基于GIS 的成都市商品住宅價(jià)格時(shí)空分異性研究

陳雪雯

（中共四川省委黨校,四川 成都 610072）

自習(xí)總書記在十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”以來，成都市政府高度關(guān)注房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。十九大召開后至今，成都市共出臺(tái)9 次關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策，從需求側(cè)、供給側(cè)進(jìn)行多方位調(diào)整。回顧歷史，20 世紀(jì)八十年代，我國就進(jìn)行了住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的探索，1998 年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著我國進(jìn)入住房貨幣化時(shí)代。我國房地產(chǎn)發(fā)展主要分為三個(gè)階段：第一階段是1998 年-2003 年，以居民消費(fèi)需求為主導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過度，解決居民的基本住房需求。第二階段是2003 年-2013 年，2003 年18 號(hào)文件是我國房地產(chǎn)市場的重要推力，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的繁榮，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，快速推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國各大城市成為世界最大的“工地”，同時(shí)一線房價(jià)快速提高，二、三線城市緊隨其后。第三階段是從2013 年至今，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，住房不僅僅是解決居住的基本需求，同時(shí)也成為巨大的財(cái)富蓄水池，不健康的房地產(chǎn)市場引發(fā)住宅價(jià)格呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢，與民生問題緊密相連，引起社會(huì)、政府及學(xué)界的密切關(guān)注。

城市住宅價(jià)格是城市社會(huì)學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、空間經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的重要內(nèi)容，隨著研究的深入和技術(shù)的進(jìn)步，城市住宅價(jià)格的空間分異及其影響因素、形成原因也日益成為研究熱點(diǎn)[1]。從前人的研究成果來看，研究城市主要集中在北京、上海、廣州、南京等一線城市[2-4]；房價(jià)空間布局的研究方法上，主要使用空間自相關(guān)、空間插值法來刻畫城市房價(jià)格局[5-6]；住房價(jià)格的影響因素方面，從微觀和宏觀兩個(gè)方面入手，宏觀層面較為關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模、行政等級等，微觀層面從區(qū)位特征、交通、社區(qū)屬性等角度切入，取得了豐碩的研究成果[7-8]。本文對成都市商品住房價(jià)格空間分異性的研究，首先采用全局Moran's I 對空間自相關(guān)性進(jìn)行判別，其次利用Kriging 空間插值法刻畫成都市商品住房價(jià)格的分布狀況，對其價(jià)格特征及規(guī)律進(jìn)行分析，探索住宅價(jià)格的空間分布的影響因素，尤其是“新區(qū)開發(fā)與建設(shè)”對房價(jià)的特殊影響。此外，本文對目前成都市商品住宅市場的異?，F(xiàn)狀——新房與二手房價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象進(jìn)行空間分布對比分析，探究兩種市場下的住宅價(jià)格空間分異格局的特征和原因，更加全面、立體地分析了成都市住房價(jià)格的空間分異特征、影響因素及形成的原因，為政府、城市規(guī)劃和建設(shè)部門提供一定的參考。

一、研究區(qū)域、數(shù)據(jù)、方法

（一）研究區(qū)域

本文選取成都市新中心城區(qū)作為研究區(qū)域，即“一圈層+二圈層”，屬于成都市城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，人口相對聚集，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展階段較為同步，所執(zhí)行的調(diào)控政策基本一致。“一圈層+二圈層”總面積約3733 平方千米，占成都市行政區(qū)域面積的26%；2017 年GDP 總量約11000 億，約占成都市GDP 總量79%；常住人口約為1031 萬人，約占成都市總?cè)丝诘?4%①。其中，“一圈層”包括錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)5 個(gè)行政區(qū)，即傳統(tǒng)主城區(qū)，此外，還包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡稱：高新區(qū)）、天府新區(qū)成都直管區(qū)（簡稱：天府新區(qū)）2 個(gè)功能區(qū)，即城市開發(fā)區(qū)；“二圈層”包括新都區(qū)、郫都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)6 個(gè)行政區(qū)?！耙蝗?二圈層”的區(qū)域范圍的界定參考《成都市城市總體規(guī)劃》（2016-2035）、《成都天府新區(qū)總體規(guī)劃》(2010-2030)。

（二）數(shù)據(jù)來源

本文以住宅小區(qū)為基本研究單元，以時(shí)間序列選擇2010 年、2012 年、2014 年、2016 年、2018（前三季度，簡稱：2018 年（新））年五個(gè)時(shí)間截面，分別選取五個(gè)年份的新建住宅小區(qū)全年銷售套數(shù)排行榜的前300-700 小區(qū)作為主要研究對象，其研究個(gè)數(shù)按照當(dāng)年的新建小區(qū)個(gè)數(shù)作為基數(shù)適當(dāng)增減；住宅價(jià)格選擇該小區(qū)的平均成交價(jià)格。此外，由于從2017 年開始，成都市房地產(chǎn)市場異常，政府調(diào)控政策強(qiáng)勢，采取“限價(jià)”政策，導(dǎo)致二手房與新房價(jià)格“倒掛”，故增加2018 年前三季度二手房平均成交價(jià)格數(shù)據(jù)（簡稱：2018 年（舊）），其小區(qū)選擇與2018 年新建小區(qū)地理位置鄰近的二手房小區(qū)。相關(guān)數(shù)據(jù)主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)研究院、鏈家網(wǎng)（https：//cd.lianjia.com）、安居客（https：//chengdu.anjuke.com）、成都透明房產(chǎn)網(wǎng)（http：//www.funi.com/），其中，透明房產(chǎn)網(wǎng)與成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)相連，實(shí)時(shí)更新，為數(shù)據(jù)的時(shí)效性提供了保證，此外，對收集到的信息進(jìn)行重新組織、過濾重復(fù)、異常排除等，得到所需樣本。

