論商品房買(mǎi)賣(mài)合同中“霸王條款”的規(guī)制

周朝魁 曹堯

摘 要 各省市《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》的推行，雖一定程度上使商品房交易規(guī)范化，但因房地產(chǎn)領(lǐng)域供求關(guān)系不平衡，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者雙方所獲信息、資源不對(duì)稱，交易地位不平等，行業(yè)監(jiān)督和懲治力度不夠等原因，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中商品房買(mǎi)賣(mài)合同“霸王條款”普遍存在，示范文本的規(guī)范作用淪為空談。本文對(duì)實(shí)務(wù)中商品房買(mǎi)賣(mài)合同“霸王條款”的表現(xiàn)形式進(jìn)行分析，旨在通過(guò)修法來(lái)細(xì)化規(guī)制辦法，降低“霸王條款”的生存率;明確執(zhí)法行政主體，加大監(jiān)管和懲治力度;多方位為購(gòu)房者提供專業(yè)幫助，建議增加消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)訴權(quán);幫助消費(fèi)者樹(shù)立正確、成熟的購(gòu)房觀念，掌握相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和技能以實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同“霸王條款”的規(guī)制。

關(guān)鍵詞 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 “霸王條款” 格式條款 實(shí)質(zhì)審查

作者簡(jiǎn)介：周朝魁、曹堯，北京大成（杭州）律師事務(wù)所。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.024

一、背景

房屋是百姓安居樂(lè)業(yè)的核心要素，受中國(guó)傳統(tǒng)觀念的影響，中國(guó)人普遍認(rèn)為房屋給予人們生活的歸屬感，將“有房”作為衡量生活幸福度的重要參考指標(biāo)之一，認(rèn)為購(gòu)房置業(yè)乃人生所必需且重大之事。為了規(guī)范商品房交易活動(dòng)，保護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，配合《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》備案工作的開(kāi)展，我國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局于2014年對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本（GF-2000-0171）》進(jìn)行了修訂，聯(lián)合制定了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本（GF-2014-0171）》（以下簡(jiǎn)稱《國(guó)家版合同范本》）。隨后各省市在《國(guó)家版合同范本》的基礎(chǔ)上，紛紛對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化，推出了符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況的省市級(jí)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》（以下簡(jiǎn)稱《合同范本》），以供商品房交易雙方使用。

推行之初，《合同范本》對(duì)商品房交易規(guī)范化的效果十分顯著，備案的合同不再五花八門(mén)、缺款少項(xiàng)。在一定程度上減少了居于優(yōu)勢(shì)地位的開(kāi)發(fā)商自行制定顯失公平和違法的條款，平衡了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的平等交易地位，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件驟減。但隨后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)向以增加《認(rèn)購(gòu)書(shū)》《補(bǔ)充協(xié)議》等方式來(lái)突破《合同范本》的桎梏，使《合同范本》中諸多重要條款被《補(bǔ)充協(xié)議》所篡改，大量權(quán)利義務(wù)關(guān)系嚴(yán)重失衡的“霸王條款”被設(shè)立，規(guī)范作用淪為空談。面對(duì)權(quán)利遭致嚴(yán)重侵害，購(gòu)房者紛紛表示抗議和不滿，但在開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)與霸道面前顯得無(wú)濟(jì)于事，矛盾日益被激化，爭(zhēng)議糾紛日漸凸顯。伴隨著與之相關(guān)的訴訟案件日益突增，導(dǎo)致對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中“霸王條款”的規(guī)制迫在眉睫。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同“霸王條款”的定義及存在原因

我國(guó)《合同法》第39條、第40條和第41條對(duì)格式條款進(jìn)行了定義，并規(guī)定了格式條款的效力及解釋原則。格式條款是為提高交易效率，節(jié)約交易成本，基于買(mǎi)賣(mài)雙方平等的交易地位和公平互利的交易原則，由合同提供方未經(jīng)與合同相對(duì)方協(xié)商，事前單方制定的可供重復(fù)使用且不可修改的合同條款。

