房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法探討

沈渝紅

在房地產(chǎn)行業(yè)中，涉及到的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法有很多種，其指標(biāo)也有很多。這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法的選取，存在一定的誤區(qū)，忽視了需求者所需要的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。合理的選擇財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法，可以使需求者獲得合適的指標(biāo)數(shù)據(jù)，有效降低企業(yè)決策的不確定性。如今，房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資主體較多、債權(quán)問(wèn)題混亂、開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)和監(jiān)管部門諸多等因素，其財(cái)務(wù)報(bào)表分析也成為房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵因素，有助于企業(yè)獲取有用的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)信息，再結(jié)合開發(fā)實(shí)際情況，從而幫助為企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)，提供一份有價(jià)值的數(shù)據(jù)依據(jù)。

一、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的概述

現(xiàn)如今，財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，重要的數(shù)據(jù)依據(jù)。其主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以往和現(xiàn)階段的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)情況，利用各類靈活且不同的分析方法和參考其他數(shù)據(jù)資料信息等形式，對(duì)企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)其系統(tǒng)的分析評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以使管理者，更加全面的了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，從數(shù)據(jù)中獲取有價(jià)值的信息數(shù)據(jù)。通過(guò)客觀的評(píng)價(jià)，使管理者發(fā)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)管理方面，仍存在的不足或需及時(shí)改善的問(wèn)題，從而作出有效的管理決策。以此方式，可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)中的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，改善和激發(fā)企業(yè)員工的工作態(tài)度與潛在能力。這也會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，趨于健康且長(zhǎng)遠(yuǎn)。然而，因房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、投資回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表在分析方法上，有著很大的不同，需要房地產(chǎn)企業(yè)考慮到其行業(yè)的特殊性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法及其具體應(yīng)用

（一）比較分析

在財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法中，比較分析法是房地產(chǎn)行業(yè)常用的技能。它是指按照特定的指標(biāo)體系與客觀的事物進(jìn)行比較，從而幫助需求者了解客觀事物的發(fā)展規(guī)律或本質(zhì)變化，使其能夠做出正確且合理的評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)報(bào)表分析法的比較分析，可以將客觀的數(shù)據(jù)對(duì)比多個(gè)數(shù)據(jù)，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)尋找出有問(wèn)題的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況。通常房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)將企業(yè)以往的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行保存，周期性的對(duì)多期財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、核算。以此，了解指標(biāo)數(shù)據(jù)的變動(dòng)情況，從而分析財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的變動(dòng)趨勢(shì)。

以萬(wàn)科集團(tuán)為例：萬(wàn)科集團(tuán)在2015-2016年間，其營(yíng)業(yè)的總收入達(dá)到了兩位數(shù)增長(zhǎng)，其2017年則實(shí)現(xiàn)了總收入2429億元，這有同比往年增長(zhǎng)了1.00%。其客觀的增長(zhǎng)率，使萬(wàn)科集團(tuán)在2017年凈利潤(rùn)高達(dá)372億元，同比則增長(zhǎng)了30.99%。萬(wàn)科集團(tuán)2017年的股東權(quán)益的為1867億元，總資產(chǎn)達(dá)11653億元，其同比增長(zhǎng)分別為15.46%、40.28%。通過(guò)以往數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析，可以了解萬(wàn)科集團(tuán)已達(dá)到了萬(wàn)億資產(chǎn)規(guī)模。這說(shuō)明，采用比較分析可以清楚了解自身企業(yè)的總資產(chǎn)增長(zhǎng)速度、凈利潤(rùn)、總收入和股東的高額回報(bào)情況等。

（二）比率分析法

在財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法中，比率分析是對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行各種比例計(jì)算。以此，可以讓管理者了解經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成果，并有效調(diào)整現(xiàn)階段的財(cái)務(wù)狀況。比率分析法的應(yīng)用，比率指標(biāo)一般是由構(gòu)成比率、效率比率、相關(guān)比率三部分組成。構(gòu)成比率是指部分?jǐn)?shù)據(jù)信息的組成以及數(shù)值，會(huì)在總數(shù)值中以百分比的形式呈現(xiàn)出來(lái)，能夠使企業(yè)了解部分指標(biāo)與總體指標(biāo)之間的關(guān)系，直觀體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理資產(chǎn)的能力。效率比率一般是某項(xiàng)財(cái)物活動(dòng)支出費(fèi)用與所獲利潤(rùn)的比率，有助于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)投入與產(chǎn)出之間的關(guān)系進(jìn)行有效分析。相關(guān)比率能夠體現(xiàn)出企業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)聯(lián)性，是對(duì)兩者關(guān)聯(lián)關(guān)系且不同項(xiàng)目的計(jì)算比率。