表1 住宅小區(qū)分布圈層

圖1 研究區(qū)域

（三）研究方法

1.空間自相關(guān)分析（全局Moran's I）

空間自相關(guān)是研究空間中某位置的觀察值與其相鄰位置的觀察值是否相關(guān)以及相關(guān)程度的一種數(shù)據(jù)分析方法，揭示了空間參考單元與其鄰近的空間單元屬性特征值之間的相似性或相關(guān)性。其測度指標(biāo)可以分為全局指標(biāo)和局部指標(biāo)，全局指標(biāo)是對空間自相關(guān)程度全局的評估，其反映觀測變量在整個(gè)研究區(qū)域內(nèi)空間相關(guān)性的總體趨勢，局部指標(biāo)是用來衡量局部自相關(guān)性。本文采用全局Moran's I 來分析成都市不同年份商品住宅價(jià)格空間相關(guān)性，全局Moran's I 的取值范圍為[-1,1]，Moran's I 大于0 表示正相關(guān)，其值越大相關(guān)性越明顯，小于0 表示負(fù)相關(guān)，空間差異越大，等于0 空間呈隨機(jī)性，其計(jì)算公式為：

其中zi是要素i 的屬性與其平均值(xi-x)的偏差，wi,j是要素i 和j 之間的空間權(quán)重，n 等于要素總和，S0是所有空間權(quán)重的聚合：

用標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)計(jì)量Z 來檢驗(yàn)區(qū)域是否存在空間自相關(guān)關(guān)系，Z 的計(jì)算公式為：

其中：

其中，E[I]表示數(shù)學(xué)期望，V[I]表示變異系數(shù)。

依據(jù)下表計(jì)算所得指標(biāo)可對結(jié)果進(jìn)行假設(shè)性檢驗(yàn)：

表2 樣本空間自相關(guān)性檢驗(yàn)

圖2 樣本空間自相關(guān)性檢驗(yàn)分布

2.Kriging 空間插值法

Tobler 地理學(xué)第一定律指出：任何事物與別的事物之間都是相關(guān)的，但近處的事物比遠(yuǎn)處的事物的相關(guān)性更強(qiáng)?；诘乩韺W(xué)第一定律，反距離插值法（IDW）可以有效估計(jì)屬性值空間分布，但也具有一定的局限性，如空間權(quán)重值不確定、用倒數(shù)函數(shù)描述空間關(guān)聯(lián)程度不夠準(zhǔn)確。相較反距離插值法（IDW），Kriging 空間插值法基于地統(tǒng)計(jì)方法，包含自相關(guān)（即測量點(diǎn)之間的統(tǒng)計(jì)關(guān)系）的統(tǒng)計(jì)模型，不僅具有產(chǎn)生預(yù)測表面的功能，而且能夠?qū)︻A(yù)測的確定性或準(zhǔn)確性提供某種度量。Kriging 空間插值法是一個(gè)多步過程，包括數(shù)據(jù)的探索性統(tǒng)計(jì)分析、變異函數(shù)建模和創(chuàng)建表面以及研究方差表面，假定采樣點(diǎn)之間的距離或方向可以反映，可用于說明表面變化的空間相關(guān)性，將數(shù)學(xué)函數(shù)與指定數(shù)量的點(diǎn)或指定半徑內(nèi)的所有點(diǎn)進(jìn)行擬合以確定每個(gè)位置的輸出值。因此，本文采用Kriging 空間插值法，具體計(jì)算公式如下：

其中，Z(SO)是未知點(diǎn)的房價(jià)預(yù)測值，Z(Si)是已知樣本點(diǎn)的房價(jià)值，λi是第i 個(gè)位置處的房價(jià)值得測量權(quán)重，n 是已知樣本點(diǎn)的個(gè)數(shù)。

二、住宅價(jià)格空間分異特征及原因分析

（一）住宅價(jià)格空間自相關(guān)分析

根據(jù)公式（1）利用Arcgis 軟件計(jì)算2010 年-2018 年各個(gè)年份樣本點(diǎn)的商品住宅價(jià)格的全局Moran's I，得到相關(guān)數(shù)據(jù)，如表3 所示，并依照表2 空間相關(guān)性的判斷標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)2010 年、2012年、2014 年、2018 年（新）、2018 年（舊）商品住宅價(jià)格相似的樓盤在空間分布上具有明顯的聚集性；2016 年樣本數(shù)據(jù)未呈現(xiàn)出顯著的聚集性，具有一定的離散性。但總的來說，從時(shí)空序列來看，2010 年-2018 年房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格有著正的空間自相關(guān)關(guān)系,價(jià)格相似的商品住宅在特定的空間位置呈現(xiàn)聚集現(xiàn)象。

表3 商品住宅空間自相關(guān)分析

（二）住宅價(jià)格時(shí)空演變特征

根據(jù)公式（6），利用ArcGIS 軟件的Kriging空間插值法對成都市2010 年、2012 年、2014 年、2016 年和2018 年新建商品住宅價(jià)格以及2018年的二手房成交價(jià)格進(jìn)行空間插值，為了更直觀展現(xiàn)成都市房價(jià)的連續(xù)性變化，2010 年-2018 年的新建商品住房的價(jià)格分組范圍一致，得到成都市2010 年-2018 年住宅價(jià)格時(shí)空分布狀況，如圖3 所示。

圖3 2010 年-2018 年新建商品住房價(jià)格空間分異格局

1.整體價(jià)格呈上升趨勢，近年激增

據(jù)圖3 所示，2010 年-2018 年成都市呈現(xiàn)新建商品住房價(jià)格出上升態(tài)勢?！耙蝗印弊≌骄鶅r(jià)格由7908 元/㎡上升至12934 元/㎡，上漲6026 元/㎡，漲幅約76%；“二圈層”住宅平均價(jià)格由4819 元/㎡上升至10183 元/㎡，上漲5364元/㎡，漲幅約111%。由此可知，八年來，成都市新建住宅價(jià)格呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢，相較“一圈層”，“二圈層”新建住房價(jià)格稍低，上漲勢頭迅猛，上升幅度偏高。

