淺議物業(yè)租賃應(yīng)收賬款風(fēng)險管理問題

劉艷

摘要：在企業(yè)經(jīng)營管理中，應(yīng)收賬款作為企業(yè)的流動資產(chǎn)，對企業(yè)的經(jīng)營管理活動影響很大，其流動性的快慢直接影響著企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)營業(yè)績。在當(dāng)今市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)之間的競爭日趨激烈，為了提高出租率，企業(yè)盲目地引進租戶，從而使企業(yè)被拖欠的應(yīng)收賬款不斷增加，如果企業(yè)不重視應(yīng)收賬款的管理，這將會在很大程度上阻滯企業(yè)資金的流動性，從而制約了企業(yè)的健康發(fā)展。因此，企業(yè)對于應(yīng)收賬款的風(fēng)險管理有利于企業(yè)加快應(yīng)收賬款的回收、提高企業(yè)資金的使用效率、降低應(yīng)收賬款的管理成本以及在增強企業(yè)市場競爭力方面都具有重要的意義。企業(yè)在經(jīng)營管理中應(yīng)增強對應(yīng)收賬款的風(fēng)險管理意識，加強企業(yè)對于應(yīng)收賬款風(fēng)險形成前以及事后過程的管理，實現(xiàn)對應(yīng)收賬款的全程信用化管理，從而為企業(yè)建立良性的經(jīng)營氛圍，提高企業(yè)的競爭力、促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。文章通過闡述物業(yè)租賃應(yīng)收賬款風(fēng)險管理概述，揭示了物業(yè)租賃應(yīng)收賬款風(fēng)險管理的重要意義，在分析目前物業(yè)租賃應(yīng)收賬款風(fēng)險危害的基礎(chǔ)上，對企業(yè)如何加強物業(yè)租賃應(yīng)收賬款風(fēng)險管理提出建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)租賃;應(yīng)收賬款;風(fēng)險管理

一、物業(yè)租賃應(yīng)收賬款風(fēng)險管理概述

（一）應(yīng)收賬款風(fēng)險管理的內(nèi)涵

應(yīng)收賬款作為企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的一個重要的流動資產(chǎn)類科目，在企業(yè)的經(jīng)營管理中起著重要的作用。物業(yè)租賃的應(yīng)收賬款是指企業(yè)因向租戶銷售商品或提供勞務(wù)、服務(wù)，而應(yīng)向租戶收取的或代墊的各種款項等。應(yīng)收賬款風(fēng)險指的是由于市場經(jīng)濟因素的不穩(wěn)定性和企業(yè)間債權(quán)、債務(wù)關(guān)系在清償時的不確定性，從而導(dǎo)致賣方或提供勞務(wù)、服務(wù)一方的企業(yè)應(yīng)收賬款在回收時間和回收數(shù)額上具有的不確定性。

（二）物業(yè)租賃應(yīng)收賬款風(fēng)險的因素分析

1. 外部環(huán)境的風(fēng)險因素

（1）客戶自身產(chǎn)生的原因

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，有些客戶在購買商品、產(chǎn)品或接受勞務(wù)、服務(wù)后總是希望能夠盡量地推遲付款時間，以便使其賺取更多的經(jīng)濟利益，實現(xiàn)自身利益達到最大化，所以大多數(shù)客戶都不愿意主動或及早付款。這類的客戶就很可能會導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)收賬款不能按時的收回，更有甚者可能還會導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)收賬款根本無法收回，從而使企業(yè)的經(jīng)營管理發(fā)生壞賬損失。

（2）客戶信用體系的不健全

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，有的客戶本身的財務(wù)結(jié)構(gòu)不是很完善，自有資金占比不高，資金鏈斷裂導(dǎo)致企業(yè)無法支付款項，從而影響應(yīng)收賬款的收回。由于客戶信用體系的不健全，企業(yè)無法有效的判斷客戶信用的好壞，所以充分掌握客戶的信用信息，建立真實有效的客戶信用體系勢在必行。

