哪些因素阻礙了保障性住房供給

張旭文

【摘要】保障性住房制度的出現(xiàn)，為很多中低收入者提供了良好的住房保障。由于我國(guó)保障性住房的制度不完善、住房單一、監(jiān)管不到位、政府職能不明確、配套制度不科學(xué)等問(wèn)題，阻礙了保障性住房的供給工作，應(yīng)有針對(duì)性地解決供給問(wèn)題，還保障性住房制度一片“藍(lán)天”。

【關(guān)鍵詞】保障性 住房制度 供給問(wèn)題 【中圖分類號(hào)】C913 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

習(xí)近平總書記曾多次強(qiáng)調(diào)改善居民住房環(huán)境的重要作用，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。住房保障制度是為滿足基本住房要求的安排，同時(shí)也是當(dāng)代房地產(chǎn)調(diào)控的核心內(nèi)容。

我國(guó)保障性住房存在法律缺失、監(jiān)管不到位、職能不明確、制度不科學(xué)的問(wèn)題

首先，保障性住房建設(shè)的相關(guān)法律存在缺失。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，保障性住房的立法還存在問(wèn)題。一方面，缺少立法支撐。雖然已經(jīng)有法律對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)權(quán)作出了明確的規(guī)定，但“住房權(quán)”不在憲法內(nèi)。目前，我國(guó)還沒(méi)有專門針對(duì)保障性住房的相關(guān)法律。另一方面，沒(méi)有專門的《住房保障法》界定保障性住房的供給問(wèn)題。上個(gè)世紀(jì)九十年代，我國(guó)就已經(jīng)開始關(guān)注住房保障問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，住房供給發(fā)生了很大的變化，但更多的是依靠法規(guī)與政策文件執(zhí)行，缺少內(nèi)容全面、高效的《住房保障法》和相關(guān)法律支撐。

其次，住房形式單一，監(jiān)管不到位。保障性住房由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房與公共租賃房構(gòu)成，形式比較單一，缺少創(chuàng)新能力。我國(guó)保障性住房屬于相互獨(dú)立的狀態(tài)，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他政策性住房都是相互獨(dú)立的，由于缺少統(tǒng)一部署，所以政策實(shí)施缺少針對(duì)性與有效性。其中，經(jīng)濟(jì)適用房是最早推出的保障性住房形式，但在推出機(jī)制與監(jiān)管過(guò)程中存在較多問(wèn)題。開發(fā)單位在審核購(gòu)買條件時(shí)會(huì)采用兩種方式：第一，嚴(yán)格審核并監(jiān)管購(gòu)房資質(zhì)；第二，不監(jiān)督。開發(fā)單位嚴(yán)格審核申請(qǐng)者身份后，滿足條件的人員能享受福利，但開發(fā)單位需要付出更多的監(jiān)督成本；如果開發(fā)單位不審核申請(qǐng)者身份，就能節(jié)省成本，當(dāng)然企業(yè)就會(huì)面對(duì)輿論與政府懲罰等問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，很多開發(fā)商以利益優(yōu)先為原則，忽略了保障性住房的福利性質(zhì)，通過(guò)售賣保障性住房以獲得利益。

再次，政府職能不明確。純粹的市場(chǎng)主導(dǎo)并不是資源分配的最佳選擇，適當(dāng)?shù)恼深A(yù)能有效減少過(guò)分市場(chǎng)化帶來(lái)的資源浪費(fèi)與盲目投資，它能幫助整個(gè)社會(huì)維持公平正義。落實(shí)住房保障責(zé)任是當(dāng)代政府公共服務(wù)的重要工作，但過(guò)度關(guān)注住房商業(yè)化，不僅給經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)了很多不利影響，也對(duì)保障性住房發(fā)展產(chǎn)生了沖擊。有些地方政府把土地交給開發(fā)商進(jìn)行商品房建設(shè)，沒(méi)有做好保障性住房的持續(xù)規(guī)劃，使保障性住房在建設(shè)時(shí)存在質(zhì)量不佳或者資源不足等問(wèn)題。此外，國(guó)內(nèi)保障性住房更多的是通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)部與住房部統(tǒng)一監(jiān)管、規(guī)劃，但運(yùn)行時(shí)會(huì)牽涉到土地、金融、司法、立法、財(cái)政、社會(huì)保障等多個(gè)部門，難以統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

最后，配套制度不科學(xué)。國(guó)內(nèi)的保障性住房相關(guān)配套制度不科學(xué)，進(jìn)而引發(fā)問(wèn)題。第一，資金來(lái)源問(wèn)題。除了住房公積金，還未形成統(tǒng)一的金融政策支撐保障性住房供給。第二，土地供應(yīng)問(wèn)題。目前，保障性住房在建設(shè)用地上存在以下問(wèn)題：土地供應(yīng)的行政色彩較濃；土地法律制度相對(duì)落后；缺少長(zhǎng)效、持續(xù)的土地供應(yīng)制度，很難長(zhǎng)期保障土地資源。第三，房建監(jiān)管缺失，具體體現(xiàn)在布局驗(yàn)收、工程質(zhì)量與制度規(guī)劃上。