同時(shí)，成都市新建住宅價(jià)格上升趨勢呈現(xiàn)出明顯的階段性。2010 年-2016 年間，“一圈層”住宅平均價(jià)格由7908 元/㎡上升至9848 元/㎡，上漲1940 元/㎡，漲幅約24.5%；“二圈層”住宅平均價(jià)格由4918 元/㎡上升至6089 元/㎡，上漲1171 元/㎡，漲幅約23.8%。2016-2018 年新建住宅價(jià)格上升迅速，“一圈層”住宅價(jià)格均價(jià)提高4098 元/㎡，漲幅達(dá)到51.5%，約是2010 年-2016 年的2 倍；“二圈層”住宅價(jià)格均價(jià)提高4193 元/㎡，漲幅高達(dá)87.2%，是2010 年-2016年的3.5 倍。由此可知，2010-2016 年住宅價(jià)格漲速較慢，2016-2018 年住宅均價(jià)加速上漲，且“一圈層”和“二圈層”均呈現(xiàn)出與整體相似上升的特征。

2.以“一圈層”為中心，向“二圈層”輻射

成都市城市規(guī)劃以典型的中心-外圍模式分布，由圖3 可知，成都市新建住宅價(jià)格以主城區(qū)為中心，由主城向四周呈階梯狀遞減。2010 年，以“一圈層”主城區(qū)天府廣場—春熙路、寬窄巷子、浣花溪、武侯祠為核心，組成西面南面的高價(jià)片區(qū)，再逐步向外圍遞減，“二圈層”處于城市外側(cè)，同步發(fā)展，其中雙流區(qū)住宅價(jià)格高于“二圈層”其他區(qū)域。2012 年-2016 年，成都市住宅價(jià)格依然以“一圈層”天府廣場—春熙路、寬窄巷子、浣花溪、武侯祠為核心，城市中心向西、向南偏移，高價(jià)范圍不斷擴(kuò)大延伸，形成2016 年的以浣花溪、武侯祠、省體育場為節(jié)點(diǎn)的新高價(jià)區(qū)域。2016 年后，成都市商品住宅價(jià)格迅速走高，由圖3 可知，2018 年新建住宅價(jià)格呈現(xiàn)大片區(qū)大規(guī)模的上漲，其中“一圈層”重心南移，以武侯祠、桐梓林、金融城節(jié)點(diǎn)相連片區(qū)為核心，此外，天府新區(qū)發(fā)展迅速，形成新的房價(jià)高值區(qū)，天府新區(qū)作為新的核心，核心區(qū)域范圍較大，其中心度也有趕超傳統(tǒng)主城區(qū)之勢。成都市新建住房價(jià)格呈現(xiàn)出雙核心結(jié)構(gòu)住房價(jià)格并以雙核心呈圈層分布遞減狀；“二圈層”新建住宅價(jià)格則發(fā)生跨越式上升，以雙流區(qū)、溫江區(qū)為代表的房價(jià)上漲尤其突出，而雙流區(qū)、溫江區(qū)恰好是傳統(tǒng)西、南核心片區(qū)的外圍延伸。2016-2018 年，房價(jià)高值區(qū)不斷增多，呈向周邊蔓延的趨勢，且兩核心發(fā)展迅速，帶動(dòng)與周邊新建住宅價(jià)格上升，區(qū)域核心作用突顯。整體來看，成都市住宅價(jià)格高值區(qū)呈雙核心狀，圍繞“一圈層”桐梓林、金融城、天府五街三節(jié)點(diǎn)相連條狀片區(qū)的傳統(tǒng)核心區(qū)與功能新區(qū)—天府新區(qū)的新興核心區(qū)，以圈層式向外蔓延。

3.城市功能區(qū)區(qū)位性顯著

由圖3 可以看出，2016 年之前，以“一圈層”西向、南向商品住宅市場發(fā)展為主，天府新區(qū)及“二圈層”發(fā)展較慢，住宅價(jià)格在成都市城區(qū)也均處于較低水平。2016 年起，成都城市中心向南移動(dòng)，高新區(qū)發(fā)展迅速，核心區(qū)域不斷擴(kuò)大、延伸。天府新區(qū)、雙流區(qū)、溫江區(qū)房地產(chǎn)市場有所發(fā)展，其中天府新區(qū)逐漸以南湖、興隆湖為主要發(fā)展區(qū)域；雙流區(qū)緊鄰高新區(qū)、武侯區(qū)——“一圈層”核心發(fā)展區(qū)域，2016 年后開始漸漸發(fā)展，主要以雙流機(jī)場以北的原雙流縣城區(qū)與武侯區(qū)西南側(cè)的連片區(qū)域；溫江區(qū)房地產(chǎn)市場與“一圈層”青羊區(qū)西側(cè)相連，與主城邊緣區(qū)逐漸融為一體。而城市北部“一圈層”住宅價(jià)格有所上升但緩于“一圈層”其他區(qū)域，北部“二圈層”區(qū)域住宅價(jià)格增長緩慢，不僅與南部雙流區(qū)、天府新區(qū)、西部溫江區(qū)的住宅價(jià)格存在一定差距，與主城區(qū)差距更大。2016 年—2018 年成都南部區(qū)域住宅熱度上升，價(jià)格迅速上漲，與城市功能區(qū)——高新區(qū)、天府新區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展密不可分。

