房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本管理淺析

摘要：在房地產(chǎn)市場環(huán)境愈發(fā)復(fù)雜的時代背景下，成本管理的相關(guān)工作也逐漸成為房地產(chǎn)商經(jīng)營管理的主要手段。但傳統(tǒng)的成本管理理念和模式已經(jīng)不再適應(yīng)于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，以目標(biāo)成本為核心的管理辦法在各行業(yè)的管理過程中取得了明顯的成本管理成效，也逐漸被更多的企業(yè)認(rèn)可和應(yīng)用。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，研究目標(biāo)成本管理法在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應(yīng)用策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目;目標(biāo)成本;對策

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)用目標(biāo)成本管理的基本內(nèi)涵

依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個流程階段，可以將房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本內(nèi)容劃分為拿地成本、建筑施工成本、配套設(shè)施建設(shè)成本、管理成本等。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行成本管理，實際上就是對目標(biāo)成本管理。而目標(biāo)成本管理就是將項目運營過程中的整體成本進(jìn)行細(xì)化和分解，實現(xiàn)全方位、全過程的成本控制，從而實現(xiàn)企業(yè)的利潤目標(biāo)。但就目前的市場情況來看，我國企業(yè)的目標(biāo)成本管理仍處于發(fā)展初級階段，成本管理在實際操作過程中與市場價值結(jié)合不足，難以發(fā)揮成本管理的預(yù)期成效。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想應(yīng)用目標(biāo)成本管理，就必須結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特征，在項目開發(fā)策劃階段就要對項目總成本進(jìn)行分析和預(yù)算，確定目標(biāo)成本;在項目設(shè)計階段要依據(jù)目標(biāo)成本調(diào)整施工設(shè)計;在項目實際施工階段要深入了解實際操作與預(yù)算內(nèi)容的差異性，實時監(jiān)督成本控制過程;在項目竣工后要及時做好成本核算工作，將實際發(fā)生的成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對比分析，找出存在差異的原因，并制定有效的措施加以調(diào)整和改進(jìn)，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體成本，拓寬企業(yè)的利潤空間。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中存在的主要問題

在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本也在逐步提升，但目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在對項目開發(fā)進(jìn)行成本管理時，管理模式較為粗放，盲目追求自身的經(jīng)濟(jì)利益而忽視了市場發(fā)展。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項目成本管理過程中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對開發(fā)項目全過程成本管理的意識。當(dāng)前市場上很多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，由于自身發(fā)展不足、資金有限，成本管理工作往往是交由財務(wù)部門來代為執(zhí)行，而財務(wù)人員對成本管理的認(rèn)識浮于表面，企業(yè)的成本管理工作與開發(fā)項目各階段結(jié)合程度不足，影響了成本控制的應(yīng)用效果。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)對項目前期成本預(yù)測性不足。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，前期成本調(diào)研是項目投資決策的主要依據(jù)，但一些企業(yè)忽視了市場調(diào)研環(huán)節(jié)，預(yù)算結(jié)果與實際成本情況存在差異;同時，市場觀念較為淡薄還會造成企業(yè)對市場需求考察不足，過于關(guān)注工藝技術(shù)管理，從而忽略了相關(guān)經(jīng)濟(jì)的合理性，成本浪費問題普遍存在。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對相關(guān)成本數(shù)據(jù)的歸集與分析，造成目標(biāo)成本與實際結(jié)算成本之間差異較大，成本超標(biāo)、浪費嚴(yán)重等問題給企業(yè)帶來了一定的經(jīng)濟(jì)損失;同時，成本管理工作開展過程中，企業(yè)缺乏對成本信息的動態(tài)監(jiān)控與反饋.也沒有對項目成本超支設(shè)立有效的預(yù)警機(jī)制.成本控制力度不足，項目經(jīng)濟(jì)利潤空間狹窄。

三、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理的具體對策

（一）強(qiáng)化項目總成本預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資前就要做好市場調(diào)研，對項目總成本進(jìn)行預(yù)算和分析，在多方面考慮下對項目進(jìn)行整體設(shè)計，并設(shè)置成本上限指標(biāo)。在項目的具體規(guī)劃階段，要以預(yù)算內(nèi)容為基礎(chǔ)，明確設(shè)計方案、上限標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計指標(biāo)等，為項目實施設(shè)計詳細(xì)合理的規(guī)劃。企業(yè)在投標(biāo)階段，要以市場規(guī)律為基準(zhǔn)，選擇價格合適、施工質(zhì)量高的工作單位進(jìn)行合作，通過雙方的協(xié)商和約定在成本控制方面達(dá)成一致。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目施工周期時間較為漫長，企業(yè)必須要把握好對施工過程中成本變化的復(fù)雜性。在項目竣工結(jié)算時，以預(yù)算績效考評的方式來檢驗成本預(yù)算實施效果，從而將考評結(jié)果反饋和應(yīng)用到后續(xù)的項目開發(fā)過程中。

（二）逐步細(xì)化成本目標(biāo)