格式條款的提供方一般具有明顯的交易優(yōu)勢(shì)（即壟斷地位、優(yōu)越條件或經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)等）。在實(shí)務(wù)中，大部分格式條款的提供方在利益驅(qū)動(dòng)下，為保證自己利益最大化，責(zé)任、義務(wù)最小化甚至被免除，會(huì)利用己方的優(yōu)勢(shì)將交易風(fēng)險(xiǎn)不合理地轉(zhuǎn)嫁給處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者，不公平對(duì)待交易相對(duì)方，雙方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。而消費(fèi)者出于各種顧慮只能被迫接受這些不平等條款。隨之，格式條款轉(zhuǎn)化為“霸王條款”。因此，“霸王條款”就是不公平、不合理的格式條款。

房地產(chǎn)業(yè)作為必須簽訂書(shū)面合同才能完成交易的強(qiáng)勢(shì)行業(yè)，本身具有壟斷性，其在交易市場(chǎng)中與消費(fèi)者地位懸殊，作為格式合同的提供方，常常不合理地將合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。其中設(shè)定的“霸王條款”，通常是開(kāi)發(fā)商為了逃避履行義務(wù)，盡可能減免己方責(zé)任加重對(duì)方義務(wù)，或任意擴(kuò)增己方權(quán)利剝奪對(duì)方權(quán)利，且不容協(xié)商與修改，雙方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡，違背了平等互利原則和公平原則。

實(shí)務(wù)中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中“霸王條款”得以普遍存在，歸根結(jié)底主要有以下三個(gè)原因：

（一）供求關(guān)系不平衡，且開(kāi)發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位、壟斷地位

受中國(guó)傳統(tǒng)購(gòu)房觀念和不動(dòng)產(chǎn)保值理財(cái)觀念的影響，無(wú)論是自住的剛性需求還是投資理財(cái)需求，就目前情況而言，尤其是一線城市和沿海地區(qū)，商品房交易市場(chǎng)一直供不應(yīng)求。即使是以杭州為例的部分城市為了保證公平購(gòu)房，實(shí)行購(gòu)房搖號(hào)政策，通過(guò)“搖號(hào)”這類(lèi)射幸行為來(lái)平衡購(gòu)房資格。雖一定程度上實(shí)現(xiàn)了相對(duì)公平，但也有人搖了十幾次、幾十次沒(méi)搖到，一房難求，仍舊沒(méi)能解決供求問(wèn)題。而對(duì)于一些基于家庭和婚姻的壓力著急買(mǎi)房的購(gòu)房者，面對(duì)這種機(jī)會(huì)概率，中簽后會(huì)對(duì)這套房倍感珍惜，“只要能買(mǎi)到房，吃點(diǎn)小虧也沒(méi)事”的想法使他們面對(duì)普遍存在的“霸王條款”就會(huì)顯得極具包容性，以至于委曲求全，給予了開(kāi)發(fā)商設(shè)立“霸王條款”的心理優(yōu)勢(shì)。

（二）開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者雙方所獲信息不對(duì)稱，交易地位不平等

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于外部擁有社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)，能相對(duì)較早地獲知房地產(chǎn)市場(chǎng)最新消息動(dòng)態(tài)。其內(nèi)部擁有在法律領(lǐng)域、建筑領(lǐng)域、銷(xiāo)售領(lǐng)域?qū)I(yè)的人才和團(tuán)隊(duì)，幫助其實(shí)現(xiàn)利益最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化。而作為普通自然人的購(gòu)房者，其能力和資源有限，尤其是首次購(gòu)房，因購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)不足，購(gòu)房知識(shí)缺乏，力量懸殊較大，以及雙方交易地位嚴(yán)重失衡。在與開(kāi)發(fā)商這類(lèi)企業(yè)法人談判和對(duì)抗過(guò)程中，容易被開(kāi)發(fā)商“牽著鼻子走”。其次，商品房銷(xiāo)售人員在面對(duì)購(gòu)房者疑問(wèn)時(shí)答復(fù)“合同是按照政府規(guī)定的《合同范本》下載填寫(xiě)，大家簽的合同都一樣”。促使購(gòu)房者基于從眾心理和僥幸心理，在一房難求和遭受大額定金損失的風(fēng)險(xiǎn)面前，對(duì)于“霸王條款”只能委曲求全，開(kāi)發(fā)商也據(jù)此便利實(shí)現(xiàn)了“霸王盈利”目的。