（三）住宅價(jià)格空間分布影響因素分析

1.區(qū)位因素

區(qū)位條件指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間價(jià)格水平的因素，其主要對住宅價(jià)格的空間分異產(chǎn)生影響[9]。在宏觀或微觀區(qū)位上，區(qū)域住宅價(jià)格均受到眾多因素的影響，住宅的區(qū)位不僅是指其在城市空間中所處的地理位置，而且包括該位置所處的區(qū)域等級、交通環(huán)境、周圍配套等。

（1）區(qū)域等級。商品住宅所處的城市空間位置，首先是其所處的行政區(qū)域，以及該區(qū)域的行政等級、發(fā)展定位、經(jīng)濟(jì)水平。成都市發(fā)展規(guī)劃遵循“東進(jìn)、南拓、西控、中優(yōu)、北改”的城市空間格局，“一圈層”傳統(tǒng)五城區(qū)發(fā)展依照“中優(yōu)”，即優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、重塑城市經(jīng)濟(jì)地理。天府廣場——春熙路片區(qū)是成都市政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心地，所屬錦江區(qū)，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，具有完善的生活服務(wù)設(shè)施，就業(yè)機(jī)會(huì)多，交通和人流密集，商業(yè)發(fā)達(dá)，是大量高價(jià)樓盤的集聚區(qū)。其次是人口數(shù)量、人均可支配收入、消費(fèi)水平、區(qū)域政務(wù)水平等。雙流區(qū)地理優(yōu)勢明顯，緊鄰“一圈層”核心區(qū)域，區(qū)域交界處迅速發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)總量、人均可支配收入、消費(fèi)水平皆位于“二圈層”前列，商品住宅價(jià)格水平同步上漲，以雙流傳統(tǒng)城區(qū)、與“一圈層”交界處最為顯著，部分地帶住宅價(jià)格甚至超越“一圈層”北部區(qū)域。

（2）區(qū)位交通與周邊配套。交通的可達(dá)性對房價(jià)的空間分布有著重要的影響，因?yàn)楸憷慕煌?、良好的通達(dá)性，有利于人口的聚集與分散，有效縮短時(shí)間距離，減少通勤時(shí)間，同時(shí)交通便利也為商業(yè)營造奠定基礎(chǔ)，有利于商業(yè)貿(mào)易的發(fā)展，因此交通對商品住宅的發(fā)展有一定的吸引力?！耙蝗印敝形浜顓^(qū)的成都南站板塊，不僅是城際列車的中轉(zhuǎn)車站，也是成都市區(qū)兩條地鐵線路交匯處，道路交通方面，緊鄰機(jī)場高速、市區(qū)三環(huán)路快速干道，片區(qū)商業(yè)、辦公氛圍濃厚，同時(shí)也聚集了大量高價(jià)商品住宅。周邊配套也是影響住宅價(jià)格的重要因素，包括生活配套（便利店、餐館、超市等）、商業(yè)辦公配套（商業(yè)綜合體、辦公樓、星級酒店等）、教育配套（學(xué)區(qū)規(guī)劃、名校片區(qū)、學(xué)校數(shù)量）、醫(yī)療配套、景觀資源等。“一圈層”浣花溪、杜甫草堂片區(qū)具有優(yōu)質(zhì)的景觀資源、教育資源、醫(yī)療配套，一直以來都是商品住宅高價(jià)區(qū)域。“二圈層”中屬于“西控”②范圍的溫江區(qū)，是“一圈層”城市中心西部的青羊區(qū)的橫向延伸區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，一直以來是成都人心中的“第二居所”，其商品住房價(jià)格上升較為明顯。

2.社區(qū)屬性

除了上述商品住宅的外部區(qū)位影響因素外，其社區(qū)屬性也是影響住宅價(jià)格的重要因素。一般來說，社區(qū)屬性包括住房新舊程度（房齡）、小區(qū)擁擠程度（容積率）、綠化環(huán)境（綠化率）、居住規(guī)模（住戶數(shù)）、服務(wù)管理（物管費(fèi)）等。本文選取了2010 年—2018 年新建住房的價(jià)格作為研究對象，故商品住房的新舊程度這一項(xiàng)就略去考慮，之所以選擇新建住房價(jià)格作為研究對象，不僅是因?yàn)榉魁g會(huì)對住房的新舊程度、建筑硬件產(chǎn)生影響，還因?yàn)槟壳拔覈≌粍?dòng)產(chǎn)權(quán)有效期是70年，新建住房價(jià)格能夠減輕產(chǎn)權(quán)有效期對住房市場價(jià)格的影響，提高住房市場價(jià)格的準(zhǔn)確性。上述社區(qū)屬性中，服務(wù)管理、綠化環(huán)境對房價(jià)產(chǎn)生正向影響，即物業(yè)管理費(fèi)越高、小區(qū)綠化率越高，小區(qū)商品住房的價(jià)格越高，從側(cè)面說明購買價(jià)格高的商品住房，人們意愿購買優(yōu)質(zhì)服務(wù)的意愿也增強(qiáng)，人們對生活環(huán)境的要求的提高。而小區(qū)的擁擠程度、居住規(guī)模與房價(jià)呈反向關(guān)聯(lián)，小區(qū)的容積率越高、住戶數(shù)越多意味著人均享有的小區(qū)公共產(chǎn)品在減少，居住環(huán)境難以保證，商品住房的價(jià)格降低。由此可知，商品住宅價(jià)格的空間分布的不同，與住宅小區(qū)的質(zhì)量與服務(wù)密不可分，但同時(shí)優(yōu)質(zhì)小區(qū)的聚集的根源正是區(qū)域發(fā)展與吸引力。

3.功能性新區(qū)的開發(fā)與建設(shè)

