羅仼萍
摘 要:不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不斷發(fā)展,不動產(chǎn)的檔案管理引起了社會的廣泛關(guān)注。在我國,不動產(chǎn)檔案理論較為分散,實際檔案管理工作中常出現(xiàn)檔案概念模糊、種類不健全等情況,為了更好地完善和改進我國不動產(chǎn)檔案管理工作,為維護不動產(chǎn)物權(quán)所屬人的權(quán)益,為其交易流轉(zhuǎn)提供保障,本文就主要通過總結(jié)不動產(chǎn)檔案管理工作經(jīng)驗及查閱法規(guī)文獻資料等方式,從我國新常態(tài)下不動產(chǎn)登記檔案管理的特點及作用入手進行分析和探討,以期為我國不動產(chǎn)登記檔案管理工作提供建議。
關(guān)鍵詞:新常態(tài);不動產(chǎn);不動產(chǎn)登記檔案;管理;特點;作用
不動產(chǎn)登記制度在我國歷史上早有記載,但其主要以土地為中心,與現(xiàn)代的不動產(chǎn)登記制度相去甚遠?,F(xiàn)代不動產(chǎn)制度在其應用范圍、特點,司法效果、作用等都較為廣泛,自2007年物權(quán)法設(shè)專節(jié)規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度之后,不動產(chǎn)登記制度不斷發(fā)展,其中的檔案管理體系也逐漸完善,同時,不動產(chǎn)登記檔案管理的特點和作用,也在影響到了不動產(chǎn)制度的建設(shè)和發(fā)展。本文就對新常態(tài)下不動產(chǎn)登記檔案管理的特點及作用進行了分析,期望能為其今后的發(fā)展完善提供一定的思路。
1 不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)登記檔案的定義及背景
不動產(chǎn)登記是一種有關(guān)申請人(權(quán)利人、利害關(guān)系人等)向國家相關(guān)的確定職能部門進行申請,將申請人的不動產(chǎn)物權(quán)相事項記載于職能部門的不動產(chǎn)登記簿的行為[1]。而不動產(chǎn)登記及檔案管理是不動產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容和主要內(nèi)容,在《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》中將其定義為不動產(chǎn)登記資料,其范圍包括:1)不動產(chǎn)登記結(jié)果(不動產(chǎn)登記簿結(jié)果)。2)不動產(chǎn)申請書及不動產(chǎn)申請人身份材料,不動產(chǎn)登記原因、權(quán)屬來源、權(quán)籍調(diào)查成果等的不動產(chǎn)登記原始資料。同時,不動產(chǎn)登記資料具有無序分散的特點,其依據(jù)立卷原則和方法、按照法律行政法規(guī)等的規(guī)定進行歸檔管理、系統(tǒng)整理入庫,歸檔后才能轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)登記檔案[2]。
2 新常態(tài)下不動產(chǎn)登記檔案管理的特點總結(jié)
不動產(chǎn)登記檔案管理的特點與不動產(chǎn)登記檔案的特點具有統(tǒng)一性,具體總結(jié)如下:
2.1 具有唯一性、獨特性
不動產(chǎn)屬于自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn),不動產(chǎn)登記檔案主要起著真實記錄和反應其自然狀況和權(quán)屬狀況等信息的作用,不管是如何形式的不動產(chǎn)物,其都只能記錄在擁有者名下,同時,不動產(chǎn)還需通過國家不動產(chǎn)登記檔案管理工作部門進行統(tǒng)一的登記。只有當不動產(chǎn)登記檔案具有唯一性、獨特性時,才能維護和保障人們的不動產(chǎn)物使用權(quán)利,所以對于不動產(chǎn)登記檔案管理工作,需充分保證不動產(chǎn)登記檔案唯一性、獨特性,使其充分體現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)信息、變更信息,才能對不動產(chǎn)的管理、交易等提供保護和支持。
2.2 具有法定性、規(guī)范性
我國2014年發(fā)布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中對不動產(chǎn)登記機構(gòu)的成立原則做出了明確規(guī)定,且需接受縣級以上行政主管部門進行統(tǒng)一指導、監(jiān)督和管理。對于其中的不動產(chǎn)登記檔案,需嚴格按照國家法定法規(guī)進行管理,將其登記結(jié)果記載于登記簿,其具有法定屬性。同時還需要國家授權(quán)的機構(gòu)來制作關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)相關(guān)檔案,格式、內(nèi)容嚴格同統(tǒng)一具有規(guī)范性。所以不動產(chǎn)登記檔案管理還需保證法定性和規(guī)范性,才能保證它的法定效力,保證其能維護國家尊嚴以及法律的嚴肅性。
