貨幣政策對居民購房行為的影響

周文琪　徐軍　吳昊　周嘯

[提要] 本文基于貨幣政策及貨幣工具理論基礎(chǔ)，結(jié)合已有對居民購房行為因素的分析，從各方面闡明并解釋房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，多角度解釋中國貨幣政策對居民購買行為的內(nèi)在影響。研究發(fā)現(xiàn)：在排除房價自相關(guān)因素前提下，貨幣政策的調(diào)整對居民購房行為具有顯著性影響，政府出臺的調(diào)控政策大多數(shù)對房價造成負(fù)影響以達(dá)到調(diào)控目的。由此可見，我國宏觀房地產(chǎn)政策能夠確切有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場，能夠有效地抑制房產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅度變化。從南京的實(shí)際情況來看，供給與需求相對持平，需求量為完全釋放、相對穩(wěn)健，因此貨幣政策對居民購房行為的影響也處于穩(wěn)定態(tài)勢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易;房地產(chǎn)價格;貨幣政策;宏觀調(diào)控;居民購房

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2019年4月25日

“促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，要采用松緊適度，穩(wěn)健的貨幣政策，必須深化利率市場化改革，既要降低實(shí)際利率，同時也要完善利率形成機(jī)制?！崩羁藦?qiáng)于2019年全國兩會政府工作報(bào)告會議上的這段話深刻指出，通過貨幣政策的調(diào)整傳導(dǎo)機(jī)制影響房地產(chǎn)市場的供需，已然成為我國調(diào)控房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的重要手段之一。然而，房價卻在國家宏觀調(diào)控手段下不斷上漲，其中原因引人深思。

一、文獻(xiàn)綜述

（一）居民購房行為影響因素研究綜述

1、宏觀政策因素。在宏觀經(jīng)濟(jì)政策方面，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，首付比例、房產(chǎn)稅和貸款利率這三個因素是影響居民購房行為的主要因素。Jaffee and Rosen（1979）認(rèn)為，當(dāng)國家出臺限制性的房地產(chǎn)政策之后，居民意識到房地產(chǎn)市場預(yù)期不景氣，購房的意愿將會降低，房地產(chǎn)市場將變得蕭條，反之房地產(chǎn)市場交易量和交易總額將會增加，房地產(chǎn)市場將變得繁榮;經(jīng)濟(jì)學(xué)家Capone從個人所得稅的角度另辟蹊徑，他認(rèn)為國家試圖通過降低個人所得稅來影響居民購房意愿是沒有任何作用的。

2、消費(fèi)者個體因素。Markus（1995）的觀點(diǎn)是，在居民購房的決策過程中，居民作為消費(fèi)者自身的財(cái)富、教育和家庭類型因素決定了房產(chǎn)位置的選擇;PamiDua（2009）通過實(shí)證研究了居民購房態(tài)度的決定因素，他認(rèn)為消費(fèi)者考慮購買公寓的因素包括預(yù)期財(cái)務(wù)狀況、預(yù)期利率、預(yù)期房價、預(yù)期財(cái)富和可支配收入;Hall（1978）認(rèn)為，家庭消費(fèi)最重要的決定因素是財(cái)富水平;Skinner（1989）使用居民收入的動態(tài)跟蹤數(shù)據(jù)證實(shí)，財(cái)富對消費(fèi)有顯著影響。

3、住宅特征因素。Hoyt（1939）對美國36個城市的住房租金數(shù)據(jù)進(jìn)行了一項(xiàng)研究，認(rèn)為城市住房租金并非是同心圓分布。相反，市中心沿主干道向外擴(kuò)展，并以扇形分布，導(dǎo)致高租金和低租金房屋的地理差異，高租金住宅通常分布在交通線附近，廉租房則位于其偏僻的兩側(cè)區(qū)域。這也說明了，交通地理位置的優(yōu)劣也是決定居民購房抉擇過程的一個重要因素;Jennifer（2000）認(rèn)為，父母對教育質(zhì)量的信念影響了購房的選擇，而接近“享有盛名”的學(xué)校的住所在人們購房選擇方面產(chǎn)生了“吸引力”。

