大數(shù)據(jù)在資產(chǎn)評估領(lǐng)域的應(yīng)用研究

(四川農(nóng)業(yè)大學(xué)，四川 成都 611830)

1 引 言

伴隨著IT技術(shù)的迅猛發(fā)展，尤其是云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能和大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)的不斷更新，一個(gè)嶄新的數(shù)字化時(shí)代已經(jīng)來臨。資產(chǎn)評估領(lǐng)域的各個(gè)方面正在被以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新興技術(shù)逐步改變。傳統(tǒng)的評估流程煩瑣復(fù)雜，需要耗費(fèi)大量的時(shí)間成本。若依靠大數(shù)據(jù)技術(shù)優(yōu)勢，將大大提高工作效率。此外，通過深入挖掘各種數(shù)據(jù)的剩余價(jià)值，有力保障了評估數(shù)據(jù)的科學(xué)性，將極大推動評估領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

2 大數(shù)據(jù)背景下資產(chǎn)評估的發(fā)展現(xiàn)狀

2015年7月，我國首個(gè)大數(shù)據(jù)資產(chǎn)評估中心在中關(guān)村成立，開展數(shù)據(jù)資產(chǎn)登記和估值等服務(wù)；2016年1月，貴陽建立了大數(shù)據(jù)資產(chǎn)評估實(shí)驗(yàn)室，以制定數(shù)據(jù)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并評估企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)；2018年3月3日，中國內(nèi)地成立首個(gè)官方正式授權(quán)的數(shù)據(jù)資產(chǎn)評估中心，由國信優(yōu)易數(shù)據(jù)有限公司開展數(shù)據(jù)資產(chǎn)評估中心建設(shè)工作。

大數(shù)據(jù)的快速發(fā)展不僅孕育了數(shù)據(jù)資產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)價(jià)值等新興評估領(lǐng)域，還使多地政府與企業(yè)已看到了大數(shù)據(jù)在資產(chǎn)評估行業(yè)運(yùn)用的無限潛力，開始籌建數(shù)據(jù)交易市場。不僅如此，豐富的網(wǎng)絡(luò)資源也為查詢各種數(shù)據(jù)提供了便捷高效的渠道。例如，“房產(chǎn)評估價(jià)格查詢系統(tǒng)”“房價(jià)通”和“房天下”等互聯(lián)網(wǎng)平臺聚集了大量一二線城市的商品房交易價(jià)格信息；“瓜子二手車直賣網(wǎng)”“新浪汽車”等平臺集聚了大量不同城市、不同品牌和不同型號的二手汽車報(bào)價(jià)和成交價(jià)格信息。按照當(dāng)前科學(xué)技術(shù)的發(fā)展速度，將會有越來越多評估對象的參數(shù)信息可通過網(wǎng)絡(luò)獲取，評估行業(yè)將面臨轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)評估程序和方法也將面臨調(diào)整。

3 大數(shù)據(jù)在資產(chǎn)評估領(lǐng)域的運(yùn)用

3.1 大數(shù)據(jù)在評估方法上的應(yīng)用

在大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，資產(chǎn)評估方法受到不可忽視的重要影響。依托大數(shù)據(jù)技術(shù)引進(jìn)諸多新型數(shù)理統(tǒng)計(jì)模型對數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，替代人工分析，可提高數(shù)據(jù)收集及整合效率。

一般情況下，在開展評估業(yè)務(wù)時(shí)，可根據(jù)業(yè)務(wù)種類的不同需要選取市場法、收益法和成本法，這些方法的使用都需以大量數(shù)據(jù)為支撐。例如，通過大數(shù)據(jù)收集類似資產(chǎn)的市場信息為使用成本法和市場法提供了前提；運(yùn)用大數(shù)據(jù)客觀預(yù)測評估對象未來風(fēng)險(xiǎn)和收益走向，可以極大降低收益法中的主觀局限性。

