房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)及籌劃

陳曉東

一、實(shí)施土地增值稅稅收籌劃的意義

當(dāng)前，我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展稅收籌劃工作過程中，稅收籌劃工作人員需要對(duì)現(xiàn)有的稅收政策有所了解，通過應(yīng)用專業(yè)的稅收政策知識(shí)，結(jié)合實(shí)際情況，設(shè)定規(guī)范的土地增值稅稅收籌劃方案。在營改增背景下，土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種之一，近幾年來，隨著企業(yè)的快發(fā)展，土地增值稅也隨之上漲。再加上我國對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率不斷減少，為了強(qiáng)化企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，做好土地增值稅稅收籌劃工作是非常必要的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃工作人員為了能夠?qū)崿F(xiàn)少繳稅，在開展土地增值稅稅收籌劃工作時(shí)，主要包含了方案籌劃、方案執(zhí)行、方案修整等，但是在此過程中，缺少對(duì)相關(guān)法律政策的思考，不滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，使得土地增值稅中存在一些法律誤區(qū)，影響籌劃效果。導(dǎo)致政策風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的因素有兩點(diǎn)，一個(gè)是政策改變，方案籌劃工作人員沒有及時(shí)更改，使得風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。另一個(gè)是籌劃工作人員即便對(duì)變動(dòng)政策有所掌握，但是認(rèn)識(shí)不全面，甚至存在反向理解現(xiàn)象，導(dǎo)致土地增值稅籌劃方案失誤。

（二）操作風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅稅收籌劃方案制定工作人員需要掌握充足的稅收籌劃專業(yè)知識(shí)以及能力，采取合理的籌劃方案，保證最終籌劃結(jié)果的合理性。但是，怎樣才能將稅收籌劃方案順利執(zhí)行，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)思考的問題。在設(shè)定土地增值稅稅收籌劃方案過程中，需要保證籌劃方案的可續(xù)性和可行性，只有稅收籌劃方案設(shè)定合理，才能獲取理想的效果，反之影響籌劃效果。但是在現(xiàn)行稅收政策中，即便有明確的規(guī)定，但數(shù)量多而復(fù)雜，在這種情況下，如果沒有加以充分協(xié)調(diào)，必將會(huì)引發(fā)操作風(fēng)險(xiǎn)。

（三）執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅稅收籌劃應(yīng)該具備合法性的同時(shí)，還要保證執(zhí)法效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃工作人員設(shè)定方案的過程中，需要秉持相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)然稅務(wù)部門還要根據(jù)相關(guān)法律對(duì)稅收籌劃方案進(jìn)行審核，通過之后才能執(zhí)行，從而保證方案的合理性和有效性。但是，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)定稅收籌劃方案過程中，即便根據(jù)相關(guān)法律體系來設(shè)定，但是卻不滿足執(zhí)法部門相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，從而被看做成違法行為，在某種程度上加劇企業(yè)成本投放，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一定經(jīng)濟(jì)影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后土地增值稅稅收籌劃對(duì)策

（一）加強(qiáng)各個(gè)環(huán)節(jié)稅收籌劃

1.項(xiàng)目前期籌劃

在營改增背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承接相關(guān)項(xiàng)目以前，應(yīng)該做好前期稅收籌劃工作，對(duì)項(xiàng)目所處領(lǐng)域應(yīng)用的土地增值稅稅率以及稅收優(yōu)惠政策等加以綜合思考。結(jié)合實(shí)際情況選擇對(duì)應(yīng)的承包方式進(jìn)行工程施工。針對(duì)合作建房情況，需要合理應(yīng)用相關(guān)政策，在建成之后雙方根據(jù)相關(guān)比例進(jìn)行分配房產(chǎn)，這樣能夠免征土地增值稅，實(shí)現(xiàn)雙方納稅效益最低化。在項(xiàng)目前期應(yīng)該和稅務(wù)部門充分交流，對(duì)當(dāng)期稅收征管標(biāo)準(zhǔn)有所認(rèn)識(shí)。