（三）行業(yè)對(duì)“霸王條款”的監(jiān)督和懲治力度不夠

目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案工作的主要目的是為了防止“一房多賣(mài)”。因而實(shí)務(wù)中備案工作重備案輕審查，流程過(guò)于形式化，未實(shí)質(zhì)上對(duì)合同審查做好把關(guān)工作，對(duì)合同內(nèi)容“是否違法”“是否違背平等交易原則”“是否侵犯購(gòu)房者或他人的合法權(quán)利”等方面未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。此外，合同備案不是合同生效的必要條件，備案與否并不影響合同效力。導(dǎo)致越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商鉆法律、政策的漏洞，雖提交備案的合同是按《合同范本》的內(nèi)容要求填寫(xiě)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》主合同。但通過(guò)制定《補(bǔ)充協(xié)議》擬定“霸王條款”來(lái)更改主合同的內(nèi)容，并且不進(jìn)行備案，以此蒙混過(guò)關(guān)，實(shí)現(xiàn)侵權(quán)意圖。再者，對(duì)合同不備案和合同內(nèi)容的監(jiān)管力度薄弱，懲治力度輕微。根據(jù)目前現(xiàn)有法律，均無(wú)對(duì)合同不備案的懲治規(guī)定，只有極為少數(shù)的地方性法規(guī) 略有提及，但其懲治力度太過(guò)輕微，不足以引起重視。導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商面對(duì)極低的違法成本和極高的利益誘惑，經(jīng)過(guò)利益權(quán)衡理所當(dāng)然選擇后者。

三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同“霸王條款”的表現(xiàn)形式

實(shí)務(wù)中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同“霸王條款”的表現(xiàn)形式具體有以下幾種類(lèi)型：

1.樓房開(kāi)盤(pán)時(shí)，要求購(gòu)房者在選房之后立即交付定金，并簽訂由開(kāi)發(fā)商未經(jīng)協(xié)商、單方提前擬好的《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》。整個(gè)流程快速且匆忙，十分倉(cāng)促，轉(zhuǎn)賬后立即簽字。不容購(gòu)房者有充足的時(shí)間仔細(xì)閱讀合同和進(jìn)行思考。認(rèn)購(gòu)書(shū)中通常又規(guī)定：啄陘自聙茲戰(zhàn)荒曬悍慷ń饊讇淄蛟悍空哂υ趢茲漳謨肟⑸糖┒渡唐販柯蚵艉賢罰餛諼辭┑模ń鸞揮璺禱梗⑸炭刪透錳追課葑孕寫(xiě)砘蚴塾杷恕T詿斯討校⑸碳捌湎廴嗽本淳駝降摹渡唐販柯蚵艉賢誹蹩鈑牘悍空囈寫(xiě)梟獺！度瞎菏欏非┒┖螅悍空咼媼倏贍茉饈芨叨疃ń鶿鶚У姆縵眨疑脅恢渡唐販柯蚵艉賢分骱賢新蚵羲驕嚀迦ɡ邐穹峙淶那榭魷攏灰姿教概屑暗拊嫉姆縵找訝幌蜆悍空咦疲悍空嘰τ諞桓黽潯歡筒煥牡匚?。?/p>