以萬(wàn)科集團(tuán)為例：在2015-2017年間，萬(wàn)科集團(tuán)其凈資產(chǎn)的收益率分別是19.14%、19.68%及22.80%，凈資產(chǎn)的收益呈現(xiàn)了回升趨勢(shì)。此外，2015-2017年的毛利率分別為29.35%、29.41%、34.10%，這說(shuō)明萬(wàn)科集團(tuán)所獲得的盈利對(duì)比同年其他房地產(chǎn)企業(yè)，其盈利能力較為突出。

（三）因素分析法

在財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法中，因素分析屬于一項(xiàng)定性分析法。它是根據(jù)分析出的指標(biāo)來(lái)考慮各項(xiàng)會(huì)影響到指標(biāo)數(shù)據(jù)發(fā)生變動(dòng)的不利因素，通過(guò)數(shù)值變動(dòng)來(lái)判斷因素影響存在幾率及威脅程度。在財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法上，因素分析法可以詳細(xì)劃分為連環(huán)替代法與差額分析法。連環(huán)替代法是將影響指標(biāo)的各個(gè)因素進(jìn)行分解，了解各因素之間的相互作用，再給出一項(xiàng)假設(shè)因素替換標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)值。由此，提高房地產(chǎn)行業(yè)的管理效率，明確和落實(shí)相關(guān)經(jīng)濟(jì)權(quán)責(zé);差額分析法是簡(jiǎn)化了連環(huán)替代法的一種簡(jiǎn)化方法，其主要運(yùn)用因素實(shí)際值與標(biāo)準(zhǔn)值間的差額，確定計(jì)算因素對(duì)指標(biāo)實(shí)際的影響幅度。

以萬(wàn)科集團(tuán)為例：萬(wàn)科在2017年末，其公司的負(fù)債率是8.84%，同比2016年下降17個(gè)百分點(diǎn)。這不僅說(shuō)明萬(wàn)科集團(tuán)負(fù)債率下降明顯，抗因素影響力大大加強(qiáng)。在2017年，萬(wàn)科集團(tuán)負(fù)債合計(jì)人民幣高達(dá)1906億元，占總資產(chǎn)的比例為16.4%。另外，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債，其占比為32.7%，合計(jì)人民幣在622.7億元人民幣。目前，萬(wàn)科集團(tuán)2017年末期，集團(tuán)所持有貨幣資金是在1741億元，這說(shuō)明萬(wàn)科集團(tuán)的償債能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)狀況也處于穩(wěn)健狀態(tài)。

三、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法的問(wèn)題與建議

（一）房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的問(wèn)題

其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有很大的不同，其開發(fā)因?yàn)橥顿Y回收期較長(zhǎng)且前期的資金投入量過(guò)重，受國(guó)家宏觀調(diào)控影響較重等情況，使其財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法核算存在很大的特殊性，其報(bào)表信息的數(shù)據(jù)信息對(duì)比其他企業(yè)，財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)往往存在很大的偏差，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的信息判斷，不能局限于其他企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表判斷之中。財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法，影響著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)分析工作，其重要性自然不言而喻。目前財(cái)務(wù)報(bào)表分析需要更加合理的方式，進(jìn)行定期分析與周期總結(jié)。這樣才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)成果全過(guò)程分析，了解現(xiàn)金的流量狀況。部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏合理的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方案，無(wú)法揭示公司自身的潛在風(fēng)險(xiǎn)。這最終導(dǎo)致企業(yè)在預(yù)算方面無(wú)法進(jìn)行準(zhǔn)確的核算，影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）提升房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)信息可靠性的建議

由于房地產(chǎn)行業(yè)有著開發(fā)周期長(zhǎng)、投資回收期長(zhǎng)的特征，財(cái)務(wù)報(bào)表所反映出的問(wèn)題需要結(jié)合實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行分析，因?yàn)閿?shù)據(jù)信息的不準(zhǔn)確致使數(shù)據(jù)結(jié)果出入較大。對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，不能只局限于企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)上。財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)與工作人員能力水平、項(xiàng)目開發(fā)情況、核算成本費(fèi)用等因素密不可分。那么，提升財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)信息的精準(zhǔn)度，需要結(jié)合多種因素為投資人提供準(zhǔn)確、可靠的參考依據(jù)，便于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行企業(yè)決策和發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)與財(cái)務(wù)報(bào)表分析的關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要財(cái)務(wù)報(bào)表分析數(shù)據(jù)的支持，使企業(yè)了解實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，存在的問(wèn)題與不足。通過(guò)完善財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法，準(zhǔn)確計(jì)算數(shù)據(jù)比率幫助企業(yè)更加穩(wěn)健發(fā)展。以此，房地產(chǎn)行業(yè)需要提高財(cái)務(wù)分析人員的業(yè)務(wù)能力，使其具備項(xiàng)目開發(fā)與成本核算能力，為企業(yè)提供更準(zhǔn)確、可靠的數(shù)據(jù)信息，使企業(yè)在報(bào)表分析方面提供一份保障。（作者單位：三亞富華海天旅游投資有限公司）