2. 內(nèi)部環(huán)境的風(fēng)險因素

（1）企業(yè)管理者缺乏意識

企業(yè)的管理者為了追求企業(yè)的經(jīng)濟效益，往往缺乏經(jīng)營管理風(fēng)險的防范意識。當(dāng)今社會企業(yè)考核員工的標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)績水平，這樣就會導(dǎo)致企業(yè)員工為了自身業(yè)績增長，在與客戶達成交易前沒有對客戶進行有效的資信調(diào)查，從而會產(chǎn)生一些信譽不良的企業(yè)單方違約，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)收賬款不能按時收回，給企業(yè)經(jīng)濟利益造成損失。

（2）企業(yè)客戶信息管理不規(guī)范

企業(yè)對客戶日常信息管理的工作不規(guī)范，包括建立客戶信息檔案、制定客戶信用標(biāo)準(zhǔn)、進行應(yīng)收賬款賬齡分析、定期與客戶核對賬目、定期評定客戶的信用等級、落實追討欠款的責(zé)任人、及時追討欠款等管理工作。企業(yè)對客戶日常信息管理工作的不規(guī)范，將會大大增加企業(yè)對應(yīng)收賬款管理的風(fēng)險。

（3）企業(yè)相關(guān)部門的責(zé)任不明確

在企業(yè)的經(jīng)營管理中，業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門都知道企業(yè)有大量的應(yīng)收賬款或?qū)Σ簧匣蚴詹换?，但這項業(yè)務(wù)具體應(yīng)由那個部門來督辦、由那個部門來清查管理責(zé)任并不明確，從而弱化了企業(yè)對應(yīng)收賬款的風(fēng)險管理力度。

二、強化物業(yè)租賃應(yīng)收賬款風(fēng)險管理的重要意義

（一）有助于提高資金使用效率

資金是企業(yè)經(jīng)營賴以生存的“血液”，科學(xué)的資金運作才能夠確保企業(yè)各項業(yè)務(wù)的順利開展，而企業(yè)只有加強對應(yīng)收賬款的風(fēng)險管理才能夠保障企業(yè)資金的順利回流。

我國企業(yè)隨著市場經(jīng)濟建設(shè)力度的不斷加大，企業(yè)間同類經(jīng)營業(yè)務(wù)的競爭也越來越白熱化。企業(yè)為了能夠在激烈的市場競爭中保持市場份額，就需要大量的資金運用到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理中。所以，企業(yè)建立積極、穩(wěn)健、科學(xué)的應(yīng)收賬款風(fēng)險管理，加快應(yīng)收賬款的回收，有利于提高企業(yè)的資金使用效率。

（二）有助于降低企業(yè)的管理成本

應(yīng)收賬款的不斷增加將會嚴(yán)重威脅企業(yè)的生存與發(fā)展。企業(yè)的應(yīng)收賬款往往會給企業(yè)營造出“賬面利潤豐盈而賬戶資金虧空”的虛假繁榮景象，這時企業(yè)如果對應(yīng)收賬款的管理控制不力，一旦發(fā)生企業(yè)的應(yīng)收賬款無法收回，將會增加企業(yè)的壞賬成本，給企業(yè)造成實際的經(jīng)濟損失。被應(yīng)收賬款占用的資金，因大量資金被沉淀，還會迫使企業(yè)不得不投入大量的人力、物力、財力從而加大了企業(yè)的回收成本。因此，企業(yè)加強對應(yīng)收賬款的風(fēng)險管理可以降低企業(yè)的經(jīng)營管理成本，減少企業(yè)的經(jīng)濟損失。

（三）有助于增強企業(yè)市場競爭力

強化應(yīng)收賬款風(fēng)險管理對企業(yè)經(jīng)營活動影響極大，應(yīng)收賬款風(fēng)險管理有效地全程幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險，降低企業(yè)對應(yīng)收賬款的管理成本，保障了企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的健康循環(huán)，從而減少了企業(yè)發(fā)生壞賬的可能，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，增強企業(yè)的市場競爭力。