2.各省市提供的《合同范本》內(nèi)容存有大量的空白條款和可選擇性條款，旨在供開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者雙方協(xié)商確定，在保障合同雙方平等自愿協(xié)商和意思自治的基礎(chǔ)上提供格式條款。但實(shí)務(wù)中，基本上所有的開(kāi)發(fā)商均未經(jīng)協(xié)商、單方提前將合同中所有空白條款和可供選擇的部分填寫(xiě)上對(duì)己方有利的內(nèi)容，不給購(gòu)房者協(xié)商的余地，也不容修改。不僅剝奪了購(gòu)房者的權(quán)利，加重了購(gòu)房者的責(zé)任和義務(wù)。根據(jù)該“霸王條款”的內(nèi)容，還增加了購(gòu)房者遭受不平等大額違約賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)和維權(quán)成本。例如，杭州市某開(kāi)發(fā)商在合同爭(zhēng)議解決方式部分，未經(jīng)合同雙方當(dāng)事人協(xié)商，勾選只能以“提交北海仲裁委員會(huì)仲裁”的方式解決爭(zhēng)議。不但排除了訴訟方式，還規(guī)避了不動(dòng)產(chǎn)所在地管轄，增加了購(gòu)房者維權(quán)的困難及成本。

3.還有一種常見(jiàn)“霸王條款”的情形，即開(kāi)發(fā)商在和購(gòu)房者簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，會(huì)同時(shí)給購(gòu)房者很多份單方事前擬好的合同，要求一起簽署，例如《補(bǔ)充協(xié)議》《前期物業(yè)合同》《臨時(shí)管理約定》等。若是因《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》主合同內(nèi)容未涉及到交易雙方認(rèn)為的必要事項(xiàng)時(shí)，根據(jù)該商品房交易的特殊情況，雙方通過(guò)平等協(xié)商，就主合同內(nèi)容里未涉及的必要事項(xiàng)另行設(shè)立《補(bǔ)充協(xié)議》具體約定，這毋庸置疑是合理的。但實(shí)務(wù)中，往往是開(kāi)發(fā)商未經(jīng)雙方協(xié)商，以一己私利單方提前擬定了《補(bǔ)充協(xié)議》，內(nèi)容與主合同條款相悖，并在合同中表明“經(jīng)雙方友好協(xié)商共同制定《補(bǔ)充協(xié)議》，其效力等同于主合同，《補(bǔ)充協(xié)議》的約定與主合同不一致的，以《補(bǔ)充協(xié)議》為準(zhǔn)?！奔哟罅恕堆a(bǔ)充協(xié)議》的效力，企圖通過(guò)《補(bǔ)充協(xié)議》更改主合同的內(nèi)容。并且實(shí)務(wù)中開(kāi)發(fā)商基本上不會(huì)對(duì)《補(bǔ)充協(xié)議》進(jìn)行備案，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)將《補(bǔ)充協(xié)議》在購(gòu)房者簽完名后收歸己方保管，購(gòu)房者手上并沒(méi)有《補(bǔ)充協(xié)議》文本，將所有對(duì)開(kāi)發(fā)商有威脅或不利的材料都掌握在己方手里?！盎I碼”握在自己手里，其中的 “貓膩”可想而知。

4.除了以上幾種顯形“霸王條款”之外，實(shí)務(wù)中還存在隱形“霸王條款”。例如開(kāi)發(fā)商在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》主文中，刪除了《示范文本》中購(gòu)房者的基本權(quán)利條款或涉及規(guī)定公共部分處分權(quán)的條款，開(kāi)發(fā)商就此擅自處分公共部分，比如房屋外墻、樓頂?shù)?，排除了業(yè)主的共有權(quán);對(duì)事先約定好的住房配套設(shè)施、小區(qū)綠化設(shè)計(jì)、智能設(shè)備等足以影響購(gòu)房者作出購(gòu)房決定的部分，在合同中沒(méi)有提及;或者購(gòu)房者要求將宣傳承諾增加為約定條款遭拒。此外，開(kāi)發(fā)商在合同中設(shè)置“模糊條款”，即合同條款表述籠統(tǒng)不清，合同末尾規(guī)定“開(kāi)發(fā)商掌握最終解釋權(quán)”。其實(shí)質(zhì)，仍是限制了購(gòu)房者的權(quán)利，剝奪了購(gòu)房者的知情權(quán)和公平交易權(quán)，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內(nèi)容具有不可預(yù)見(jiàn)性，更是加大了其購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

