣義的層面來講，則主要指的是因為客戶出現(xiàn)了違約行為從而引發(fā)的信用風險，包括負債業(yè)務、資產(chǎn)業(yè)務等所有違約行為所引發(fā)的信用風險。從狹義的層面來講，則是我們常見的信貸風險，由于企業(yè)在發(fā)展過程中存在著很多不確定的因素，進而導致債務人無法按照合同的規(guī)定而按時償還債務并造成債權人的經(jīng)濟損失。

三、大中型房地產(chǎn)企業(yè)信用風險現(xiàn)狀以及問題

（一）信貸核查執(zhí)行力度不足

信貸盡職調(diào)查工作執(zhí)行力度不足，而極有可能因為信息不對稱原因而引發(fā)一定的信用風險。首先，銀行信貸人員在對大中型企業(yè)進行調(diào)查的過程中，因為知識體系不夠完善、專業(yè)素質(zhì)不夠等因素，未能全面掌握借款人的情況。例如，在對大中型房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查過程中，對于企業(yè)的真實狀況了解不夠深入，關于企業(yè)的榮譽、具體開發(fā)項目以及以往案例、業(yè)界評價等方面都為深入考察，尤其在項目施工化解、市場利潤等方面沒有深入排查，進而埋下風險隱患。其次，大中型房地產(chǎn)企業(yè)（借款人）對自身的采取狀況進行了隱瞞，其本身可能不符合銀行貸款的要求，但為了成功獲得貸款，而故意粉飾企業(yè)的經(jīng)營狀況，提供不真實的材料：而銀行由于各方面因素的影響，未能精準識別，為此埋下風險隱患。因為房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤促使商業(yè)銀行將其列為優(yōu)良業(yè)務項目之中，并不斷提升對房產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)量：加之銀行在信貸核查方面由于考慮到經(jīng)濟成本的束縛，所以很多貸款之前的核查僅僅只是表面工作，所以成了信用發(fā)生的源頭。

（二）經(jīng)濟周期波動的發(fā)生

房地產(chǎn)行業(yè)具有資產(chǎn)負債水平高、開發(fā)周期長等特點，所以宏觀經(jīng)濟調(diào)控能夠?qū)ζ洚a(chǎn)生巨大的影響。其中經(jīng)濟周期波動的發(fā)生也會導致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)信用風險。通常來講，擴展以及收縮是宏觀經(jīng)濟期的兩個基本階段。對于擴展階段來講，社會經(jīng)濟發(fā)展良好，居民可支配的收入也比較高。擴展階段下的房地產(chǎn)行業(yè)處于高度繁榮的時期，企業(yè)經(jīng)營狀況普遍較好，且保持著較高的發(fā)展水平，所以在償還債務方面有著一定的保障，使得債務人能夠保持良好的信用水平。而這個階段銀行在為企業(yè)批準貸款時往往會適當降低標準，那么所隱藏的風險也會被忽視。一旦進入到收縮階段，意味著經(jīng)濟發(fā)展速度將發(fā)展緩慢，社會整體需求量開始下降，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力逐漸下滑，其償債能力也將令人擔憂。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的下滑，銀行等金融機構會將貸款進行收縮：與此同時，投資者的投機需求也將開始降低。房地產(chǎn)企業(yè)抵押給銀行的房產(chǎn)商品也會隨著泡沫經(jīng)濟的破裂而開始貶值，加之銷售業(yè)績的下滑，最終將會陷入資不抵債的泥潭之中。而銀行也將面對很多的呆賬、壞賬，并帶來巨大的損失。此時，所有隱藏的風險將逐漸暴露出來被不斷擴大，并轉化現(xiàn)實風險，最終導致企業(yè)破產(chǎn)。

（三）盈利能力引發(fā)的信用風險

大中型房地產(chǎn)企業(yè)如果要實現(xiàn)長足發(fā)展，那么必須要有一定的盈利能力以及發(fā)展能力，倘若無法盈利就無法發(fā)展，那么便會出現(xiàn)財務風險以及信用風險，而這些潛在的風險若為及時發(fā)現(xiàn)，那么將會對企業(yè)帶來巨大的風險。以碧桂同為例，根據(jù)相關調(diào)查，為有效評估碧桂園的盈利能力以及發(fā)展能力，選取銷售凈利率、銷售毛利率以及總資產(chǎn)收益等作為指標，2013 - 2016年則連續(xù)四年低于標準值，尤其是2015與2016年與標準值相差更大，雖然其他指標都正常，但是銷售毛利率較低，這就意味著碧桂園的盈利方面存在著問題，如果盈利不好那么企業(yè)也難以會有足夠的資金去償還銀行的債務，這樣便會引發(fā)信用風險。最近幾年，碧桂園由于盲目發(fā)展新項目所以不斷增加資產(chǎn)規(guī)模，但是卻忽略企業(yè)的負債量，同時也影響到企業(yè)額度的信用等級。房地產(chǎn)企業(yè)本身會有很大一部分的預收款，而像碧桂同這類大型房地產(chǎn)企業(yè)將會有更多，倘若企業(yè)未能保障其盈利能力，那么就極有可能因為資金不足而出現(xiàn)違約情況，進而增加企業(yè)自身的信用風險，并影響到企業(yè)的信譽。

