弱二線城市長(zhǎng)租公寓研究

胡巧玲

[摘 要]住房租賃市場(chǎng)建設(shè)作為長(zhǎng)期機(jī)制建設(shè)的重要組成部分，受到各級(jí)政府的高度重視。最近幾年來(lái)，中心和處所當(dāng)局對(duì)住房租賃市場(chǎng)出臺(tái)了許多政策。在2019年，將是各類(lèi)政策進(jìn)一步實(shí)施的一年，市場(chǎng)參與者將被充分動(dòng)員，共同推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。長(zhǎng)租公寓作為“無(wú)投機(jī)房產(chǎn)”的重要組成部分，面臨著難得的發(fā)展機(jī)遇。文章總結(jié)了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的簡(jiǎn)況，并在此基礎(chǔ)上，從政策環(huán)境、市場(chǎng)供給、市場(chǎng)需求和金融服務(wù)四個(gè)維度對(duì)南昌長(zhǎng)租公寓的可行性進(jìn)行分析，并對(duì)弱二線城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展提出相應(yīng)的建議。

[關(guān)鍵詞]長(zhǎng)租公寓；南昌；弱二線城市

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.23.024

1 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)概況

“長(zhǎng)租公寓”是近年來(lái)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的新興產(chǎn)業(yè)。這是一個(gè)由專(zhuān)業(yè)品牌房屋租賃企業(yè)裝修的公寓，配有家具和電器，并以單人間的形式出租。一般來(lái)說(shuō)，半年及以上是長(zhǎng)租公寓的租賃時(shí)間。

1.1 長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式

根據(jù)公寓長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)分配位置是否集中，其經(jīng)營(yíng)模式可分為集中經(jīng)營(yíng)和分散經(jīng)營(yíng)。目前，市場(chǎng)上的集中公寓通常是從商業(yè)和工業(yè)等非住宅物業(yè)轉(zhuǎn)化而來(lái)的，因此要求較高的獲得和改造物業(yè)的能力?？刹捎眉薪?jīng)營(yíng)模式的是進(jìn)行自給自足的物業(yè)或全租和整體管理的物業(yè)。長(zhǎng)租公寓分散在不同的建筑物中，服務(wù)半徑增加，人員成本相對(duì)較高。因此，信息管理方法被用來(lái)提高運(yùn)營(yíng)效率。經(jīng)營(yíng)者采用分散經(jīng)營(yíng)方式，通常都通過(guò)租賃或信托獲得分散住房。

根據(jù)經(jīng)營(yíng)者資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不同，長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式可分為重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩類(lèi)。重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)資金有很高的要求。通常，國(guó)有企業(yè)和開(kāi)發(fā)商參與房屋租賃的公寓經(jīng)營(yíng)者具有較強(qiáng)的資金和融資優(yōu)勢(shì)，擁有閑置的自給自足的財(cái)產(chǎn)資源，還具有改造物業(yè)的能力， 因此，將選擇采用重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。如果選擇輕資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，前期沉淀資金相對(duì)較少，可以在短時(shí)間內(nèi)快速拓展市場(chǎng)。具有中介背景的公寓經(jīng)營(yíng)者依靠大量業(yè)主和客戶(hù)選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；酒店管理公寓經(jīng)營(yíng)者在客人管理和存量物業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)，也有助于實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；雖然沒(méi)有資本終結(jié)的優(yōu)勢(shì)，首創(chuàng)階層的公寓運(yùn)營(yíng)商卻擁有互聯(lián)網(wǎng)基因，“了解客戶(hù)，重視運(yùn)營(yíng)”， 這自然也是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的主力軍。

1.2 長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)簡(jiǎn)況

通過(guò)總結(jié) 30 家企業(yè)在長(zhǎng)租領(lǐng)域影響力較強(qiáng)的官方網(wǎng)站上發(fā)布的信息， 人口流動(dòng)大、發(fā)展?jié)摿Υ?、租賃需求強(qiáng)的一線城市和強(qiáng)二線城市是企業(yè)布局的重點(diǎn)，其中典型70%～80% 的企業(yè)在北京、上海和杭州布局。此外，廣州、南京等省會(huì)也有一定的企業(yè)布局。在產(chǎn)品線方面，覆蓋整個(gè)生命周期，以白領(lǐng)為主的中高端產(chǎn)品是主要產(chǎn)品，占 80%～90%。對(duì)于產(chǎn)品，每個(gè)企業(yè)都有不同的布局策略。 “產(chǎn)品線豐富，涵蓋多類(lèi)人群” 是長(zhǎng)期租金領(lǐng)域龍頭企業(yè)的布局特點(diǎn)， 也是企業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)份額、增強(qiáng)影響力的重要途徑。目前，長(zhǎng)租公寓還處于初步發(fā)展階段。結(jié)合長(zhǎng)期出租公寓的運(yùn)營(yíng)模式，可以發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期出租公寓在短期內(nèi)難以運(yùn)營(yíng)。

2 以南昌市為例弱二線城市長(zhǎng)租公寓發(fā)展的可行性分析

目前，與北京、上海、廣州等一線城市相比，南昌市人口凈流入低，對(duì)住房租賃的需求不強(qiáng)。南昌的租賃市場(chǎng)占房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重很小，還處于萌芽狀態(tài)。作為弱二線城市，南昌獨(dú)特的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)大多周邊縣鄉(xiāng)的務(wù)工人口具有吸附作用，城市的部分熱點(diǎn)區(qū)域?qū)ψ》孔赓U存在結(jié)構(gòu)性需求。同時(shí)，南昌作為研討樣本另一重要原因是自然資源部和住房建設(shè)部辦公廳同意南昌使用集體建設(shè)用地建造租賃住房。