在區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)中，城市新區(qū)的開發(fā)是推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要實(shí)現(xiàn)路徑，城市新區(qū)的發(fā)展不僅是指城市內(nèi)部空間中容納特定城市功能的新型綜合開發(fā)地區(qū)，而且也是城市外部空間跨越式發(fā)展的地區(qū)。城市新區(qū)的建設(shè)開發(fā)是對弗朗索瓦·佩魯?shù)脑鲩L極理論的應(yīng)用，城市新區(qū)建設(shè)開發(fā)過程中增長極主要表現(xiàn)為極化效應(yīng)與擴(kuò)散效應(yīng)，影響和帶動(dòng)周圍地區(qū)和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

成都高新區(qū)自1990 年設(shè)立起至2010 年間發(fā)展迅速，先后擴(kuò)容武侯區(qū)、雙流縣部分區(qū)域，目前是成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要組成部分，2017 年經(jīng)濟(jì)總量位于全市各區(qū)縣第一，發(fā)揮著重要增長極的作用，同時(shí)也吸引了大量的居住社區(qū)。2010 年-2016 年間高新區(qū)區(qū)域發(fā)展日新月異，住房價(jià)格穩(wěn)步上升，2016 年至今，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，商品住房價(jià)格猛漲。2014 年底，國務(wù)院第133 號(hào)函《國務(wù)院關(guān)于同意設(shè)立四川天府新區(qū)的批復(fù)》，四川省政府、成都市政府將重心轉(zhuǎn)移到天府新區(qū)，大力發(fā)展，享受資金扶持、政策支持，區(qū)域建設(shè)已初見成效，西部國際博覽城、顧拜旦現(xiàn)代五項(xiàng)賽事中心、紫光電子等知名企業(yè)落戶天府新區(qū)。區(qū)域發(fā)展的強(qiáng)勁勢頭，良好的對未來的預(yù)期，正是區(qū)域特殊的吸引力。雖然目前天府新區(qū)的配套和建設(shè)與高新區(qū)具有一定的差距，但天府新區(qū)的區(qū)域等級、規(guī)劃的科學(xué)性、生態(tài)環(huán)境的建設(shè)、資金政策的扶持力度，以及購房者對天府新區(qū)較高的預(yù)期，使得天府新區(qū)商品住房價(jià)格急劇上升。新區(qū)有效的科學(xué)的規(guī)劃與開發(fā)提高區(qū)域的競爭力，加強(qiáng)區(qū)域的吸引力，加大區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)是引起區(qū)域價(jià)格上升的重要因素。由此可以看出，住宅價(jià)格空間分布影響因素包括商品住宅所屬區(qū)域的行政等級、區(qū)域宏觀發(fā)展情況、交通區(qū)位、周邊配套、小區(qū)自身建設(shè)特征以及功能性新區(qū)的開發(fā)與建設(shè)。

三、“限價(jià)”市場與“不限價(jià)”市場住宅價(jià)格空間分布及原因探究

（一）兩種“市場”下住宅價(jià)格空間特征

自2016 年來，成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，伴隨著大量人口流入與對成都發(fā)展的良好預(yù)期，成都市房地產(chǎn)市場也異?；钴S，較為明顯的是，2018 年新建商品住宅出現(xiàn)了大幅度的上漲，同時(shí)，二手商品住房市場上價(jià)格的上升尤為快速，出現(xiàn)了新房與二手房價(jià)格的“倒掛”現(xiàn)象。本文將2018 年的新建住宅價(jià)格及二手房成交價(jià)格重新分組，進(jìn)行Kriging 空間插值分別得到2018 年成都市新房、二手房價(jià)格空間分布狀況，如圖4 所示。

整體來看，“一圈層”新建商品住宅均價(jià)控制在14000 元/平米內(nèi)，二手房市場上，主城西邊、南邊，即青羊區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)大部分區(qū)域均價(jià)超過20000 元/平米，是新建住房均價(jià)的1.4 倍，局部區(qū)域，如金融城、桐梓林、攀成鋼等偏于均價(jià)超過30000 元/平米，是新建住房均價(jià)的2.1 倍，天府新區(qū)以新建商品房為主，但二手房局部均價(jià)也超過17000 元/平米?！耙蝗印北边?、東邊，即成華區(qū)、金牛區(qū)，靠近春熙路片區(qū)均價(jià)超過15000 元/平米，其外圍邊緣區(qū)域，相較南邊，價(jià)格上漲稍緩，均價(jià)超過12000 元/平米?！岸印毙陆ㄗ》績r(jià)格隨著距離“一圈層”的遠(yuǎn)近，環(huán)狀逐層遞減，區(qū)縣中心城區(qū)新建住房價(jià)格超過9000 元/平米，二手房市場上，雙流區(qū)住房價(jià)格表現(xiàn)尤為突出，緊鄰高新區(qū)、天府新區(qū)、武侯區(qū)，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，接收大量在“一圈層”外溢的購房人群等，靠近“一圈層”區(qū)域2018年新建住房價(jià)格均價(jià)11500 元/平米，二手房均價(jià)超過14000 元/平米，是新建住房均價(jià)的1.55倍。其他“二圈層”區(qū)域，如溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)、郫都區(qū)、新都區(qū)等在與“一圈層”邊緣交界處二手房均價(jià)超過12000 元/平米。青白江區(qū)作為西部最大的鐵路物流樞紐，由于距離成都“一圈層”較遠(yuǎn)，并未與傳統(tǒng)五城區(qū)③有交界，商品住房價(jià)格相較其他區(qū)域稍低?？傮w來說，成都市傳統(tǒng)主城區(qū)及高新區(qū)、天府新區(qū)上漲幅度較高，房價(jià)按照圈層從中心——外圍依次遞減；二手房價(jià)格明顯高于新房，熱點(diǎn)區(qū)域二手房價(jià)格是新房的兩倍有余。

