會(huì)計(jì)計(jì)量與資產(chǎn)估值關(guān)系研究

鄧雪雅 黃 璐

會(huì)計(jì)計(jì)量屬性包括歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、公允價(jià)值、現(xiàn)值。會(huì)計(jì)一般以歷史成本計(jì)量，歷史成本以外的計(jì)量屬性?xún)r(jià)值如何確定呢？資產(chǎn)評(píng)估可以解決這個(gè)問(wèn)題。資產(chǎn)評(píng)估是按照法律法規(guī)和準(zhǔn)則，特定目的、方法、程序和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析評(píng)定和估算。會(huì)計(jì)計(jì)量是根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則從企業(yè)角度確定資產(chǎn)價(jià)值，資產(chǎn)估值依據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則從企業(yè)外部市場(chǎng)角度估算資產(chǎn)價(jià)值。不同的資產(chǎn)與會(huì)計(jì)計(jì)量屬性對(duì)應(yīng)著不同的資產(chǎn)評(píng)估方法。當(dāng)盤(pán)盈資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)計(jì)量以重置成本入賬，資產(chǎn)評(píng)估以成本法或市場(chǎng)法確定價(jià)值；當(dāng)存貨發(fā)生減值時(shí)，會(huì)計(jì)以可變現(xiàn)凈值入賬，資產(chǎn)評(píng)估以市場(chǎng)法確定價(jià)值；當(dāng)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、生物性生物資產(chǎn)、商譽(yù)、對(duì)子公司聯(lián)營(yíng)或合營(yíng)公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資、以成本模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)等發(fā)生減值時(shí)，會(huì)計(jì)以可收回金額入賬，資產(chǎn)評(píng)估以市場(chǎng)法或收益法確定價(jià)值；當(dāng)以非貨幣性資產(chǎn)取得政府補(bǔ)助、非同一控制下企業(yè)合并發(fā)行權(quán)益工具，以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)、生物資產(chǎn)、企業(yè)年金基金、金融資產(chǎn)與負(fù)債等期末計(jì)量時(shí)，會(huì)計(jì)以用公允價(jià)值入賬，資產(chǎn)評(píng)估以市場(chǎng)法確定價(jià)值；當(dāng)債權(quán)投資、其他權(quán)益工具與其他債權(quán)投資發(fā)生減值時(shí)，會(huì)計(jì)計(jì)量以現(xiàn)值入賬，資產(chǎn)評(píng)估以收益法確定價(jià)值。文章以固定資產(chǎn)盤(pán)盈重置成本計(jì)量、存貨減值可變現(xiàn)凈值計(jì)量、固定資產(chǎn)減值可收回金額計(jì)量、投資性房地產(chǎn)現(xiàn)值計(jì)量為例，闡述資產(chǎn)評(píng)估中成本法、市場(chǎng)法、收益法估值原理并分析兩者異同。

固定資產(chǎn)盤(pán)盈重置成本計(jì)量。會(huì)計(jì)核算要求企業(yè)定期對(duì)固定資產(chǎn)開(kāi)展清查盤(pán)點(diǎn)，若盤(pán)盈固定資產(chǎn)，應(yīng)按其重置成本入賬?？梢赃\(yùn)用成本法估值。成本法下盤(pán)盈固定資產(chǎn)的價(jià)值=資產(chǎn)全新時(shí)重置成本- 實(shí)體性貶值- 功能性貶值- 經(jīng)濟(jì)性貶值。當(dāng)固定資產(chǎn)是機(jī)器設(shè)備，全新時(shí)的重置成本包括設(shè)備本體重置成本加上運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)等，進(jìn)口設(shè)備還包括國(guó)外運(yùn)輸、保險(xiǎn)費(fèi)以及關(guān)稅、消費(fèi)稅、增值稅、銀行手續(xù)費(fèi)、外貿(mào)代理費(fèi)、車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)等進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用。通用設(shè)備本體的重置成本一般按市場(chǎng)售價(jià)確定，而自制設(shè)備本體的重置成本則等于直接成本費(fèi)用加上間接成本費(fèi)用加上資金成本。實(shí)體性貶值是物理磨損造成的貶值；功能性貶值是技術(shù)進(jìn)步引起制造成本與使用成本增加而產(chǎn)生的貶值；經(jīng)濟(jì)性貶值由于外部市場(chǎng)影響導(dǎo)致資產(chǎn)利用率下降，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益下降產(chǎn)生的貶值。

