李昊
摘 ?要:隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、住房改革的持續(xù)變化與城市化進(jìn)程的加快,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)井噴式發(fā)展班班可考,并逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)與理財(cái)熱點(diǎn)。房地產(chǎn)信貸也連帶發(fā)展,由于商業(yè)銀行信貸的安全性、可靠性與低門檻,使其迅速對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用,并成為其首屈一指的重要支撐。由于種種復(fù)雜原因?qū)е碌慕鹑谛袠I(yè)過度滲透房地產(chǎn)業(yè),致使房地產(chǎn)業(yè)自身的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)蔓延至金融業(yè)。金融行業(yè)不僅在房地產(chǎn)業(yè)有著舉足輕重的地位,更是對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)穩(wěn)定有著不可忽視的重要作用。因此我國(guó)政府出臺(tái)了各種政策限制病態(tài)的房地產(chǎn)熱,就是要將銀行信貸遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的概率降低至可控范圍內(nèi),保護(hù)商業(yè)銀行之于國(guó)家之根本。因此研究房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)具有較為深刻的理論與現(xiàn)實(shí)意義。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);商業(yè)銀行;信貸風(fēng)險(xiǎn);意義
一、當(dāng)前房地產(chǎn)信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)
銀行信貸資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)之后,在分享房地產(chǎn)風(fēng)潮帶來的巨額利益同時(shí)也承擔(dān)著連帶風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)大量可靠資料測(cè)算我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)的資金來源于商業(yè)銀行。這就直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)大量的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)蔓延至銀行,使二者關(guān)系愈發(fā)緊密。但由于我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)境況,這種風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)井噴式發(fā)展以及較為單一的房地產(chǎn)融資渠道共同造成的,具有明顯的中國(guó)特色,具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面:①宏觀政策方面的風(fēng)險(xiǎn);②市場(chǎng)自身存在的風(fēng)險(xiǎn);③企業(yè)經(jīng)營(yíng)自身所存在風(fēng)險(xiǎn);④客觀存在的銀行方面的操作失誤。
二、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
從商業(yè)銀行貸款固然風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,可靠性高,但是房地產(chǎn)貸款涉及金額巨大,還款周期長(zhǎng)。加上不確定的貨幣價(jià)值市場(chǎng),二者風(fēng)險(xiǎn)相互疊加,這對(duì)于消費(fèi)者來說更是雪上加霜。
商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)、涉及面廣,可預(yù)見和不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)均存在,房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性波動(dòng)所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)更是難以捉摸。雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性的“始作俑者”有跡可循,但想要控制商業(yè)銀行與房地產(chǎn)貸款所疊加的風(fēng)險(xiǎn)卻是難上加難,房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)主要由于以下幾點(diǎn):①市場(chǎng)自身的周期規(guī)律;②歐嘉興的行業(yè)政策疊加地方性法規(guī)所造成的疊加效應(yīng);③金融政策調(diào)整;④國(guó)際資本的流動(dòng)。
三、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害
(一)國(guó)家宏觀調(diào)控?zé)o法兼顧全局而帶來的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)危害
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接受我國(guó)宏觀政策調(diào)控影響,90年代初我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫,社會(huì)大量資金流入行業(yè)以致全國(guó)性的瘋搶,政府政策調(diào)控此時(shí)出臺(tái),收緊銀根,從源頭上以致消費(fèi)者的購買欲望,從而抑制房地產(chǎn)“購房熱”,雖然在這方面產(chǎn)生了正面效應(yīng),但也同時(shí)影響了金融市場(chǎng),貸款無法收回更是比比皆是。
(二)由市場(chǎng)病態(tài)膨脹發(fā)展引發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)而帶來的危害
上文中所強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)過熱也會(huì)引發(fā)眾多危害,我國(guó)自加入WTO以來,經(jīng)濟(jì)急速膨脹,外貿(mào)順拆巨大,國(guó)民儲(chǔ)蓄率節(jié)節(jié)攀高,人民幣價(jià)值持續(xù)上漲,這顯然對(duì)于我國(guó)的貨幣市場(chǎng)是有著負(fù)面影響的。
帶來的后果是充足的資金以及對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的刺激。此后我國(guó)沿海城市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫,土地價(jià)格飛漲,近乎過熱,若不采取有效措施,放任房?jī)r(jià)飛漲。后果不堪設(shè)想。
(三)由個(gè)人住房按揭貸款之于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害
盡管個(gè)人按揭貸款在商業(yè)銀行中屬于風(fēng)險(xiǎn)較低的理財(cái)品種,但如果由于國(guó)家的宏觀調(diào)控或其他的原因?qū)е孪M(fèi)者收入下降或者房?jī)r(jià)下跌,會(huì)導(dǎo)致按揭貸款中的不良交易急劇增長(zhǎng),從而導(dǎo)致金融市場(chǎng)動(dòng)蕩。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理與可行性建議
房地產(chǎn)信貸不單影響房地產(chǎn)行業(yè)及其連帶行業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展,在我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的境況下,更是對(duì)我國(guó)整體的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)固發(fā)展有著波及根本的影響。不僅如此,我國(guó)商業(yè)銀行在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也有著舉足輕重的地位,二者的風(fēng)險(xiǎn)相互疊加,地位互相拔高,其中的含義不言而喻。因此我國(guó)在支持商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成的同時(shí),還應(yīng)注重防備與化解房地產(chǎn)信貸危機(jī),從而保證商業(yè)銀行體系地穩(wěn)步發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要是由商業(yè)銀行承接,因此可以說管理好商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款手里機(jī)制就防范住了部分房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
(一)拓寬融資渠道,確立信托與資金的角色定位
政府部門應(yīng)不斷創(chuàng)新政策制度,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供良好的政策、制度環(huán)境等,理論性的建議如下:①放松其它融資渠道,如股票市場(chǎng)融資,企業(yè)債券融資的政策限制。豐富房地產(chǎn)行業(yè)資金來源,降低商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)之間的連帶效應(yīng);②政府部門也要盡快確立房地產(chǎn)信托及基金的角色地位,由于房地產(chǎn)信托及基金手續(xù)簡(jiǎn)單,無須行政性審批與資金額度限制,是一條市場(chǎng)化的融資渠道,彈性較強(qiáng)。因此應(yīng)積極推動(dòng)相應(yīng)法律法規(guī)的頒布,從渠道上規(guī)范市場(chǎng)選擇。
(二)縮小連帶關(guān)系,提高相應(yīng)門檻
政府還應(yīng)該建設(shè)正當(dāng)有效的方法措施,削弱房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行之間唇齒相依的關(guān)系。銀行作為我國(guó)貨幣流通的最主要渠道,不應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)有如此巨大的連帶關(guān)系,目前我國(guó)商業(yè)銀行有著流動(dòng)性過剩,業(yè)務(wù)量壓力層層下壓的現(xiàn)狀,勢(shì)必會(huì)使商業(yè)銀行對(duì)與房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)青眼有加,樂見其成,使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)每年以巨量的增長(zhǎng)速度急劇膨脹。為了防范可能發(fā)生的危險(xiǎn),政府應(yīng)未雨綢繆,除增添融資渠道外,還要合理提高相應(yīng)門檻。
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作者簡(jiǎn)介:
李 ?昊(1995.7-),男,會(huì)計(jì)專碩,碩士研究生。