（二）兩種市場下住宅價(jià)格“倒掛”——住宅高價(jià)原因探究

成都作為西部重要的中心城市，近十年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市面貌不斷更新，城市吸引力越來越強(qiáng)，2016 年5 月，經(jīng)國務(wù)院同意，發(fā)改委和住建部聯(lián)合印發(fā)《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》指導(dǎo)文件，文件中將成都定位為國家中心城市，成都成為全國繼北京、天津、上海、廣州、重慶之后第6 個(gè)國家中心城市，不僅是對成都發(fā)展的肯定，也是對成都未來的激勵(lì)。況偉大（2013）[10]研究表明，收入是影響城鎮(zhèn)房價(jià)最主要因素，城市化對房價(jià)具有正向影響，第二是預(yù)期、投機(jī)和金融因素。邵新建等（2012）[11]指出，地方政府對城市土地市場的壟斷是房價(jià)泡沫的主要“硬核”之一。現(xiàn)有研究從多個(gè)方面對推動(dòng)房價(jià)高漲的因素做出討論，本文擬從土地——住房的環(huán)節(jié)中，分析購房者、政府、銀行、房地產(chǎn)中介四個(gè)“角色”探究成都市商品住房迅速上漲的原因。

1.購房者

2016 年后，成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，在《2017年人崗爭奪戰(zhàn)及職場流動(dòng)力大數(shù)據(jù)報(bào)告》中顯示，成都進(jìn)入最具吸引力城市三甲，在2017 年上半年全國主要城市人才凈流入率排名中，成都以5.53%的人才凈流入率居于第三；僅次于杭州、深圳，代表了西部地區(qū)人才流入的主要方向。隨后，全國各大城市展開“搶人大戰(zhàn)”，2018 年8 月，百度發(fā)布的《2018 年第二季度中國城市活力研究報(bào)告》，在新政城市人才吸引力排行榜，成都名列第二，僅次于北京。大量流入人口與成都龐大的基礎(chǔ)人口，住房需求不斷增強(qiáng)，從購房者角度出發(fā)，對住房的需求可分為剛性需求與投機(jī)、投資需求。隨著成都人口流入不斷增加，剛需購房者基數(shù)增大，需求大幅增加；近年全國經(jīng)濟(jì)增速放緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加大，收益減少，股票、債券市場波動(dòng)較大，居民對商品住房的投資、投機(jī)需求逐漸增強(qiáng)，恰逢成都市于2016 年成為國家級重點(diǎn)城市，政策傾斜，購房者對其發(fā)展具有良好的預(yù)期，導(dǎo)致熱錢流入房地產(chǎn)，成都市商品住房價(jià)格逐漸增高。2016 年10 月后，成都住房市場新政頻發(fā)，先后對新房、限售、限貸、成品房規(guī)范、搖號(hào)買房、戶籍準(zhǔn)入，嚴(yán)格限制新建住房的售價(jià)及購房人群；二手房市場，價(jià)格不受限制，新建住房存量有限，剛性需求與投機(jī)、投資需求猛增，購房需求新建住房市場大量外溢到二手房市場，導(dǎo)致二手房價(jià)格猛增，功能性新區(qū)熱度尤高，與新房價(jià)格出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。

2.政府

隨著中國由沿海到內(nèi)陸的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，住房制度改革帶來了居住對商品住房需求的增加，同時(shí)，憲法修訂案使地方政府“賣地合法化”，分稅制改革提出土地出讓金全部歸地方所有，地方政府為改善自身的財(cái)政狀況，形成“征地——賣地——再征地”的土地循環(huán)運(yùn)作模式。宮汝凱（2015）[12]通過系統(tǒng)GMM 的估計(jì)結(jié)果表明，地方政府面臨的財(cái)政不平衡對于城鎮(zhèn)房價(jià)的持續(xù)上漲起到重要的推動(dòng)作用，土地財(cái)政規(guī)模是連結(jié)兩者的中間變量。地方政府為緩解財(cái)政不平衡帶來的壓力，從而增加土地財(cái)政收入，通過提高土地出讓價(jià)格，提高房地產(chǎn)成本，間接提高房價(jià)，即地方政府不僅間接提升房價(jià)，還間接穩(wěn)固了房價(jià)。房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展，使得住房價(jià)格異常上漲，政府便強(qiáng)勢介入市場，嚴(yán)控新建住房入市價(jià)格，是二手房價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新房價(jià)格的直接原因，而新建住房入市價(jià)格被限制，土地成本又居高不下，開發(fā)商持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，導(dǎo)致土地頻繁流拍，從而新建住房的供給并未跟上，加大供需不平衡的矛盾，使得二手房價(jià)格持續(xù)上漲。

3.銀行

銀行信貸是商品住房產(chǎn)業(yè)鏈條中重要的組成部分，銀行通過信貸的寬松程度和利率影響商品住房的價(jià)格，從住房供給者即開發(fā)商角度來看，當(dāng)實(shí)行寬松的貨幣政策、銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張、房產(chǎn)市場資金充足時(shí)，如果需求不變，房價(jià)將出現(xiàn)下跌。反之，緊縮的貨幣政策使銀行信貸縮減，房產(chǎn)供給減少，在需求不變的情況下，房價(jià)將上漲。但事實(shí)上需求是不斷變化的，當(dāng)銀行在房地產(chǎn)市場上信貸規(guī)模擴(kuò)大，大量資金涌入房地產(chǎn)，而成都市住房需求預(yù)期良好，開發(fā)商為追求更高利潤，會(huì)提高房價(jià)，資本獲得了穩(wěn)定、高額的收益，從而會(huì)繼續(xù)加大對房地產(chǎn)的資金信貸，造成惡性循環(huán)，直至住房市場泡沫破滅。資本天生具有逐利性，在成都市住房市場“蒸蒸日上”的時(shí)期，銀行的資本信貸擴(kuò)張會(huì)對房價(jià)的上升起到推波助瀾的作用。從住房需求者即購房者角度來看，在銀行信貸較為寬松時(shí)，購房者可以輕松從銀行獲得購房資金，或借由其他名目“暗箱”操作獲得資金（首付貸等），使得購房需求上升，當(dāng)住房供給不變時(shí)，價(jià)格上漲。由于住房生產(chǎn)周期較長，一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地到商品房開始預(yù)售期間長達(dá)一年余，所以短期供給是剛性的，供給量變化較小，信貸寬松引起住房需求上升，從而住房價(jià)格上漲。