存貨減值可變現(xiàn)凈值計(jì)量。存貨減值計(jì)量要考慮期末可變現(xiàn)凈值。可變現(xiàn)凈值的計(jì)算要區(qū)分存貨的用途，用于直接出售的原材料、庫(kù)存商品、產(chǎn)成品、半成品、低值易耗品的可變現(xiàn)凈值=估計(jì)市場(chǎng)售價(jià)- 估計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)；用于生產(chǎn)產(chǎn)品而持有原材料的可變現(xiàn)凈值=產(chǎn)成品的估計(jì)售價(jià)- 估計(jì)加工成本- 估計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)。無(wú)論什么用途的存貨，估計(jì)市場(chǎng)售價(jià)都需要使用市場(chǎng)法估值。由于存貨周轉(zhuǎn)較快，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)不大時(shí)，存貨預(yù)計(jì)售價(jià)可以采用歷史成本或市場(chǎng)售價(jià)；當(dāng)價(jià)格波動(dòng)比較大時(shí)，預(yù)計(jì)售價(jià)就只能采用市場(chǎng)售價(jià)。若市場(chǎng)上沒(méi)有相同的存貨報(bào)價(jià)，可以選擇活躍市場(chǎng)上多個(gè)同類(lèi)或類(lèi)似參照物的價(jià)格經(jīng)過(guò)系數(shù)修正后再加權(quán)平均計(jì)算得出。當(dāng)存貨十分緊俏時(shí)，可變現(xiàn)凈值估值=出廠銷(xiāo)售價(jià)格-銷(xiāo)售費(fèi)用- 全部稅金；當(dāng)存貨正常銷(xiāo)售時(shí)，可變現(xiàn)凈值估值=出廠銷(xiāo)售價(jià)格- 銷(xiāo)售費(fèi)用- 全部稅金- 適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤(rùn)；當(dāng)存貨勉強(qiáng)銷(xiāo)售時(shí)，可變現(xiàn)凈值估值=出廠銷(xiāo)售價(jià)格- 銷(xiāo)售費(fèi)用- 全部稅金- 稅后凈利潤(rùn)。

固定資產(chǎn)減值可收回金額計(jì)量。固定資產(chǎn)減值計(jì)量要考慮期末可收回金額?？墒栈亟痤~要考慮兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是公允價(jià)值減處置費(fèi)用后凈額，一個(gè)是未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，兩者中選高者作為可收回金額。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定若沒(méi)有確鑿證據(jù)表明公允價(jià)值減去處置費(fèi)用低于未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，就可以把公允價(jià)值減去處置費(fèi)用作為可收回金額，無(wú)須再計(jì)算未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。公允價(jià)值的確定可以運(yùn)用市場(chǎng)法估值。固定資產(chǎn)的公允價(jià)值＝可比交易實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×權(quán)益狀況因素修正系數(shù)。交易情形修正系數(shù)=正常交易情形÷參照物交易情形，其他修正系數(shù)=被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)/區(qū)域因素分值/個(gè)別因素分值等÷參照物的價(jià)格指數(shù)/區(qū)域因素分值/個(gè)別因素分值等。處置費(fèi)用由銷(xiāo)售過(guò)程的相關(guān)費(fèi)用及稅金等組成。

