房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題和改善措施

劉欣欣

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)隨之迅猛發(fā)展起來，同時也面臨著激烈的市場競爭。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，由于房地產(chǎn)具有投資金額大、開發(fā)周期長等特點，對會計核算工作提出了更高的要求。本文從提高會計信息質(zhì)量的角度出發(fā)，先分析會計核算工作中存在的問題，在此基礎上提出幾點改善措施。

關鍵詞：會計核算;房地產(chǎn);問題;措施

中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）015-0216-01

作為我國目前的一個重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在推動國民經(jīng)濟增長、改善人們的居住環(huán)境等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，會計核算既是企業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，同時也是企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略、實現(xiàn)發(fā)展目標的一個重要參考。因此，會計核算工作逐漸引起房地產(chǎn)企業(yè)的廣泛重視，成為確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要保障之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題

就目前情況來看，受多方面因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算中還存在一定的問題，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）信息披露不足

與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的風險系數(shù)比較高，究其原因，主要是它的經(jīng)營周期長、投入金額大。在項目的開發(fā)、建設、銷售等過程中，存在著多種風險因素，比如政策風險、信用風險和經(jīng)營風險等。為減少會計信息的不對稱性、提高財務報告的決策相關性并反映管理層受托責任的履行，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視并加強對風險信息的解讀和披露。房地產(chǎn)企業(yè)對會計信息披露不足，其中包括土地成本、利潤構成、項目現(xiàn)金流量等。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)可能存在隱瞞負債、對外擔保等信息，使會計信息的準確性和完整性受到質(zhì)疑，未能全面反映出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、資金周轉(zhuǎn)、財務狀況、潛在風險等問題，嚴重影響投資者的決策制定。

（二）成本與收入不匹配

該問題相對突出，主要體現(xiàn)在兩個方面：（1）在項目開發(fā)前期，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量資金，這部分資金計入開發(fā)成本科目進行歸集，同時在項目交付之前，即使商品被預售完畢，因不符合收入確認條件，只能計入預收賬款科目，是不能被確認為營業(yè)收入的，導致在項目前期，報表使用者無法直接運用利潤表數(shù)據(jù)判斷企業(yè)的實際運營情況和未來發(fā)展趨勢;（2）在項目交付后，由于成本結算的相對滯后性，會存在預提成本不足等情況，導致項目后期會出現(xiàn)追加成本、補提成本或追溯調(diào)整等情況，不能準確地反映出房地產(chǎn)企業(yè)真實的毛利率水平。

（三）銷售收入核算難度大

與其他行業(yè)相比，在收入確認方面，房地產(chǎn)企業(yè)復雜度高、難度大，主要是因為在銷售商品時，通常采取分期收款、預售等方式，以或得資金周轉(zhuǎn)等。但是，這個預售程序較為繁瑣，且在預售過程中，商品并未交付，達不到銷售收入的確認條件。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的具體措施

（一）增加會計信息披露的透明度

為了給投資者提供準確、全面的會計信息，了解風險狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應加強會計信息披露的透明度。第一，逐漸加強對儲備量信息、土地成本等方面的披露。在具體操作中，可以在財務報告附注中如實披露。第二，在企業(yè)的財務報告中，還要進一步增加對分項目現(xiàn)金流量信息的披露，從而有效提升會計信息的準確性和有用性。第三，增加對商品預售信息的披露，其中包括售價政策、預售情況等，確保投資者掌握完整的會計信息，并以此來分析項目風險，及時做出正確的決策。第四，制定質(zhì)量保證金制度。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，商品質(zhì)量居于首要地位，它不僅影響企業(yè)的信譽，而且還涉及商品的銷售、成本回收等。值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)的商品保證金數(shù)額較大，故而需要企業(yè)結合項目的實際情況，提取質(zhì)量保證金，同時將其納入工程成本范圍中。

（二）提高成本與收入的匹配度

針對房地產(chǎn)企業(yè)成本與收入不匹配的情況，應注意從以下三個方面著手解決。第一，明確成本核算對象，比如根據(jù)實際情況，可以靈活地將單項工程或是項目作為核算對象。第二，參考以往的工程項目的經(jīng)驗，相關關聯(lián)部門充分參與，謹慎測算項目總成本，盡可量降低預計成本與實際成本的估計差異，以提高成本結轉(zhuǎn)與收入確認的匹配度。

（三）規(guī)范銷售收入的確認、核算工作

第一，對于收入核算范圍，房地產(chǎn)企業(yè)應做出明確界定。它不僅包括土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設施銷售收入、商品銷售收入等，而且還要涵蓋周轉(zhuǎn)房銷售收入、住房面積增加所得收入。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應明確銷售收入的確認標準。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其收入確認需要具備以下四個條件：（1）商品竣工并驗收合格;（2）竣工結算程序完成;（3）與客戶簽訂售房合同，并且收取放款;（4）完成交付。第三，正確看待房地產(chǎn)企業(yè)的各類銷售行為，其中包括預售環(huán)節(jié)、銷售合同簽訂環(huán)節(jié)、房屋產(chǎn)權證書取得環(huán)節(jié)等。

三、結語

綜上所述，與一般的企業(yè)相比，在會計核算方面，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性、復雜性，故而也對會計人員提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應加強對會計核算工作的重視度，不斷規(guī)范自身的會計操作行為，為企業(yè)經(jīng)營者、投資者等提供真實、有效的會計信息，結合市場行情，做出正確決策，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的繁榮與發(fā)展。