房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計管理關(guān)鍵點的控制

謝首藍

隨著我國經(jīng)濟的不斷進步，房地產(chǎn)行業(yè)得到前所未有的發(fā)展。設(shè)計階段作為建筑工程的一個重要組成環(huán)節(jié)，其直接影響到整個建筑工程的造價與品質(zhì)，因此房地產(chǎn)企業(yè)非常重視建筑工程設(shè)計階段的控制工作，通過在設(shè)計階段管理過程中對設(shè)計關(guān)鍵點的有效預(yù)控來規(guī)范設(shè)計院各專業(yè)設(shè)計流程，提高設(shè)計圖紙的技術(shù)含量水平，讓設(shè)計關(guān)鍵點的工程價值得到最大程度的發(fā)揮，最終為項目工程的施工成本優(yōu)化控制提供有效的先決條件。本文結(jié)合某一建筑工程實例，詳細介紹了該工程設(shè)計階段的管理流程控制措施以及設(shè)計管理技術(shù)環(huán)節(jié)的控制要點，并針對建筑單體及戶內(nèi)的各建筑、結(jié)構(gòu)及設(shè)備的布置要求進行分析，希望對以后類似工程有借鑒作用。

在建筑工程中，房地產(chǎn)企業(yè)項目設(shè)計管理由始至終貫穿于項目的整個過程，所以必須加強對設(shè)計管理的預(yù)控管理和設(shè)計管理關(guān)鍵點的控制，以便提高房地產(chǎn)企業(yè)各項專業(yè)工程技術(shù)管理人員對設(shè)計質(zhì)量的監(jiān)控能力，最終實現(xiàn)項目施工、成本優(yōu)化控制的目的。

一、設(shè)計階段管理流程控制

1.方案設(shè)計階段。在建筑工程方案設(shè)計階段，首要步驟就是進行設(shè)計招投標。意向設(shè)計單位通過勘探施工場地地質(zhì)、標高植被等狀況、周邊環(huán)境評估以及當?shù)卣嚓P(guān)的規(guī)劃規(guī)定等，制定出合理的方案文本，由房地產(chǎn)企業(yè)對多家意向設(shè)計單位的方案陳述和設(shè)計項目組成員的選擇、配合態(tài)度、以及技術(shù)實力等各方面進行優(yōu)劣比較，最終確定最佳的設(shè)計單位。

2.初步設(shè)計以及施工圖設(shè)計階段。在初步設(shè)計以及施工圖設(shè)計階段需根據(jù)方案設(shè)計成果，編制出建筑成本概算，并通過對技術(shù)指標的準確核算編制出建筑的鋼筋單方用量、混凝土、模板單方用量，砌體和抹灰的含量等確定項目概算和限額設(shè)計標準。在這一階段，為了確保各項審批都能順利通過，必須隨時和各個技術(shù)審批部門保持密切聯(lián)系溝通，隨時掌握好設(shè)計進度和質(zhì)量，若有重要事項，則需要通過書面進行確認。

3.施工過程的配合階段。項目在進行施工過程中，如若需進行施工階段的設(shè)計變更，房地產(chǎn)企業(yè)必須對其變更的必要性進行多方面考慮并進行嚴格控制，接著把確定好的設(shè)計變更以及變更后造成的建設(shè)工期與費用影響分析結(jié)果，清楚地通報給建設(shè)單位。組織人員進行會審，及時發(fā)現(xiàn)并解決設(shè)計圖紙中的遺漏、錯誤之處。安排專人進行現(xiàn)場監(jiān)督檢查，以便及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，設(shè)計中變更的部分和原因需清楚分類列出，預(yù)估好變更成本以及對設(shè)計變更和簽證程序進行完善。

二、設(shè)計管理及時環(huán)節(jié)的控制要點

1.總圖

第一，要在滿足消防設(shè)計，以及有利于景觀設(shè)計路線經(jīng)濟合理的要求，還有消防間距與消防登高面、消防車道穿過建筑物或者構(gòu)筑物時的凈寬度以及其上空的凈高度、回車場等都要在能夠滿足結(jié)構(gòu)、設(shè)備、景觀專業(yè)等要求的前提下，對建筑的總平面圖、豎向設(shè)計圖、消防總平面圖進行詳細復(fù)核。第二，清晰控制好總圖的主標高，明確統(tǒng)一周邊道路的標高、轉(zhuǎn)彎半徑等，另外還有垃圾收集中轉(zhuǎn)站位置、物業(yè)管理用房是否合理以及首期交付使用時應(yīng)有的配套設(shè)施建設(shè)都是需要充分考慮進去的。