（二）貨幣政策對居民購房行為影響研究綜述。衛(wèi)華（2011）研究了房產(chǎn)稅對自住、投資、住房供應(yīng)和房價的影響，并認(rèn)為當(dāng)住房供應(yīng)量較小時，買家將承擔(dān)更多的房產(chǎn)稅，當(dāng)供應(yīng)達(dá)到最大值時，消費(fèi)者將承擔(dān)較少的負(fù)擔(dān);謝鶴（2013）在談到上海和重慶房地產(chǎn)秘密試點(diǎn)的實(shí)施后，認(rèn)為房產(chǎn)稅將在短期內(nèi)對投資型買家產(chǎn)生抑制作用，但從長遠(yuǎn)來看，對投資收益的影響有限;在對銀川市居民進(jìn)行問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，馬茜（2013）分析了中國房地產(chǎn)稅改革對居民購房意愿的影響，并認(rèn)為最初將征收房產(chǎn)稅將顯著削弱居民購房的意愿，但進(jìn)入正常狀態(tài)后，影響將逐漸減少;陸新海（2013）分析了“新五條”政策的影響，認(rèn)為二手房購買20%的個人所得稅會增加二手房的價格，同時房屋周轉(zhuǎn)率的下降將對有著剛性需求的居民產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，但也將有助于振興租賃市場并打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。

二、理論分析及現(xiàn)狀研究

（一）貨幣政策對居民購房行為影響理論分析

1、消費(fèi)者住房消費(fèi)決策模型。居民的購房消費(fèi)行為，基于馬斯洛需求理論，大多居民的目的是滿足基本居住的剛性需求。但也有其他居民因個人偏好對房產(chǎn)類型的要求存在差異。消費(fèi)者不同的需求層次必然導(dǎo)致購房心理的表現(xiàn)形式各不相同。本文將房產(chǎn)自身能影響居民購房心理的因素統(tǒng)稱為“內(nèi)在因素”。

除了上述“內(nèi)在因素”之外，還有一些“外部因素”影響居民購買房屋的心理。如居民受到經(jīng)濟(jì)條件的限制，只能購買經(jīng)濟(jì)適用房或普通商品房。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的消費(fèi)情況，影響購房心理的外部因素主要包括經(jīng)濟(jì)條件、現(xiàn)代生活方式追求、投資心理、從眾心理等。由于這些因素都是非房地產(chǎn)部分，因此本文將其稱為“外部因素”。

（1）地理位置。對于地理位置，居民購房時考慮的因素反映在三個方面：首先，從交通通達(dá)性上來說，通達(dá)性意味著交通無障礙性的高低。方便快捷的房地產(chǎn)不僅可以輕松到達(dá)重要的地方，如市中心、地鐵站等，而且可以大幅度地減少可免的交通成本。其次，考慮到房產(chǎn)周圍的環(huán)境和景觀條件。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，人們的需求層次也隨之拔高。一開始居民購房最簡單的需求是“有房住，吃的飽”，到現(xiàn)在將需求集中在房屋景觀、周圍環(huán)境、氣候等人文因素上。最后，配套設(shè)施也是影響居民選擇房產(chǎn)地理位置的重要影響因素。當(dāng)一個居民家庭進(jìn)行購房抉擇時，配套設(shè)施的齊全與否決定了小孩的教育是否能夠就地解決，老人的娛樂保健是否能夠得到保證。

（2）開發(fā)商品牌。在購房者心目中，房產(chǎn)質(zhì)量過關(guān)、開發(fā)商信譽(yù)可靠、物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)越是品牌房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)簽。社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得人們不再滿足于物質(zhì)文明的需求，房產(chǎn)開發(fā)商品牌價值對購房者的影響日益明顯。對品牌房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的追求反映了購買者尋求其優(yōu)越地位的消費(fèi)心理，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的品牌效應(yīng)心理。

