房屋出售VS無(wú)償贈(zèng)與，哪種方式繳稅少？

王紅茹

6月25日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（下稱《公告》）。

《公告》提到，房屋繼承以及無(wú)償贈(zèng)與直系親屬等不征收個(gè)人所得稅。

以北京一套面積95平方米總價(jià)800萬(wàn)元的房屋為例，繼承或無(wú)償贈(zèng)與無(wú)需繳納個(gè)人所得稅，但是否還需要繳納其他稅？無(wú)償贈(zèng)與同出售相比，哪個(gè)繳稅少？這些問題引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。

三類情形無(wú)需繳納個(gè)稅

《公告》規(guī)定，符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

一、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

二、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

三、房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所研究員朱廣俊給予積極評(píng)價(jià)，他接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示，對(duì)有繼承權(quán)的親屬繼承或接受贈(zèng)與房產(chǎn)不征收個(gè)人所得稅，體現(xiàn)人文關(guān)懷，也體現(xiàn)稅法的道德高度，“因?yàn)檫@種繼承所得，與經(jīng)營(yíng)等取得的收入所得是有本質(zhì)區(qū)別的，所以免征個(gè)人所得稅。”

《公告》還提到，如果房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

這被認(rèn)為是落實(shí)新個(gè)人所得稅法的政策銜接工作。中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院副研究員施文潑接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析，修訂之前的《個(gè)人所得稅法》，規(guī)定了國(guó)務(wù)院財(cái)政部門可對(duì)“其他所得”項(xiàng)目課征個(gè)人所得稅。《個(gè)人所得稅法》修訂之后，把“其他所得”這一項(xiàng)目取消了。這次財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局也是根據(jù)個(gè)稅法修訂以后的新要求，對(duì)原來(lái)確定征稅的其他所得進(jìn)行了梳理，有的歸到了工資薪金所得項(xiàng)目，有的歸到了“偶然所得”項(xiàng)目。

從“其他所得”調(diào)整為“偶然所得”，稅率是否有變化？

“無(wú)償受贈(zèng)房產(chǎn)需按照‘偶然所得項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，‘偶然所得適用個(gè)稅稅率為20%，跟原來(lái)‘其他所得的稅率相同，所以，調(diào)整為‘偶然所得后稅負(fù)不變?！笔┪臐娬f(shuō)。

無(wú)償贈(zèng)與or出售，哪個(gè)劃算？

專家表示，以上三種情形獲得房屋，免征個(gè)人所得稅，但還需要繳納其他稅。

施文潑告訴記者，“如果是直系親屬繼承，契稅、增值稅及其附加稅和個(gè)稅，都免征;如果是贈(zèng)與直系親屬，需要全額繳納契稅和印花稅?！?/p>

贈(zèng)與直系親屬需要繳納的契稅和印花稅是多少？以北京一套95平方米總價(jià)800萬(wàn)元的住宅計(jì)算，獲贈(zèng)方需要繳納的契稅是1.5%×800萬(wàn)元=12萬(wàn)元;雙方還要各繳0.05%的印花稅，0.05%×800萬(wàn)元=4000元。二者相加，受贈(zèng)方需要繳稅12.4萬(wàn)元。

有網(wǎng)友提出，如果直系親屬取得房子不是通過(guò)贈(zèng)與，而是通過(guò)買賣，應(yīng)該繳納多少稅？

“比較贈(zèng)與和買賣兩種方式的稅負(fù)高低比較復(fù)雜。要看房屋是否滿五唯一、面積大小以及買方是否首套房等，契稅、增值稅、個(gè)稅都不同?！笔┪臐娤蛴浾吡_列了北京以下幾種情形。

個(gè)稅：滿五唯一，賣方不需繳納個(gè)稅。

增值稅：滿兩年的普通住宅，賣方也不需要繳納增值稅。

契稅：買方如果是首套，90平方米以下稅率為1%，90平方米至144平方米的普通住宅為1.5%，144平方米以上和非普通住宅稅率為3%;如果是二套，稅率為3%。

“如果普通住宅符合上述滿五唯一等幾種情形，親屬通過(guò)買賣取得房產(chǎn)的稅負(fù)可能比接受贈(zèng)與要低?！笔┪臐娞嵝训馈?/p>

如果接受贈(zèng)與的房產(chǎn)再出售，稅收計(jì)算情況就比較復(fù)雜一些，對(duì)此，財(cái)稅部門有明文規(guī)定。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》第五條規(guī)定：“受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入?！?/p>

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》第四條規(guī)定，個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的，其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定。

“除了文件規(guī)定，還要考慮受贈(zèng)房屋再轉(zhuǎn)讓出售時(shí)是否滿五唯一，如果符合滿五唯一的條件，個(gè)稅還是免征。如果不符合滿五唯一的條件，賣方需繳納20%的個(gè)稅。”施文潑說(shuō)。

房產(chǎn)繼承后再出售，需繳納多少個(gè)稅？

繼承的房產(chǎn)再出售，稅費(fèi)問題又是怎樣的呢？

“繼承下來(lái)的房產(chǎn)再次出售時(shí)是否繳納個(gè)稅，分兩種情況?！笔┪臐姼嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，一是不符合“滿五唯一”條件，則需要繳納20%的個(gè)人所得稅;二是符合“滿五唯一”條件，就不需繳納個(gè)人所得稅（編者注：繼承房產(chǎn)是否“滿五”，按照繼承前的購(gòu)房日期核定購(gòu)房年限）。

比如，房屋售價(jià)800萬(wàn)元，最初購(gòu)置時(shí)的成本是60萬(wàn)元，如果不符合滿五唯一的條件，則應(yīng)該繳納的個(gè)人所得稅就是（800萬(wàn)-60萬(wàn)）×20%=148萬(wàn)元。