2.總體管線綜合圖

在審查中，設(shè)備機房、各類管線、排風井、檢修井、消火栓位置與通道、入戶通告等都不允許和建筑、景觀發(fā)生沖突；地下室頂板預(yù)留結(jié)構(gòu)的洞口位置工作人員需進行核對，查看其覆土深度是否達到管道埋深及坡度要求以及是否出現(xiàn)覆土過深的浪費行為；在設(shè)置發(fā)電機房時，不得對住戶造成任何影響，另外要嚴格按照消防驗收的要求來設(shè)計和安裝儲油間 。在不破壞建筑立面效果以及不對住戶、行人環(huán)境造成影響的前提下對送排風口位置進行布置。

3.景觀總平面圖

如果室外電纜溝等設(shè)備管線和重要景觀建筑、水景等產(chǎn)生沖突時，這就需要結(jié)構(gòu)、設(shè)備的相關(guān)專業(yè)人員對其進行認真復(fù)核，并盡可能修正其位置和標高。建筑物四周的雨水需分流收集，最后集中排放；室外地面的標高不得出現(xiàn)和架空層、大堂標高重合情況，以免不利于排水。

三、建筑單體

1.建筑

嚴格按照消防規(guī)范要求對建筑進行審查，主要為核心筒、樓梯等公共空間，具體包括防火門的設(shè)置、窗洞之間的水平距離、梯段凈寬、凈高，還有設(shè)備管線等；不同樓層的層高不同，其樓梯變化對結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)的影響，電梯井道以及機房設(shè)備、消防栓、弱電系統(tǒng)設(shè)置的位置等是否影響到樓道的美觀；雨篷設(shè)置、門禁設(shè)置以及報警系統(tǒng)等都需進行審查，另外地下車庫的層高、凈高還有車道坡度，以及車位布置等都是對單體建筑圖的最基本要求。

2.結(jié)構(gòu)

在建筑結(jié)構(gòu)中，需重點審核的是地下室頂板梁布置是否經(jīng)濟，車庫頂板梁的布置凈高符不符合建筑及設(shè)備專業(yè)要求，還有人防地下室的頂板厚度，另外還包括外墻節(jié)點、排水溝、集水坑以及樓梯、坡道梁設(shè)計的凈高等。

四、戶內(nèi)

1.建筑

在建筑物內(nèi)部，廚衛(wèi)與生活陽臺的布置、燃氣管與熱水器的走向、衛(wèi)生間的立管、排氣扇洞口等以及門的寬度、高度，可視對講與強弱電箱等設(shè)備位置都需要充分考慮進去；建筑平面（包括空調(diào)主機、室外機布置以及家具布置等）必須嚴格按照結(jié)構(gòu)梁布置圖與設(shè)備圖紙進行。

2.結(jié)構(gòu)

在布置豎向墻和柱子位置時，注意要和建筑門及窗洞口進行核對。在布置住宅時，梁盡量不露出來，住宅內(nèi)的梁高也需注意，另外還包括對廚衛(wèi)、陽臺等的降板深度，還有樓板、墻體預(yù)留洞以及后澆板，電梯井道尺寸等位置的核對。

3.設(shè)備

空調(diào)室外內(nèi)機、冷媒管、冷凝水管都由空調(diào)專業(yè)人士進行統(tǒng)一布置，在空調(diào)連線圖上清楚標示出預(yù)埋套管位置；在布置排水管時，注意避開空調(diào)室外機位板，這樣有利于以后的安裝與維修，設(shè)計好空調(diào)室外機擱板位置及大小，以及空調(diào)預(yù)留管的預(yù)留洞。在上人平臺上安放空調(diào)室外機時，需注意錯開相向空調(diào)室外機組的位置，同時劃出單獨區(qū)域，這樣可以有效地防止出現(xiàn)空調(diào)風吹向平臺的使用空間。在埋設(shè)空調(diào)室外機之間的冷媒管時，其長度最好不要超過4米，并且盡量不讓內(nèi)外墻面的空調(diào)管暴露出來。在布置空調(diào)冷凝水管位置時，需充分考慮長期使用等因素。廚房、陽臺等各專業(yè)設(shè)備以及管道綜合布置圖紙要和建筑施工圖需同步進行。在設(shè)計洗衣機位置時，安裝洗衣機專用地漏是必備條件，而客廳陽臺則安裝防臭地漏，注意不允許加裝存水彎；另外排水、燃氣等設(shè)施設(shè)備管線禁止穿過住戶的樓板。

五、結(jié)語

綜上所述，由始至終設(shè)計階段管理過程貫穿于項目建設(shè)的全過程，對整個建筑工程的質(zhì)量與造價成本有直接的影響，因此必須嚴格遵循技術(shù)、經(jīng)濟性的原則，并結(jié)合建筑的實際情況，以及房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、設(shè)計、施工、成本控制目標，不斷加強設(shè)計管理隊伍的專業(yè)水平與管理水平，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計管理關(guān)鍵點的預(yù)控和管理，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在獲取最大的經(jīng)濟效益時，提高自身的市場競爭力。