三、目前物業(yè)租賃應(yīng)收賬款風(fēng)險的危害

（一）對于應(yīng)收賬款風(fēng)險管理的意識不強

在我國企業(yè)對于應(yīng)收賬款風(fēng)險管理重要性的意識不強。很多企業(yè)的應(yīng)收賬款管理制度還不夠完善，企業(yè)員工對于應(yīng)收賬款風(fēng)險管理的內(nèi)容掌握地不全面，在管理實施過程中也有很大的隨意性，管理方法不夠科學(xué)。同時，我國企業(yè)對于應(yīng)收賬款風(fēng)險管理對象的認(rèn)識也存在著誤區(qū)。應(yīng)收賬款風(fēng)險管理傳統(tǒng)模式認(rèn)為企業(yè)應(yīng)收賬款風(fēng)險管理的對象是在業(yè)務(wù)完成，風(fēng)險發(fā)生之后不能及時收回的應(yīng)收賬款。對應(yīng)收賬款風(fēng)險管理的方法認(rèn)識也不到位，企業(yè)對應(yīng)收賬款風(fēng)險往往只采取事后補救措施，未能做到防微杜漸。

（二）成本支出風(fēng)險不斷增長

企業(yè)日常經(jīng)營管理活動中，每月都會發(fā)生一部分需要流動資金來支付的費用和稅金，如果企業(yè)應(yīng)收賬款無法及時收回，將會使企業(yè)的資金流入相對減少，大量的資金流出最終會導(dǎo)致企業(yè)的資金流出超過資金流入，企業(yè)發(fā)生壞賬成本的可能性也就越大。而且，企業(yè)存在大量的應(yīng)收賬款還會相應(yīng)增加管理成本，如企業(yè)在催收賬款過程中發(fā)生的有關(guān)費用等。

（三）增加經(jīng)營管理風(fēng)險

物業(yè)租賃依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，企業(yè)根據(jù)租賃合同確認(rèn)每月的應(yīng)收賬款和對應(yīng)的營業(yè)收入。企業(yè)通過應(yīng)收賬款方式實現(xiàn)的營業(yè)收入，直接影響了企業(yè)的賬面利潤，而企業(yè)的賬戶資金則要通過企業(yè)的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流入企業(yè)，這就有可能會出現(xiàn)企業(yè)的賬面利潤大于企業(yè)賬戶資金的現(xiàn)象。企業(yè)如果不能及時或無法將企業(yè)的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流入企業(yè)，將會直接給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。由此可見，企業(yè)存在大量的應(yīng)收賬款會增加企業(yè)經(jīng)營管理的風(fēng)險。

（四）造成經(jīng)濟損失

由于物業(yè)租賃租戶數(shù)量多，應(yīng)收賬款收取方式多樣，業(yè)務(wù)部門簽訂租賃合同或變更合同條款未及時告知財務(wù)部門等原因，財務(wù)部門有時很難發(fā)現(xiàn)財務(wù)核算方面的差錯，造成企業(yè)不能及時了解客戶的實際情況及相關(guān)合同的變化情況。由于職責(zé)不明確，部門之間相互推諉;會造成應(yīng)收賬款賬面核算不準(zhǔn)確，甚至出現(xiàn)應(yīng)收賬款有關(guān)合同及各項審批資料出現(xiàn)不全或者丟失，致使企業(yè)應(yīng)收賬款不能及時收回，最終會給企業(yè)經(jīng)營造成經(jīng)濟損失，影響企業(yè)經(jīng)濟利益。

四、加強物業(yè)租賃應(yīng)收賬款風(fēng)險管理的具體措施

（一）加強應(yīng)收賬款風(fēng)險管理的意識

我國企業(yè)應(yīng)增強應(yīng)收賬款風(fēng)險管理的意識，企業(yè)員工應(yīng)加強對應(yīng)收賬款風(fēng)險管理內(nèi)容的全面掌握，在應(yīng)收賬款風(fēng)險管理實施過程中運用科學(xué)的管理方法。此外，我國企業(yè)還應(yīng)正確認(rèn)識應(yīng)收賬款風(fēng)險管理的對象，由以往的注重應(yīng)收賬款風(fēng)險的事后補救轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)對應(yīng)收賬款從授信前就要開始關(guān)注其風(fēng)險發(fā)生的可能。所以，企業(yè)對應(yīng)收賬款必須加強事前、事中和事后的管理，這對于企業(yè)物業(yè)租賃業(yè)態(tài)科學(xué)的管理應(yīng)收賬款尤為重要。