四、對(duì)我國(guó)規(guī)制商品房買(mǎi)賣(mài)合同中“霸王條款”的建議

（一）立法方面：以修法來(lái)明確法律規(guī)制，降低“霸王條款”的生存機(jī)率

立法是規(guī)制“霸王條款”的首要要素，通過(guò)立法使司法審判有法可依，亦是依法行政、嚴(yán)格執(zhí)政的依據(jù)。就目前情況而言，制定專門(mén)規(guī)制“霸王條款”的法律，耗時(shí)太多，立法資源消耗太大，可行性不高。但現(xiàn)有法律中對(duì)格式條款的規(guī)制太少，例如《合同法》對(duì)格式條款的規(guī)定僅有三條，不能窮盡也無(wú)法解決和應(yīng)對(duì)現(xiàn)有環(huán)境下因“霸王條款”產(chǎn)生的糾紛爭(zhēng)議，并且該三條規(guī)定的內(nèi)容過(guò)于基礎(chǔ)性和原則性，顯得模糊和籠統(tǒng)，可操作性不強(qiáng)，給予執(zhí)行者、審判者行使自由裁量權(quán)的空間較大。限于執(zhí)行者、審判者自身的素質(zhì)，案件結(jié)果截然不同。因此，可以通過(guò)修訂《合同法》，增加對(duì)格式條款、“霸王條款”法律規(guī)制的規(guī)定，并對(duì)規(guī)制范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確和細(xì)化。例如對(duì)提請(qǐng)消費(fèi)者注意的“提示范圍”“提示的方式”“無(wú)效合同的種類(lèi)”進(jìn)行細(xì)化，增加相關(guān)規(guī)定的可操作性。

此外，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域的特殊性，專業(yè)性強(qiáng)，標(biāo)的額大，交易雙方在知識(shí)架構(gòu)、交易地位方面存在懸殊差距，因而本文建議修改《物權(quán)法》中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的構(gòu)成要件，在原來(lái)的基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)增設(shè)，即不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同需經(jīng)有關(guān)行政部門(mén)登記備案，未經(jīng)備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，包括補(bǔ)充協(xié)議、附件等不生效。增加合同備案登記為合同生效的必要條件，所有《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》均需經(jīng)過(guò)行政備案審查會(huì)大大降低“霸王條款”的生存機(jī)率，通過(guò)修法盡可能均衡開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的權(quán)利義務(wù)和交易地位。

（二）行政方面：明確執(zhí)法行政主體，加大監(jiān)管和懲治違規(guī)力度

立法具有滯后性，無(wú)法隨時(shí)適應(yīng)市場(chǎng)的變化并契合性地解決問(wèn)題，相關(guān)行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)因時(shí)制宜制定相關(guān)條例或管理辦法，加大對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的監(jiān)管和對(duì)“霸王條款”的懲治力度。多部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法時(shí)容易導(dǎo)致相互推諉監(jiān)管不力，應(yīng)明確指定一個(gè)行政部門(mén)專門(mén)進(jìn)行監(jiān)管和懲治。

設(shè)置商品房買(mǎi)賣(mài)合同事前審批制度，在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂合同之前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將其提供的合同文本提交至行政機(jī)關(guān)審批。行政機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)實(shí)質(zhì)性審查，認(rèn)為合同內(nèi)容沒(méi)有違法、侵犯他人合法權(quán)利，交易雙方的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有嚴(yán)重失衡的。通過(guò)行政審批，開(kāi)發(fā)商方可使用該合同與購(gòu)房者簽署，再進(jìn)行合同備案。備案合同需與提交審批的合同內(nèi)容一致。若有修改，重走審批、備案流程。對(duì)于在合同中發(fā)現(xiàn)“霸王條款”或者開(kāi)發(fā)商另行制定補(bǔ)充協(xié)議且不備案的，進(jìn)行嚴(yán)厲懲治，如責(zé)令整改、停業(yè)整頓或巨額罰款，并在媒體上通報(bào)批評(píng)，增加其違法成本。