（3）人文環(huán)境?！拔幕黔h(huán)境的人文部分”。消費(fèi)者在宗教、文化、傳統(tǒng)和地區(qū)特征等社會和人文方面存在差異。不同地區(qū)的消費(fèi)者在購買房屋時，會根據(jù)自己的“生活文化”選擇自己最心儀的住房產(chǎn)品。社會形成的消費(fèi)氛圍、時尚潮流和社區(qū)文化也將使居民順應(yīng)大眾潮流購買房屋。而房地產(chǎn)開發(fā)商也抓住了這一痛點(diǎn)，將項(xiàng)目定位為“高檔社區(qū)”、“書香門第”等，以期消費(fèi)者對號入座。

（4）物業(yè)管理。物業(yè)管理代表著房地產(chǎn)開發(fā)商對消費(fèi)者購房的售后質(zhì)量保證。物業(yè)管理可以成為房地產(chǎn)市場的銷售環(huán)節(jié)，這實(shí)際上是房地產(chǎn)銷售機(jī)制的進(jìn)一步完善。人們生活水平的提高和精神文明的追求使居民更愿意為環(huán)境付費(fèi)，購買舒適，購買便利，住房消費(fèi)觀念的概念正在逐步形成。因此，物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量也在居民購房決策的考慮之中。

（5）政策法規(guī)因素。房地產(chǎn)市場是一個高度政策導(dǎo)向的市場。政府通過政治、經(jīng)濟(jì)、法律等方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管，以加強(qiáng)或抑制消費(fèi)者購買行為。與此同時，政府出臺的一系列的購房政策也會成為購房者在購房前的參考因素。例如，政府通過加快廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，解決了中低收入者住房困難的問題，從而減少了對普通商品房的需求。政府出臺的一系列的政策法規(guī)都是購房者在購房時不得不考慮的問題。

2、貨幣政策對消費(fèi)者住房消費(fèi)行為的影響機(jī)理

（1）貨幣政策通過影響住房價格而影響購買行為。消費(fèi)者對購房的需求受到房地產(chǎn)價格的影響。消費(fèi)者收入水平導(dǎo)致不同程度的房地產(chǎn)產(chǎn)品支付能力。雖然剛性需求存在一定的市場，但居民的消費(fèi)心理總是希望花最少的錢來換取最大的收益。消費(fèi)者在購買房屋時會更喜歡“降價”、“優(yōu)惠”等促銷手段。同時，居民選擇支付房屋的方式也反映了消費(fèi)者購房時的價格選擇心理，如分期付款或首付（即首付20%或30%）。它也是為了滿足消費(fèi)者買房的需求而實(shí)行的一種價格手段。

（2）貨幣政策通過影響還貸壓力大小影響購買行為。消費(fèi)者在購買房屋時考慮的最重要因素是他們的收入水平。消費(fèi)者需要長期儲蓄以及銀行貸款來滿足購房的經(jīng)濟(jì)條件。價格因素自然受到更多關(guān)注，由于沉重的還款壓力，他們自然會放棄更高層次的住房分配。經(jīng)濟(jì)適用房已成為這類消費(fèi)者的集中選擇，大多數(shù)人會放棄普通商品房，因?yàn)樗麄兏敢赓徺I總價較低的小戶型住房。

（3）貨幣政策通過影響未來價值而影響購房行為。持有這種購買心理的消費(fèi)者通常具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并擁有自己的財(cái)產(chǎn)。由于房地產(chǎn)的未來價格預(yù)計(jì)會增加一定幅度，因此有必要在特定時間在合適的地點(diǎn)購買房產(chǎn)，為了將來租賃物業(yè)，獲得租金收入，或在未來幾年內(nèi)轉(zhuǎn)售，從而獲取轉(zhuǎn)售收益。因此，開發(fā)商抓住了投資者的這一投資心理，開發(fā)出了各種十分適合投資的住宅用房。在投資者看來，這類住房的首付低，還款壓力小，預(yù)期在未來又可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金租金流入，何樂而不為呢？

（二）南京市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和特點(diǎn)

1、南京市房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)。目前，南京市房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)健康的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)和宏觀調(diào)控的良好配合起到了重要的作用。其主要特點(diǎn)是：