2.3 具有動態(tài)性
不動產(chǎn)登記檔案除了不動產(chǎn)物權(quán)所屬、權(quán)利設(shè)立外,還包括不動產(chǎn)權(quán)利的變更、轉(zhuǎn)讓、消亡等過程,這些過程均需要登記。在新常態(tài)下,我國社會中不動產(chǎn)物權(quán)頻繁流轉(zhuǎn),而不動產(chǎn)又大多具有較長的使用時間,其物權(quán)常常會經(jīng)歷轉(zhuǎn)讓、抵押、注銷、繼承、贈與等多種流轉(zhuǎn),其不動產(chǎn)物權(quán)更新,不動產(chǎn)登記檔案也隨之不斷更新,所以不動產(chǎn)檔案管理還具有時間性、動態(tài)性,進行管理時需與不動產(chǎn)本身結(jié)合,保證其能準確反映不動產(chǎn)過去、現(xiàn)在及未來的物權(quán)信息,保證不動產(chǎn)檔案能發(fā)揮其實際價值。
2.4 具有憑證性
由于不動產(chǎn)登記檔案具有法定性、規(guī)范性與時間性,所以其能準確反映不動產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)讓、消亡的信息,也能反映不動產(chǎn)權(quán)變更過程中的權(quán)屬問題,所以不動產(chǎn)登記檔案是不動產(chǎn)權(quán)屬所屬、變更等的重要依據(jù),其具有憑證作用,是重要的考察依據(jù)。同時,不動產(chǎn)產(chǎn)登記檔案還是不動產(chǎn)物物權(quán)人的權(quán)利憑證,是用以證明物權(quán)的具有法律效率的書面證明。
2.5 具有相對的公開性、隱私性
最后,不動產(chǎn)檔案還具有相對的公開性和隱私性。在《不動產(chǎn)登記暫行條例》中明確指出:1)國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享;2)不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產(chǎn)登記信息保密;涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息,應當依法采取必要的安全保密措施;3)不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料,不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當提供;有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料[3]??梢姡粍赢a(chǎn)登記信息具有共享與保護的特點,也就是具有相對的保密性和相對的公開性,對于這點,不動產(chǎn)登記檔案管理工作也應與其保持嚴格的一致,即也應保持與不動產(chǎn)登記信息一致的相對保密性和相對公開性。相對公開性方面,不動產(chǎn)登記檔案應遵循國家不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度,保證“物權(quán)公示”,進而保障不動產(chǎn)物物權(quán)、權(quán)屬人及善意第三人的合法權(quán)益,也保障不動產(chǎn)物權(quán)的交易安全。相對保密性方面,進行不動產(chǎn)登記檔案管理時,還需保障不動產(chǎn)登記人(個人或企業(yè))的信息的隱私,不得向他人透露權(quán)利人的個人信息(身份證明、繼承關(guān)系、婚姻狀況、訴訟、交易關(guān)系等證明文件),不得向他人透露企業(yè)經(jīng)營行為。所以,對于不動產(chǎn)檔案的管理工作,其需公開內(nèi)容應保證分類、分層次限制提供,保密內(nèi)容也應遵循保密需求。
3 新常態(tài)下不動產(chǎn)登記檔案管理的作用分析
不動產(chǎn)登記檔案管理工作是不動產(chǎn)登記工作的重要組成部分,其能保障不動產(chǎn)權(quán)交易安全,也能維護產(chǎn)權(quán)人、善意第三人的合法權(quán)益。在新常態(tài)下,不動產(chǎn)登記檔案管理的具體作用如下:
3.1 保護不動產(chǎn)物權(quán)及物權(quán)人的合法權(quán)益
不動產(chǎn)登記檔案具法定性和規(guī)范性,其可為不動產(chǎn)物權(quán)以及物權(quán)人的合法權(quán)益提供法律保障。其中不動產(chǎn)登記檔案嚴格按照國家法定法規(guī)進行管理,并需國家授權(quán)的機構(gòu)來制作格式、內(nèi)容嚴格同統(tǒng)一,具有規(guī)范性,這就保證了物權(quán)得到了明確,為權(quán)利人的權(quán)益證明提供了法律憑證。同時新常態(tài)下,不動產(chǎn)登記檔案還需保持統(tǒng)一性,這就使得物權(quán)擁有著的物權(quán)使用地點、年限、方式等得到明確,也就明確保障了物權(quán)擁有著的權(quán)利。
