美國的學區(qū)房熱

沈秋莎

古有孟母三遷，現(xiàn)今，中國父母更是為了孩子的教育，一擲千金，赴美搶購學區(qū)房。

蘇富比國際地產(chǎn)公司的首席美籍華人經(jīng)紀陳蓓蓓在接受《陸家嘴》采訪時表示，她的客戶購房大都不為投資，而是為了孩子的教育，不惜斥巨資，選購紐約州昂貴的學區(qū)房。

她主營紐約州的Westchester，其中包括Scarsdale、Edgemont、Rye和Chappaqua等諸多好區(qū)，該區(qū)地稅較高，但收走地稅的60%都用于支持當?shù)氐墓W校，因此教育質(zhì)量頗佳。她跟記者算了一筆賬，一般私立學校的學費約4到5萬美金一個孩子，加上各種捐款，可達到8萬一年。而一套在Scarsdale價值150萬的房子，每年雖要支出3萬～4萬的地稅，但上本地的公立學校，可以學費全免，家里若有幾個孩子，省下的學費遠超地稅的支出。

與此同時，入讀當?shù)毓W校，對孩子而言，強化了社區(qū)的概念，更有利于其融入當?shù)氐纳鐓^(qū)文化。陳蓓蓓舉例說道，她曾有一個高端中國客戶，在Scarsdale買了豪宅后，不差錢的他們聽說私立學校教育質(zhì)量好，又將孩子送去了曼哈頓某著名私校，單學費就將近5萬美金，可這些私校的學生來自各個區(qū)域，放學后各回各家，各找各媽，無法聚在一起開展開外活動。

美國人特別重視同齡孩子聚在一起的活動，即play date，它是校園生活的一種延伸，更是連接社區(qū)與學校的紐帶，孩子也依靠這種活動建立自己的社交圈，打發(fā)校外的美好時光。之后，該客戶為了能讓自己的孩子盡快融入當?shù)氐纳鐓^(qū)，解決放學后沒有人一起玩的煩惱，還是將孩子轉(zhuǎn)回了Scarsdale當?shù)氐墓W校。

而對于那些沒有孩子的家庭，購置學區(qū)房也可以起到很好的保值作用，加之Westchester的各個區(qū)域都靠近曼哈頓，通常30分鐘火車便可進城，在此居住的幾乎都是專業(yè)人士，受教育程度高，六成人擁有碩士以上的學歷，在該區(qū)域置業(yè)，頗有往來無白丁的意味。

同樣為了陪讀在美購房的還有浙江李先生，他們的孩子在康州就讀一家私立高中，夫妻赴美陪讀，經(jīng)多方考慮， 選擇了地區(qū)地稅低、房價相對便宜、學區(qū)尚可的康州謝爾頓（Shelton），他們最終購置了一套價值45萬美金、8.3千多尺的獨棟別墅，在此處安家落戶。夫妻倆候鳥似地兩頭飛，陪孩子讀書，不在美國的時候還委托鄰居割草，鏟雪，并給他們準備禮金卡，以表示謝意，熱心的美國鄰居也甘當“活雷鋒”。

階層固化縮影 學區(qū)房價差異大

因為學區(qū)差異，美國房價也可以數(shù)倍甚至是10倍以上。房地產(chǎn)經(jīng)紀人邵文琦（Gloria Shao）對記者說，就其執(zhí)照范圍的康州房價差異迥異，以學區(qū)好著稱的Greenwich均價在200萬美元左右，而同為康州的New Haven僅為16萬美元左右。

Greenwich比鄰紐約市，又有眾多基金公司作為支撐，一直是“白富美”和“高富帥”的聚居區(qū)。但Greenwich的Riverside和Old Greenwich由于學區(qū)好，位置佳，其房價一直名列前茅，該地區(qū)100萬左右的房子一直為賣方市場，雖然豪宅在跌，但100萬美金左右的房源緊俏，所以，邵文琦建議如果在這種區(qū)域有合適的物業(yè)拋出，應(yīng)趕緊下單，立刻做房屋檢查（home inspection），以防房東反悔或跳價。

而同為康州地界的New Haven，其疆域雖囊括耶魯大學，卻并沒有受到名校的照拂，New Haven屬于康州比較重要的城市之一，工作機會多，房租市場看好，卻因黑人聚集，犯罪率較高，學區(qū)差，房屋的保值性也就相對較差。但因其房價低，工作機會多，又相對好租，回報率頗高，深受投資者青睞。

邵文琦向記者介紹道，她有一個客戶，來自上海，在New haven地區(qū)看中一套20萬美金的房子，他驚嘆地覺得該房便宜到“咋舌”。房東更是擔心租客知道房東賣房，影響與其租約，便沒有帶該客戶入內(nèi)看房，客戶在參閱房屋內(nèi)景照片，實地察看房屋外部環(huán)境后，便已下單成交。