2.建設(shè)階段籌劃

在項(xiàng)目經(jīng)過招標(biāo)、開發(fā)等環(huán)節(jié)之后進(jìn)入到施工階段時(shí)，應(yīng)該做好建設(shè)項(xiàng)目成本稅收籌劃工作。在核算土地增值稅的過程中，如果包含了扣除項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該利用稅收籌劃的方式提升扣除項(xiàng)目數(shù)額，以此實(shí)現(xiàn)減稅。在獲得土地使用權(quán)支付資金以及各項(xiàng)費(fèi)用的情況下，需要獲取相關(guān)費(fèi)用依據(jù)，確保各個(gè)支出都能得到精準(zhǔn)核算。根據(jù)開發(fā)成本在核算過程中加計(jì)20%的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該根據(jù)120%的比例實(shí)現(xiàn)扣除核算。在核算成本的過程中，可以把相似開發(fā)項(xiàng)目看作一個(gè)整體，合并核算成本，降低施工成本。在融資過程中，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要支付的利息，根據(jù)5%和10%兩種扣除率差異來操作。

3.銷售階段籌劃

銷售環(huán)節(jié)的籌劃一般是指銷售方式以及銷售價(jià)格的籌劃。在銷售方式中，建筑銷售可以劃分為兩種模式，一個(gè)是直接銷售，另一個(gè)是間接銷售，也就是通過設(shè)定專業(yè)的銷售企業(yè)進(jìn)行銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際情況，選擇對(duì)應(yīng)的銷售方式。通常情況下，采用第二種營銷方式，將會(huì)添加銷售環(huán)節(jié)，可以應(yīng)用最低進(jìn)稅率。

（二）提升稅務(wù)籌劃意識(shí)

在營改增環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過樹立良好的土地增值稅稅收籌劃意識(shí)，保證稅收籌劃工作順利進(jìn)行。加強(qiáng)會(huì)計(jì)體系建設(shè)，科學(xué)設(shè)定會(huì)計(jì)核算流程，并且加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員以及稅收籌劃人員專業(yè)培訓(xùn)，提升相關(guān)人員綜合素養(yǎng)。在對(duì)人員加以考核過程中，根據(jù)考核結(jié)果，給職工提出對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施。針對(duì)企業(yè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用外聘專業(yè)稅收籌劃人員的方式實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃方案的編制。企業(yè)運(yùn)營管理人員對(duì)外部政策環(huán)境有著較強(qiáng)的敏銳性，對(duì)各個(gè)政策發(fā)布都能實(shí)現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)。通過合理調(diào)配企業(yè)資源，在項(xiàng)目前期、中期和后期等實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃。

（三）合理選擇稅收優(yōu)惠

要想將稅收優(yōu)惠政策作用充分發(fā)揮，需要對(duì)國家土地增值稅相關(guān)稅收政策加以探究，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人可以根據(jù)工程項(xiàng)目面積及出售數(shù)量等情況，選擇對(duì)應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，這樣能夠有效把控土地增值稅增值率比率。針對(duì)開發(fā)建設(shè)不同類型標(biāo)準(zhǔn)住房，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際情況進(jìn)行分類核算，保證增值額及增值率核算結(jié)果的精準(zhǔn)性，如果建筑為普通住宅，增值率未超過20%的，可以享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。

（四）優(yōu)化稅收籌劃思路

要想實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃思路的優(yōu)化，可以從三個(gè)方面入手。首先，在開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)競(jìng)拍項(xiàng)目容積比率有所了解，由于容積比率對(duì)地價(jià)成本有著直接影響。一般來說，容積比率往往由地方政府部門設(shè)定，標(biāo)注某一區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)面積和占地面積。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要明確認(rèn)識(shí)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》，結(jié)合相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地使用稅的繳納。最后，在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過程中，不但要根據(jù)增值稅暫行條例繳納增值稅，同時(shí)還要注重增值率跟稅率之間的關(guān)系，在全面營改增的背景下，增值稅一般納稅人，采用一般計(jì)稅方法的土地增值稅的收入與賬載收入存在差異。

結(jié)語：總之，營改增政策的頒布，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展帶來了直接影響，在減少企業(yè)稅負(fù)、提升經(jīng)濟(jì)效益等方面起到了重要意義，同時(shí)也是增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的重要因素。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要妥善應(yīng)用營改增政策，并做好土地增值稅稅收籌劃工作，加強(qiáng)稅收籌劃管理，強(qiáng)化企業(yè)整體管理水平，把企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)把控在合理范疇內(nèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營目標(biāo)快速實(shí)現(xiàn)。