投資性房地產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)量。投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)持有的準(zhǔn)備出租的土地和建筑物，以及持有待增值后備轉(zhuǎn)讓的土地。對(duì)于已出租建筑物、土地類(lèi)投資性房地產(chǎn)，采用未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值指標(biāo)確定其價(jià)值，可以采用收益法估值。收益法估值需要三個(gè)指標(biāo)。指標(biāo)一確定未來(lái)凈收益。應(yīng)選擇客觀凈收益作為未來(lái)凈收益?？陀^凈收益指正常交易下，法律允許的資產(chǎn)最佳利用狀態(tài)的凈收益值，一般以年計(jì)算，等于客觀總收益減去客觀總費(fèi)用差額決定?？陀^總收益按獲取收益的方式分為出租型、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)三種。若為出租型房地產(chǎn)，處于合同租約期內(nèi)，一般按租約的租金作為客觀總收益，不處于合同租約期的按市場(chǎng)正常租金作為客觀總收益。若合同租約嚴(yán)重偏離市場(chǎng)租金，應(yīng)評(píng)估違約情況后的凈收益大小再確定是否放棄合同租金。若違約后凈收益仍大于合同租金，選擇違約后凈收益作為客觀總收益；若違約后凈收益小于合同價(jià)，選擇合同租金為客觀總收益?？陀^總費(fèi)用一般包括管理、維護(hù)、保險(xiǎn)費(fèi)及稅金等。指標(biāo)二確定資產(chǎn)化率。合估房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)使用綜合資本化率，單獨(dú)評(píng)估土地或房屋價(jià)值時(shí)，應(yīng)使用土地或建筑物個(gè)體的資本化率。指標(biāo)三確定折現(xiàn)的收益期限。評(píng)估對(duì)象為單獨(dú)土地和單純建筑物時(shí)，可以根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，扣減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及裝修等期限后的年限作為其收益期。房地合一作為評(píng)估對(duì)象時(shí)，選擇建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限短者為收益期限。當(dāng)土地使用權(quán)年限等于或小于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命時(shí)，房地產(chǎn)的收益期限為土地使用權(quán)年限扣減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及裝修等年限；當(dāng)土地使用權(quán)年限大于或等于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，房地產(chǎn)的收益期限為建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命扣減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及裝修等年限，再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。

綜上，不同會(huì)計(jì)計(jì)量屬性下，資產(chǎn)評(píng)估使用不同方法展開(kāi)估值，由于會(huì)計(jì)計(jì)量與資產(chǎn)評(píng)估所站的立場(chǎng)和角度不同，價(jià)值結(jié)果既相等也不等。當(dāng)資產(chǎn)減值時(shí)，會(huì)計(jì)計(jì)量可變現(xiàn)凈值、可收回金額與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值相等；當(dāng)資產(chǎn)升值時(shí)，會(huì)計(jì)計(jì)量謹(jǐn)慎性原則只計(jì)跌幅不計(jì)漲幅，評(píng)估前會(huì)計(jì)賬面價(jià)值小于評(píng)估價(jià)值。隨著市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，當(dāng)資產(chǎn)面臨出資出讓、抵押、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的公允價(jià)值等評(píng)估時(shí)，評(píng)估用變現(xiàn)凈值，會(huì)計(jì)用歷史成本，評(píng)估前的會(huì)計(jì)賬面價(jià)值可能大于、小于或等于評(píng)估價(jià)值；當(dāng)資產(chǎn)作為企業(yè)整體一部分并面臨改制、增資擴(kuò)股、股權(quán)收購(gòu)或轉(zhuǎn)讓時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為重置價(jià)值，評(píng)估前的會(huì)計(jì)賬面價(jià)值可能大于、小于或等于評(píng)估價(jià)值。當(dāng)資產(chǎn)被清算時(shí)，評(píng)估使用快速變現(xiàn)價(jià)值，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于評(píng)估前會(huì)計(jì)賬面價(jià)值。