（1）投資穩(wěn)步增長，投資實(shí)體多元化。由于政府宏觀政策調(diào)控的影響，南京市基礎(chǔ)設(shè)施完善程度不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)的投資數(shù)量不斷增加，標(biāo)志著廣大投資者對房地產(chǎn)業(yè)仍舊充滿信心;外資的進(jìn)入也導(dǎo)致了南京房地產(chǎn)業(yè)的多元化趨勢。

（2）商品房價格走勢趨于穩(wěn)定，消費(fèi)逐步合理。根據(jù)相關(guān)調(diào)查及數(shù)據(jù)顯示，南京市的房價漲幅有所減小，并且逐步趨于平穩(wěn)。

（3）房地產(chǎn)進(jìn)入品牌合作階段。南京市的房地產(chǎn)業(yè)正變得更加理性，吸引了眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商。投資者改變了他們的思路，創(chuàng)造了一種與傳統(tǒng)銷售品牌銷售不同的模式，通過和恒大、碧桂園等消費(fèi)者熟知的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作，采用品牌銷售的手段，以提供高質(zhì)量的房產(chǎn)服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的售后保障，為消費(fèi)者提供最好的服務(wù)。

2、南京市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。根據(jù)歷年公示數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年，南京房地產(chǎn)業(yè)投資總額896.73億元，占全年GDP的14.59%。2016年，房地產(chǎn)投資總額1，844.6億元，占全年GDP的17.57%。中國國民生產(chǎn)總值增長70.91%，房地產(chǎn)投資增長105.81%。與此同時，商品房的年銷售額也從2011年的714.72億元增加到2016年的2，674.35元，增長了287.05%。隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的稅收成為南京市財(cái)政收入的重要來源之一。

與此同時，南京城市環(huán)境變好和城市綜合競爭力的提升也離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出的貢獻(xiàn)。許多注重營造綠色生活環(huán)境和彰顯人文氣息的住宅區(qū)開始出現(xiàn)，優(yōu)化了城市的形象。南京的人均住宅面積也以年均1平方米的速度在穩(wěn)定增加。不少南京市以外的投資者，也因?yàn)槟暇┚用竦木幼∷降拇蟠筇嵘晃侥暇┩顿Y、生活，為南京城市經(jīng)濟(jì)驅(qū)動提供了活力，促進(jìn)了南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3、南京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢。如今，我國政府開始逐漸抑制房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，同時我國的房地產(chǎn)業(yè)也著手調(diào)整自己的內(nèi)部結(jié)構(gòu)以解決現(xiàn)存的內(nèi)部問題。從南京的整體狀況來看，南京房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展離不開地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展、居民收入的逐步增加以及社會的穩(wěn)定狀態(tài)。

從市場需求來看，目前南京的住房需求仍然比較強(qiáng)勁，居民整體水平有所提高。南京經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，外國投資者的進(jìn)入，居民對改善住房的需求以及政府的宏觀調(diào)控使南京的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于穩(wěn)定發(fā)展階段。

數(shù)據(jù)顯示，普通購房者更多需求的是經(jīng)濟(jì)適用性住房，所以房地產(chǎn)市場應(yīng)該更換思考角度，投資開發(fā)更多滿足購房者需求的戶型，同時南京市政府應(yīng)該從南京市居民的角度出發(fā)，制定符合居民期望的宏觀調(diào)節(jié)政策。在政府調(diào)控方面，加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制，努力給南京市房地產(chǎn)市場營造出一種合理、健康、平穩(wěn)的發(fā)展環(huán)境。

