上半年北京商業(yè)市場(chǎng)喜憂參半

文／魏東

2019年上半年過(guò)去，在過(guò)去的6 個(gè)月中，寫字樓市場(chǎng)延續(xù)了從去年年底出現(xiàn)的低迷走勢(shì)，受整體大環(huán)境的影響，整體市場(chǎng)需求疲軟，市場(chǎng)租金出現(xiàn)松動(dòng)，企業(yè)對(duì)成本控制更加嚴(yán)格。零售市場(chǎng)則延續(xù)了2018年的火熱勢(shì)頭，首店政策的出臺(tái)帶動(dòng)了品牌將首店首選布局北京，為北京的零售市場(chǎng)帶來(lái)了更多的活力。

甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)出現(xiàn)松動(dòng)

2019年二季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)出現(xiàn)松動(dòng)，全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣396.19 元，環(huán)比下降0.9%，五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣436.62 元，環(huán)比下降0.5%。分商圈來(lái)看，麗澤金融商務(wù)區(qū)、金融街和中關(guān)村租金水平保持堅(jiān)挺，分別環(huán)比漲3.4%、0.4%和0.6%，其余各商圈市場(chǎng)租金均呈現(xiàn)不同程度的下調(diào)。

市場(chǎng)租賃成交回暖

二季度，位于中央商務(wù)區(qū)的中國(guó)人壽金融中心作為中服地塊首個(gè)項(xiàng)目正式啟用，隨著新項(xiàng)目的入市和部分企業(yè)退租及縮減面積影響，全市和五大核心區(qū)空置率分別上升至8.9%和5.6%。雖然空置率繼續(xù)小幅上揚(yáng)，但市場(chǎng)租賃成交較一季度出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。本季度北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)凈吸納量達(dá)15.4 萬(wàn)和7.7 萬(wàn)平方米，分別為一季度的6.1 倍和3.7 倍。發(fā)生的一些大面積成交如工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)研究院租賃東湖灣大廈約21000 平方米的辦公面積；廣發(fā)銀行北京分行租賃中融信托大廈約19300 平方米的辦公面積；龍湖租賃北辰世紀(jì)中心15200 平方米的辦公面積；Wework 租賃上東公園里約8700 平方米的辦公面積等。

綠色健康與智能科技樓宇時(shí)代來(lái)臨

截至2022年，北京寫字樓市場(chǎng)將預(yù)計(jì)迎來(lái)約283.3 萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，其中約70%位于非核心商圈。除了高質(zhì)量的硬件設(shè)備和物業(yè)服務(wù)水平，大堂的人臉識(shí)別系統(tǒng)與綠色共享交流區(qū)等新功能已逐漸被應(yīng)用到在建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中。除此之外，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始更加注重租戶的體驗(yàn)和健康，很多現(xiàn)有寫字樓也都紛紛進(jìn)行升級(jí)改造，如增加PM2.5 過(guò)濾系統(tǒng)和直飲水配置等。未來(lái)，具有健康、智能、共享理念的新型辦公建筑將會(huì)受到更多租戶的歡迎，并為業(yè)主創(chuàng)造更大的價(jià)值。

零售市場(chǎng)首店經(jīng)濟(jì)凸顯成效

2019年二季度，國(guó)貿(mào)商城南區(qū)、房山首創(chuàng)奧特萊斯二期以及昌平萬(wàn)優(yōu)匯三個(gè)項(xiàng)目的入市，為北京零售市場(chǎng)帶來(lái)約24.5 萬(wàn)平方米的新增零售空間。除房山首創(chuàng)奧特萊斯二期外，其余兩個(gè)項(xiàng)目均屬城市更新類項(xiàng)目。至此，全市零售總體量上升至1380 萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心占比超過(guò)86%，為1187 萬(wàn)平方米。

在年初“首店經(jīng)濟(jì)”政策的帶動(dòng)下，多個(gè)品牌首店陸續(xù)進(jìn)駐北京零售市場(chǎng)。本季度，美國(guó)超級(jí)玩具城F.A.O S chwarz 亞洲首店進(jìn)駐國(guó)貿(mào)商城；JACK& JONES ULTRA 在北京龍湖長(zhǎng)楹天街開(kāi)出其亞洲首店；球鞋寄賣店鋪Sole Stage 中國(guó)首店在三里屯太古里開(kāi)業(yè)；英國(guó)設(shè)計(jì)師品牌BORA AKSU KIDS 中國(guó)首店落戶北京SKP；意大利時(shí)尚品牌CALZEDONIA 北京首店在世貿(mào)天階開(kāi)業(yè)等，總體來(lái)說(shuō)，這些品牌首店還是更傾向于三里屯、CBD 商圈，這兩個(gè)商圈目前空置面積非常少，品牌更新速度也非?？臁３似放剖椎瓴粩嚅_(kāi)出，本季度多個(gè)舊店升級(jí)的品牌也陸續(xù)開(kāi)業(yè)，比如，國(guó)貿(mào)商城的I.T，McQ和Max Mara，以及銀泰中心的星巴克，SKP 的STELLA MCCARTNEY 等。

今年以來(lái)，北京的夜經(jīng)濟(jì)也一直備受關(guān)注，在政策的支持下，各大購(gòu)物中心都加碼以餐飲為主的夜間消費(fèi)模式，服務(wù)不同工作時(shí)間人群的生活需求。比如，朝陽(yáng)合生匯的“深夜食堂”、中糧小鎮(zhèn)的“深夜食街”、北京坊推出的24 小時(shí)“深夜書(shū)房”Page One 書(shū)店等，都成為項(xiàng)目新的銷售及客流增長(zhǎng)點(diǎn)。

零售市場(chǎng)展望

2019年下半年，預(yù)計(jì)芳園里ID Mall、龍湖長(zhǎng)安天街等項(xiàng)目將有望入市，將為市場(chǎng)帶來(lái)25萬(wàn)左右的新增零售空間，全年整體市場(chǎng)供應(yīng)量將較2018年有大幅下降。另外，6月中旬，北京商務(wù)局提出，擬在全市構(gòu)建廣域級(jí)、區(qū)域級(jí)、地區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)四級(jí)商業(yè)中心體系，預(yù)計(jì)未來(lái)北京的商業(yè)格局將進(jìn)一步得到優(yōu)化，區(qū)域項(xiàng)目的定位也更加明確化。（本文作者系戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管）