（二）加強應(yīng)收賬款風(fēng)險形成前的管理

1. 加強風(fēng)險管理

首先，企業(yè)在簽訂租賃合同前主要可以根據(jù)租戶的信譽、租戶的償債能力、租戶的財務(wù)實力和財務(wù)狀況、租戶拒付款項或無力支付款項時能被用作抵押的資產(chǎn)、可能影響租戶付款能力的經(jīng)濟環(huán)境、財務(wù)狀況、發(fā)展前景、行業(yè)的風(fēng)險程度等來評價租戶的信用等級。企業(yè)規(guī)定以上各項指標(biāo)總得分滿分為100分，得分60分以上的可以預(yù)付3個月房租作為保證金后簽訂租賃合同，對得分60分以下的租戶可以提出要求其預(yù)付足以償付全部租期內(nèi)租金的保證金或提供等額的擔(dān)保后簽訂租賃合同。

其次，企業(yè)與租戶簽訂合同時應(yīng)加強合同簽署過程的控制，避免合同發(fā)生爭議。企業(yè)在與租戶簽訂合同時要建立完善的合同審批制度、分級分類授權(quán)審批，避免出現(xiàn)越級、違規(guī)審批的情況。同時，企業(yè)簽訂合同時還必須要做到全面細(xì)致，合同條款應(yīng)該完備、明確，例如租金標(biāo)準(zhǔn)、付款金額、付款方式、付款期間及違約責(zé)任等都要表述清晰。

最后，企業(yè)與租戶簽訂租賃合同后，主要可以根據(jù)租戶以往是否一貫按期如數(shù)繳納租金的情況來對租戶的信用等級進行評價。業(yè)務(wù)部門可將租戶的信用等級分為六級，不欠費的為正常租戶，欠繳費用的租戶又分為要注意租戶、問題租戶、危險租戶、實際破產(chǎn)租戶、已破產(chǎn)租戶。對欠費不同信用等級的租戶，企業(yè)采取不同的收賬政策。

2. 加強法律管理

企業(yè)還要把握好應(yīng)收賬款的限額以及最長欠款期限，企業(yè)財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門應(yīng)相互配合，共同制定明確、切實有效的租戶信用額度管理辦法，并由財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門共同管理、相互牽制。對于資信好、付款及時、履約記錄好的租戶，企業(yè)可以給予較高的額度，反之，企業(yè)應(yīng)給予其相對低點的額度。企業(yè)在設(shè)定最高欠款限額的同時，設(shè)定最長欠款期限，由業(yè)務(wù)人員在到期前跟單催收，如到期未收回欠款，企業(yè)則應(yīng)立即采取措施，組織追款。

（三）加強應(yīng)收賬款風(fēng)險事中過程的管理

1. 實施應(yīng)收賬款的追蹤分析

企業(yè)應(yīng)收賬款一旦形成，企業(yè)就必須考慮如何按期足額收回款項的問題。這樣，企業(yè)就有必要在收款前，對該項應(yīng)收賬款的運行情況進行追蹤分析。業(yè)務(wù)部門應(yīng)對租戶進行跟蹤、監(jiān)督，以便確保租戶能夠正常支付租金，最大限度地降低企業(yè)逾期賬款的發(fā)生率。企業(yè)通過對應(yīng)收賬款的跟蹤管理服務(wù)，及時發(fā)現(xiàn)問題，作出相應(yīng)對策。企業(yè)還應(yīng)保持與租戶的經(jīng)常聯(lián)系，及時提醒租戶付款到期日，催促租戶按時付款，給租戶施壓，從而提高企業(yè)應(yīng)收賬款的回收率。

2. 定期分析應(yīng)收賬款的回收情況

應(yīng)收賬款發(fā)生后，企業(yè)應(yīng)定期對應(yīng)收賬款的回收情況、賬齡等情況進行分析，采取建立應(yīng)收租金臺賬、編制賬齡分析表等各種有效措施，盡量爭取企業(yè)按期收回款項，否則企業(yè)會因應(yīng)收賬款拖欠時間過長而導(dǎo)致壞賬發(fā)生，使企業(yè)遭受經(jīng)濟損失。

企業(yè)需安排專人負(fù)責(zé)建立租戶應(yīng)收租金臺賬，詳細(xì)記錄每位租戶應(yīng)收賬款的發(fā)生時間、租金增減變動情況以及租戶應(yīng)收賬款期末余額情況等信息。與租戶定期進行對賬，讓租戶確認(rèn)與其應(yīng)收賬款的金額，并請對方在對賬清單上簽字并加蓋單位公章予以確認(rèn)，防止催收人員與租戶惡意串通，故意拖欠款項。

