王豹 付成華
[摘? ? 要] 商品住宅價(jià)格空間分異是衡量城市居住空間分異的重要指標(biāo),研究城市商品住宅價(jià)格的空間分異規(guī)律對(duì)于政府運(yùn)用相應(yīng)措施緩解社會(huì)空間的極化和分異程度,防止社會(huì)矛盾的激化,構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要的意義。本文以臨沂市主城區(qū)為研究對(duì)象,分析總結(jié)了主城區(qū)商品住宅價(jià)格空間分異特征,并對(duì)其影響因素進(jìn)行剖析,以期為臨沂市居住空間結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化提供參考。
[關(guān)鍵詞] 商品住宅價(jià)格;空間分異;影響因素
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 13. 049
[中圖分類(lèi)號(hào)] F293? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]? A? ? ? [文章編號(hào)]? 1673 - 0194(2019)13- 0113- 03
0? ? ? 引? ? 言
房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的地位,同時(shí),房地產(chǎn)與人們的生活緊密相關(guān),商品住宅價(jià)格的變化已成為社會(huì)普遍關(guān)注的話問(wèn)題。在城市發(fā)展過(guò)程中,商品住宅價(jià)格在空間上顯現(xiàn)出很大的差異性。研究商品住宅價(jià)格在城市空間上的分布規(guī)律,無(wú)論是對(duì)于政府制定調(diào)控政策、開(kāi)發(fā)商投資還是消費(fèi)者購(gòu)房都具有重要的指導(dǎo)意義。本文以臨沂市為例,研究臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格空間分異及其影響因素。
1? ? ? 臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)的獲取與處理
1.1? ?研究對(duì)象及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源
本文以臨沂市主城區(qū)為研究對(duì)象,具體包括:蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、北城新區(qū)、臨沂市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。所選取商品住宅價(jià)格為銷(xiāo)售均價(jià),即該小區(qū)樓盤(pán)在交易時(shí)點(diǎn)的交易均價(jià)。搜集的樓盤(pán)銷(xiāo)售信息資料來(lái)源有:(1)進(jìn)行實(shí)地的調(diào)查和收集資料數(shù)據(jù),包括去在售樓盤(pán)售樓處訪問(wèn)、對(duì)已經(jīng)購(gòu)得商品住宅的業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)等;(2)從互聯(lián)網(wǎng)收集數(shù)據(jù),包括臨沂市政府有關(guān)部門(mén)對(duì)外公布的統(tǒng)計(jì)年鑒、房天下網(wǎng)站公布的臨沂市各個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格等;(3)利用地圖軟件查找樓盤(pán)位置經(jīng)緯度,如百度地圖等。
1.2? ?數(shù)據(jù)處理
獲取樓盤(pán)經(jīng)緯度,為了減少誤差在獲取坐標(biāo)的過(guò)程中將使用同一地圖軟件,在同一比例情況下完成樓盤(pán)坐標(biāo)的拾取。本文所利用的地圖軟件為百度地圖2018版本。具體步驟如下:打開(kāi)百度地圖的坐標(biāo)拾取功能,將建立好的臨沂市商品住宅空間價(jià)格樣本數(shù)據(jù)庫(kù)中的樓盤(pán)名稱(chēng)依次填入搜索框中進(jìn)行搜索。拾取樓盤(pán)坐標(biāo)經(jīng)緯度,將拾取的樓盤(pán)坐標(biāo)與樓盤(pán)名稱(chēng)對(duì)應(yīng)起來(lái)編輯成表。
2? ? ? 研究方法及結(jié)果
2.1? ?繪制等值線地圖
等值線圖又稱(chēng)等量線圖,是以相等數(shù)值點(diǎn)組成的曲線來(lái)表示連續(xù)分布且逐漸變化的數(shù)量特征的一種圖形。等值線的疏密程度可以表示說(shuō)數(shù)值變化的快慢,等值線的凹凸方向表示數(shù)值變化的趨勢(shì)。surfer軟件是一款繪圖軟件,是一種將數(shù)據(jù)導(dǎo)入軟件,可以繪制出不同類(lèi)型圖形的軟件。將surfer軟件繪制出來(lái)的等值線圖與地圖上的點(diǎn)一一對(duì)應(yīng)起來(lái),繪制成等值線地圖。