在項目總成本預(yù)測環(huán)節(jié)以后，企業(yè)要將總成本細(xì)化成各個成本控制目標(biāo)，依據(jù)項目實施階段和相關(guān)部門，將成本控制任務(wù)落實逐級分解和落實，并建立相應(yīng)的崗位責(zé)任制，對成本超支或沒有達(dá)成目標(biāo)成本的個人追究責(zé)任。同時，在事項分解目標(biāo)成本的過程中，企業(yè)還要需要建立相應(yīng)的獎懲制度，要求全體員工都要參與到成本控制工作中，樹立成本管理理念，通過調(diào)動員工的參與積極性來推進(jìn)成本管理工作。

（三）加強(qiáng)對施工過程的成本控制

預(yù)算和成本分解是目標(biāo)成本管理應(yīng)用的初級階段，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)對實際施工過程中的成本控制。首先，在項目開展初期，企業(yè)的成本管理工作要以市場為導(dǎo)向，通過深入市場調(diào)研、切實考慮企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)狀況，做好土地價格、建設(shè)投入成本、物資采購成本以及其他配套設(shè)施等方面內(nèi)容的成本預(yù)算和控制，加強(qiáng)項目實施的前期成本管理。其次，在項目建設(shè)過程中，為了降低工程成本的變動頻率，企業(yè)在采購過程中必須要盡量壓低價格，降低在建筑材料、安裝設(shè)施等方面的成本消耗，并采取動態(tài)成本管理法，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上控制成本，減少開支。最后，在項目竣工結(jié)算階段，企業(yè)要依據(jù)實際成本與目標(biāo)成本之間的差異分析，作為預(yù)算成本編制的依據(jù)，并確認(rèn)施工內(nèi)容完成程度和建筑質(zhì)量的達(dá)標(biāo)情況，對成本消耗進(jìn)行核實的檢查，避免資金被不法挪用或侵占。

（四）加強(qiáng)與合作單位的合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中需要與上下游合作商之間簽訂多種合同協(xié)議，加強(qiáng)對各項合同的管理能夠提升企業(yè)的風(fēng)險應(yīng)對能力。由于開發(fā)項目在實際操作過程中，可能會因為一些不可預(yù)知的因素而需要變更合同，為了降低突發(fā)情況給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失，增加企業(yè)不必要的開支，就需要房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化合同管理制度，尤其要加強(qiáng)與建筑施工單位的合同管理，在堅持預(yù)算總成本不變的情況下對各階段或各部門的工作進(jìn)行調(diào)整，既要保證企業(yè)不受法律風(fēng)險的威脅，還要使目標(biāo)成本管理能夠落實到實際工作中。

（五）加強(qiáng)人力資源方面的建設(shè)

由于目標(biāo)成本管理法就是對總成本目標(biāo)的逐步分解與落實，每一個部門都有衡量自身成本管理工作的標(biāo)準(zhǔn)額定值，為了保證成本目標(biāo)能夠在各部門中貫徹落實，企業(yè)管理層必須要轉(zhuǎn)變管理理念，以身作則，帶動基層員工加強(qiáng)成本控制，并開展培訓(xùn)教育工作來提高內(nèi)部員工的整體素質(zhì)，使員工具備參與目標(biāo)成本管理的執(zhí)行力和能力。另外，企業(yè)還要充分發(fā)揮激勵機(jī)制在成本管理工作中的作用，將企業(yè)成本目標(biāo)實現(xiàn)與員工的薪資福利直接掛鉤，營造良好的工作氛圍，為成本管理工作的開展創(chuàng)造良好的環(huán)境基礎(chǔ)。

（六）構(gòu)建成本管理信息系統(tǒng)

在大數(shù)據(jù)時代的影響下，信息技術(shù)的充分應(yīng)用是提升企業(yè)核心競爭力的有效途徑。由于房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)工程規(guī)模較大、財務(wù)處理工作也相對比較復(fù)雜，財務(wù)會計在面對繁雜的賬目時，有效利用財務(wù)軟件和信息技術(shù)，不僅能夠提升會計處理工作的效率，還能夠更全面地掌控市場變動訊息，更好地適應(yīng)市場變化。因而，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立完善的成本管理數(shù)據(jù)庫，對企業(yè)內(nèi)資金的流動進(jìn)行實時監(jiān)督，以項目開展的階段來合理配置資金和資源，降低企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險，提高資金的周轉(zhuǎn)速度;成本管理數(shù)據(jù)庫的應(yīng)用還能夠?qū)崿F(xiàn)信息共享，保證財務(wù)管理工作的透明化。此外，企業(yè)可以利用信息技術(shù)建立有效的監(jiān)督平臺，對各部門成本支出情況進(jìn)行實時跟蹤，一旦某一個部門的成本使用超出額定標(biāo)準(zhǔn)，則立刻能夠在信息平臺上反映出來，有利于企業(yè)及時做好信息反饋與措施應(yīng)對，降低企業(yè)的運營風(fēng)險。

四、結(jié)束語

綜上所述，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中保有自身的優(yōu)勢，就必須要不斷完善現(xiàn)代化管理制度，將目標(biāo)成本管理應(yīng)用到企業(yè)的成本管理工作中，通過總成本預(yù)算、成本目標(biāo)分解以及全過程成本管理等基本流程，有效開展成本管理工作，拓寬企業(yè)的利潤空間，為企業(yè)的發(fā)展提供堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。

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作者簡介：

丁信利，廈門鎢業(yè)股份有限公司，福建廈門。