3.1.1 成本法

成本法指將待估對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的成本重置，然后減去各種貶值額，以此估算估價(jià)對象的評估方法。大數(shù)據(jù)能及時(shí)更新成本法中所要求的各項(xiàng)參數(shù)，便于評估人員在評估過程獲得所需的最新最可靠的數(shù)據(jù)信息。以評估房地產(chǎn)價(jià)值為例，更新重置成本包括在評估基準(zhǔn)日的材料費(fèi)、施工設(shè)備使用費(fèi)、銷售費(fèi)和管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，這些費(fèi)用都處于動態(tài)變化的過程之中，通過互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)，可以快速準(zhǔn)確查詢當(dāng)日人工費(fèi)、混凝土、鋼筋、機(jī)械臺班等各項(xiàng)成本費(fèi)用。另外，實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值也可根據(jù)大數(shù)據(jù)中相似程度較高的評估對象的市場資料修正確定。通過互聯(lián)網(wǎng)不斷補(bǔ)充更新數(shù)據(jù)資料，建立數(shù)據(jù)平臺，不僅有利于提高工作效率，還能得到準(zhǔn)確的評估數(shù)據(jù)，提高評估報(bào)告的可信度。

3.1.2 市場法

市場法將待估對象與類似資產(chǎn)進(jìn)行比較，并對相關(guān)因素進(jìn)行修正，以此確定待估對象價(jià)值。雖然市場法在我國進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)使用頻率最高，但受資產(chǎn)自身因素和我國資本市場的影響，使市場法的運(yùn)用仍然受限制。而大數(shù)據(jù)估價(jià)技術(shù)無需進(jìn)行實(shí)例的選取，僅根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)中的大量實(shí)例對估價(jià)對象進(jìn)行指標(biāo)分析。精準(zhǔn)高效的數(shù)據(jù)以及不斷的修正調(diào)整，能夠盡量減小評估誤差，評估結(jié)果更具精確性和可靠性。

3.1.3 收益法

收益法指預(yù)計(jì)估價(jià)對象的未來客觀收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后的價(jià)值之和，以此計(jì)算估價(jià)對象價(jià)值的方法。傳統(tǒng)的評估師根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)和對現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識確定折現(xiàn)率、收益年限和未來凈收益，受主觀因素影響較大。而通過大數(shù)據(jù)，評估師可以在短時(shí)間內(nèi)收集到大量相關(guān)參數(shù)，選擇與大數(shù)據(jù)、云計(jì)算相結(jié)合的新型經(jīng)濟(jì)預(yù)測模型，改變?nèi)藶榕袛嗟谋锥?，增?qiáng)評估過程的說服力。

3.2 大數(shù)據(jù)在具體評估領(lǐng)域中的應(yīng)用——以房地產(chǎn)、文化資產(chǎn)為例

3.2.1 大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

基于計(jì)算機(jī)技術(shù)的評估方法主要通過大數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)挖掘。這項(xiàng)技術(shù)的應(yīng)用始于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，如搜房網(wǎng)，安居客等房地產(chǎn)網(wǎng)站，后來逐步引入到房地產(chǎn)批量評估技術(shù)或產(chǎn)品開發(fā)中。

大量房源網(wǎng)站逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房屋信息吸引顧客的主要渠道?？梢栽诹斜砭W(wǎng)站上搜索的房源數(shù)量數(shù)量是數(shù)十萬甚至數(shù)百萬，并且每天有數(shù)萬個(gè)數(shù)據(jù)更新。這樣的網(wǎng)站為房地產(chǎn)數(shù)據(jù)挖掘提供了可行的前提條件。其次，結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)有助于數(shù)據(jù)的收集。在列表網(wǎng)站中，列表已按社區(qū)分類，并且區(qū)域、房間類型、價(jià)格、樓層和裝飾等參數(shù)也以格式化方式顯示。因此，用Internet爬蟲等技術(shù)，可以輕松挖掘這些網(wǎng)站的信息，并建立住房案例數(shù)據(jù)庫，為房地產(chǎn)價(jià)值評估提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支持。