四、大中型房地產(chǎn)企業(yè)信用風險規(guī)避對策建議

（一）盡快構建以及完善房地產(chǎn)行業(yè)信用數(shù)據(jù)庫

倘若要對大中型房地產(chǎn)企業(yè)信用進行度量以及評估，往往需要有對應的數(shù)據(jù)庫予以支持。就我國證券市場來看，由于起步晚，關于大中型房地產(chǎn)企業(yè)違約的情況并不多：而歐美一些發(fā)達國家，則針對房地產(chǎn)企業(yè)建立對應的信用數(shù)據(jù)庫，著重對房地產(chǎn)企業(yè)進行信用等級評估。目前，我國還未成立這樣的信用數(shù)據(jù)庫，加之經(jīng)驗方面不夠豐富，一旦企業(yè)有意隱瞞自身不利因素則難以進行有效識別與評估。對此，本文建議商業(yè)銀行能夠認清當前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢，并依托信用評級機構實現(xiàn)資源共享，從而建立與房地產(chǎn)行業(yè)有關的信用數(shù)據(jù)觀：并充分結合我國房地產(chǎn)企業(yè)的特點，設計一套科學、合理的評級方案，以此為基礎對房地產(chǎn)企業(yè)信用等級進行合理評估，并借助大數(shù)據(jù)技術，能夠?qū)⑷珖鱾€地區(qū)的有關房地產(chǎn)企業(yè)的信用違約數(shù)據(jù)以及企業(yè)相關信息進行匯總，從而將房地產(chǎn)行業(yè)信用違約以及相關數(shù)據(jù)進行完善。

（二）提升對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，構建多元化融資渠道

從國家層面來講有必要持續(xù)提升對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，從土地管理制度人手，持續(xù)進行完善。房地產(chǎn)的基礎是土地，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭通常是從“拿地”環(huán)節(jié)開始，而我國房地產(chǎn)也因為“囤地”等投機行為以及地方政府對土地的抬價，以致于土地價格居高不下，這是我國現(xiàn)階段房價高以及房地產(chǎn)企業(yè)信用風險產(chǎn)生的根本原因。目前，政府應該加強土地管理，以適當降低土地價格的方式來降低房價，從而對房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟進行一定程度的控制，使其房地產(chǎn)行業(yè)能夠從快速擴展階段穩(wěn)步過渡到收縮階段。同時，提升土地市場的準入門檻以及提升土地交易稅收，這樣能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)減少投機行為，達到從源頭上讓房產(chǎn)價格回歸理性的目標，從而將房地產(chǎn)企業(yè)信用風險降低。此外，基于我國大中型房地產(chǎn)信用風險現(xiàn)狀以及問題來講，可以看出我國房地產(chǎn)企業(yè)受政策變動、宏觀經(jīng)濟調(diào)控等方面的影響程度比較大。基于此，南政府方面進行牽頭組織銀行等相關金融機構建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道，完善房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托投資資金等等。與此同時，不僅要將房地產(chǎn)開發(fā)貸款的門檻合理提升起來，還要對房地產(chǎn)開發(fā)資金的具體流向進行合理把控，這樣有利于分散各方面的信用風險，將信用風險發(fā)生概率有效降低。

（三）企業(yè)層面規(guī)避信用風險的建議

自身資金不足并大量向外界借款，并用于新項目的開發(fā)：而新項目義未能達到預期的收益，進而導致資金方面的不足等等，這是導致企業(yè)自身出現(xiàn)信用風險的主要原因。以碧桂同為例，建議碧桂同應當適度暫停一些激進型開發(fā)項目，保持穩(wěn)健開發(fā);尤其是一些已經(jīng)在運作的開發(fā)項目，則應該優(yōu)先將其完成，要最大限度避免出現(xiàn)未達到與其他利益者、消費者約定以及合同的情況。因此，碧桂園應當注重對資金流動性的管理，尤其是專門控制財政收入以及支持，從而對手中的資金進行合理安排，確?，F(xiàn)有項目能夠有序開展以及完工?，F(xiàn)階段，有很多大中型房地產(chǎn)企業(yè)都有著碧桂同同樣的問題，手中有很多的項目，但進展非常緩慢，倘若項目無法準時交付，則意味著盈利能力未達標，那么意味著企業(yè)將無法償還債務而引發(fā)信用風險，此時，應該著手分析企業(yè)現(xiàn)狀，在投資籌資以及經(jīng)營過程中，一定要對資金的往來進行審核，在明確資金使用目標的基礎上制定合理的計劃，要善于站在集團整體利益層面上進行考慮與分析。只要預算合理，再按照預算去經(jīng)營，堅持穩(wěn)健開放項目，擴大規(guī)模的同時留足必要的資金，做到按起償還債務，這樣企業(yè)則可以對信用風險進行規(guī)避。

五、結語

整體來講，我國大中型房地產(chǎn)企業(yè)由于信息不對稱、經(jīng)濟周期波動以及自身發(fā)展等等原因而不同程度的出現(xiàn)信用風險。這就意味著國家相關部門、銀行以及相關金融機構、企業(yè)自身等等都應該高度重視信用違約帶來的危害?；谖覈康禺a(chǎn)現(xiàn)狀，本文認為銀行方面應該盡快建立房地產(chǎn)行業(yè)信用違約數(shù)據(jù)庫：國家層面應該加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康發(fā)展：而企業(yè)自身則應當認清自身發(fā)展能力以及盈利能力，從而有合理開發(fā)，減少庫存，集中資金發(fā)展項目，確保企業(yè)能夠全面發(fā)展，從而有效規(guī)避信用風險。

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