張京：躬身跨越鑄“廣廈”

李成

行業(yè)的發(fā)展是無數(shù)人艱辛付出、嘔心瀝血的成果，張京作為中國房地產(chǎn)經(jīng)濟開拓者，是房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域的研究者，是房地產(chǎn)改革的重要參與者，是房地產(chǎn)評估行業(yè)的先行者，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究和發(fā)展作出了多方面的貢獻，起了重要的推進作用。

房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的開拓者

張京1984年在北京大學經(jīng)濟系畢業(yè)，獲得經(jīng)濟學學士學位。1984到1993年間在中國社會科學院財貿(mào)經(jīng)濟研究所工作，城市經(jīng)濟學以及房地產(chǎn)經(jīng)濟學是其主要研究方向，多年的學習和鉆研為其奠定了重要理論基礎(chǔ)。90年代的國內(nèi)正處于房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的起步時期，城市土地尚不屬于商品，沒有市場價格和租金。張京在北京市花費了四個多月的時間在大柵欄和中關(guān)村等房地產(chǎn)交易案例較多，隱性房地產(chǎn)市場較為發(fā)展的地區(qū)，通過對大量實地調(diào)查的第一手資料進行實證和數(shù)據(jù)分析，為當時土地價格和市場租金的確定和分析提供了科學有效的方法。作為研究成果，張京創(chuàng)作的論文——《房地產(chǎn)租賃市場及黑市土地出租探討——北京大柵欄、中關(guān)村地區(qū)的實證分析》投交至國家土地管理局舉辦的“中國土地使用制度改革理論研討會”，于1990年5月30日獲得國家土地管理局頒發(fā)的三等獎（一等獎空缺）。張京還參與了中國國家社會科學基金、美國福特基金會資助中美合作研究課題《中國城市土地使用與管理（總報告）》項目，該項目對我國城市土地使用和管理系統(tǒng)改革的現(xiàn)狀、方向、目標、步驟和措施給出了指導性發(fā)展建議，為我國后續(xù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究奠定了良好的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)改革的重要參與者

住房制度改革對我國發(fā)展有著非常重要的現(xiàn)實意義，是一項影響深遠的全局性改革。房改前國內(nèi)城鎮(zhèn)居民人均住房面積僅有8㎡，因此如何解決人民群眾住房困難是當時非常急迫的工作任務(wù)。住房制度改革使城鎮(zhèn)居民的生活居住條件得到顯著改善，房屋所有權(quán)恢復，價值和價格上漲，使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)。“國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組”是國務(wù)院領(lǐng)導下推進全國住房制度改革的最高機構(gòu)。在1991到1993年期間張京作為中國社會科學院劉國光副院長的助手，被派到該領(lǐng)導小組辦公室信息指導處工作。那時房改辦的工作人員較少，人員都身兼數(shù)職。張京參與了起草和修訂國家住房制度改革政策文件的工作，參與組織國家住房制度改革工作會議，回應(yīng)和處理全國人大和全國政協(xié)代表和委員有關(guān)房改的議案，對地方房改進行調(diào)研、推進以及指導等工作。1992年8月張京在其發(fā)表的《住房資金管理與運作初探》一文中，分析了住房公積金的性質(zhì)和特點，住房公積金的運作和管理原則等，對推動建立國家住房公積金制度起到了積極作用。張京還參與了溫州、山西、太原和陜西省房改的研究、定位以及推廣工作。對于中國住房制度改革，張京作出了多方面的貢獻。

中國房地產(chǎn)評估行業(yè)的先行者

在計劃經(jīng)濟時代，中國城市土地歸國家所有，土地長期實行無償劃撥使用的制度，土地沒有價格，沒有市場，不允許買賣。當時北京市決定實行土地有償使用制度改革，要完成主要區(qū)段土地價格定價，完成覆蓋全北京市的商業(yè)、工業(yè)、住宅標準地價體系，用以指導和規(guī)范當時及日后北京市所有土地的出讓和轉(zhuǎn)讓的價格。這顯然是一個從無到有，無章可循，無可借鑒的開拓創(chuàng)新性工作，其原創(chuàng)性、重要性和難度不言而喻。