3.2.2 大數(shù)據(jù)在文化資產(chǎn)中的應(yīng)用

文化資產(chǎn)是靠數(shù)據(jù)和內(nèi)容發(fā)展起來的產(chǎn)品，受特殊性的影響，目前我國對該類資產(chǎn)的評估并不成熟，傳統(tǒng)評估方法仍受很大限制。但是依托大數(shù)據(jù)，可以科學(xué)的評估“版權(quán)片段”。因?yàn)榇蠖鄶?shù)文化產(chǎn)品沒有合法權(quán)利使用所有文化資產(chǎn)，而是選擇其中一些來定價(jià)和交易；同時(shí)，文化資產(chǎn)中的產(chǎn)品直接面向消費(fèi)者，擁有較為廣泛的用戶規(guī)模和人數(shù)，所以其數(shù)據(jù)具有較高的消費(fèi)價(jià)值，文化資產(chǎn)的市場反饋、消費(fèi)體驗(yàn)等信息，可以通過大數(shù)據(jù)全面實(shí)時(shí)地收集。對客戶資源進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，掌握文化資產(chǎn)的消費(fèi)價(jià)值。

4 加快大數(shù)據(jù)技術(shù)在資產(chǎn)評估領(lǐng)域應(yīng)用的對策

4.1 健全資產(chǎn)評估體數(shù)據(jù)庫，推動數(shù)據(jù)資源的開放共享

隨時(shí)互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)步伐的加快，建立和完善大數(shù)據(jù)資產(chǎn)評估體系勢在必行。與傳統(tǒng)的資產(chǎn)評估方法不同，大數(shù)據(jù)技術(shù)依賴于云計(jì)算、分布式處理、存儲和感知等技術(shù)。這要求資產(chǎn)評估行業(yè)獲取和整合各行業(yè)的數(shù)據(jù)資源，利用大數(shù)據(jù)平臺的優(yōu)勢，優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，實(shí)時(shí)獲取，交換和使用數(shù)字信息資源。同時(shí)，資產(chǎn)評估從業(yè)人員必須遵守評估體系的內(nèi)部規(guī)章制度，嚴(yán)格規(guī)范數(shù)據(jù)傳輸?shù)膬?nèi)容，堅(jiān)決抵制數(shù)據(jù)庫中不良數(shù)據(jù)的傳播。

4.2 加強(qiáng)大數(shù)據(jù)資產(chǎn)評估相關(guān)人才培養(yǎng)

隨著互聯(lián)網(wǎng)上大數(shù)據(jù)的快速發(fā)展，資產(chǎn)評估師的數(shù)理統(tǒng)計(jì)和計(jì)算機(jī)技術(shù)要求得到進(jìn)一步提高。因此，評估機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)評估師的培訓(xùn)需要更多地傾向于利用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的能力，包括數(shù)據(jù)采集、整合和新模型的應(yīng)用，對數(shù)據(jù)進(jìn)行高效準(zhǔn)確的分析，以培養(yǎng)高層次，綜合性人才為中心，順應(yīng)大數(shù)據(jù)時(shí)代的要求。

4.3 建設(shè)大數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)

一方面，積極構(gòu)建資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)平臺，加快數(shù)據(jù)安全和保密技術(shù)的提升，注重密碼、網(wǎng)絡(luò)保護(hù)等關(guān)鍵技術(shù)，加快建立可獨(dú)立控制的數(shù)據(jù)安全保護(hù)平臺; 另一方面，加強(qiáng)訪問認(rèn)證管理，使用相關(guān)的加密技術(shù)來保護(hù)和控制數(shù)據(jù)污染，并使用云威脅等技術(shù)定位和分析攻擊竊取數(shù)據(jù)行為，主動感知、檢測和預(yù)防評估數(shù)據(jù)的安全性。