4.房地產(chǎn)中介

廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營管理、流通消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)提供多元化的中介服務(wù)。狹義的房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托代理業(yè)務(wù)或價(jià)格評估等活動(dòng)的總稱。這里采用廣義房地產(chǎn)中介的概念。由于房地產(chǎn)市場監(jiān)管不完善，導(dǎo)致出現(xiàn)開發(fā)商操縱房價(jià)、捂盤惜售的現(xiàn)象，捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價(jià)，以及違規(guī)提供“首付貸”等。房地產(chǎn)“黑中介”經(jīng)紀(jì)人與客戶簽訂陰陽合同、強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機(jī)炒房的，以及發(fā)布不實(shí)房源和價(jià)格信息、進(jìn)行不實(shí)承諾等欺騙、誤導(dǎo)購房人的虛假房地產(chǎn)廣告。“炒房團(tuán)伙”操作市場存量，造成剛性供給短缺，直接推動(dòng)了商品住房價(jià)格的上漲。市場上不規(guī)范的行為影響了消費(fèi)者的購房選擇，而且擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展極為不利。

四、結(jié)論與發(fā)展

綜合以上研究發(fā)現(xiàn)，2010 年，以“一圈層”主城區(qū)天府廣場——春熙路、寬窄巷子、浣花溪、武侯祠為核心，組成西面南面的高價(jià)片區(qū)，再逐步向外圍遞減，“二圈層”處于城市外側(cè)，同步發(fā)展，其中雙流區(qū)住宅價(jià)格高于“二圈層”其他區(qū)域。2012 年—2016 年，成都市住宅價(jià)格依然以“一圈層”天府廣場——春熙路、寬窄巷子、浣花溪、武侯祠為核心，城市中心向西、向南偏移高價(jià)范圍不斷擴(kuò)大延伸，形成2016 年的以浣花溪、武侯祠、省體育場為節(jié)點(diǎn)的新高價(jià)區(qū)域。城市中心的演變由傳統(tǒng)五城區(qū)武侯祠——杜甫草堂的“單核”，到現(xiàn)在的以金融城、武侯祠——杜甫草堂的“雙核”共同發(fā)展，是傳統(tǒng)文化與現(xiàn)在科技的齊頭并進(jìn)，并且有打破行政區(qū)劃限制、連片共同發(fā)展的趨勢。

近年來，成都市新建住宅價(jià)格呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢，相較“一圈層”，“二圈層”新建住房價(jià)格稍低，上漲勢頭迅猛，上升幅度偏高。2010 年-2018 年成都市“一圈層”住宅平均價(jià)格由7908元/㎡上升至12934 元/㎡，漲幅約76%；“二圈層”住宅平均價(jià)格由4819 元/㎡上升至10183 元/㎡，漲幅約111%。同時(shí)，成都市新建住宅價(jià)格上升趨勢呈現(xiàn)出顯著的階段性。2010 年-2016 年間，新建住宅價(jià)格平穩(wěn)上漲，“一圈層”住宅平均價(jià)格漲幅約24.5%；“二圈層”住宅平均價(jià)格漲幅約23.8%。而2016-2018 年間住宅價(jià)格大幅上漲，“一圈層”住宅價(jià)格均價(jià)提高4098 元/㎡，漲幅達(dá)到51.5%；“二圈層”住宅價(jià)格均價(jià)提高4193元/㎡，漲幅高達(dá)87.2%。由此可知，2010-2016年住宅價(jià)格漲速較為平穩(wěn)，2016-2018 年住宅均價(jià)迅速走高，且“一圈層”和“二圈層”均呈現(xiàn)出與整體相似上升的特征。

同時(shí)，伴隨著城市發(fā)展，本文發(fā)現(xiàn)成都市商品住宅價(jià)格與城市的中心演變同步轉(zhuǎn)移、波動(dòng)，住房價(jià)格分布圍繞著兩中心依次向外圍遞減，在影響住房價(jià)格的因素中，區(qū)域等級、區(qū)位因素、社區(qū)品質(zhì)等都對房價(jià)產(chǎn)生了不同程度的影響，首先是其所處的行政區(qū)域，以及該區(qū)域的行政等級、發(fā)展定位、經(jīng)濟(jì)水平。“一圈層”傳統(tǒng)五城區(qū)發(fā)展依照“中優(yōu)”，即優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、重塑城市經(jīng)濟(jì)地理，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，具有完善的生活服務(wù)設(shè)施，使得就業(yè)機(jī)會(huì)增多，交通和人流密集，商業(yè)發(fā)達(dá)，是大量高價(jià)樓盤的集聚區(qū)；交通的可達(dá)性對房價(jià)的空間分布有著重要的影響，因?yàn)楸憷慕煌ā⒘己玫耐ㄟ_(dá)性，有利于人口的聚集與分散，有效縮短時(shí)間距離，如“一圈層”中武侯區(qū)的成都南站板塊，借助城市交通樞紐的身份，板塊住宅價(jià)格上漲明顯。周邊配套也是影響住宅價(jià)格的重要因素，包括生活配套、商業(yè)辦公配套、教育配套、醫(yī)療配套、景觀配套等。“一圈層”浣花溪、杜甫草堂片區(qū)具有優(yōu)質(zhì)的景觀資源、教育資源、醫(yī)療資源，一直以來都是商品住宅高價(jià)區(qū)域。除了上述商品住宅的外部區(qū)位影響因素外，其社區(qū)屬性也是影響住宅價(jià)格的重要因素。一般來說，社區(qū)屬性包括住房新舊程度、小區(qū)擁擠程度、綠化環(huán)境、居住規(guī)模、服務(wù)管理等，其中，服務(wù)管理、綠化環(huán)境對房價(jià)產(chǎn)生正向影響，從側(cè)面說明購買價(jià)格高的商品住房，人們意愿購買優(yōu)質(zhì)服務(wù)的意愿也增強(qiáng)，預(yù)示著對生活環(huán)境的要求的提高。由此可知，商品住宅價(jià)格的空間分布的不同，與住宅小區(qū)的質(zhì)量與服務(wù)密不可分，但同時(shí)優(yōu)質(zhì)小區(qū)的聚集的根源正是區(qū)域發(fā)展與吸引力。