邵文琦說，同樣的價格，在上海北京等一線城市，大約只夠買一個廁所。100多萬人民幣的現(xiàn)金，很多小康之家都能夠拿得出來，該客戶還有將來讓孩子赴美讀書的打算，購房的租金部分正好用來支付孩子在美國的生活費。盡管New Haven的地稅偏高，但考慮到工作機會多，出租相對容易，加之投入的總價低，綜合考慮，投資價值頗高。邵文琦說她在這周邊的客戶幾乎都是投資客，凈租金回報率可達10%以上。

學區(qū)好的房源在經(jīng)濟蕭條時期，抗跌性好，增值性佳，卻因其價值高，投資回報率反不及差學區(qū)的物業(yè)。但對有著入學剛需的父母來說，買學區(qū)房，并不是為了所謂的回報率，更多的是為了教育的考量。陳蓓蓓說，買學區(qū)房除了房屋保值，更是買一個社交圈子，為孩子創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境。

國際買家的門道

大多數(shù)美國房東以熱情著稱，但又保持一定的距離感，很難與中國買家達成真正的默契，此時，找一個靠譜的購房中介就顯得尤為重要。陳蓓蓓說，購房代理人的中文流暢，可以跟中國買家溝通固然重要，但英文地道亦同樣重要，購房過程中至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)便是議價，跟賣方經(jīng)紀人討價還價除了語言策略之外，很多言辭上若隱若現(xiàn)的暗示，若其英文未達到就輕駕熟的程度，根本聽不懂對方的暗示，從而摸不透對方底價，拿不到最好的價格。

邵文琦則對記者說，中國買家很多特殊要求，也只有中國的房產(chǎn)經(jīng)紀人能懂，比如風水、朝南坐北、安裝強力抽油煙機等要求，跟老外是很難解釋清楚，也只有中國地產(chǎn)經(jīng)紀人才能夠讀懂你的“欲言又止”。

選對購房經(jīng)紀人后，找一個靠譜的貸款經(jīng)紀也至關(guān)重要。盡管大多數(shù)中國人都現(xiàn)金購房，但對于那些資金周轉(zhuǎn)不靈，又急于下單的中國買家而言，貸款不失為一個最佳之選。邵文琦說，次貸危機以后，貸款收緊，近兩年又寬松許多。正所謂福禍相依，2008年以前的貸款雖則好拿，但利率很高，基本在6%多些；現(xiàn)在政策收緊，但利率也隨之回落至4%點左右，也算是購房良機。

對于那些赴美購房卻現(xiàn)金不足的外國投資者，是否能在美國貸款買房，邵文琦說，操作上沒問題，都手續(xù)上操作頗為麻煩，投資者須在上海、北京等地提交材料，用中國的收入、資產(chǎn)及房租記錄作為審核資質(zhì)，并按照抵押辦理貸款，最終在美國放貸。其過程冗長，也只能拿到5～6成的貸款，但具有操作性，美國依然是一個現(xiàn)金為王的世界。

除了貸款難拿，對于外國投資者而言，另一個坑就是僅6萬美金的免稅額度。對于一擲千金現(xiàn)金付款的國際金主，美國政府是非常歡迎的。但當投資者賣房套現(xiàn)的時候，高額的稅收，往往讓這些金主委實笑不出來。通常國稅局會按照房產(chǎn)賣掉的價格減去六萬美金的免稅額度來繳稅，一般需繳納15%的稅金，換而言之，一套市值約100萬的房產(chǎn)，減去六萬美金的免稅額度，投資人的繳稅就高達14.1萬美元。這也就是解釋了為什么美國房市實難炒得起來的原因。

申請貸款的竅門

自2008年之后，許多貸款經(jīng)紀人都要求看購房人近兩個月的銀行賬單以及近三個月的工資單。且所有的入賬都要提供收入來源，那些靠家中資助打款的購房者就頗費周章，進賬錢款需在賬上待滿兩月，或讓打款人寫一份“贈予”（gift）聲明，一些收入不穩(wěn)定的自由職業(yè)者想貸款更是癡心妄想。當然，貸款人也可以直接找銀行貸款，但繁瑣的步驟和嚴格的審批，導致較高的被拒概率。邵文琦對記者說，那些英文不流利的中國買家，還是找一個有經(jīng)驗的華人貸款經(jīng)紀比較有操作性，通常，貸款經(jīng)紀人會根據(jù)購房者的實際情況，選擇銀行，從而降低被拒的概率。