三、實(shí)證分析

（一）模型的構(gòu)建

1、調(diào)研地點(diǎn)與調(diào)研對象。在確定調(diào)研課題后，7～8月調(diào)研組成員在查閱有關(guān)文獻(xiàn)資料、初步了解央行的基礎(chǔ)貨幣政策以及南京市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)有狀況及相關(guān)政策，為之后的調(diào)查研究打了基礎(chǔ)。之后對國內(nèi)外相關(guān)研究報(bào)告進(jìn)行比較分析，并擬定調(diào)查（實(shí)施）方案，達(dá)到了預(yù)期效果。之后制定初步第一次調(diào)研問卷，考慮到對調(diào)研因素不甚了解以及人流量的原因，選擇南京仙林萬達(dá)茂為初次調(diào)研地點(diǎn)進(jìn)行第一次嘗試，完成初次調(diào)研，收回有效問卷50份。9月通過對調(diào)研問卷數(shù)據(jù)的收集與分析，團(tuán)隊(duì)成員分析反思前期調(diào)研成果，在老師的幫助下繼續(xù)改進(jìn)調(diào)研問卷，基于南京市各售樓中心的分布情況，更換調(diào)研地點(diǎn)，對各板塊售樓處進(jìn)行走訪調(diào)查，實(shí)現(xiàn)二次調(diào)研，并收回有效問卷160份。11月團(tuán)隊(duì)成員考慮到房產(chǎn)交易中心可以同時滿足問卷有效性高、人群質(zhì)量高的要求，因此選取鼓樓房地產(chǎn)交易中心為第三次調(diào)研地點(diǎn)，并收回有效問卷226份。

2、調(diào)研對象特征。調(diào)研成員在三次調(diào)研中，收回有效問卷共436份，去除相關(guān)無效信息后，受調(diào)研居民的樣本特征如表1所示。（表1

如表所示，調(diào)研對象年齡呈集聚化分布，主要集中在25～40歲;性別呈分散分布，但其中男性居多。戶籍方面，本市非農(nóng)業(yè)戶籍占大多數(shù)。學(xué)歷與家庭年收入方面，本科及以上高學(xué)歷者占絕大多數(shù)，年收入10～30萬元的家庭亦是如此。此外，調(diào)研對象家庭人口總數(shù)大多數(shù)多于等于3。已有住房數(shù)集中于1、2套，但其中無住房和擁有3套及以上住房的居民數(shù)據(jù)也具有一定的參考性。

3、調(diào)研數(shù)據(jù)分析。在調(diào)研初期，團(tuán)隊(duì)成員對南京市的房地產(chǎn)政策、銀行商貸政策、公積金貸款政策進(jìn)行收集了解，并在問卷的問題中加以體現(xiàn)，最終得到反饋。具體政策對居民購房行為的影響分析如表2所示。（表2）

通過調(diào)研數(shù)據(jù)的反饋，我們有理由相信，相比于公積金政策與首付成數(shù)的現(xiàn)行政策，商貸利率對居民購房行為的影響程度更大，因此我們在下一部分討論貨幣政策（主要包括商貸利率）如何調(diào)整會導(dǎo)致購房者改變其購房行為，如表3所示。（表3）

此外，我們對首次購房與購首套房的居民最高可接受商貸首付成數(shù)進(jìn)行調(diào)研統(tǒng)計(jì)，如表4所示。（表4）

綜合調(diào)研數(shù)據(jù)分析與統(tǒng)計(jì)，我們認(rèn)為在居民購房行為影響因素中，貨幣政策相較于房地產(chǎn)政策與公積金商貸政策對居民購房行為的影響程度更大，通過調(diào)整貨幣政策，在一定程度上可以影響居民的購房選擇，甚至放棄購房。因此，本章節(jié)運(yùn)用模型分析法，對2015～2018年期間南京市數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)獲得途徑為安居客，貨幣政策為國家統(tǒng)一的政策：選擇變量為貨幣供應(yīng)量、貸款利率。本章節(jié)所采用的線性回歸模型：

HP=a0+a1M2+a2L5+ut

HL=b0+b1M2+b2L5+ut

其中，HP代表房地產(chǎn)交易額，M2代表狹義概念中的貨幣供應(yīng)量，L5代表金融單位五年期貸款利率，HL代表房地產(chǎn)交易量，ut代表具有一定誤差和擾動的項(xiàng)目。本章節(jié)基于線性回歸模型，通過多個指標(biāo)研究，探索宏觀經(jīng)濟(jì)政策對購買行為的影響，驗(yàn)證宏觀政策對房價變化的解釋力，進(jìn)而得出宏觀政策所帶來的效應(yīng)影響強(qiáng)弱。

（二）指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)處理。為了制作模型方便，本文在這里設(shè)以下變量：貨幣供應(yīng)量（M2）、房地產(chǎn)銷售額（HP）、貸款利率（L5）、房地產(chǎn)交易量（FL）。本章所采用的代理變量及其處理如下：