2.1 政策環(huán)境

為了加快南昌市住房租賃市場(chǎng)的培育，規(guī)范住房租賃管理，促進(jìn)建立租購(gòu)并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展， 結(jié)合南昌市流動(dòng)人口的需求和住房租賃市場(chǎng)的供求，根據(jù)城市政策的工作要求，印發(fā)了《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于加快住房租賃市場(chǎng)培育和規(guī)范化管理的通知》，支持公寓長(zhǎng)期出租市場(chǎng)的發(fā)展，且配套政策體系較為完善。

2.2 市場(chǎng)供給

在政策的支持下，長(zhǎng)租公寓等租賃市場(chǎng)已成為潮流。隨著城市租賃市場(chǎng)需求的不斷增加，南昌長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。目前，有一些長(zhǎng)租公寓主要是知名房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)和市場(chǎng)資本投資，如紅浦公寓、常春藤公寓、方宇公寓、蜘蛛長(zhǎng)租、龍湖皇冠公寓等品牌都進(jìn)入了南昌市場(chǎng)。然而，主要投資者收購(gòu)的長(zhǎng)期租賃公寓主要來(lái)源于現(xiàn)有產(chǎn)品的改造，很少有自持房源。例如，在市場(chǎng)上庫(kù)房、賓館、商業(yè)項(xiàng)目、老廠等由租賃企業(yè)統(tǒng)一裝修和管理。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，自持房源可能成為未來(lái)公寓市場(chǎng)發(fā)展的重要組成部分。然而，值得注意的是，它需要至少2年從開(kāi)發(fā)商得到的“只租”地塊到進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃、建筑、裝飾和入住。當(dāng)然耗時(shí)更長(zhǎng)需要的成本也更高，然而在市場(chǎng)上能否獲得利益，還是未知數(shù)。

2.3 市場(chǎng)需求

與國(guó)內(nèi)其他弱二線城市相同，對(duì)少許中高端人才以及大多周邊縣鄉(xiāng)的務(wù)工人口具有吸附作用，城市的部分熱點(diǎn)區(qū)域?qū)ψ》孔赓U存在結(jié)構(gòu)性需求。

（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。在2017，南昌實(shí)現(xiàn)了區(qū)域國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 （GDP） 5003.19億元，以可比價(jià)格計(jì)算較上年增長(zhǎng)了9.0%。其中，高新區(qū)和青山區(qū)突破500億元，分別完成 595.45億元和 574.99億元。2013—2017年，南昌市地區(qū)生產(chǎn)總值保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，增長(zhǎng)速度保持9.0%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r平穩(wěn)向上。

（2）南昌市區(qū)對(duì)大多周邊縣鄉(xiāng)的務(wù)工人口具有吸附作用。到2017年11月底，城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口為289.78萬(wàn)，城鎮(zhèn)常住人口為400.59萬(wàn)，城鎮(zhèn)常住人口比戶(hù)籍人口多 110.81萬(wàn)。同時(shí)，《江西省2018屆高校畢業(yè)生就業(yè)質(zhì)量報(bào)告》顯示，江西省2018年高校畢業(yè)生里，占江西省就業(yè)的 131980 名畢業(yè)生里，占就業(yè)人數(shù)總比例的47.74%，全省前三個(gè)城市分別是南昌市、贛州市和九江市。江西省政府2019年工作報(bào)告提出，要擴(kuò)大科技創(chuàng)新供給，明確 “江西高校畢業(yè)生停留比例超過(guò) 50%”。因此，長(zhǎng)租公寓的需求將會(huì)上升。

（3）房?jī)r(jià)上漲和限購(gòu)政策促進(jìn)了長(zhǎng)期公寓需求的上升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于 2019年1月 70 個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售價(jià)格變化的統(tǒng)計(jì)， 結(jié)果發(fā)現(xiàn)，南昌市 1月房?jī)r(jià)實(shí)際上漲，二手房銷(xiāo)售價(jià)格下降，南昌市二手房的3月平均價(jià)格為12423 元平方米，較上月上漲 0.15%。在這方面，國(guó)家采取了限購(gòu)政策來(lái)規(guī)范房?jī)r(jià)，以促進(jìn)對(duì)長(zhǎng)租公寓的需求。

2.4 金融服務(wù)

租賃市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)金融的支持。2017年11月9日，江西省住房建設(shè)廳與建行江西分行在住房租賃金融方面簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議， 建行江西分行將利用“互聯(lián)網(wǎng)+住房管理+金融”的現(xiàn)代服務(wù)理念，信貸300億元支持江西住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，為建設(shè)租購(gòu)并舉的住房體系提供全方位的支持。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南昌長(zhǎng)期出租公寓的數(shù)量不超過(guò) 4000。如今，許多平臺(tái)都推出了租賃貸款業(yè)務(wù)，以支持租客支付租金，從而獲得更高的收入。

3 結(jié) 論

研究南昌市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的可行性，對(duì)其他弱二線城市的發(fā)展具有借鑒意義。太原、合肥、南寧、昆明等經(jīng)濟(jì)薄弱地級(jí)市省會(huì)，溫州、無(wú)錫重要的經(jīng)濟(jì)城市，以及淄博這個(gè)緊要的工業(yè)城市可以依靠相對(duì)完整的配套政策體系，針對(duì)長(zhǎng)期出租公寓的供給情況和人口流動(dòng)的變化，深化政府與銀行的合作，促進(jìn)長(zhǎng)期租賃公寓市場(chǎng)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]廖金興，賴(lài)桂林，鄧桂宏.長(zhǎng)租公寓發(fā)展的影響力研究[J].中國(guó)市場(chǎng)，2018（19）.