行政服務(wù)方面，設(shè)置專門(mén)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同“霸王條款”投訴專線，不僅增加了購(gòu)房者的維權(quán)通道，還能及時(shí)了解房地產(chǎn)交易市場(chǎng)行情，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。根據(jù)投訴情況有針對(duì)性地對(duì)當(dāng)下商品房買(mǎi)賣(mài)合同中“霸王條款”的類(lèi)型及爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)行收集、整理、分類(lèi)，并報(bào)給相關(guān)監(jiān)管、治理部門(mén)。有關(guān)部門(mén)可以根據(jù)高頻案件類(lèi)型有針對(duì)性地出臺(tái)相關(guān)政策，解決現(xiàn)存問(wèn)題，調(diào)節(jié)交易關(guān)系，提高了行政效率。

（三）消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)：多方位為購(gòu)房者提供專業(yè)幫助，建議增加協(xié)會(huì)訴權(quán)

并非所有的購(gòu)房者都是知識(shí)分子、專業(yè)精英，即使術(shù)業(yè)有專攻，其也并非事事通達(dá)。為了彌補(bǔ)購(gòu)房者購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)不足、所獲信息不對(duì)稱、購(gòu)房知識(shí)缺乏、力量懸殊較大等缺陷，消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)可以開(kāi)展有關(guān)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》注意事項(xiàng)的講座、咨詢會(huì)，提高購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)的辨別能力和維權(quán)認(rèn)知。此外，消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)和律師事務(wù)所合作，設(shè)立法律咨詢服務(wù)站點(diǎn)，為購(gòu)房者提供一些房地產(chǎn)法律知識(shí)和維權(quán)技巧等方面的幫助。再者，由開(kāi)發(fā)商提供“霸王條款”引發(fā)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，通常情況下提起訴訟的業(yè)主人數(shù)眾多，又因房地產(chǎn)領(lǐng)域案件專業(yè)性強(qiáng)，雙方所掌握的信息、資源不對(duì)稱，雙方實(shí)力、地位嚴(yán)重不均衡。若賦予消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)訴權(quán)，代替眾多業(yè)主提起訴訟，有利于集中社會(huì)資源、相關(guān)專業(yè)知識(shí)的人才和團(tuán)隊(duì)，一定程度上能均衡雙方實(shí)力，勢(shì)均力敵，有利于實(shí)現(xiàn)案件結(jié)果的公平公正。

（四）購(gòu)房者層面：樹(shù)立正確、成熟的購(gòu)房觀念，掌握相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和技能

購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)樹(shù)立正確、成熟的購(gòu)房觀念，掌握相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和技能，面對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，不盲目從眾，堅(jiān)守自己的底線和原則，不抱僥幸心理，不輕信開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售人員的口頭承諾，提高警惕和辨別能力。在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中應(yīng)具備維權(quán)意識(shí)，保障自己的權(quán)利，而非等到問(wèn)題凸顯、矛盾激化才采取事后救濟(jì)，往往那個(gè)時(shí)候購(gòu)房者已經(jīng)處于被動(dòng)不利地位。對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供的購(gòu)房合同文本，購(gòu)房者在簽字前應(yīng)該仔細(xì)閱讀，必要時(shí)可以尋求房地產(chǎn)業(yè)和法律行業(yè)的專業(yè)人士幫助，不要急于當(dāng)下簽字。對(duì)于不合理之處，應(yīng)當(dāng)勇于據(jù)理力爭(zhēng)，只要《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》還未簽署，損失和風(fēng)險(xiǎn)還不至于太大。在風(fēng)險(xiǎn)面前，購(gòu)房者要懂得取舍，成熟理智的購(gòu)房群體能制約開(kāi)發(fā)商，影響整個(gè)商品房交易市場(chǎng)走向規(guī)范。

注釋：

《浙江省合同行為管理監(jiān)督規(guī)定》第二十七條：經(jīng)營(yíng)者違反第十三條（合同未按時(shí)備案）規(guī)定的，由工商行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并予警告。

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