值得一提的是，住房價(jià)格的趨勢與導(dǎo)向都與政府的政策緊密相關(guān)，成都市第十三次黨代會(huì)提出的“東進(jìn)、南拓、西控、中優(yōu)、北改”發(fā)展戰(zhàn)略，緊隨其后南邊的商品住房價(jià)格上漲幅度超過其他各個(gè)方位的區(qū)域。除此之外，特別功能區(qū)的設(shè)立，引導(dǎo)了購房者的預(yù)期，2014 年底正式設(shè)立的天府新區(qū)，商品住房市場熱度僅次于高新區(qū)，住房價(jià)格上漲迅速。由于城市的快速發(fā)展，人口的大量流入，住房市場的熱度逐漸升溫，住房短期的剛性供給與購房者的剛性需求、投資與投機(jī)需求難以平衡，加之政府的強(qiáng)勢調(diào)控新建商品房入市價(jià)格，形成了成都市新房與二手房價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象。針對成都市住房價(jià)格上漲過快、功能性新區(qū)熱度過高等問題提出以下建議：

（1）引導(dǎo)理性預(yù)期，分辨購房需求。為了緩解成都市住房市場熱度，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，合理引導(dǎo)住房需求者的理性預(yù)期，住房不是資金的黃金蓄水池，住房的購買風(fēng)險(xiǎn)與收益并存。從需求側(cè)控制房價(jià)，具體來講，首先，要分辨購房者的購房需求，將購房的剛性需求與投資需求區(qū)別對待，制定相應(yīng)政策有效滿足剛需購房者，在各大城市調(diào)控政策中可見一斑，但對投資、投機(jī)需求的抑制有待加強(qiáng)，政府需積極加大新建住房供給，保證大量剛性需求，平衡新房與二手房市場，合理限價(jià)，促進(jìn)新房與二手房價(jià)格趨同，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，方能引導(dǎo)投資、投機(jī)者理性預(yù)期。

（2）預(yù)期警惕功能性新區(qū)的“土地財(cái)政”。從2010-2018 年成都的住房價(jià)格空間分布格局中可以明顯看出，2016 年后天府新區(qū)的商品住房價(jià)格猛增，政府需警惕功能性新區(qū)住房價(jià)格的大幅變化，勿將功能性新區(qū)建設(shè)作為“土地財(cái)政”收入的途徑。嚴(yán)格科學(xué)規(guī)劃新區(qū)的功能規(guī)劃劃分，把重心放在產(chǎn)業(yè)培育、扶持、發(fā)展、引進(jìn)上，同時(shí)改善新區(qū)住房結(jié)構(gòu)，以商品住房、租賃住房、政策性商品住房等多層次供給住房，有效滿足新區(qū)購房者需求。

（3）完善稅收體制，平衡地方財(cái)政。分稅制改革使地方政府對土地出讓收入成為財(cái)政收入的重要來源形成了依賴，從一定程度上講，是房價(jià)加劇上漲的隱形推手。因此，進(jìn)一步完善分稅制財(cái)政體制，使地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配，降低地方政府的財(cái)政壓力，是降低房價(jià)的重要途徑。此外，加快推進(jìn)“房地產(chǎn)稅”的立法、實(shí)施工作，使房產(chǎn)稅作為地方稅的主要稅種，可以降低地方政府對于一次性土地出讓金的偏好。從對地方政府的監(jiān)管方面來說，完善地方政府債券信用評級制度公正客觀地評估地方債，對地方政府的發(fā)債規(guī)模進(jìn)行有效監(jiān)管，從而降低地方政府對土地出讓金的需求。

（4）加強(qiáng)整治市場亂象，促進(jìn)市場健康發(fā)展。首先，應(yīng)加強(qiáng)對銀行信貸監(jiān)管力度，針對房價(jià)與信貸關(guān)系中存在的正向相關(guān)關(guān)系，適當(dāng)控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，降低房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸依賴程度。其次，打擊房地產(chǎn)非法信貸公司，控制資本流入、流出規(guī)模，避免導(dǎo)致由資本涌入帶來的住房市場過熱現(xiàn)象。此外，還應(yīng)該建立健全住房交易公共平臺(tái)，使住房交易公共化、透明化，減少由于不必要的信息不對稱帶來的額外成本，從而減少、杜絕“黑中介”現(xiàn)象，從而使住房交易市場“自發(fā)”規(guī)范化。

注釋：

①數(shù)據(jù)來源：《2017 年成都市統(tǒng)計(jì)年鑒》。

②“西控”是打牢城市生態(tài)本底、確保城市可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

③傳統(tǒng)五城區(qū)：青羊區(qū)、武侯區(qū)、錦江區(qū)、成華區(qū)、金牛區(qū)。