本文使用surfer 8.0軟件,匯總整理商品住宅數(shù)據(jù)即采集的樣本樓盤(pán)位置及價(jià)格信息表,利用surfer軟件可以得出臨沂市商品住宅價(jià)格的等值線圖。在繪圖過(guò)程中,為了更好地反映出每個(gè)區(qū)域的商品住宅價(jià)格差異的不同和避免取值范圍太小造成圖線密集和繁瑣,故繪制價(jià)格差異為500元/m2。將繪制出來(lái)的臨沂市主城區(qū)商品住宅等值線圖與臨沂市主城區(qū)地圖對(duì)應(yīng)起來(lái)繪制成臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格等值線地圖,其中橫軸代表經(jīng)度,數(shù)軸代表緯度。如圖1所示。
2.2? ?繪制商品房?jī)r(jià)格三維效果圖
三維效果圖是在等值線圖的基礎(chǔ)上利用surfer軟件做出的三維立體的圖形。根據(jù)已經(jīng)做出的等值線圖,利用surfer軟件的三維效果圖功能做出臨沂市主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格三維等值線圖,其中橫軸代表經(jīng)度,縱軸代表緯度,豎軸代表均價(jià)。如圖2所示。
3? ? ? 臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格空間分異特征及影響因素分析
3.1? ?臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格空間分異特征
從總體上來(lái)看,臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格等值線地圖呈現(xiàn)外疏內(nèi)密,西南疏中北密的現(xiàn)象,分布極不均衡,說(shuō)明臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格在空間上的差異性比較顯著。商品住宅價(jià)格高值出現(xiàn)較集中的區(qū)域是在北城新區(qū)的二期,價(jià)格低值較多的地區(qū)出現(xiàn)在高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)??傮w上呈現(xiàn)以北城新區(qū)為中心、以祊河濱河兩條河流為軸,向四周呈現(xiàn)出非連續(xù)性的遞減趨勢(shì),在祊河濱河河流沿線旁的商品住宅價(jià)格下降的趨勢(shì)較低。另外在各區(qū)的政務(wù)中心、商業(yè)中心及便利的交通節(jié)點(diǎn)處等周邊也出現(xiàn)了峰值,并且隨著與北城新區(qū)距離地增加而逐漸降低。
從經(jīng)度方向來(lái)看,呈現(xiàn)為“北高南低”的格局,以及北部的價(jià)格等值線下降趨勢(shì)較弱,南部的價(jià)格等值線下降趨勢(shì)相對(duì)較強(qiáng)的現(xiàn)象。說(shuō)明了臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)南部偏低北部較高;臨沂市主城區(qū)北部商品住宅價(jià)格整體差異不是很大,臨沂市主城區(qū)南部商品住宅價(jià)格落差相對(duì)較大。
從緯度方向來(lái)看,呈現(xiàn)為“中部高兩邊低”的格局,以及中間價(jià)格等值線稠密東西部?jī)r(jià)格等值線稀疏的現(xiàn)象。說(shuō)明了臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格由中部向東西兩邊分別下降,并且中部的下降幅度較大東西兩邊下降幅度相對(duì)較小。
3.2? ?臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格空間分異影響因素分析
3.2.1? ?經(jīng)濟(jì)因素
商品住宅的空間差異與地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密不可分。2017年度臨沂市主城區(qū)內(nèi),蘭山區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值為936.79億元,羅莊區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值為365.1億元,河?xùn)|區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值為202.66億元。其中蘭山區(qū)的商品住宅均價(jià)高達(dá)10 000元/m2,遙遙領(lǐng)先主城區(qū)內(nèi)其他行政區(qū)。從中可以看出地域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高,商品住宅價(jià)格也會(huì)比較高。地域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高增加了人們的收入,使得人們對(duì)生活質(zhì)量會(huì)有更高的追求;另一方面也會(huì)促進(jìn)著開(kāi)發(fā)商們建設(shè)更加貼近人們需求的商品住宅,這符合了經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求理論。
3.2.2? ?城市規(guī)劃因素