優(yōu)化保障性住房的相關(guān)法律，打造全方位、多渠道的住房保障方式

為了落實(shí)住房保障目標(biāo)，必須用法律的方式規(guī)范住房保障職能機(jī)構(gòu)的工作程序、責(zé)任與設(shè)置；個(gè)人、企業(yè)、國(guó)家等主體間的義務(wù)與權(quán)利；住房保障給付的調(diào)整；投資運(yùn)營(yíng)和住房保障管理內(nèi)容。通過(guò)政策法律，從微觀上確保住房標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)象、水平與資金來(lái)源，以及獎(jiǎng)懲制度等，以此區(qū)分專門機(jī)構(gòu)、地方與中央的權(quán)責(zé)，這樣既能提高政策法規(guī)的可操作性，還能避免推諉，達(dá)到權(quán)責(zé)分明、提高效率的目的。首先，以憲法作為依據(jù)，認(rèn)真規(guī)劃與完善保障性住房方面的法律；在適當(dāng)保障的基礎(chǔ)上，了解清楚保障對(duì)象的需求，從根本上滿足當(dāng)代保障性住房的現(xiàn)實(shí)要求；以動(dòng)態(tài)調(diào)整為原則，協(xié)調(diào)社會(huì)關(guān)系。其次，可考慮從憲法的層面確保居民住宅權(quán)。事實(shí)上，很多發(fā)達(dá)國(guó)家都將住宅權(quán)納入了憲法，雖然憲法明確規(guī)定了社會(huì)保障、人權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)，但缺少對(duì)城市中低收入者住房保障與住宅權(quán)的規(guī)定。因此，必須優(yōu)化法律法規(guī)。

打造全方位、多渠道的住房保障方式。在清楚住房保障責(zé)任的基礎(chǔ)上，允許地方政府結(jié)合實(shí)情自主選擇，對(duì)于住房?jī)r(jià)格偏高、供求不均的地方，政府應(yīng)該為居民安排廉租房，在住房?jī)r(jià)格低、供求關(guān)系均衡的地方，通過(guò)貨幣補(bǔ)貼的形式讓公民自主選擇。除此之外，還可以利用低價(jià)租賃、銷售等方式，為低收入者提供更好的保障。一方面，使用多方位、多渠道的住房保障方式，優(yōu)化住房保障制度，如：長(zhǎng)期使用住房貸款擔(dān)保、稅收優(yōu)惠的方式，改善居民支付能力；使用先租后售經(jīng)濟(jì)適用房、租賃房的形式，擴(kuò)充保障性住房范圍。另一方面，大力推廣中小戶型的低價(jià)房。保障性住房不僅要做好數(shù)量調(diào)控，還需要調(diào)整住房檔次與比例，中國(guó)是人多地少的國(guó)度，面對(duì)城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力，必須在以人為本的原則下，將保障居民住房、節(jié)省資源放在第一位。

增強(qiáng)政府職能，做好配套制度的建設(shè)

增強(qiáng)政府職能，優(yōu)化主管機(jī)構(gòu)。首先，清楚政府職能與定位。以社會(huì)保障法等法律為基礎(chǔ)界定保障性住房的責(zé)任主體與地位，將政府對(duì)住房權(quán)的職能保護(hù)從政策上升到法律。其次，通過(guò)立法讓政府形成分工管理、協(xié)作運(yùn)行的體系。中央政府?dāng)M定住房建設(shè)目標(biāo)，確定保障性住房供給的發(fā)展體系。地方政府要做好供應(yīng)工作，避免土地商業(yè)化對(duì)保障性住房供應(yīng)帶來(lái)的影響，并且嚴(yán)格按照國(guó)家要求規(guī)劃土地任務(wù)；通過(guò)建立問(wèn)責(zé)制度，把保障性住房相關(guān)內(nèi)容納入政府績(jī)效考核中。住建部作為目前主管住房供給、建設(shè)、監(jiān)管與分配的部門，它包含了住房保障的一切職能，也是推進(jìn)保障性住房的核心力量。

做好配套制度的建設(shè)。一是增加資金支持。加大來(lái)自政府的財(cái)政扶持。創(chuàng)新扶持方式，形成專項(xiàng)的住房保障金，將地方政府的土地收益放到專項(xiàng)資金內(nèi)，做好專項(xiàng)資金的監(jiān)管，以此激發(fā)專項(xiàng)資金價(jià)值。同時(shí)，拓展住房公積金繳納范圍與數(shù)額，提高存款利率，做好公積金監(jiān)管工作；吸收更多的社會(huì)融資，通過(guò)政策性金融，優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)服務(wù)范圍與貸款政策。二是優(yōu)化土地供應(yīng)制度。在立法上，始終以公平、人權(quán)為準(zhǔn)則，將住房權(quán)納入《土地管理法》中，通過(guò)法律的方式展現(xiàn)商品房與保障性住房的區(qū)別，讓土地供應(yīng)者優(yōu)先考慮保障性住房需求。在土地供應(yīng)上，調(diào)整用地分類，將住房保障納入建設(shè)用地范圍，以此擴(kuò)充公益用地范圍，把公益用地放到優(yōu)先位置，做好住房規(guī)劃與質(zhì)量建設(shè)工作。

（作者為江西財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生）

【參考文獻(xiàn)】

①萬(wàn)永彬：《制度變遷理論視閾下河南省保障性住房制度建設(shè)研究》，《河南教育學(xué)院學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》，2014年第3期。

②魏益華、鮑峰：《推進(jìn)我國(guó)保障性住房制度建設(shè)的對(duì)策》，《經(jīng)濟(jì)縱橫》，2014年第4期。

③張家穎、王維、于彩霞：《關(guān)于保障性住房供給政策和路徑的研究》，《山東工業(yè)技術(shù)》，2018年第22期。