3.2 有利于維護物權(quán)及物權(quán)登記的公信力
不動產(chǎn)權(quán)登記檔案為不動產(chǎn)登記提供憑證,也是反應不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證明資料,只有保證不動產(chǎn)權(quán)登記檔案的公信力,才能保證不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬證明的公信力,也只有具有公信力的不動產(chǎn)登記檔案,才能維護物權(quán)及物權(quán)登記的公信力。簡單來講,就是不動產(chǎn)權(quán)登記檔案的公信力與物權(quán)及物權(quán)登記的公信力是相互體現(xiàn)和促進的,可相互提供保障。而維護物權(quán)及物權(quán)登記的公信力,則有利于構(gòu)建公信社會、維持不動產(chǎn)市場穩(wěn)定。
3.3 穩(wěn)定交易市場、構(gòu)建健康不動產(chǎn)市場
在新常態(tài)下,市場交易頻繁,其中的不動產(chǎn)交易也較為頻繁。這之中,進行不動產(chǎn)交易的管理和監(jiān)督,有助于穩(wěn)定不動產(chǎn)交易市場,而交易行為,則需要規(guī)范的約束。因此,不動產(chǎn)登記檔案的管理工作,有著穩(wěn)定市場環(huán)境構(gòu)建和諧不動產(chǎn)市場的效果。一方面,不動產(chǎn)登記檔案是市場經(jīng)濟需求的產(chǎn)物,需要進行符合法律規(guī)定的登記程序,才能保證不動產(chǎn)登記檔案的法定效力得到發(fā)揮,才能在市場變化中維護和穩(wěn)定市場環(huán)境。另一方面,不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)系到個人的切身利益,新形態(tài)下不動產(chǎn)權(quán)糾紛越來越多,只有具有唯一性、法定性、規(guī)范性、憑證性的不動產(chǎn)登記檔案,才能為不動產(chǎn)物及物權(quán)提供明確的法律界定,才能使得不動產(chǎn)交易市場遵循基本的交易秩序,按規(guī)章制度交易,進而保證了不動產(chǎn)交易市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
3.4 促進資源的規(guī)劃和利用
同時,由于不動產(chǎn)登記檔案還具有相對的公開性,這就有利于市場對不動產(chǎn)信息進行統(tǒng)一的規(guī)劃和利用,市場通過公開的不動產(chǎn)登記信息對現(xiàn)有的資源進行了解、調(diào)查,這就有利于市場進行市場資源的合理利于。同時,國家相關(guān)部門也能根據(jù)資源的情況,對各項資進行合理的調(diào)配,促進國家的相關(guān)資源決策更加合理性、科學性。
3.5 促進國家檔案管理的可持續(xù)發(fā)展
最后,不動產(chǎn)登記檔案還是國家檔案的重要組成部分,其實國家檔案中一種比較獨立的檔案分類。保證不動產(chǎn)登記檔案的法定性、規(guī)范性,可以促進國家檔案意識的發(fā)展。新形態(tài)下,不動產(chǎn)交易隨著社會經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展,物權(quán)變更越來越快,其中的變更交易過程變多,交易安全問題也逐漸暴露出來,這就需要對其引起高度的重視,加強不動產(chǎn)登記檔案管理工作的可持續(xù)發(fā)展性,也就有利于社會各界提升正確的檔案意識,進而擴大國家檔案的影響力,促進國家檔案的豐富、正確、可持續(xù)發(fā)展[4]。
4 總結(jié)
總的來講,不動產(chǎn)登記檔案是不動產(chǎn)登記的主要形式,是不動產(chǎn)物權(quán)的主要體現(xiàn),其具有唯一性、獨特性、法定性、規(guī)范性、動態(tài)性、憑證性、廣泛性,以及相對的公開性、相對的隱私性等特點,其具有保護不動產(chǎn)物權(quán)及物權(quán)人的合法權(quán)益、有利于維護物權(quán)及物權(quán)登記的公信力、穩(wěn)定交易市場、構(gòu)建健康不動產(chǎn)市場、促進資源的規(guī)劃和利用、促進國家檔案管理的可持續(xù)發(fā)展等諸多優(yōu)點,進行不動產(chǎn)登記檔案管理工作時,需結(jié)合其具體的作用,根據(jù)其特點,制定檔案管理工作的目標和方法,以保證不動產(chǎn)登記檔案管理工作的科學規(guī)范,進而保證不動產(chǎn)登記的科學與規(guī)范,促進其更好地發(fā)揮不動產(chǎn)登記的作用。
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