90年代初成立了“北京市土地有償使用領(lǐng)導小組”，下設(shè)全市區(qū)段地價查估辦公室，又下設(shè)“工作協(xié)調(diào)小組”和“技術(shù)方案小組”。張京作為北京市住房和土地管理局聘請的七位技術(shù)專家之一，全程參與了北京市八個城近郊區(qū)地價綜合評估。所在技術(shù)方案小組主要負責制定土地價格綜合評估方法以及路線圖，并制定一套可行的科學技術(shù)解決方案以及實施步驟。當時的技術(shù)難點主要有：如何在沒有收入和市場公開價格的情況下，從復雜的經(jīng)濟活動中提取土地價格因素；如何計算土地價格，應(yīng)用“收益還原法”、 “假設(shè)開發(fā)法”等評估方法計算區(qū)段地價。技術(shù)方案小組根據(jù)房屋買賣、房屋租賃、商業(yè)柜臺出租、房地入股、以地換房、住宅小區(qū)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、寫字樓、高級公寓、酒店經(jīng)營等案例設(shè)計了八種調(diào)查計算表格，以方便專業(yè)人員入戶調(diào)查。北京市各個區(qū)都設(shè)立了辦公室，共組成了121個調(diào)查小組，有633位專門人員參加了調(diào)查，填寫了7313張調(diào)查評估表格，共調(diào)查評估了全市城近郊區(qū)224個商業(yè)路線區(qū)段和95個住宅區(qū)片的平均現(xiàn)狀地價。1995年10月，清華大學出版社出版了題為《北京市區(qū)段地價查估研究》的專著。張京被北京市房屋土地管理局授予為“為北京市土地使用制度改革做出突出貢獻的專家”。

中國房地產(chǎn)價格評估是一個從零開始，從小到大的新興行業(yè)。張京是國內(nèi)第一批取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》和《中華人民共和國房地產(chǎn)估價師資格證書》的優(yōu)秀專業(yè)技術(shù)人士。張京當年擔任當時最大的房地產(chǎn)中介機構(gòu)“北京建亞房地產(chǎn)展示交易中心”主管評估策劃的副總經(jīng)理。長期以來，根據(jù)自己的學識與經(jīng)驗不斷研究探索并持續(xù)致力于推動著中國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展，因此可以稱其為是中國房地產(chǎn)評估行業(yè)的先驅(qū)。

有著不同身份相同目的的房地產(chǎn)發(fā)展貢獻者

1990年至2015年，他在“中國建設(shè)銀行北京市分行”、“中國信達資產(chǎn)管理公司北京辦事處”等單位工作，主要是負責房地產(chǎn)項目評估和策劃，評估資產(chǎn)和項目價格，并托管了大量的評估和項目資產(chǎn)定價工作。

推動房地產(chǎn)市場和中介服務(wù)的持續(xù)發(fā)展。在中國建設(shè)銀行北京市分行主要負責的是推進房地產(chǎn)市場交易的發(fā)展，評估房地產(chǎn)信貸項目工作。當時在北京東二環(huán)路邊上建立了一個北京市最大的房地產(chǎn)交易展示中心。把在北京有項目的房地產(chǎn)開發(fā)公司引入展示交易中心，設(shè)立公司的展臺，同時引入房地產(chǎn)評估機構(gòu)和代理銷售機構(gòu)等房地產(chǎn)中介機構(gòu)，使房地產(chǎn)開發(fā)項目對投資人、貸款人、使用者和社會廣大公眾開放。這是北京市房地產(chǎn)市場的一項重大舉措，進場企業(yè)囊括了北京市最重要的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構(gòu)。目的是為了提高分散的房地產(chǎn)開發(fā)項目的集中度，引導房地產(chǎn)市場的公開規(guī)范發(fā)展，推進市場公平公正，并試圖引入社會公眾的社會監(jiān)督意識。