城市規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展具有調(diào)控作用,城市規(guī)劃影響著城市不同區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。在臨沂市主城區(qū),隨著市政府從蘭山老城區(qū)遷至北城新區(qū)商圈,以及市政府對(duì)北城新區(qū)商圈的高鐵片區(qū)的規(guī)劃、北城二期工程大項(xiàng)目的引進(jìn),強(qiáng)烈吸引著臨沂的購(gòu)房者,使得此片區(qū)內(nèi)的商品住宅價(jià)格位列主城區(qū)之首,也充分體現(xiàn)了城市規(guī)劃對(duì)商品住宅價(jià)格的巨大影響。
3.2.3? ?區(qū)位因素
區(qū)位是指項(xiàng)目樓盤(pán)與其周邊事物的聯(lián)系,對(duì)商品住宅區(qū)位優(yōu)劣影響最大的條件是交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)、行政等。在臨沂市蘭山老城區(qū)配套實(shí)施成熟,交通便利,醫(yī)院學(xué)校優(yōu)質(zhì),大型商超商業(yè)繁榮。市政府原址所在該商圈現(xiàn)在也保留著一些行辦公部門(mén)??傮w來(lái)說(shuō),老城區(qū)的區(qū)位相對(duì)于其他區(qū)域還是比較優(yōu)質(zhì)的,因此在老城區(qū)的商品住宅價(jià)格也是比較高的。區(qū)位的優(yōu)劣決定著商品住宅本身的價(jià)值。
3.2.4? ?自然因素
自然環(huán)境對(duì)商品住宅空間價(jià)格的分布有著天然的影響。對(duì)于臨沂市主城區(qū)來(lái)說(shuō)影響商品住宅價(jià)格空間分布的主要自然因素是流經(jīng)城區(qū)內(nèi)的幾條河流,其中最為明顯就是濱河沿線。濱河沿線的商品住宅,獨(dú)占著臨沂的河景資源??梢孕蕾p濱河之美,河之夜景,視野不受阻擋,空氣清新。當(dāng)然在這個(gè)區(qū)域內(nèi)的商品住宅價(jià)格在臨沂市主城區(qū)內(nèi)也是比較高的。獨(dú)特的優(yōu)質(zhì)自然資源會(huì)使得商品住宅的價(jià)值增加,同時(shí)惡劣的自然環(huán)境也會(huì)使得商品住宅價(jià)值減少。
3.2.5? ?自身因素
商品住宅樓盤(pán)自身也會(huì)對(duì)商品住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。包括開(kāi)發(fā)商口碑,物業(yè)管理水平,小區(qū)內(nèi)環(huán)境配套設(shè)計(jì)等。例如位于北城新區(qū)的恒大翡翠華庭樓盤(pán),此樓盤(pán)是由恒大集團(tuán)旗下臨沂恒金職業(yè)有限公司開(kāi)發(fā),后期的物業(yè)管理是由金碧物業(yè)進(jìn)行服務(wù)的,小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)了人工湖,健身會(huì)所、幼兒園、兒童游樂(lè)園等配套一應(yīng)俱全。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商口碑認(rèn)可程度還是后期物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量在臨沂各樓盤(pán)中較優(yōu)質(zhì),因此恒大翡翠華庭樓盤(pán)價(jià)格也是較高的。
4? ? ? 結(jié)論與展望
在城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與城市規(guī)模擴(kuò)大過(guò)程中,城市由單一的核心發(fā)展成多個(gè)核心的模式。不同的城市核心之間互為補(bǔ)充又互相排斥,每個(gè)核心在城市中承擔(dān)的角色不同。圍繞這些核心點(diǎn),商品住宅價(jià)格在空間上也會(huì)出現(xiàn)多個(gè)峰值,產(chǎn)生商品住宅價(jià)格在空間上的分異。
根據(jù)本文的研究,臨沂市主城區(qū)商品住宅在空間上會(huì)有以下幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì):(1)隨著臨沂市對(duì)北城高鐵片區(qū)的規(guī)劃,臨沂北城三期將會(huì)面臨一個(gè)大的發(fā)展機(jī)遇,會(huì)吸引更多購(gòu)房者在此地域選擇,后續(xù)建成的商品住宅數(shù)量也會(huì)增多。(2)臨沂市河?xùn)|區(qū)北部在空間上距離臨沂市政府所在地區(qū)是一河之隔,隨著后續(xù)的橋梁架設(shè),此地交通會(huì)變得更加便利,無(wú)論是商品住宅價(jià)格還是商品住宅建造數(shù)量都會(huì)增加。(3)臨沂市蘭山區(qū)西部,也就是大學(xué)城片區(qū)。此區(qū)域有文化底蘊(yùn)豐厚的臨沂大學(xué)城,臨沂市長(zhǎng)途汽車(chē)總站,交通通暢的高架橋,緊靠臨沂市的小商品城批發(fā)市場(chǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)此區(qū)域商品住宅市場(chǎng)也會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)展。
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