1、貨幣供應(yīng)量。本文將廣義貨幣供應(yīng)量M2作為貨幣供應(yīng)量的變量。樣本數(shù)據(jù)選擇時間區(qū)間為2015年12月至2018年12月。由于缺乏廣義貨幣供應(yīng)量M2的數(shù)據(jù)，本文將使用該省金融機(jī)構(gòu)年末各項(xiàng)存款余額來代替，如表5所示。（表5）

2、房地產(chǎn)年均銷售額（HP）。本章節(jié)運(yùn)用城市住房均價作為年均銷售額的代理變量指標(biāo)，該指標(biāo)指數(shù)以南京市為標(biāo)準(zhǔn)，對其2015～2018年期間房價進(jìn)行收集和梳理，以指數(shù)加權(quán)平均的方式得到結(jié)果，如表6所示。（表6）

3、貸款利率（L5）。本課題對2015～2018年期間銀行的五年期貸款利率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，基準(zhǔn)利率均為國家法定，因此整體而言具有一致性特征。對于利率數(shù)據(jù)的處理是按照當(dāng)年的平均利率計(jì)算的，如表7所示。（表7）

（三）模型檢驗(yàn)。回歸方程顯著性檢驗(yàn)?zāi)Ｐ湍軌蛴行?yàn)證所有系數(shù)能否同時與零具有顯著差異，若驗(yàn)證出系數(shù)并不能同時為零，仍無法確保方程中存有與零無顯著差異的系數(shù)，即無法確保回歸系數(shù)能夠同時為零。該方式可以驗(yàn)證是否有所自變量能夠?qū)σ蜃兞吭斐捎绊懀矣绊戯@著。本課題通過方差齊性的檢驗(yàn)方式，對自變量xi相關(guān)的線性組合對因變量y的影響進(jìn)行判定，探討影響方差是否相同，及要求殘差的方差齊性。所形成的殘差序列圖能夠較好驗(yàn)證自變量的方差齊性，殘差方差應(yīng)在指定范圍內(nèi)保持恒定狀態(tài)，若無法保持，則表明研究模型的可靠性可能存在缺陷。

本課題通過假定，獲得貨幣政策與城市住宅購買行為具有較高相關(guān)性的自變量因素，包括廣義概念下的貨幣供應(yīng)量（M2）、商業(yè)銀行五年期貸款利率（L5）。通過自變量假定和研究，得出相應(yīng)的影響顯著性結(jié)果，最終將廣義概念下的貨幣供應(yīng)量（M2）、商業(yè)銀行五年期貸款利率（L5）作為模型自變量，對房地產(chǎn)購買行為進(jìn)行解釋，引入SPSS18.0對模型開展計(jì)算，得出下述結(jié)果，見表8。（表8、表9）

將五年期貸款利率（L5），廣義概念下的貨幣供應(yīng)量（M2），交易額（FP）做入一個模型對交易情況進(jìn)行解釋。采用SPSS18.0軟件對模型進(jìn)行計(jì)算，得到結(jié)果如表10、表11所示。（表10、表11）

從表中我們可以看到，模型對因變量的解釋程度，調(diào)整后R2達(dá)到了0.954和0.968，方程通過了整體顯著性檢驗(yàn)，各回歸系數(shù)大都通過了t檢驗(yàn)。說明模型具有較高的可靠性。

（四）回歸結(jié)果。本章節(jié)基于線性回歸模型，通過多個指標(biāo)研究，探索貨幣政策對購買行為的影響，驗(yàn)證宏觀政策對房價變化的解釋力，由此可見，貸款利率對交易情況影響是正向的。結(jié)果如表12、表13所示。（表12、表13）

（五）結(jié)果分析。在中國的房地產(chǎn)市場，廣義概念貨幣供應(yīng)量和商業(yè)銀行貸款利率都與房價的購買行為正相關(guān)。這和現(xiàn)階段大部分經(jīng)濟(jì)理論結(jié)論，同時也反映出課題所運(yùn)用的模型具有科學(xué)性，所得到貨幣供應(yīng)量、商業(yè)銀行貸款利率影響系數(shù)分別為0.607和0.836。