應(yīng)收賬款核對后，企業(yè)還需要對應(yīng)收賬款進行賬齡分析，以便能夠及時掌握每筆應(yīng)收賬款是否逾期、逾期時間長短以及可能發(fā)生壞賬風(fēng)險的大小。企業(yè)在對應(yīng)收賬款賬齡分析中應(yīng)重點關(guān)注那些金額大、賬齡長的應(yīng)收賬款。如果租戶逾期應(yīng)收賬款金額出現(xiàn)逐漸上升的趨勢，則要立即向主管領(lǐng)導(dǎo)報告，及時采取應(yīng)對措施，調(diào)整信用政策，規(guī)避壞賬損失的發(fā)生。

（四）加強應(yīng)收賬款風(fēng)險事后過程的管理

企業(yè)在租戶欠費后，應(yīng)采取各種有效措施，盡量爭取應(yīng)收賬款及早收回，否則企業(yè)應(yīng)收賬款會因租戶拖欠時間過長，給企業(yè)正常經(jīng)營帶來不利影響。企業(yè)應(yīng)對應(yīng)收賬款制定適當(dāng)?shù)氖召~政策，主要措施有以下方面。

1. 企業(yè)制定業(yè)務(wù)人員崗位責(zé)任制及確定合理的催收賬款程序

企業(yè)對應(yīng)收賬款風(fēng)險管理應(yīng)實行“由誰經(jīng)手，由誰負(fù)責(zé)”的辦法。由企業(yè)的財務(wù)人員負(fù)責(zé)對應(yīng)收賬款的回籠情況進行監(jiān)控，而業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員則要負(fù)責(zé)對企業(yè)應(yīng)收賬款的催收工作。企業(yè)在對應(yīng)收賬款的回收過程中，對租金即將到付款期限的租戶適時提醒其依約付款;對按合同約定已到付款期而尚未付款的租戶進行及時催收;對信用表現(xiàn)一貫良好，但由于某些客觀原因暫時不能付款的租戶，需要讓對方制訂付款計劃，盡快清償欠繳租金;對掛賬金額大的惡意欠款或已沒有償債能力的租戶，企業(yè)要及時通過法律途徑予以解決。這就要求企業(yè)在日常經(jīng)營管理中要妥善保管好租賃合同、往來對賬單、催款通知等有效證明，力爭在法律保護期限內(nèi)，尋求法律上的幫助，追回租戶欠繳的款項。

2. 企業(yè)要確定合理的應(yīng)收賬款催收方式

企業(yè)應(yīng)收賬款的催收方式一般包括：向欠費租戶發(fā)送催款信函通知、通過電話傳真催收、派人上門進行面談、訴諸法律程序等方式。企業(yè)在采取各種應(yīng)收賬款催收方式前還應(yīng)遵循成本效益原則。企業(yè)根據(jù)租戶欠費應(yīng)收賬款不同的期間段來選擇不同收賬政策的催收方式。企業(yè)對于信用等級為要注意租戶、問題租戶級的，采取發(fā)出催繳通知單和電話催繳的方式。如果租戶通過發(fā)送催款函或電話傳真方式進行催繳后仍不繳納租金的，企業(yè)可以根據(jù)租賃合同上的規(guī)定對租戶進行處理（如：收取滯納金、提前終止租賃合同等）。如果租戶在幾經(jīng)收費人員親自上門催繳欠費而仍然拒付的，企業(yè)可以根據(jù)租賃合同的有關(guān)條款通過法律途徑進行處理。

總之，企業(yè)加強物業(yè)租賃應(yīng)收賬款的風(fēng)險管理是企業(yè)經(jīng)營管理的一項重要工作。企業(yè)在應(yīng)收賬款的風(fēng)險管理過程中有效的實行全程監(jiān)控，可以減少企業(yè)存在的應(yīng)收賬款，使企業(yè)的收繳率力爭達到100%，確保物業(yè)租賃順利經(jīng)營，企業(yè)利潤有效實現(xiàn)，經(jīng)營穩(wěn)步發(fā)展。

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（作者單位：北京萬商投資發(fā)展集團有限公司）