貸款經(jīng)紀人喬治（George Wang）對記者說，他從事房屋貸款這一行已13年，其客戶六成為中國人。2008年金融危機后，國會出臺了各項法規(guī)，規(guī)范了金融危機的各個死角。十年前申請貸款，幾乎不費吹灰之力，只要購房者在美國有信用記錄，不需要提供任何收入和資產(chǎn)的證明。今非昔比的是，現(xiàn)今銀行事無巨細樣樣要查，信用，收入資產(chǎn)，一樣不能缺。

喬治指出，許多買家在購房前，都認為自己信用記錄良好，直到快成交時，才發(fā)現(xiàn)良好的只是“自我感覺”。不小心漏付一次賬單，甚至是漏付一個醫(yī)院的掛號費，都會被貼上信用不良的標簽，貸款時便會成為被銀行扯皮的依據(jù)。在惜信用如金的美國，購房者更是要好好維護自己的信用記錄。

而從中國大陸來的購房者，大多在美沒有信用記錄，喬治說，貸款經(jīng)紀人可以用變通之法，巧妙地避開這樣的軟肋，比如，讓購房者在國內(nèi)申請多張信用卡，并按時還款，這樣就有了現(xiàn)金交易的來源（trading source），以此替代美國的信用。但如此操作，貸款人拿到的利率也會比美國本地人略高，高1個百分點左右。貸款經(jīng)紀也可以完全按照沒有信用的方法來操作，但這樣申請貸款的利率會更高，比有信用的貸款者高出約2個百分點。

收入的核實，無非就是看工資單，如果每個月有穩(wěn)定入賬，按收入比例申請貸款，一般無大問題，但政策收緊后，對那些自由職業(yè)者打擊頗大，因無穩(wěn)定收入，很難向銀行拿到貸款。

而資產(chǎn)這項，除了向銀行出示自身的不動產(chǎn)相關(guān)材料，現(xiàn)金則需提前準備。喬治舉例道，如果買家想將上海的房屋拋售，再將現(xiàn)金換成美金，轉(zhuǎn)到美國，準備周期冗長，需要提前打入美國賬戶，并等待兩個月以后方可購房。通常，放貸銀行會核實收入來源，若貸款人無法說清收入來源，便頗費口舌，而轉(zhuǎn)賬記錄在兩個月后將會被刷新，不再顯示，因此，喬治強烈建議從國內(nèi)轉(zhuǎn)賬的客戶在錢到賬后兩個月后購房，以減少不必要的麻煩。喬治告訴記者，通常美國國內(nèi)的轉(zhuǎn)賬一般無大問題，但大宗金額入賬，則需提供“贈予信”（gift letter），州里也需要報備和交稅。低于500萬美金不需要交納聯(lián)邦稅。

準備好信用和收入資產(chǎn)的相關(guān)材料，并不代表貸款申請人可以高枕無憂了，貸款申請人還需要準備銀行需要的各色文件，放貸銀行的審查事無巨細，各種大筆支出都需要說明，比如賬戶里存有20萬美金，若出現(xiàn)一個10萬美金的支出，銀行就需要申請人做出解釋，但若交易在5000美金以下，或小于總存款50%以下的，銀行通常不會過問。喬治對記者說，準備材料雖則繁瑣，但必須仔細，有些個人自己申請貸款，材料準備上稍有疏忽，就容易被拒。

貸款人在準備好信用，收入資產(chǎn)的相關(guān)資料后，若選擇貸款公司操作，須擦亮眼睛，謹防被騙。喬治說，部分無良貸款公司，會多出一些隱形收費，將那些進入購房流程的交易，在快要交房的時候，讓貸款人多交2%，20萬美金的房子，差不多就多交了4000美金。喬治說，為避免類似陷阱，貸款人應(yīng)對比銀行當年的年度百分比率（APR）和固定利息（fix rate），若數(shù)字非常接近，貸款人被騙的可能就很小。

而貸款中介的衣食父母其實是銀行，成交后，銀行會向貸款中介支付相關(guān)費用，貸款利率的高低并不會影響貸款中介的收入，喬治對記者表示，因為沒有直接的利益驅(qū)動，貸款中介都會盡量幫客戶拿到比較低的利率，通常，貸款中介可以拿下比直接向銀行申請貸款便宜八分之一或四分之一的利率，案子關(guān)閉的費用（Closing fee）也會更低。而中介的主要職責就是幫助貸款人整理銀行所需要的文件，因為熟能生巧，深諳其中的門道，獲批的概率會比個人申請者高，有些個人貸款申請者可能會因為一些材料細節(jié)上的忽略，而被拒，影響購房進程。

另外，那些網(wǎng)上放貸的公司，以超低貸款利率吸引客戶的，亦不可信。這些網(wǎng)貸公司的獲批率可低至1%，被拒率高達99%，但無論貸款是否獲批，他們都會收取評估費用，是一種變相欺詐行為。因此投資者切莫相信這些超低利率，賠了夫人又折兵。