可以看出，貸款利率的變化和貨幣供應(yīng)對購買行為的影響很小。這表明購買行為的影響因素是多方面的，具有復(fù)雜性和時代性特征，利率相關(guān)政策的出臺有可能會導(dǎo)致房價上升，也有可能導(dǎo)致房價下降。從理論上講，市場利率的變化將影響住房市場價格，這將影響購房行為，但不確定房價是否會上漲。究竟是上升還是下降趨勢，關(guān)鍵是要判斷目前的住房市場是屬于買方市場還是賣方市場。

四、結(jié)論及建議

（一）研究結(jié)論。研究結(jié)果表明，在排除房價自相關(guān)的因素前提下，貨幣政策能夠?qū)彿烤哂忻黠@影響，我國所出臺的調(diào)控政策大多數(shù)通過這些方面對房價造成影響和控制，以達(dá)成調(diào)控目的。由此可見，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較好效果，能夠有效使房地產(chǎn)價格出現(xiàn)變化。從南京實(shí)際情況來看，供給與需求相對持平，需求量為完全釋放，相對較為穩(wěn)健，因此貨幣政策對南京市購買行為的影響也處于穩(wěn)定的狀況，也就是說采取適當(dāng)?shù)呢泿耪吣軌驅(qū)Ξ?dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易量有相對較為明顯的影響。

（二）政策建議。首先，應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對住房調(diào)控體系的建設(shè)。我國房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制起步較晚，所形成的成熟經(jīng)驗(yàn)并不多，這就需要政府部門在進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中，采取多項(xiàng)積極措施，有效擴(kuò)大調(diào)控廣度和深度，確保執(zhí)行機(jī)制和調(diào)控政策之間存在一致性關(guān)系。政府部門應(yīng)有序提升房地產(chǎn)市場應(yīng)急調(diào)控能力，從長期戰(zhàn)略角度出發(fā)，形成可持續(xù)發(fā)展調(diào)控效益。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場貨幣層面尚未形成標(biāo)準(zhǔn)化制度，且出臺的宏觀政策較為頻繁，因此中央政府應(yīng)全面發(fā)揮主導(dǎo)作用，健全政策制度化。政府部門應(yīng)提升對房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制力度，通過合理對策，提升對房地產(chǎn)行業(yè)信貸資金的調(diào)控策略，提升信貸門檻，使得房地產(chǎn)市場信貸資金監(jiān)管效果得以提升，并逐步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑;健全房地產(chǎn)稅收制度，科學(xué)改革房地產(chǎn)稅的繳納和征收，運(yùn)用稅收政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，以房產(chǎn)稅等稅種調(diào)節(jié)供需關(guān)系，控制購買行為;以保障民眾住房權(quán)益為原則，逐步健全保障房制度，在全國范圍內(nèi)推出保障房。除此之外，各級政府在政策執(zhí)行過程中應(yīng)加強(qiáng)交流，避免出現(xiàn)政策混淆，降低監(jiān)管力度。其次，有序引導(dǎo)民眾對房價的心理預(yù)期。大部分購房者以及潛在購房者在購房交易中屬于被動一方，這是由于信息不對稱等現(xiàn)象存在，導(dǎo)致民眾對開發(fā)商的成本支出、產(chǎn)品質(zhì)量并不了解，也容易被社會輿論和廣告宣傳所誤導(dǎo)，導(dǎo)致自身購買決策被干擾，這些沖動消費(fèi)的行為并不利于政府部門宏觀調(diào)控方針的執(zhí)行。政府部門應(yīng)從長效責(zé)任出發(fā)，結(jié)合線上和線下媒體，公開樓盤相關(guān)信息，職能機(jī)構(gòu)從專業(yè)角度出發(fā)，要求房地產(chǎn)企業(yè)向購房者提供樓盤分析報(bào)告，或成立具有獨(dú)立性的咨詢服務(wù)小組，引導(dǎo)民眾的房價預(yù)期，同時應(yīng)嚴(yán)厲打擊炒房行為，遏制市場投機(jī)活動，營造健康穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場運(yùn)營環(huán)境。

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